ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                                   Дело № А61-4774/2024

08.07.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2025

Постановление изготовлено в полном объёме 08.07.2025

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Демченко С.Н. судей: Луговой Ю.Б., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамадалиевой М.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа, Администрации местного самоуправления города Владикавказа, Администрации главы Республики Северная Осетия-Алания и Правительства Республики Северная Осетия-Алания, Министерства экономического развития Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 27.03.2025 по делу № А61-4774/2024, при участии в судебном заседании представителя Администрации главы Республики Северная Осетия-Алания - ФИО1 (доверенность № 4 от 13.05.2025), представителя Администрации местного самоуправления г. Владикавказа - ФИО2 (доверенность № 62 от 26.12.2024), представителя Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа - ФИО3 (доверенность № Д20 от 27.12.2024), представителя Прокуратуры Республики Северная Осетия-Алания - ФИО4 (с/у № 0544925), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Габа» (далее - ООО «Габа»), Администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - АМС г. Владикавказа), Министерству экономического развития Республики Северная Осетия-Алания о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного соглашения от 26.10.2022 № 8, заключенного между Министерством экономического развития Республики Северная Осетия-Алания и ООО «Габа»; признании незаконным распоряжения Главы Республики Северная Осетия-Алания от 05.12.2022 № 128-рг «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Габа» земельных участков в аренду без проведения торгов»; признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков от 12.12.2022 № 149-22, № 150-22, № 151-22, № 152-22, № 153-22, заключенных между АМС г. Владикавказа и ООО «Габа», и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок в виде возложения обязанности возвратить земельные участки АМС г. Владикавказа по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство здравоохранения Республики Северная Осетия-Алания, Управление Росреестра по Республики Северная Осетия-Алания, Администрация Главы Республики Северная Осетия-Алания и Правительства Республики Северная Осетия-Алания, Федеральное агентство водных ресурсов, Министерство природных ресурсов и экологии Республики Северная Осетия-Алания, Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа.

Решением суда от 27.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что спорные инвестиционное соглашение, распоряжение Главы Республики Северная Осетия-Алания и договоры аренды нарушают законодательные запреты, а также права и законные интересы неограниченного числа лиц, в связи с чем, являются незаконными и ничтожными. Судом первой инстанции также отклонена ссылка ответчиков на пропуск срока исковой давности.

Не согласившись с принятым судебным актом, АМС г. Владикавказа, Администрация главы РСО-Алания и Правительства РСО-Алания, Министерство экономического развития РСО-Алания и Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалобы мотивированы тем, что оспариваемые распоряжение, а также инвестиционное соглашение и договоры аренды полностью соответствуют установленным требованиям законодательства и приняты (заключены) с соблюдением законодательного порядка. Выводы суда о том, что по инвестиционному соглашению в период с 2022 по 2024 не будут осуществляться поступления в бюджет, являются необоснованными, поскольку данные критерии должны быть достигнуты при реализации проекта, а не на стадии строительства. Апеллянты полагают ошибочным вывод суда относительно невозможности строительства инвестиционного объекта на земельных участках, так как с 01.09.2024 вступили в силу изменения в Федеральный закон № 26-ФЗ, внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ, согласно которым в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны запрещается осуществление хозяйственной и иной деятельности, загрязняющей окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящей к их истощению (утрате), истощению (утрате) их лечебных свойств. Также с 01.09.2024 вступило в силу распоряжение Правительства Российской Федерации от 23.07.2024 № 1959-р, которым к курортам федерального значения отнесена курортная зона пригорода г. Владикавказа. При этом, истец основывает исковые требования на постановлении Правительства РСО-Алания от 13.12.2016 № 439, которое признано утратившим силу на основании постановления Правительства РСО-Алания от 23.12.2024 № 552. Таким образом, апеллянты полагают, что на территориях вторых зон округов санитарной охраны курортов разрешено строительство объектов туристской индустрии, зданий и сооружений социально-культурного, физкультурно-спортивного назначения. Объект инвестиционного соглашения совпадает с видом разрешенного использования спорных земельных участков, а также соответствует Генеральному плану города и Правилам землепользования и застройки, которые не были оспорены. Доказательства, подтверждающие наличие границы береговой полосы, дату установления границы береговой полосы, ее координаты, имеющие пересечение со спорными земельными участками, материалы дела не содержат. Также апеллянты считают, что прокуратурой пропущен срок исковой давности.

