ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-6722/2023

18 марта 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-296/2025) общества с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс», (регистрационный номер 08АП-386/2025) акционерного общества «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.11.2024 по делу № А75-6722/2023 (судья Голубева Е.А.),

принятое по иску  администрации города Сургута к обществу с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) о понуждении осуществить строительство объектов, 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - акционерного общества «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами», Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «23 квартал», департамента образования и науки Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, департамента строительства и жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, акционерного общества «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОРЕОЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» - ФИО1 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 01.02.2025 сроком до 31.12.2025); ФИО2 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 01.02.2025 сроком до 31.12.2025);

от администрации города Сургута – ФИО3 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 28.12.2024 сроком до 31.12.2027);

от АО «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» - ФИО1 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 18.07.2024 сроком на 5 лет); ФИО2 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 18.07.2024 сроком на 5 лет);

установил:

администрация города Сургута (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» (далее – ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс», Общество, ответчик 1) о понуждении:

осуществить строительство следующих объектов: 

1) «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375;

2) «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7371;

3) «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7366;

4) «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7407;

5) «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7405, 

а также завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496.

Кроме того Администрацией заявлено требование к обществу с ограниченной ответственностью «Сспециализированный застройщик «17-1 квартал» (далее – ООО «СЗ «17-1 квартал», ответчик 2) о понуждении возвести объект «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7405.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными объектами» (далее – ООО «ЮУИСО»).

Решением от 11.10.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 14.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением от 07.03.2024 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – Правительство округа), общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «23 квартал» (далее – ООО СЗ «23 квартал»), департамент образования и науки Ханты-Мансийского  автономного округа - Югры (далее - Депобразования),  департамент  по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - Депгосимущество), департамент строительства и жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского  автономного  округа - Югры (далее - Депстрой), акционерное общество «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд» (далее – АО «ХМНПФ»),  общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОРЕОЛ» (далее – ООО «УК «Ореол»).

Определением от 18.06.2024 суд первой инстанции  по ходатайству истца исключил  из числа ответчиков ООО «СЗ «17-1 квартал». При этом, принимая во внимание реорганизацию указанного юридического лица в форме присоединения к ООО «СЗ «23 квартал», суд привлек к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При новом рассмотрении судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения исковых требований; судом рассмотрены уточненные требования Администрации к ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» об обязании осуществить строительство объекта «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375; объекта «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7371; объекта «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7366; объекта «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7407; объекта «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7405, а также завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0000000:22496, 86:10:0101246:5142 и 86:10:0101062:2265.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.11.2024 исковые требования удовлетворены.

Суд решил:

- обязать ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» исполнить обязательства по договору аренды земельного участка № 716 от 25.09.2006, а именно - осуществить строительство следующих объектов «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375, «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7371; «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке  с кадастровым номером 86:10:0101000:7366; «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся» на земельном участке  с кадастровым номером 86:10:0101000:7407; «Детский сад на 300 мест» на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7405, а также завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0000000:22496, 86:10:0101246:5142 и 86:10:0101062:2265;

- взыскать с ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает следующее:

- аукционная документация по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и условия заключенного договора аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716, а также положения законодательства, действующие на дату заключения договора аренды и регламентирующие правоотношения сторон, не устанавливали обязательства арендатора за собственный счет возводить (строить) социальные образовательные объекты (детские сады, школы) с передачей их в муниципальную собственность; такие объекты в аукционной документации и договоре не поименованы, в стоимости права аренды, права выкупа, расчете рентабельности не учтены;

- максимальные сроки строительства истекли задолго до перехода прав к ответчику; к ответчику соответствующие обязанности не перешли;

- правоотношения сторон по исполнению договора аренды регулировались нормами земельного, а не градостроительного законодательства; сторонами был заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в порядке статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предусматривающий строительство, помимо жилых домов, объектов только инженерной инфраструктур, а не договор о комплексном освоении территории в соответствии с положениями 46.4 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ), который предусматривает строительство также и социальных, коммунальных, транспортных объектов в случае, если это предусмотрено договором;

- потребность Администрации в строительстве образовательных учреждений в мкр. 30 г. Сургута на ближайшую перспективу 5 лет отсутствует. Государственной и муниципальной программами за счет бюджетных средств планировалось к приобретению Администрацией трех образовательных объектов, поэтому обязательства сторон являлись взаимными. Обязанность передать спорные объекты безвозмездно у общества отсутствовала, а бюджетные средства на их выкуп выделены не были;

- решением на ответчика необоснованно возложена обязанность построить 2 школы численностью на 1 500 учащихся каждая, и 3 детских садика по 300 мест; при вынесении решения суд неверно руководствовался сведения в ЕГРН на земельные участки по виду их использования; проектом перепланировки и проектом межевания микрорайона, утв. постановлением Администрации от 03.04.2012 №2201 предусмотрено строительство двух школ по 1000 учащихся и трех детских садиков по 300 мест. Кроме того, данный проект является неактуальным, поскольку земельные участки размежеваны в соответствии с иным проектом – от 14.07.2015 № 4896 (при признании данного постановления утратившим силу постановлением от 28.09.2016 № 7228 государственный кадастровый учет образованных участков, регистрация права собственности отменены не были). Согласно заключению от 18.07.2023 № 03/2023 ООО «Череповецстройэкспертиза» проект № 2201 не соответствует градостроительным нормам, фактическому расположению (границам) участков, строящимся объекта; строительство по данному проекту не представляется возможным. Новый проект не утвержден Администрацией, на которую возложена данная обязанность, с 2016 г. Предложенные ответчиками проекты были отклонены;

- решение арбитражного суда о понуждении ответчика к возведению (строительству) образовательных объектов неисполнимо. Отсутствует реальная возможность в двухгодичный срок одновременно осуществить строительство социальных образовательных объектов за отсутствием финансирования; установленные судом первой инстанции сроки также невыполнимы; примерный нормативный срок строительства объектов - 6 лет 9 месяцев. Кроме того из-за отсутствия актуализированного проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 30 города Сургута, выдача разрешительной документации на строительство объектов невозможно;

- судом необоснованно отклонено заявление ответчика о пропуске Администрацией срока исковой давности, а также об отсутствии действий сторон, свидетельствующих признания долга;

- ответчиком на двух земельных участках, заявленных Администрацией, осуществлено строительство внутриквартального проезда. Судом принято уточнение исковых требований Администрации с нарушением процессуальных норм; уточненные требования являются новыми.

Подателем жалобы заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: выписок из ЕГРН на земельные участки, муниципальных программ, проекта планировки и межевания № 4896, письма ООО «Строительный холдинг Енко» от 24.12.2024 о сроках строительства.

Кроме того, апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции подана третьим лицом – акционерным обществом «Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд».

АО «ХМНПФ в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы АО «ХМНПФ» также полагает, что у ответчика не возникло обязательства за свой счет построить и передать истцу спорные объекты. По существу доводы третьего лица аналогичны доводам ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс».

Администрация в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Депимущества Югры в отзыве полагает апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению, указывая, что в ходе рассмотрения дела не было установлено наличие или отсутствие намерений истца и (или) автономного округа приобрести спорные объекты за счет средств соответствующих бюджетов.

ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» представило возражения на отзыв Администрации. Заявило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов в обоснование доводов ответчика в части градостроительного зонирования.

Третье лицо ООО «УК «Ореол» в отзыве просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

От АО «ХМНПФ» поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО4. Ходатайство мотивировано следующим. Ответчик 17.06.2024 представил в материалы дела договор и опосредующие его документы на строительство дороги; подрядчиком при выполнении данных работ является ИП ФИО4 Таким образом, решение по делу (которым на ответчика возложена обязанность, в том числе, завершить строительство дороги) принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, так как у ответчика возникло право обратиться с требованием к подрядчику об исполнении договора подряда.

От ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для разрешения следующих вопросов:

- установить срок, необходимый для проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ по возведению спорных объектов (одного детского сада на 300 мест, одной школы на 1500 мест), установить стоимость таких работ;

- установить срок, необходимый для проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ по возведению трех детских садов на 300 мест и двух школ на 1500 мест;

- установить перечень работ, необходимый для завершения строительства внутриквартальных проездов в минимальном объеме, необходимом для ввода объектов микрорайона №30 «Территория общего пользования (дорога)», установить срок, необходимый для завершения строительства данного объекта;

- установить срок, необходимый для разработки (подготовки) проведения публичных слушаний, общественных обсуждений и утверждения проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 30 города Сургута.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» и АО «ХМНПФ» поддержали апелляционные жалобы  заявленные ходатайства.

Представитель Администрации поддержал возражения отзыва; просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители надлежаще извещенных иных третьих лиц в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства, суд апелляционной инстанции отказывает в их удовлетворении.

В приобщении представленных новых дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции отказано с учетом положений статьи 268 АПК РФ, пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку такие доказательства до подачи апелляционной жалобы (с учетом длительности рассмотрения дела, направления дела на новое рассмотрение) представлены не были, о наличии уважительных причин невозможности их своевременного представления не заявлено, частью доказательства получены после вынесения решения. Вместе с тем доводы, в подтверждение которых данные доказательства представлены, получили оценку суда, для данной оценки суд признал достаточными имеющиеся в материалах дела сведения и документы, оснований полагать, что приобщение новых доказательств повлияет на разрешение спора по существу, у апелляционного суда не имеется.

Согласно положениям частей 2-3 статьи 268 АПК РФ, разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23), пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12, ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом того, что дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы, и суд признает эти причины уважительными.

В данном случае ходатайство о проведении экспертизы не было заявлено обществом в суде первой инстанции. Основания для проведения экспертизы на стадии апелляционного обжалования отсутствуют.

Кроме того, в силу статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда; экспертиза назначается в случае, если разрешение какого-либо вопроса, имеющего существенное значение для разрешения спора, требует специальных познаний. Между тем, в данном случае для разрешения спора необходимость в проведении экспертизы отсутствует – учитывая обстоятельства дела, основания, мотивы удовлетворения исковых требований (о чем будет указано ниже).

Также не имеется оснований для удовлетворения ходатайства о привлечении к участию в деле третьего лица ИП ФИО4

Соответствующее ходатайство также не заявлялось в суде первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Привлечение лица в таком качестве на стадии апелляционного обжалования возможно только при наличии оснований для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции, в отсутствие которых правила о привлечении третьих лиц не применяются (часть 3 статьи 266 АПК РФ).

Одним из оснований для отмены решения суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12, решение суда в таком случае должно не просто затрагивать права и обязанности непривлеченных лиц, а быть принятым непосредственно о правах и обязанностях этих лиц, то есть в случаях, если  данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Вопреки доводам АО «ХМНПФ», вывода о правах и обязанностях ФИО4 решение не содержит, возможные требования ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» к данному лицу могут быть основаны на самостоятельных договорных взаимоотношениях между ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» и ИП ФИО4, но не напрямую на решении суда по настоящему делу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, пояснения сторон и третьих лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и ЗАО «Югорское Управление инвестиционно-строительными проектами» по итогам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716 под комплексное освоение в целях жилищного строительства. В аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:0337 площадью 490 789 кв.м, который расположен в микрорайоне 30 города Сургута

Пунктом 1.5 договора срок аренды участка был установлен с 25.09.2006 до 01.09.2016. В силу пункта 6.1 договора максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков был определен до 01.08.2016.

К обязанностям арендатора  в соответствии с разделами 3 и 6 договора  отнесено:

- в срок до 01.07.2007 в соответствии с архитектурно-планировочным заданием за свои средства подготовить (разработать) проект планировки и проект межевания микрорайона № 30;

- в срок до 30.12.2017 после утверждения проекта планировки обеспечить проведение межевания земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства и их государственный кадастровый учет;

- в срок до 01.07.2009 выполнить работы по строительству и вводу в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры микрорайона № 30, передать их в муниципальную собственность на условиях, предусмотренных разделом 5 договора аренды;

- в срок до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж.3-30 и утвержденным проектом планировки, с указанным минимальным объемом ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и внутриквартальных проездов, необходимого для ввода объектов микрорайона 30, и построить и ввести в эксплуатацию 301 190 кв.м жилья, в том числе по годам: 2008 год - не менее 20 000 кв.м; 2009 год - не менее 25 000 кв.м; 2010 год - не менее 30 000 кв.м; 2011 год - не менее 30 000 кв.м; 2012 год - не менее 35 000 кв.м; 2013 год - не менее 35 000 кв.м; 2014 год - не менее 40 000 кв.м; 2015 год - не менее 40 000 кв.м; 2016 год - не менее 46 190 кв.м;

- до начала строительства в установленном порядке разработать проектно-сметную документацию на объекты строительства и получить разрешение на строительство;

- за счет собственных средств снести ветхое жилье с переселением граждан, проживающих в данном жилье.

Поскольку договор был заключен по итогам торгов, изменение его  условий не допускалось.

В последующем из земельного участка с кадастровым номером  86:10:0101000:0337  на основании разработанного ЗАО «Югорское Управление инвестиционно-строительными проектами» проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 30 были образованы новые земельные участки. В частности, были образованы следующие земельные участки: с кадастровым номером 86:10:0101000:7375, общей площадью 9 363 кв.м, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7371, общей площадью 9 322 кв.м, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7366, общей площадью 20 817 кв.м, с видом разрешенного использования: «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7407, общей площадью 21 983 кв.м, с видом разрешенного использования: «Общеобразовательная школа на 1500 учащихся»; с кадастровым номером 86:10:0101000:7405, общей площадью 8 840 кв.м, с видом разрешенного использования: «Детский сад на 300 мест»; с кадастровым номером 86:10:0000000:22496, общей площадью 6 335 кв.м, с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), 8 - 9-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, 17-этажный жилой дом, территория общего пользования (Дорога), 25-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, 8 - 9-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, РП-ТП-5».

Между Администрацией и АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» были заключены договоры купли-продажи на образованные земельные участки.

С 23.05.2019 земельные участки с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7375, 86:10:0101000:7371, 86:10:0101000:7366, 86:10:0101000:7407, с 30.09.2021 - с кадастровым номером 86:10:0000000:22496 - перешли от АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» в собственность ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс», а земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7405 в собственность ООО «СЗ «17-1 квартал».

