АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А09-8574/2023

г.Калуга

30 мая   2024 года

резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2024

постановление изготовлено в полном объеме  30.05.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

      Смолко С.И.

судей

      Бессоновой Е.В.

      Лукашенковой Т.В.

при участии в судебном заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" (242411, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  - не явились;

от заинтересованного лица: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (241050, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - не явились;

от третьих лиц: ФИО1 - не явились; 

ФИО2 - не явились;

общества с ограниченной ответственностью "АгроКом" (242413, 

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  - не явились;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро"   на решение  Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2024 и постановление   Двадцатого арбитражного апелляционного суда  от 27.03.2024  по делу № А09-8574/2023,

 

                                                    У С Т А Н О В И Л :

 

  общество с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" (далее - ООО "КомаричиАгро", общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление Росреестра, управление), изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 21.07.2023 № КУВД-001/2023-15059225/4, об обязании управления устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о том, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7 согласно решению Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу № 2-11/2019, которым договор дарения земельного участка переквалифицирован в договор купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "АгроКом" (далее - ООО "АгроКом").

Решением суда от 11.01.2024 обществу отказано в удовлетворении его требований.

Постановлением   Двадцатого арбитражного апелляционного суда  от 27.03.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, заявленное требование удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на жалобу управление Росреестра просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов жалобы.

Общество и управление ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.  

Иные участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи  284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела.

          Проверив в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на них судебные акты на предмет правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствия выводов  судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, по результатам открытых торгов по продаже имущества банкрота - ООО "Агрофирма Амтел" ООО "АгроКом" по договору купли-продажи от 26.02.2016 приобрело у ООО "Агрофирма Амтел" в лице конкурсного управляющего имущество банкрота, в том числе право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 1348,5 га, с кадастровым номером 32:14:0000000:32, расположенного по адресу: Брянская обл., Комаричский район, с.Угревище, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.02.2016, заключенным между ООО "АгроКом" и ООО "Агрофирма Амтел" в лице конкурсного управляющего, право аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:32  по договору аренды от 19.05.2005, а также право аренды на все земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:32 после 29.11.2005, перешло к ООО "АгроКом".

 Из указанного земельного участка путем выдела доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО3, был образован земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7, площадью 315 000 кв.м. Право аренды ООО "АгроКом" на вновь образованный земельный участок сохранилось за ООО "АгроКом" в силу решения Арбитражного суда Брянской области от 29.03.2017 по делу № А09-18373/2016. 

ФИО3 по договору дарения от 28.10.2015 подарил земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 ФИО4, который  по договору дарения от 24.12.2015 подарил указанный земельный участок ООО "КомаричиАгро".

Решением Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу № 2-11/2019 по иску ООО "АгроКом" к ФИО3, ФИО4 и ООО "КомаричиАгро" о признании договоров дарения недействительными -притворными сделками, о переводе прав и обязанностей покупателя на ООО "АгроКом" иск удовлетворен частично, договоры дарения от 28.10.2015 и от 24.12.2015  признаны недействительными - притворными сделками, притворяющими договоры купли-продажи. Суд постановил аннулировать в ЕГРН запись № 32-32/011-32/019/012/2015-413/2 от 19.01.2016 о праве собственности ООО "КомаричиАгро" на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 общей площадью 315 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, внесенную на основании договора дарения земельного участка от 24.12.2015. В части требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7 на ООО "АгроКом" отказано.

13 апреля 2023 г. в управление Росреестра обратились: общество - с заявлением о государственной регистрации права собственности, ФИО4 - с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7, предоставив на государственную регистрацию решение Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу № № 2-11/2019 и договор купли-продажи от 23.03.2023, заключенный между ФИО4 (продавец) и ООО "КомаричиАгро" (покупатель) на указанный земельный участок (т.1 л.д.45-50).