В жалобе Администрацией главы РСО-Алания и Правительства РСО-Алания приведены дополнительные доводы о том, что оспариваемое решение принято о правах и обязанностях Совета по инвестициям в Республике Северная Осетия-Алания, которым рассмотрен проект «Строительство аквакомплекса в РСО-Алания» и принято решение о соответствии инвестиционного проекта установленным законодательством критериям. Ссылка суда первой инстанции на имеющиеся в ЕГРН ограничения распространяется только на один земельный участок с кадастровым номером 15:09:0032601:631, в то время как другие участки таких ограничений не содержат. При этом, договором аренды в отношении данного земельного участка предусмотрены имеющиеся ограничения, а инвестиционный проект согласован с ПАО «РусГидро», установившим данные ограничения. Необходимость проведения экологической и санитарно-эпидемиологической экспертизы при заключении инвестиционного соглашения отсутствует. Проектная документация для последующего проведения экспертизы разрабатывается и утверждается только после заключения договоров аренды, а спорный объект инвестиционного соглашения не подпадает под требования о проведении государственной экспертизы. Факт нахождения земельных участков на территории второй зоны округа санитарной зоны также не доказан ввиду законодательных изменений. Более того, в настоящее время в границах указанной зоны разрешается строительство предмета инвестиционного соглашения. Апеллянт ссылается на безосновательные и преждевременные выводы при обследовании прокуратурой земельных участков, также полагает пропущенным срок исковой давности.

Прокуратура в отзыве на апелляционные жалобы просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители АМС г. Владикавказа, Администрации главы РСО-Алания и Правительства РСО-Алания, а также Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель прокуратуры возражал против доводов жалоб, просил судебный акт оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи, с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 27.03.2025 по делу № А61-4774/2024 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2022 Советом по инвестициям в Республике Северная Осетия-Алания рассмотрен проект «Строительство аквакомплекса в РСО-Алания», в соответствии с которым предполагается строительство аквакомплекса, включающего в себя круглогодичный спа-центр, ресторан, кафе, бары. Данный проект признан масштабным инвестиционным проектом и утвержден Советом по инвестициям в РСО-Алания 01.07.2022 (т. 1, л. д. 21-35).

26.10.2022 на основании Положения о Министерстве экономического развития РСО-Алания, утвержденного постановлением Правительства РСО-Алания от 03.11.2015 № 242 «Вопросы Министерства экономического развития РСО-Алания», между Министерством экономического развития РСО-Алания и ООО «Габа» заключено инвестиционное соглашение № 8 о реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство аквакомплекса в РСО-Алания» (т. 1, л. д. 79-85), предметом которого является реализация на территории Республики Северная Осетия-Алания масштабного инвестиционного проекта «Строительство аквакомплекса в РСО-Алания». Наименование объекта инвестиционной деятельности: земельные участки (кадастровые номера 15:09:0032601:627, 15:09:0032601:628, 15:09:0032601:629, 15:09:0032601:631, 15:09:0032601:256).

Согласно пункту 6 инвестиционного соглашения инвестор получает право на использование государственной поддержки инвестиционной деятельности в форме предоставления земельных участков без проведения торгов.

05.12.2022 Главой РСО-Алания издано распоряжение № 128-рг «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Габа» земельных участков в аренду без проведения торгов» (т. 1, л. д. 86-87), согласно которому ООО «Габа» предоставлены без проведения торгов сроком на 5 лет земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0032601:627, 15:09:0032601:628, 15:09:0032601:629, 15:09:0032601:631, 15:09:0032601:256.

12.12.2022 на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения Главы РСО-Алания от 05.12.2022 № 128-рг «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Габа» земельных участков в аренду без проведения торгов», протокола заседания Совета по инвестициям в Республике Северная Осетия-Алания от 01.07.2022 № 4-1.19, инвестиционного соглашения от 26.10.2022 № 8, между АМС г. Владикавказа и ООО «Габа» заключены следующие договоры аренды (т. 1, л. д. 36-71):

- договор аренды земельного участка № 149-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:631, общей площадью 2,8812 га;

- договор аренды земельного участка № 150-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:627, общей площадью 6,1424 га;

- договор аренды земельного участка № 151-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:628, общей площадью 2,6329 га;

- договор аренды земельного участка № 152-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:629, общей площадью 0,7277 га.