Как следует из предоставленного в материалы дела акта осмотра земельных участков от 17.03.2023 только на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496 частично возведено сооружение - внутриквартальный проезд. Остальные земельные участки, предназначенные для строительства детских садов и школ, свободны от застройки, объекты недвижимости на них отсутствуют. Разрешений на строительство объектов на указанных земельных участках Администрация как уполномоченный орган не выдавала.

На основании изложенных обстоятельств Администрация пришла к выводу о том, что у ответчиков, как у правопреемников первоначального застройщика, сохранились обязательства арендатора земельного участка по строительству объектов недвижимости социального назначения (детские сады, школы, объект - территория общего пользования (дорога)), неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд с требованием о возложении обязанности исполнить обязательства в принудительном порядке.

При новом рассмотрении судом было установлено, что по договору купли-продажи от 16.05.2023 земельный участок с кадастровым номером  86:10:0101000:7405, ранее реализованный ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» ООО «СЗ «17-1 квартал»,  был продан обратно ООО «СЗ «17-1 квартал» ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» и является на момент рассмотрения настоящего спора собственностью ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс». В связи с изложенным, суд по ходатайству истца исключил ООО «СЗ «17-1 квартал» из числа ответчиков по настоящему делу.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора собственников всех земельных участков, ранее поставленных на кадастровый учет АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» является ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» в связи с чем, все заявленные требования Администрация предъявила именно указанному ответчику.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. 

Абзацем седьмым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как присуждение к исполнению обязанности в натуре. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства. 

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Проанализировав условия договора аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716, заключенного между Администрацией и ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами», а также содержание аукционной документации, на основании которой заключался указанный договор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами фактически заключен договор, предусматривающий общие условия  договора аренды земельного участка в соответствии с нормами ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации, а также договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ.

Согласно статье 30.2 ЗК РФ, действовавшей в период заключения договора от 25.09.2006, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения осуществлялось на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ,  в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; при этом  изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 статьи 30.2 ЗК РФ требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Согласно части 5 статьи 30.2 ЗК РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

При этом собственник или арендатор указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, то есть соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Указанная норма права прямо предусматривает  обязанность арендатора осуществить строительство не только жилых объектов, но и иных объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, которое, в свою очередь, определяется после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории.

Доводы ответчика о том, что договором, заключаемым в соответствии с ЗК РФ, в отличие от договора комплексного освоения территории, заключаемым в порядке ГрК РФ, не предусмотрено строительство иных объектов, кроме инженерной инфраструктуры, соответственно, на ответчика не может быть возложена обязанность по строительству за свой счет спорных объектов, подлежат отклонению как не соответствующие нормам права.

 При обороте указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ. 

Таким образом, часть 5 статьи 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой нормой предусматривается заключение нового договора для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно части 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

Иное  означало бы возможность выкупа  в собственность земельных участков без проведения торгов путем использования процедуры комплексного освоения территории в отсутствие намерения это комплексное освоение осуществлять, что прямо противоречит правовому институту комплексного освоения территории, предусмотренному статьей 30.2 ЗК РФ.

Вопреки доводам ответчика, указанная норма права не предусматривает обязанности бюджетного софинансирования при строительстве иных объектов (не жилищных), указанные условия могут определяться вне рамок договора аренды о комплексном освоении территории.

Суд апелляционной инстанции признает обоснованными возражения истца в этой части: принятие на баланс построенных социальных объектов, условия их передачи муниципальному образованию не являются предметом заявленных исковых требований,не влияют на наличие у ответчика обязанности такие объекты построить; требование о передаче построенных объектов в собственность муниципального образования Администрацией не заявлялось и судом не рассматривалось.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были изменены нормы земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления публичных земель в аренду, в том числе для их комплексного освоения. При этом пунктом 14 статьи 34 данного Закона предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого Закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Статьей 30.2 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, определен перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, а именно: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Следовательно, указанная норма земельного законодательства в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды № 716, предусматривала строительство не только жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры, но строительство и иных объектов в соответствии с видами разрешенного использования, указанных в проекте планировки территории, разработанной самим арендатором.

Как верно отмечено судом первой инстанции, это же требование о строительстве иных объектов, определенных  проектом планировки территории, являлось условием заключения  договора аренды с ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» согласно пункту 3.2.6  проекта указанного договора, являющегося частью аукционной документации, о чем ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» было известно на момент  участия в аукционе.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что условиями договора аренды № 716 предусмотрено осуществление строительства только жилых объектов в территориальной зоне Ж.3-30 (то есть в зоне, предназначенной под многоэтажную жилую застройку), а не в территориальной зоне ДОУ (предназначенной для размещения дошкольных и общеобразовательных учреждений).

Если принять подобную трактовку пункта 3.2.6 договора № 716, то обязанности арендатора по комплексному освоению территории, расположенной на земельном участке с кадастровым номером  86:10:0101000:0337, ограничивались осуществлением строительства исключительно в территориальной зоне Ж.3-30, предназначенной под многоэтажную жилую застройку, что не является комплексным освоением территории, предусматривающей освоение всей территории передаваемого в аренду земельного участка, а не его частей.

Кроме того, в отсутствие обязанности у ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» осуществлять строительство в территориальной зоне ДОУ, предназначенной для размещения дошкольных и общеобразовательных учреждений, у указанного лица также отсутствовало бы и право выкупа в собственность  земельных участков, расположенных в зоне ДОУ, поскольку часть 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусматривает исключительное право выкупа вновь сформированных земельных участков только в случае их освоения, то есть строительства на них объектов, предусмотренных документацией по планировке территории.

Выкуп в частную собственность части публичного земельного участка, ранее предоставленного под комплексное освоение территории, без его фактического освоения в соответствии с документами территориального планирования, земельное законодательство Российской Федерации не предусматривает. После 01.03.2015 выкуп земельных участков в частную собственность может производиться только по рыночной цене и  исключительно в рамках публичных торгов, чего в рамках рассматриваемых правоотношений сделано не было.

По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса, целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с разработанными арендатором документами территориального планирования. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 ГК РФ только надлежащим исполнением.

Следовательно, до исполнения указанных обязанностей, включающих в том числе и строительство жилых и иных объектов, обязательства по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории не могут считаться выполненными, а договор - прекращенным.

Статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и включает в себя характеристики планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Суд кассационной инстанции, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, указал, что перечень объектов, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность, устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Определить в аукционной документации и заключенном по результатам аукциона договоре аренды конкретный перечень таких объектов не представляется возможным ввиду установленного действующим на тот момент законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду и порядка подготовки арендатором (застройщиком) документации по планировке территории арендуемого участка для комплексного освоения территории.

Довод ответчика о том, что к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению положения статьи 46.4 ГрК РФ, поскольку договор аренды № 716 был заключен ранее введения в действие указанной нормы права, судом во внимание не принимается.

Пункт 3.26 договора № 716 предусматривает обязанность арендатора в срок до 01.08.2016 построить и ввести в эксплуатацию объекты на предоставленном в аренду для комплексного освоения территории земельном участке.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введена в действие статья 46.4 ГрК РФ, регулирующая порядок комплексного освоения территории.