          Уведомлением от 21.04.2023 № КУВД-001/2023-15059225/3 управление сообщило  о приостановлении государственной регистрации прав  до 21.07.2023 по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 5, 7, 15, 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации: не представлены документы, подтверждающие право собственности ФИО4 на указанный земельный участок, согласно сведениям ЕГРН ФИО4 не является правообладателем земельного участка; не представлен отказ Брянской области или муниципального образования от покупки данного земельного участка в соответствии со статьей 6 Закона Брянской области от 09.06.2006 № 40-3; договор купли-продажи от 23.03.2023 не содержит сведений о том, что отчуждаемый земельный участок обременен - находится в аренде у ООО "АгроКом" (т.1 л.д.72-75).

Уведомлением от 21.07.2023 № КУВД-001/2023-15059225/4 управление отказало в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации прав (т.1 л.д.13-17).

Полагая, что отказ в государственной регистрации прав является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности,  ООО "КомаричиАгро" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Установив, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, для государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок не были представлены все необходимые для этого документы, суд первой инстанции пришел к выводу о законности отказа в государственной регистрации прав.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции согласен с принятыми судебными актами.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

        Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

        Согласно части 5 статьи 1  Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В соответствии с положениями статьи 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, в том числе в виде продажи имущества.

Отказывая в регистрации прав, управление сослалось на непредставление на  регистрацию документа, подтверждающего право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7, право ФИО4 не зарегистрировано и в ЕГРН.

Кроме того, в договоре купли-продажи земельного участка от 23.03.2023 не было отмечено, что указанный земельный участок имеет обременение, находится в долгосрочной аренде у  ООО "АгроКом".

Более того, спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, продажа которых строго регламентирована Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ), Законом Брянской области от 09.06.2006 № 40-З "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Брянской области" (далее - Закон Брянской области № 40-З) .

Статьей 8  Закона № 101-ФЗ  установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет; сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

       Статьей 6 Закона Брянской области № 40-З также предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Брянская область и, в случае отказа Брянской области от его покупки, муниципальное образование Брянской области, на территории которого расположен земельный участок, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Правительство Брянской области устанавливает порядок рассмотрения извещения и принятия решения о приобретении земельного участка либо об отказе от приобретения земельного участка. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме Правительство Брянской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Если Брянская область и муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

        Отказа Брянской области или муниципального образования от приобретения спорного земельного участка не представлено, факт соблюдения  преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения не подтвержден.

Всё, отмеченное выше, в силу пунктов 2, 5, 7, 15, 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации являлось основанием для приостановления государственной регистрации прав с целью устранения недостатков.

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации, в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о законности решения управления об отказе в государственной регистрации прав.

Довод кассационной жалобы, что решением Комаричского районного суда Брянской области от 10.10.2019 по делу № 2-11/2019 признано совершение ФИО4 и ООО "КомаричиАгро" сделки купли-продажи земельного участка, а не дарения, последствия недействительности сделки применены только к договору дарения и предписано применить к договору дарения правила купли-продажи земельного участка, а следовательно, право собственности ООО "КомаричиАгро" на земельный участок не утрачено, несостоятелен.

Указанный решением районного суда предписано аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ООО "КомаричиАгро" на земельный участок в связи с недействительностью договора дарения от 24.12.2015, который являлся единственным основанием для регистрации права собственности общества на земельный участок.

В силу части 5 статьи 1  Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Так как право собственности общества в ЕГРН на земельный участок не зарегистрировано в связи с аннулированием записи, общество не является собственником спорного земельного участка.

Ссылка в решении районного суда на применение к договору дарения  правил купли-продажи не свидетельствует о приобретении обществом права собственности на земельный участок на основании фактически заключенного договора купли-продажи земельного участка.

Как указано выше, продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения должна быть совершена с соблюдением всех требований, предусмотренных Законом № 101-ФЗ и Законом Брянской области № 40-З.

 Оснований для отмены состоявшихся судебных актов не усматривается.    

 Руководствуясь пунктом 1 части 1  статьи  287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Брянской области от 11.01.2024 и постановление   Двадцатого арбитражного апелляционного суда  от 27.03.2024  по делу № А09-8574/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий судья

      С.И. Смолко

судьи

      Е.В. Бессонова

      Т.В. Лукашенкова