Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71021/17

26 октября 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017 года 

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2017 года.

 Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по  Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Фармлайф" (ИНН 5030052069, ОГРН 1065030003081),

третье лицо – Управление Росреестра по Московской области

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района   обратился  в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Фармлайф" о взыскании 156 775, 87 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 года,  подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 4794 от 24.01.2012 г., а также 8 441, 58 рублей неустойки за период с 01.10.2016 г. по 30.06.2017 г.  по  , начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05  % от суммы долга за каждый день просрочки. 

   Истцом заявлены требования о расторжении договора аернды.

   Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика в связи с неиспользованием ответчиком земельного участка для целей строительства поле трех лет, нарушения сроков оплаты аренды более двух раз. 

    Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

   Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель)   и ответчиком (арендатор) заключен договор № 4794 от 24.01.2012 г. аренды земельного участка. КН 50:26:0140303:22, категория земельного участка: промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения, вид разрешенного использования: под строительство пристройки к дому № 248 с последующим размещением аптеки сроком до 23.01.2015 г.

    29 декабря 2014 года Администрацией Наро-Фоминского муниципального района выдано ООО "Фармлайф" разрешение на строительство № RU 505241052006001-33 сроком до 31.12.2019 г.

     По истечении срока действия договора аренды, без проведения торгов, между истцом и ответчиком заключено соглашение о продлении срока действия договора сроком на три года.

    Доказательств начала строительства не представлено. 

  Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ. 

   В силу  п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.   Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения. На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды. В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

 Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

В соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области"  базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год установлены Законом Московской области от 11.07.2016 N 102/2016-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год".

Согласно п. 45 Приложения к указанному закону, базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения по Наро-Фоминскому муниципальному району установлен в размере 4.15 руб./кв.м.

Таким образом, согласно представленному ответчиком контррасчету, арендная плата должна определяться по формуле:  4, 14 x 2 х 4,2  x  1,8 х 2 х 274 = 34 303, 05 рублей в год, 8 575, 76 рублей в квартал.

   За период с 4 квартала 2016 года по 2 квартал 2016 года арендная плата подлежит начислению в размере 25 272, 28 рублей.

    В соответствии с п.5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0, 05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки.  

   Судом произведен перерасчет неустойки, исходя из суммы долга,    правомерного периода просрочки. 

    Платежным поручением № 256 от 13.10.2017 г. истец погасил задолженность по основному долгу в размере 25 727, 28 рублей и 1 367, 83 рулей неустойки. 

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Доводы представителя истца о том, что категория земельного участка установлена ошибочно, поскольку земельный участок расположен в границах поселения судом отклоняется, по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 5 Федерального закона о переводе земель (в редакции Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ) установлено, что перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Састью 12 статьи 14 указанного Закона установлено, что в случае наличия противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в Едином государственном реестре недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, если такие документы получены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, по заявлениям правообладателей земельных участков. Указанное правило не применяется, если в отношении земельного участка был принят акт о его переводе из одной категории в другую (решение об отнесении земельного участка к определенной категории).

    В материалы дела истцом не представлено доказательств наличия таких противоречий. 

    Исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать,  что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

С учетом того, что задолженность по оплате аренды была погашена ответчиком только после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд, наличия непогашенная задолженность по оплате аренды в сроки, установленные мировым соглашением, утвержденным определением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 г. по делу № А41-7293/17, суд приходит к выводу, что нарушения условий договора являются существенными.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

   Письмом от 06.07.2017 г.  истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с длительной неоплатой арендных платежей. Факт направления претензии по адресу ответчика подтверждается почтовым уведомлением с описью вложения.

  Указанное письмо осталось без ответа.

   Доводы ответчика о том, что на сайте ФГУП «!Почта России» содержится информация о том, что адресатом корреспонденции является иная организация судом отклоняется, поскольку из почтовой квитанции, описи о вложении следует, что корреспонденция направлена именно по адресу ответчика с указанием ООО "Фармлайф" в качестве адресата. 

   Согласно сведениям сайта ФГУП «Почта России», указанная корреспонденция возвращена в связи с истечением срока хранения.

    В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу  федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № 4794 от 24.01.2012 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района  и ООО "Фармлайф".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Фармлайф" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины.

 Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья                                                         А.О. Уваров