Согласно части 1 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе: обязательства лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории и объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство сторон осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства (пункты 2, 4, 6 части 5 статьи 46.4 ГрК РФ).

Указанные нормы градостроительного законодательства приняты в развитие норм земельного законодательства, предусматривающих порядок комплексного освоения территории в статье 30.2 ЗК РФ, действовавшие в момент заключения договора аренды № 716.

В соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства арендатор по договору № 716 обеспечил подготовку документации по планировке территории, а в последующем - раздел первоначального земельного участка на многочисленные участки в соответствии с видами их разрешенного использования, установленными проектом планировки территории.

В результате первоначальный земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:0337 был разделен на земельные участки, предоставленные ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами»  в 2016 году в собственность  на тех же условиях, которые были установлены аукционом и первоначальным договором аренды № 716, то есть в том числе для строительства иных не жилых объектов.

Согласно части 8 статьи 46.4 ГрК РФ, действовавшей на момент заключения договоров купли продажи земельных участков от 15.07.2016, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновением у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором аренды, что было отмечено и судом округа.

Возможность применения положений статьи 46.4 ГрК РФ к правоотношениям, возникшим из договоров аренды земельных участков для комплексного освоения территории, заключенных ранее 23.06.2014, в процессе реализации такого комплексного освоения территории, подтверждается определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2021 № 310-ЭС21-7791 по делу № А09-5339/2020.

Вопреки доводам ответчика, у него как у собственника спорных земельных участков, предназначенных для строительства объектов социального назначения на основании разработанных ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» документов территориального планирования, полученных путем приобретения этих земельных участков у арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:0337 площадью 490 789 кв.м, сохраняются обязанности, принятые ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» при подписании договора аренды № 716 от 25.09.2006.

Подлежат отклонению также доводы ответчика о том, что на ЗАО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» и на ответчика как его правопреемника в указанных правоотношениях не были возложены обязанности по строительству каких-либо объектов, кроме объектов жилищного строительства и объектов  инженерной инфраструктуры, в том числе детских садов и школ.

Так, аукционной документацией, частью которой являлся проект договора аренды земельного участка, были предусмотрены следующие условия:  начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка 350 000 000 руб.; срок подготовки, согласования и представления на утверждение проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка до 01.07.2007 в соответствии с ЦНИИП Градостроительства «Временные нормы продолжительности проектирования» (раздел 3), СН 283-64 «Временные нормы продолжительности проектирования»; срок обеспечения проведения работ по межеванию территории микрорайона 30 в соответствии с разработанной и утвержденной документацией и постановки на кадастровый учет до 30.12.2007; срок строительства объектов инженерной инфраструктуры до 01.07.2009, по окончанию строительства объекты инженерной инфраструктуры подлежат безвозмездной передаче в муниципальную собственность; срок жилищного строительства микрорайона № 30 до 01.08.2016; срок аренды земельного участка по 01.09.2016; размер годовой арендной платы за земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет 22 807 867,85 руб., который подлежит ежегодному пересмотру на основании муниципальных правовых актов; арендатор земельного участка предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность по цене 11 руб. за один квадратный метр или взять в аренду,

При этом в проекте договора аренды земельного участка, являвшегося приложением к аукционной документации, в пункте 3.2.6 прямо предусмотрена обязанность арендатора осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и утвержденным проектом планировки.

Из материалов дела следует, что АО «ЮграИнвестСтройПроект» в 2007 году был разработан проект планировки и проект межевания микрорайона № 30 города Сургута, утвержденный постановлением Администрации от 21.12.2007 № 4235, предусматривающий строительство жилья 330 038 кв.м. Проектом планировки территории от 2007 года было предусмотрено строительство: в территориальной зоне Ж.3-30 (многоэтажная жилая застройка) 22 многоквартирных жилых дома на 10, 12, 14, 16, 20 этажей; пристроенные закрытые автостоянки 11 объектов на 1 580 машиномест; торговый центр; офисные здания; объекты инженерной инфраструктуры; в территориальных зонах ДОУ (дошкольные и образовательные учреждения) образовательные объекты: 1 детский сад на 200 мест, 1 детский сад на 200 мест с начальной школой на 300 мест, 1 детский сад на 300 мест, 1 школа на 900 мест, 1 школа на 895 мест.

В 2008 году АО «ЮграИнвестСтройПроект» по утвержденному проекту планировки от 2007 года был произведен раздел (межевание) арендуемого земельного участка, из которого образовано 35 земельных участков. 26.12.2008 данные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет. В кадастровых паспортах на земельные участки от 25.06.2010 в разделе 4 указана информация о предыдущем номере земельного участка (86:10:0101000:337) из которого образованы новые земельные участки, в разделе 6 указана дата постановки на государственный кадастровый учет 26.12.2008, в разделе 18.1 перечислены кадастровые номера 35 образованных земельных участка.

Однако на вновь образованные 35 земельных участков Администрацией не было оформлено право муниципальной собственности, в связи с чем 13.01.2011 земельные участки были сняты с государственного кадастрового учета и аннулированы.

АО «ЮграИнвестСтройПроект» в 2012 году подготовлена корректировка (изменения) в проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 г. Сургута. Постановлением Администрации от 03.04.2012 № 2201 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 30 города Сургута. Корректировка» утвержден откорректированный (измененный) проект планировки и проект межевания территории микрорайона 30 г. Сургута с объемом жилищного строительства 402 500 кв.м. Проектом планировки территории от 2012 года, действующей на момент рассмотрения настоящего спора, предусмотрено строительство в территориальной зоне Ж.3 (многоэтажная жилая застройка) 22 многоквартирных жилых дома 10, 12, 14, 16, 17, 21 этажей (в сторону увеличения этажности по сравнению с проектом 2007 года); 14 пристроенных автостоянок на 2 126 машиномест; 1 пристраиваемая автостоянка на 670 машиномест (7 этажей); парковочный комплекс на 1 500 машиномест (5-ти этажный); торговый центр; офисное здание; объектов инженерной инфраструктуры; в территориальных зонах ДОУ предусмотрено расположение образовательных объектов 3 детских сада на 300 мест (3-х этажные), 2 школы на 1 000 мест (2-4 этажа).

Таким образом, арендатором  в 2012 году с согласия Администрации увеличены объемы жилищного строительства, а также предусмотрено строительство в территориальной зоне ДОУ трех детских садов и двух школ. Указанный проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 города Сургута действует в настоящее время.

Из содержания договоров купли-продажи спорных земельных участков, заключенных между Администрацией и АО «ЮграИнвестСтройПроект», следует, что они заключены  в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 171-ФЗ) и  статьи 30.2 ЗК РФ в редакции, действующей до дня вступления в законную силу Закона № 171-ФЗ.

В указанных договорах купли – продажи земельных участков  предусмотрено, что продавец (Администрация) передает в собственность, а покупатель (АО «ЮграИнвестСтройПроект») принимает в собственность и оплачивает  по цене и на условиях указанных договоров земельные участки для целей, указанных  в договорах купли-продажи.