- договор аренды земельного участка № 153-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0032601:256, общей площадью 1,4273 га;

Полагая, что инвестиционное соглашение, распоряжение Главы РСО-Алания от 05.12.2022 № 128-рг, а также договоры аренды земельных участков от 12.12.2022 № 149-22, № 150-22, № 151-22, № 152-22, № 153-22 противоречат требования законодательства и являются недействительными, прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами (часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления (отзыва на апелляционную жалобу), является пресечение нарушений требований закона при совершении сделок, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Заявление прокурора мотивировано тем, что спорные земельные участки располагаются в границах второй зоны санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности местного значения, в которой запрещается вырубка лесов, строительство объектов и сооружений (кроме объектов курортной инфраструктуры), производство горных и других работ, не связанных непосредственно с развитием и благоустройством курорта. Таким образом, использование земельных участков для целей реализации инвестиционного проекта невозможно и нарушает режим использования земель.

По общему правилу, установленному нормами Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Законодателем установлен ряд исключений из этого правила, при которых договор аренды такого участка может быть заключен без проведения торгов. Одним из таких исключений является случай предоставления земельного участка юридическому лицу в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабного инвестиционного проекта, соответствующего установленным региональными законами критериям (подпункт 3 пункта 2). Основанием такого предоставления служит соответствующее распоряжение высшего должностного лица (пункт 22 перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321).

Указанное в названном распоряжении высшего должностного лица юридическое лицо вправе рассчитывать на предоставление земельного участка без торгов, то есть на исключительных условиях, что не исключает необходимость проверки этого распоряжения на предмет его соответствия существующим нормативно установленным градостроительными ограничениям. Выявленное противоречие распоряжения высшего должностного лица названным ограничениям препятствует предоставлению земельного участка в аренду на «льготных» (неконкурентных) условиях.

Соответствующая правовая позиция о необходимости соблюдения нормативно установленного порядка комплексного освоения территории сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2023 № 307-ЭС23-1848, от 27.11.2023 № 307-ЭС23-17606. Юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, препятствует пользованию арендованным имуществом, на что обращено внимание в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053.

При выдаче разрешения на строительство должны устанавливаться не только соответствие проектной документации объекта капитального строительства требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, но и допустимость размещения такого объекта на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными законодательными ограничениями (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, обязано использовать этот участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, соблюдать при этом требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельном участке строительство в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 94  Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Подпунктом 1 пункта 2 данной статьи (в редакции до Закона № 406-ФЗ) определено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В редакции Федерального закона № 406-ФЗ этого подпункта статьи 94  Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, как земли особо охраняемых территорий, не обозначены. Равным образом, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 406-ФЗ, в подпункте 1 пункта 2 статьи 2 Закона № 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов не обозначены как одна из категорий земель, имеющая особенности режима - особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем, несмотря на некоторое изменение статуса земель «лечебно оздоровительных местностей и курортов» в приведенных положениях Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 33-ФЗ, их защитный статус земель со спецификой в использовании остался неизменным, и он определен в преамбуле Закона № 33-ФЗ в редакции как до, так и во время действия норм Закона № 33-ФЗ в редакции Федерального закона № 406-ФЗ. Так в преамбуле указано, что природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся, соответственно, к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством.

Данные требования также содержатся в актуальной редакции части 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом  2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации, а для лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального и местного значения - исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Масштабный инвестиционный проект не должен нарушать конституционные права граждан на охрану окружающей среды.

Из материалов дела следует, что земельные участки, на которых предполагается строительство инвестиционного проекта, находятся на территории второй зоны округа санитарной охраны. Курорт имеет статус регионального курорта.

В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению (пункт 3 статьи 16 Закона № 26-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период).

