АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-10335/2020 

 

Дата принятия решения –  17 февраля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  16 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объектов недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 255,3 кв.м. (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1621, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 10802300 рублей»,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,              г. Казань, общества с ограниченной ответственностью «Орион ГЛ»,  г.Казань, оценщика ФИО3, г.Казань, ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки"

 

с участием:

от истца –  ФИО4, доверенность от 24.11.2020, 

от ответчика – не явился, извещен.  

от третьих лиц -   не явились, извещены,  

 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее истец)  обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к    Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее ответчик)  об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объектов недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 255,3 кв.м. (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1621, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 10802300 рублей».

К участию в деле привечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,                     г. Казань, ООО «Орион ГЛ»,  г.Казань, оценщик ФИО3, г.Казань (определение от 25.05.2020), ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» (определение от 11.12.2020).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2020 по делу назначена экспертиза по  определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 255,3 кв.м. (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1621, по состоянию на дату 06.08.2018 года,  проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговое агентство «Независимость» ФИО5.

После поступления  в суд 12.11.2020 заключения эксперта  77/20 от 29.10.2020, производство по делу возобновлено, сторонам предложено представить письменные пояснения    с учетом экспертного заключения (определение от 13.11.2020).

Ответчик и третьи лица в судебное заседание 16.02.2021 не явились,  извещены,  заявлений ходатайств не представили. 

Третье лицо  - ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" направило в суд  ходатайство (вх. № 1599 от 05.02.2021)  об ознакомлении с материалами дела   в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.  Третьему лицу предоставлен доступ к материалам дела в электронном виде.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц  в порядке ст.156 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения.

Из материалов дела следует, что предприниматель ФИО2 с 01.12.2016 является арендатором нежилых помещений 1 этажа (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), общей площадью 255,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, используемых под организацию торговли, бытового обслуживания населения, офис, общественное питание, склад.

Между предпринимателем ФИО2 и Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" был заключен  договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №8741-95 от 01.12.2016   со сроком до 30.11219. 

Помещения были переданы ответчиком  истцу по акту приема-передачи от 01.12.2016.

Истец 06.08.2018  обратился в Комитет с заявлением, вх. №13375 (т. 1 л.д.10), о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон №159-ФЗ).

Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани письмом №10969/КЗИО-исх. от 24.08.2018  сообщил  истцу, что   предложение о преимущественном праве выкупа  арендуемых помещения и  проект договора  купли-продажи арендуемого имущества будут направлены в адрес  предпринимателя  после определения рыночной стоимости  имущества и принятия соответствующих  распорядительных документов.

29.01.2019 истец  повторно  обратился   в Комитет  с заявлением (вх. №1390)  о предоставлении  проекта договора купли-продажи помещения.

В ответ на указанное  заявление  ответчик   письмом исх. № 2522/КЗИО-ИСХ от 20.02.2019 и  исх. № 4225/КЗИО-ИСХ от 21.03.2019  сообщил истцу, что  заключение  муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки  приостановлено, ввиду рассмотрения Арбитражным судом РТ иска ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", Ростовская область, г.Таганрог к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, ООО"Орион-ГЛ", г.Казань о признании незаконным решения конкурсной комиссии о признании ООО «Орион-ГЛ» победителем открытого конкурса, оформленного протоколом рассмотрения и оценки заявок на участие в открытом конкурсе №71-18-ОК от 25.12.2018,  о признании недействительными торгов  проведенных 25.12.2018 (дело А65-1827/2019). 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.04.2019 по делу А65-1827/2019, оставленным без изменения  постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2019,  в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В дальнейшем, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1 л.д. 17-19, 21-24), согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 255,3 кв.м. (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1621, по цене 16592500 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 10-08/П-19 от 16.08.2019 (т. 1 л.д. 26-113), направил в адрес ответчика 07.05.2020  (т.1 л.д.20) протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 10802300 рублей (т. 1 л.д.25).

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Ответчик отзыв на иск не направил, представил суду отчет № 012-20-ОТ от 17.03.2020 об  оценке рыночной стоимости арендуемых  истцом нежилых помещений,   выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 16592500 руб.  (т.2 л.д. 2-70).

При этом, в отчете  №012-20-ОТТ  от 17.03.2020 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненном ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки",  а также в представленном истцом  отчете  № 10-08/П-19 от 16.08.2019,  составленном ООО «Орион-ГЛ» выкупная цена составлена не на дату подачи заявления истцом (06.08.2018), а на 17.03.2020 и 16.08.2019, соответственно,  в связи с чем, данные отчеты не могут быть применены при решении вопроса о цене выкупа спорного имущества исходя из следующего.

На основании положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением суда по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных  по адресу: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 255,3 кв.м. (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1621 на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 06.08.2018, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговое агентство «Независимость» ФИО5.

В соответствии с заключением эксперта № 77/20 от 29.10.2020 рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 06.08.2018, составляет 11880000 рубля.

Исследовав  материалы дела, заслушав доводы  истца,   арбитражный суд  находит правовые основания для  удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Согласно   заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет  11880000 руб. 

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта  исследуется  наряду с другими  доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда  не имеется. 

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ,  требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение  получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц,  при этом  доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что   заключение эксперта, проведенное в рамках  судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой,   суд  пришел к выводу, что  стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 11880000 руб. 

При изложенных обстоятельствах требования  истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах  и в силу  статей  110, 112 АПК РФ  расходы по оплате истцом государственной пошлины  в размере 6000 руб.,  расходы на судебную экспертизу в размере  20000 руб.  подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.    110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

                                                            Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности  объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 255,3 кв.м. (помещения №1а,1б,1в,1г,1д,2а,2б,2в,2г,2д,2е,3а,4а,12-15, совокупности которых присвоен № 1103), кадастровый номер объекта 16:50:100420:1621, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 11880000  руб.».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу предпринимателя  ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  6000 руб. расходов по оплате госпошлины, 20000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

 

                                   Судья                                                                    Панюхина Н.В.