Так, по договору купли-продажи № 2756 от 15.07.2016 в собственность АО «ЮграИнвестСтройПроект» передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7375 площадью 9 363 кв.м  с целевым назначением «Детский сад на 300 мест», стоимость которого составила 102 993 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность  осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки.

По договору купли-продажи № 2761 от 15.07.2016 в собственность АО «ЮграИнвестСтройПроект» передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7371 площадью 9 322 кв.м  с целевым назначением «Детский сад на 300 мест», стоимость которого составила 102 542  руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность  осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки.

По договору купли-продажи № 2758 от 15.07.2016 в собственность АО «ЮграИнвестСтройПроект» передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7366 площадью 20 817 кв.м  с целевым назначением «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся», стоимость которого составила 228 987 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность  осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки.

По договору купли-продажи № 2762 от 15.07.2016 в собственность АО «ЮграИнвестСтройПроект» передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7407 площадью 21 983 кв.м  с целевым назначением «Общеобразовательная школа на 1 500 учащихся», стоимость которого составила 241 813 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность  осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки.

По договору купли-продажи № 2760 от 15.07.2016 в собственность АО «ЮграИнвестСтройПроект» передан земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101000:7405 площадью 8 840 кв.м  с целевым назначением «Детский сад на 300 мест», стоимость которого составила 97 240 руб., при этом пунктом 3.2.1 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность  осуществить строительство объекта в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и утвержденным проектом планировки.

Таким образом, первоначальный арендатор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения  территории микрорайона № 30  в г. Сургуте, после разработки проекта межевания и проекта планировки территории указанного микрорайона, выкупил из публичной собственности земельные участки общей площадью 70 325 кв.м, предназначенные исключительно для строительства объектов социального назначения (детских садов и общеобразовательных школ), приняв на себя обязанность построить указанные объекты в установленный срок на этих земельных участках, что прямо предусмотрено условиями указанных договоров купли-продажи. 

Общая стоимость выкупленных в 2016 году земельных участков площадью 70 325 кв.м  составила всего 773 575 руб., то есть по стоимости аренды 1 квадратного метра земельного участка, установленного при заключении договора аренды № 716 по результатам аукциона, проведенного в 2006 году.

Впоследствии права собственника указанных земельных участков перешли к ответчику по результатам заключения с АО «ЮграИнвестСтройПроект» соглашения об отступном от 23.05.2019. В рамках указанного соглашения стороны на основании составленных отчетов об оценке согласовали стоимость земельных участков. Так, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:7375 площадью 9 363 кв.м составила 41 384 460 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:7371 площадью 9 322 кв.м  составила 41 203 240 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:7366 площадью 20 817 кв.м  составила 81 019 764 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:7407 площадью 21 983 кв.м составила  85 557 836 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101000:7405 составила 39 072 800 руб., что существенно выше выкупной стоимости земельных участков, по которой АО «ЮграИнвестСтройПроект» приобрело в собственность земельные участки в 2016 году.

Как верно отмечено судом первой инстанции, с учетом того, что целевое назначение спорных земельных участков не изменялось, в силу требований пункта 14 статьи 34 данного Закона № 171-ФЗ, у нового собственника земельных участков сохраняется обязанность  использовать их по целевому назначению, то есть для строительства на них исключительно детских садов и общеобразовательных школ.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что как при заключении договора аренды № 716, так и при заключении впоследствии в 2016 году договоров купли-продажи земельных участков, на лицо, которое приобрело право аренды исходного земельного участка под его комплексное освоение по результатам аукциона и право собственности на вновь образованные земельные участки, в силу условий указанных договоров возложена обязанность  по осуществлению на этих земельных участках исключительно строительства школ и детских садов. Строительство на них иных объектов является нецелевым использованием земельных участков, что запрещено земельным законодательством Российской Федерации и влечет соответствующую административную и гражданскую ответственность.

В настоящем случае перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству, установлен проектом планировки территории, подготовленным первоначальным арендатором  по договору № 716, и на момент рассмотрения настоящего спора не изменен.

Судом первой инстанции в указанной части принято во внимание, что один из спорных объектов  «территория общего пользования (дорога)» также не поименован в договоре аренды земельного участка № 716 и в аукционной документации как объект, подлежащий строительству, что не препятствовало ответчику приступить к строительству указанного объекта исходя из документов территориального планирования. Указанное свидетельствуето выборочном подходе ответчика к вопросу о том, какие именно объекты должны быть им построены в рамках комплексного освоения исходного земельного участка.

Как следует из материалов дела, обязательства по комплексному освоению территории в части возведения объектов социальной инфраструктуры – трех детских садов по 300 мест, двух общеобразовательных школ - ни первоначальным арендатором земельных участков, получившим право аренды по результатам торгов, ни новым собственников вновь образрованных земельных участков (ответчиком), в настоящее время не исполнены.

В качестве возражения против удовлетворения иска ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» ссылается на отсутствие в настоящее время обязательств публичных образований по финансированию  строительства этих объектов за счет бюджетных средств.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не являются препятствием для возложения на ответчика обязанности построить спорные объекты в силу следующего.

Ранее действовавшей государственной программой Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на 2018 - 2025 годы и на период до 2030 года», утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10.2013 № 413-п (пункт 65 таблицы 6 раздела V) (в редакции по состоянию на 05.02.2018) было предусмотрено строительство объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута на 300 мест» за счет внебюджетных источников финансирования с периодом реализации 2017-2019 гг.; впоследствии период реализации менялся на 2019-2021 гг. 

Таким образом, изначально строительство указанного объекта предусматривалось за счет внебюджетных источников финансирования, а не за счет бюджета соответствующего  публичного образования.

Также указанной государственной программой было предусмотрено приобретение двух объектов «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне 30 г. Сургута (Общеобразовательная организация с универсальной безбарьерной средой)» на 1 500 мест каждый, которые должны быть построены в 2021 - 2023 гг. и 2022 - 2024 гг. соответственно.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции в целях исполнения  указаний суда кассационной инстанции в указанной части привлек к рассмотрению спора Депобразования,  Депгосимущество и  Депстрой.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что приобретение в собственность автономного округа спорных социальных объектов в настоящее время, действительно, не предусмотрена государственными программами Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (как следует из отзыва Депгосимущество); в государственную программу «Строительство», утвержденную постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.11.2-23 № 561-п, на период 2029-2030 годов включено строительство объекта «Средняя общеобразовательная школа в микрорайоне № 30 г. Сургута», а в Перечне создаваемых объектов на 2024 год и на плановый период 2025-2030 годов, утвержденных постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 10.11.2023 № 562-п, предусмотрено приобретение здания для размещения дошкольной организации и здания для размещения общеобразовательной организации (начальная школа – детский сад) в городском округе Сургут (как следует из отзывов  Депстроя и Депобразования).

Доводы ответчика о том, что у муниципального образования отсутствует потребность в строительстве вышеуказанных образовательных учреждений на территории микрорайона № 30, не основаны на доказательствах, представленных в материалы дела.

Как обоснованно указывает истец, потребность в строительстве образовательных учреждений определяется не содержанием государственных программ, а количеством проживающих граждан на территории соответствующего муниципального образования исходя из построенных и планируемых к строительству объектов жилищного строительства.