В таких зонах запрещена вырубка зеленых насаждений (кроме рубок ухода за лесом и санитарных), а на территории спорных участков имеются многочисленные и многолетние зеленые насаждения.

В соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 13.12.2016 № 439 «О признании южной части города Владикавказа лечебно-оздоровительной местностью местного значения» на территории второй зоны санитарной охраны запрещается строительство объектов и сооружений (кроме объектов курортной инфраструктуры), производство горных и других работ, не связанных непосредственно с развитием и благоустройством курорта. Запрещается устройство поглощающих колодцев, полей орошения и фильтрации, скотомогильников, массовый прогон скота, применение ядохимикатов для борьбы с сорняками, вырубка зеленых насаждений (кроме рубки ухода за лесом и санитарных рубок) и всякое другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных средств курорта.

Аналогичные ограничения установлены проектом округа санитарной охраны курортной зоны пригорода г. Орджоникидзе Северо-Осетинской АССР, разработанным 13.12.1984 Управлением главного архитектора города Орджоникидзе № 87, получившим положительное заключение заместителя Главного государственного санитарного врача РСФСР ФИО5 и согласованным заместителем министра Лесного хозяйства РСФСР ФИО6

Таким образом, строительство предусмотренного инвестиционным проектом комплекса на земельных участках, расположенных в границах территории второй зоны санитарной охраны, невозможно, так как такое строительство нарушает режим использования указанных земель.

Соответствующими ограничениями в использовании земельных участков создана юридическая невозможность реализации на них целей инвестиционного проекта. Для сторон была или должна была быть заведомо очевидна невозможность реализации инвестиционного проекта в связи с расположением земельных участков в границах территории второй зоны санитарной охраны, режим которой исключает возможность строительства аквакомплекса в РСО-Алания.

Договоры аренды земельных участков, заключенные с заведомо недостижимой целью (реализация инвестиционного проекта по возведению аквакомплекса), противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и интересам неопределенного круга лиц.

При заключении договоров аренды был нарушен явно выраженный законодательный запрет на строительство в границах территории второй зоны санитарной охраны. Сохранение с обществом арендных отношений для использования земельных участков в иных целях невозможно, поскольку это повлекло бы необоснованный обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур введения публичных земель в гражданский оборот.

Кроме того, из сведений о характеристиках объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0032601:631 в сведениях об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения) указаны, в том числе (т. 3, л. д. 47-48) ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: с 01.06.2022; реквизиты документа-основания: карта-план от 20.06.2014 № б/н; письмо о внесении в ГКН сведений об охранных зонах от 22.07.2014 № 00441.С0/96-ТЕ-001С0Ф; постановление Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1033 выдан: Правительство Российской Федерации. 

В разделе 4.1 выписки (т. 3, л. д. 60-61) установлено, что в охранных зонах запрещается осуществлять действия, которые могут нарушить безопасную работу, в том числе повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также нанесение вреда окружающей среде и возникновение пожаров и чрезвычайных ситуаций, а именно: а) убирать, перемещать, засыпать и повреждать предупреждающие знаки; б) размещать кладбища, скотомогильники, захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ; в) производить сброс и слив едких и коррозионных веществ, в том числе растворов кислот, щелочей и солей, а также горюче-смазочных материалов; г) разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня; д) проводить работы, размещать объекты и предметы, возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; е) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн; ж) складировать любые материалы, в том числе взрывоопасные, пожароопасные и горюче-смазочные.

В пределах охранных зон без письменного согласования владельцев объектов юридическим и физическим лицам запрещается: а) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов; б) проводить любые мероприятия, связанные с пребыванием людей, не занятых выполнением работ, разрешенных в установленном порядке; в) осуществлять горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель; Реестровый номер границы: 15:09-6.33; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Охранная зона объектов по производству электрической энергии Дзауджикауской ГЭС; Тип зоны: Охранная зона инженерных коммуникаций.

Следовательно, данные договоры аренды и инвестиционное соглашение заключены без учета указанных ограничений и сведений, изложенных в карте плане от 20.06.2014 б/н; письме о внесении в ГКН сведений об охранных зонах от 22.07.2014 № 00441.СО/96-ТЕ-001СОФ и др. документах и в нарушение статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1033 «О порядке установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН и проведенным специалистами Управления Росреестра по РСО-Алания контрольными измерениями, земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0032601:256 и 15:09:0032601:627 пересекают береговую полосу реки Терек, площадями 5 261 кв. м и 869 кв. м соответственно.