Проектом планировки территории от 2012 года, действующим в настоящее время, предусмотрено строительство на территории микрорайона № 30 22 многоквартирных жилых дома 10, 12, 14, 16, 17, 21 этажей, при этом ответчиком не приведено доказательств наличия на указанной территории детских садов и школ, построенных в рамках комплексного освоения территории.

При этом количество детей, обучающихся в школах и посещающих детские сады, было рассчитано исходя из объемов жилищного строительства самим арендатором земельного участка при разработке проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 30 г. Сургута, а также отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при постановке на кадастровый учет этим же арендатором земельных участков, предназначенных для указанных целей. С учетом изложенного, доводы ответчика о более низкой потребности населения в количестве мест в школах и детских садах, отклонены судом первой инстанции как не подтвержденные доказательствами.

Суд также принимает во внимание, что по сравнению с объемами жилищного строительства, запланированными первоначально при заключении договора аренды № 716, объемы жилищного строительства фактически были увеличены, что повлекло необходимость внесения соответствующих изменений в проект планировки и проект межевания территории микрорайона № 30 г. Сургута и что свидетельствует  об увеличении потребности в количестве мест в детских садах и школах, а не их уменьшении.

Из отзыва Депстроя следует, что потребность в обеспеченности населения объектами образования учитывается при формировании государственных программ на основании предложений органов местного самоуправления, которые вправе принять участие в мероприятиях по развитию социальной инфраструктуры. Как следует из ответа Депобразования от 27.05.2024 № 10-Исх-5951 Администрация неоднократно обращалась с предложениями о замене, включению, исключению объектов, изменению их технико- экономических показателей в государственные программы округа, в том числе в ходе рассмотрения настоящего дела 07.05.2024 по включению в государственную программу спорных объектов.

Согласно пунктам 18-21 постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.08.2021 № 289-п «О порядке разработки и реализации государственных программ Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» планирование бюджетных ассигнований на реализацию государственных программ на очередной финансовый год и плановый период осуществляется с учетом ежегодной оценки эффективности реализации государственных программ, необходимости обеспечения достижения показателей для оценки эффективности деятельности высших должностных лиц субъектов Российской Федерации и исполнительных органов субъектов Российской Федерации, установленных Указом Президента Российской Федерации от 04.02.2021 № 68, национальных целей развития, региональных проектов, направленных на достижение целей и показателей федеральных (национальных) проектов в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок составления проекта бюджета автономного округа, и планирование бюджетных ассигнований.

Финансовое обеспечение государственных программ из бюджета автономного округа определяется на очередной финансовый год и плановый период исходя из предельных объемов бюджетных ассигнований по финансовому обеспечению государственных программ, за пределами планового периода - исходя из предельного объема расходов на реализацию государственных программ в соответствии с бюджетным прогнозом автономного округа на долгосрочный период. Параметры финансового обеспечения реализации структурных элементов государственной программы планируются по мероприятиям (результатам). Корректировка параметров финансового обеспечения государственной программы и ее структурных элементов в течение финансового года при наличии нормативных правовых оснований на осуществление такой корректировки осуществляется одновременно с процедурами внесения изменений в паспорт  государственной программы, паспорта ее структурных элементов в ГИС «Региональный электронный бюджет Югры».

С учетом изложенного, принимая во внимание  действующее законодательство как в сфере бюджетного финансирования, так и в сфере принятия и реализации государственных программ, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым соглашается апелляционный суд, о том, что с учетом возможности ежегодной актуализации государственных программ субъекта Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора не имеет правового значения вопрос о наличии на момент рассмотрения спора судом в государственной программе конкретных объектов социального назначения для целей их дальнейшего финансирования за счет бюджета. Указанные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении спора об обязании стороны договора исполнить в натуре  предусмотренные этим договором обязательства с учетом того, что условия договора прямо не предусматривают софинансирования за счет средств бюджета  выполнение арендатором принятых на себя обязательств, указанные условия не входят в предмет  договора аренды земельных участков.

Из представленных в материалы дела 07.08.2023 документов усматривается, что письмом от 05.02.2018 Администрация запрашивала информацию о планируемых сроках начала строительства объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута» для подготовки предложений о внесении изменений в государственную программу Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре на 2018-2025 годы и период до 2030 года»

 В ответ АО «ЮграИнвестСтройПроект» письмом  от 13.02.2018 № 239-Ю сообщило, что строительство детского сада запланировано на 2021 год, для комфортного проживания жителей микрорайона компанией предусмотрено устройство билдинг-садов на 80-100 мест в 2018-2019 годах в жилых домах, расположенных на участках с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7374 и 86:10:0101000:7384 со сроком их вводы в 2019-2020 годах.

  Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 1851-О ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» в ответ на запрос информации о формировании финансовой потребности на возмещение части затрат по строительству  инженерной инфраструктуры на 2021 год и плановый период 2021-2023 год, подтвердило планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375. 

Таким образом, вопреки доводам и возражениям ответчика, и первоначальный арендатор, и ответчик уже после проведения работ по межеванию арендованного земельного участка, постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет и их выкупу в частную  собственность планировали осуществлять строительство не только жилых объектов в микрорайоне № 30 г. Сургута, но и строительство социальных объектов как за счет собственных средств, так и путем выкупа этих объектов за счет бюджетных средств.

При рассмотрении настоящего спора ответчиком не  представлено мотивированных пояснений о том, на кого в таком случае в соответствии с разработанным его правопредшественником проектом планировки территории, должна быть возложена обязанность по возведению социальных объектов на земельных участках, которые имеют целевое назначение для строительства детских садов и школ и не могут быть использованы в иных целях, принимая во внимание нахождение этих участков на момент рассмотрения спора в собственности ответчика.

Из пояснений представителей ответчика  следует, что Администрация на основании статьи 284 ГК РФ и положений главы VII.1 ЗК РФ имеет право на изъятие таких земельных участков с выплатой собственнику земельных участков соответствующей денежной компенсации. 

Указанное подтверждает вывод суда о злоупотребления ответчиком предоставленными ему гражданскими правами, поскольку в частную собственность эти публичные земельные участки выкупались АО «ЮграИнвестСтройПроект» исключительно с целью комплексного освоения территории микрорайона № 30 и строительства на них конкретных объектов (школ и детских садов), а не для последующего осуществления на них строительства иных объектов или для выкупа за средства бюджета этих земельных участков обратно в публичную собственность. Иное противоречило бы принципу добросовестного поведения лиц, которые получили право  осуществлять на публичных землях предпринимательскую деятельность по строительству жилых объектов, не предоставляя встречного исполнения обязанности по возведению иных объектов социального назначения в рамках комплексного освоения территории.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

К поведению, противоречащему добросовестности и честной деловой практике, относится поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона разумно положилась на них.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено следующее: при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным; разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства; не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что как первоначальным застройщиком (арендатором), так и ответчиком, составляющим группу взаимозависимых юридических лиц, что было подтверждено при новом рассмотрении настоящего спора, получившими земельный участок для комплексного освоения всей территории этого земельного участка, в том числе и для строительства социально значимых объектов, а также получивших в собственность земельные участки по цене, значительно ниже рыночной, не доказано надлежащее исполнение обязательств, которые в силу положений статей 30.2 и 38,2 ЗК РФ также возложены на ответчика как на правопреемника первоначального арендатора.

Прекращение срока действия договора аренды № 716, так же как и определенного договором срока возведения объектов на полученном в аренду земельном участке не препятствует заявлению истцом требований об исполнении обязательств о строительстве (завершении строительства) таких объектов с последующей передачей муниципальному образованию спорных социально значимых объектов.

С учетом изложенного, а также нижеприведенных обстоятельств, подлежат отклонению доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в связи с истечением срока действия договора аренды. По мнению ответчика, срок исковой давности надлежит исчислять с 01.08.2016 со ссылкой на пункт 3.2. 6 договора, и срок исковой давности по заявленным требованиям истек 01.08.2019

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

При этом в соответствии со статьями 203, 206 ГК РФ если в течение или по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Письмом от 05.02.2018 Администрация запрашивала информацию  о планируемых сроках начала строительства объекта «Детский сад в микрорайоне № 30 г. Сургута» для подготовки предложений о внесении изменений в государственную программу Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Развитие образования в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре на 2018-2025 годы и период до 2030 года»

 В ответ АО «ЮграИнвестСтройПроект» письмом от 13.02.2018 № 239-Ю сообщило, что строительство детского сада запланировано на 2021 год, для комфортного проживания жителей микрорайона компанией предусмотрено устройство билдинг-садов на 80-100 мест в 2018-2019 годах в жилых домах, расположенных на участках с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7374 и 86:10:0101000:7384 со сроком их вводы в 2019-2020 годах.

  Кроме того, письмом от 30.10.2020 № 1851-О ООО «Ханты-Мансийск СтройРесурс» в ответ на запрос информации о формировании финансовой потребности на возмещение части затрат по строительству  инженерной инфраструктуры на 2021 год и плановый период 2021-2023 год, подтвердил планирование строительства внутриквартального проезда, а также детского сада на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101000:7375. 

Таким образом, вопреки доводам ответчика, и первоначальным арендатором, и ответчиком по настоящему делу в 2018 и в 2020 годах была признана обязанность по строительству не только жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, как при рассмотрении настоящего спора утверждает ответчик, но и  принятие на себя обязательства по строительству социальных объектов, в том числе с учетом возмещения только части затрат на строительство этих объектов  за счет средств бюджета.

Указанная переписка сторон, по мнению суда, свидетельствует прерывании срока исковой давности по правилам, установленным статьями 203, 206 ГК РФ, в виду признания ответчиком после истечения срока действия договора своей обязанности по строительству социальных объектов на земельных участках, право аренды которых было приобретено в рамках договора комплексного освоения территории и которые были выкуплены в собственность  для осуществления на них исключительно строительства детских садов и школ.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в данном случае исковые требования заявлены о выполнении обязанности по договору в целом, а не об исполнении самостоятельных, независимых обязанностей по строительству отдельных объектов; основанием соответственно, признав неисполнение договора, ответчик признал его неисполнение в части возведения социальных объектов в целом, а не в отношении лишь одного объекта, указанного в письме от 30.10.2020.

Возражая относительно исковых требований,  ответчик ссылался на судебные акты по делу № А75-11234/2023 и отказ Администрации согласовать изменения в проект планировки и проект межевания, признанный в судебном порядке законным. По мнению ответчика, зарегистрированные права на спорные земельные участки в ЕГРН по конфигурации и местоположению не соответствуют актуальному на сегодняшний день проекту планировки территории микрорайона № 30  в редакции 2012 года, действующему в настоящее время на территории муниципального образования, что является препятствием для получения разрешения на строительство спорных объектов.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что такое несоответствие является результатом действий и самого арендатора, имевшего интерес в дроблении участков. После признания проекта планировки недействующим первоначальный арендатор и ответчик не принимали попыток по приведению земельных участков в соответствие с изменившейся документацией.

При рассмотрении дела № А75-11234/2023 Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении от 31.05.2024 указал, что подготовленный обществом проект корректировки документации по планировке территории микрорайона № 30 правомерно был направлен Администрацией на доработку постановлением № 1520 от 24.03.2023, поскольку предусматривал суммарно значение вводимого в эксплуатацию жилья более 301 190 тыс. кв.м, что противоречило условиям договора о комплексном освоении территории и условиям аукциона, по результатам которого был заключен договор № 716, указав при этом на злоупотребление обществом предоставленными ему гражданским правами.

Определяя обязанность ответчика по возведению социальных объектов на конкретном земельном участке, суд первой инстанции принял во внимание сведения, содержащиеся в ЕГРН, которые были  внесены в этот государственный реестр по инициативе арендатора земельного участка № 716 и недостоверность которых в установленном порядке не подтверждена.

Вопросы об определении лица, обязанного актуализировать документы территориального планирования, о порядке и сроках такой актуализации не относятся к предмету рассматриваемых требований об обязании стороны по договору комплексного освоения территории построить объекты недвижимости.

Согласно статье 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В свою очередь согласно статьи 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, муниципального округа, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 45 ГрК РФ решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории. Орган местного самоуправления городского поселения осуществляет проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям, установленным частью 10 статьи 45 ГрК РФ. По результатам проверки указанный орган принимает соответствующее решение о направлении документации по планировке территории главе городского поселения или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Доказательств того, что ответчик в соответствии с условиями договора о комплексном освоении территории  разработал проекты планировки территории с учетом уже состоявшихся работ по межеванию земельных участков, постановки их на кадастровый учет, суду не представлено. При этом такая обязанность ответчика как правопреемника АО «ЮграИнвестСтройПроект» следует из условий  аукционной документации и заключенного на его основании договора № 716, на что было указано при рассмотрении дела № А75-11234/2023.

Следовательно, неисполнение самим ответчиком обязанностей, возложенных на него в силу договора и требований закона, не может расцениваться судом как препятствие для исполнения обязательств по строительству спорных объектов социального назначения.

В связи с изложенным судом отклоняются доводы ответчика о неисполнимости заявленных Администрацией требований, поскольку объективно существующих препятствий для  осуществления строительства социальных объектов на земельных участках, полученных обществом в  собственность, судом не установлена.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно представленным выпискам из ЕГРП на спорных земельных участках, переданных обществу в собственность АО «ЮграИнвестСтройПроект», с кадастровыми номерами 86:10:0101000:7375, 86:10:0101000:7371, 86:10:0101000:7366,  86:10:0101000:7407,  86:10:0101000:7405, предусмотренные проектом планировки объекты не построены, что ответчиком не отрицается.

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции, исследовав аукционную документацию и объем прав и обязанностей АО «ЮграИнвестСтройПроект» по договору аренды земельного участка № 716, пришел к выводу о наличии у ответчика как правопреемника первоначального арендатора обязанности осуществить строительство  спорных социальных объектов, поскольку АО «ЮграИнвестСтройПроект»  обязательство по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером  86:10:0101000:0337 площадью 490 789 кв.м не исполнило, при этом приобрело в собственность публичные участки, предназначенные для комплексного освоения земель, и в последующем передало их в собственность Общества; установил  недоказанности пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, а также наличие потребности муниципального образования в спорных социальных объектах в микрорайоне № 30 г. Сургута.