В соответствии с пунктами 2, 3 частей 2, 3 Водного кодекса Российской Федерации водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностных водным объектам, состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров.

Следовательно, передача в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 15:09:0032601:256 и 15:09:0032601:627 свидетельствует о нарушении прав и законных интересов граждан в связи с предоставлением земельных участков в пользование для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для осуществления предпринимательской деятельности.

О нарушении публичных интересов при заключении оспариваемых сделок свидетельствует также общественный резонанс, возникший по вопросу строительства аквакомплекса в г. Владикавказе, что подтверждается массовыми публикациями в средствах массовой информации. Кроме того, к исковому заявлению приложены подписи граждан, выступающих против застройки водной станции и прилегающей к ней территории, требующих остановить вырубку зеленых насаждений, высадить лиственные деревья в местах, где они были вырублены, оставить водную станцию доступным местом отдыха жителей Республики Северная Осетия-Алания (т. 4, л. д. 84-150; т. 5, л. д. 1-10).

Допущенные при заключении инвестиционного соглашения и договоров аренды земельных участков нарушения позволяют квалифицировать их как недействительные (ничтожные) сделки, совершенные в противоречие требованиям нормативных актов, посягающие на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Последствием недействительности договоров аренды является возникновение у общества обязанности по возврату земельных участков АМС г. Владикавказа, а также исключение из Единого государственного реестра недвижимости записей об обременении земельных участков правом аренды в пользу общества.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Поскольку судом установлен факт ничтожности инвестиционного соглашения и договоров аренды, то распоряжение Главы Республики Северная Осетия-Алания от 05.12.2022 № 128-рг «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Габа» земельных участков в аренду без проведения торгов», изданное в целях реализации условий инвестиционного соглашения, также является незаконным.

Ссылка ответчиков на пропуск срока исковой давности правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку о нарушении требований земельного законодательства при заключении спорных договоров аренды земельных участков, инвестиционного соглашения, а также издании распоряжения, прокурор узнал в результате проверки, которая была проведена по письму прокурора РСО-Алания от 24.06.2024 № 7-24-2024/3356-24-20900001 (т. 4, л. д. 49), а настоящий иск подан 26.07.2024, в связи с чем, срок исковой давности по требованиям прокурора не пропущен.

В связи с чем, судом апелляционной инстанции не принимаются доводы апеллянтов относительно пропуска прокуратурой срока исковой давности.

При этом, выводы суда первой инстанции относительно отсутствия доказательств проведения государственной экспертизы объекта строительства при заключении инвестиционного соглашения являются ошибочными.

В силу статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» инвестиционные соглашения не являются объектами санитарно-эпидемиологической экспертизы. Таким образом, на момент заключения оспариваемого инвестиционного соглашения законодательство не содержало требование о проведении экологической экспертизы и санитарно-эпидемиологической экспертизы при заключении инвестиционного соглашения, предполагающего размещение в пределах округа санитарной охраны объектов капитального строительства. 

Проектная документация, определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства, предусмотренных инвестиционным соглашением, могла быть изготовлена и утверждена только после заключения договоров аренды вышеуказанных земельных участков.

Кроме того, распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.05.2024 № 1281-р утвержден Перечень объектов капитального строительства, проектная документация которых не подлежит государственной экологической экспертизе, согласно пункту 10 которого гостиницы и иные средства размещения, а также площадки для занятий физической культурой и спортом на открытом воздухе, оборудованные площадки для занятий спортом отнесены к объектам, проектная документация которых не подлежит государственной экологической экспертизе.

Также апелляционная коллегия считает неверными выводы суда первой инстанции в части предоставления земельных участков без проведения торгов, то есть с нарушением законодательства о защите конкуренции, ввиду отсутствия в соглашении сведений о поступлении налогов в консолидированный бюджет в период с 2022 по 2024 год.