Суд апелляционной инстанции признает данный вывод правомерным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Несогласие ответчика с данным выводом не означает, что судом первой инстанции аукционная документация и обстоятельства дела не были исследованы должным образом.

По оценке суда апелляционной инстанции, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

С учетом изложенного, требования Администрации об обязании ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» исполнить предусмотренные договором аренды № 716 обязательства по строительству на каждом из упомянутых земельных участков тех социальных объектов, которые были предусмотрены правопредшественником общества, осуществившим межевание исходного земельного участка, переданного под комплексное освоение по договору № 716, и постановку вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, удовлетворены правомерно.

Суд первой инстанции счел возможным установить срок исполнения указанной обязанности в течение двух лет с даты вступления решения суда по настоящему делу, принимая во внимание необходимость ответчику актуализировать документы территориального планирования для получении соответствующих разрешений на строительство объектов.

ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» в апелляционной жалобе полагает данный срок неисполнимым, указывает, что нормативный срок строительства объектов - 6 лет 9 месяцев, а согласно письму ООО «Строительный холдинг Енко» от 24.12.2024 – более 13 лет.

В том числе с целью определения срока строительства ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» ходатайствовало о проведении экспертизы.

Между тем, ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» необоснованно считает срок строительства отдельно по каждому объекту и общий срок исчисляет арифметическим сложением этих сроков, то есть как если бы объекты последовательно возводились один за другим, не учитывая возможность одновременного возведения объектов. Первоначально возведение всех объектов планировалось до 2016 года, и правопредшественник ответчика не заявлял о неисполнимости данного обязательства, согласился с таким сроком. Несмотря на это, по состоянию на март 2025 года социальные объекты до сих пор не возведены, при том, что коммерчески выгодное жилищное строительство осуществляется. По убеждению суда апелляционной инстанции, при таких обстоятельствах ссылка ответчика на недостаточность срока для исполнения судебного акта является проявлением его недобросовестного поведения, не может являться основанием для изменения решения суда первой инстанции, установления ответчику еще более длительного срока исполнения (учитывая общий срок просрочки исполнения обязательства).

Судебная коллегия также отмечает, что возникающие при исполнении судебного акта затруднения подлежат разрешению с помощью иных процессуальных инструментов, в частности, предусмотренных статьей 324 АПК РФ.

В части требований Администрации об обязании общества завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0000000:22496, 86:10:0101246:5142 и 86:10:0101062:2265 суд первой инстанции пришел к следующим обоснованным выводам.

Из представленных в материалы дела доказательств следует и сторонами не оспаривается, что в настоящее время на указанных земельных участках обществом осуществлено строительство упомянутого объекта.

При этом между сторонами имеется спор о качестве и объемах выполненных обществом работ, но спора по вопросу о необходимости строительства объекта «Территория общего пользования (дорога)» на упомянутых земельных участках не имеется.

Так, согласно акту обследования от 14.10.2024, составленному должностным лицом Администрации в одностороннем порядке, в ходе визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101062:2265, фактически являющегося проездом по ул. Университетская до дома № 15/1  по ул. Захарова в микрорайоне № 30,  вдоль транспортных проездов отсутствует тротуар, а также пешеходные дорожки, имеются повреждения асфальтового покрытия (т.9, л.д. 115-123).

В то же время в материалы дела представлен договор подряда от 03.07.2020 на строительство внутриквартального проезда с дополнительными соглашениями № 1 и № 2; заключение по результатам строительно-технического исследования от 14.09.2024, проведенное ООО «Опора», из которых следует, что работы по строительству спорного объекта осуществляются. 

Поскольку исковые требования Администрации связаны с обязанием ответчика исполнить обязательства, определенные договором № 716, в котором не содержалось каких-либо конкретных требований к строительству  указанного объекта, суд первой инстанции пришел к верному заключению об отсутствии  у него в рамках рассмотрения настоящего дела полномочий по определению качественных характеристик подлежащего строительству объекта.

Вместе с тем, поскольку доказательств сдачи названного объекта дорожной сети  в эксплуатацию в установленном законом порядке в материалы настоящего дела не представлено, подлежит удовлетворению требование об обязании Общества завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)» на упомянутых земельных участках в установленном законодательством порядке в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу с учетом доводов ответчика о фактическом выполнении большей части работ по строительству указанного объекта.

В апелляционной жалобе ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» полагает, что уточнение исковых требований в этой части принято судом первой инстанции с нарушением процессуальных норм; уточненные требования являются новыми.

Суд апелляционной инстанции процессуальных нарушений в данной части не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Как следует из взаимосвязанных положений статей 49, 125 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменения или прекращения его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику. Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. 

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции не усматривает, что при уточнении исковых требований Администрация изменяет одновременно предмет и основание иска. 

Так, и при первоначальном обращении в суд, и при уточнении иска в спорной части Администрация просила обязать ответчика исполнить обязательства, возникшие в связи с переходом к ответчику прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 716 от 25.09.2006, а именно завершить строительство объекта «Территория общего пользования (дорога)», при этом уточнению исковые требования подвергаются только в части уточнения кадастровых номеров земельных участков, на которых истец просит обязать ответчика завершить строительство указанного объекта: при первоначальном обращении в суд истец просил обязать совершить указанные действия только на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:22496, а при уточнении иска по результатам повторного рассмотрения спора указывает на необходимость завершения строительства объекта на земельных участках с кадастровыми номерами 86:10:0000000:22496, 86:10:0101246:5142 и 86:10:0101062:2265, что не является одновременным изменением предмета и основания исковых требований в указанной части. 

Вместе с тем, поскольку в материалах дела имеются противоречивые сведения о состоянии частично построенного ответчиком объекта «Территория общего пользования (дорога)» на момент принятия судом решения по настоящему делу, судом первой инстанции  уточненные исковые требования Администрации приняты только в части уточнения кадастровых номеров земельных участков, на которых истец просит обязать ответчика завершить выполнение работ по строительству объекта «Территория общего пользования (дорога)», без указания видов работ, которые по мнению истца не выполнены ответчиком, поскольку условиями договоров, на которых основаны исковые требования, не определен перечень этих работ.

Уточнения исковых требований приняты судом первой инстанции правомерно.

Доводы апелляционных жалоб ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» и АО «ХМНПФ» подлежат отклонению, приведенные в жалобах возражения получили надлежащую оценку суда первой инстанции, данную с учетом указаний суда округа, доводы ответчика и третьего лица изложенных в решении от 26.11.2024 выводов не опровергают.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на их подателя. 

При обращении с ходатайством о назначении судебной экспертизы ООО «Ханты-Мансийск Стройресурс» в порядке статьи 108 АПК РФ платежным поручением № 19 от 03.03.2025 на депозитный счет Восьмого арбитражного апелляционного суда внесены денежные средства для оплаты проведения экспертизы в сумме 339 300 руб. 00 коп.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, данные денежные средства подлежат возвращению плательщику.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 26.11.2024 по делу № А75-6722/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийск Стройресурс» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 339 300 руб. 00 коп., перечисленных по платежному поручению № 19 от 03.03.2025. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая

 Е.С. Халявин