Критерии, указанные в статье 3 Закона Республики Северная Осетия-Алания от 03.10.2016 № 43-РЗ «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов» должны быть достигнуты при реализации проекта, а не на стадии строительства. Соответственно ежегодное поступление в бюджет не менее 5 млн руб. обеспечивается по результатам реализации проекта, а не в процессе его реализации (строительства объекта).

Вместе с тем, вышеуказанные ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного судебного акта.

Апеллянты ссылаются на то, что с 01.09.2024 вступили в силу изменения в Федеральный закон № 26-ФЗ, внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ, согласно которым в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны запрещается только осуществление хозяйственной и иной деятельности, загрязняющей окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящей к их истощению (утрате), истощению (утрате) их лечебных свойств, в связи с чем, в настоящее время на территориях вторых зон округов санитарной охраны курортов разрешено строительство объектов туристской индустрии, зданий и сооружений социально-культурного, физкультурно-спортивного назначения.

При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения, в связи с чем, последующее изменение законодательства не устраняет пороки, имеющиеся в сделке в момент ее совершения, и не препятствует рассмотрению требования о признании сделки недействительной.

Ссылка апеллянтов на то, что Постановление Правительства РСО-Алания № 439 признано утратившим силу в соответствии с Постановлением РСО-Алания от 23.12.2024 № 552, не принимается апелляционным судом, поскольку из анализа указанного постановления не усматривается, почему постановление Правительства РСО-Алания №439 признано утратившим силу именно из-за принятия распоряжения Правительства Российской Федерации № 1959-р и именно в момент оспаривания распоряжения Главы РСО-Алания от 05.12.2022           № 128-рг. Таким образом, целью издания Постановления РСО-Алания от 23.12.2024 № 552 является придание законности действий органов власти при заключении инвестиционного соглашения в условиях его оспаривания в суде.

Доводы апеллянтов о том, что объект инвестиционного соглашения совпадает с видом разрешенного использования спорных земельных участков, а также соответствует Генеральному плану города и Правилам землепользования и застройки, которые не были оспорены, также отклоняются апелляционным судом, поскольку сам по себе вид разрешенного использования земельных участков не устраняет установленные в спорный период запреты на невозможность строительства в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

Доводы об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие границы береговой полосы, дату установления границы береговой полосы, ее координаты, имеющие пересечение со спорными земельными участками, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку данные обстоятельства подтверждаются сведениями из ЕГРН и контрольными измерениями, проведенным специалистами Управления Росреестра по РСО-Алания.

Доводы о том, что суд первой инстанции сослался на имеющиеся в ЕГРН ограничения, которые распространяется только на один земельный участок с кадастровым номером 15:09:0032601:631, в то время как другие участки таких ограничений не содержат, а договором аренды в отношении данного земельного участка предусмотрены имеющиеся ограничения и инвестиционный проект согласован с ПАО «РусГидро», установившим данные ограничения, не принимаются апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство в качестве недействительности договоров указано судом первой инстанции дополнительно по отношению к главному основанию – невозможности строительства объекта инвестиционного соглашения на спорных земельных участках.

Довод апелляционной жалобы Администрации Главы РСО-Алания и Правительства РСО-Алания о том, что оспариваемое решение принято о правах и обязанностях Совета по инвестициям в Республике Северная Осетия-Алания, которым рассмотрен проект «Строительство аквакомплекса в РСО-Алания» и принято решение о соответствии инвестиционного проекта критериям, установленным законодательством, подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку действия указанного органа не являются предметом спора в рамках настоящего дела. Судом дается оценка инвестиционному соглашению на предмет его соответствия действующему в спорный период законодательству. Следовательно, обжалуемое решение не принято в отношении прав и обязанностей Совета по инвестициям в Республике Северная Осетия-Алания.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу о правомерности выводов суда первой инстанции относительно удовлетворения исковых требований прокурора.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции признает решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 27.03.2025 по делу № А61-4774/2024 соответствующим нормам материального и процессуального права, основания для удовлетворения апелляционных жалоб у суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью                4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 27.03.2025 по делу № А61-4774/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  Демченко С.Н.

Судьи                                                                                                                 Луговая Ю.Б.

                                                                                                                            Счетчиков А.В.