ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-3909/2016

25 мая 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  18 мая 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 мая 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Тетериной Н.В.

судей  Рожкова Д.Г., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-469/2017) индивидуального предпринимателя Кондря Драгуша Георгиевича на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 ноября 2016 года по делу № А81-3909/2016 (судья Соколов С.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кондря Драгуша Георгиевича (ИНН 890100253082, ОГРНИП 313890115100023) к Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ИНН 8901003315, ОГРН 1028900508592) о понуждении к продлению договора аренды земельного участка № 7904 от 11.05.2012 на тех же условиях,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (далее – Департамент, ответчик) о понуждении к продлению договора аренды земельного участка № 7904 от 11.05.2012 на тех же условиях.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 ноября 2016 года по делу № А81-3909/2016 в удовлетворении иска отказано.

ИП ФИО2, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, а именно, исполнение истцом обязательств по договору аренды, в том числе строительство объекта в соответствии с проектом, вследствие чего имеются правовые основания для продления договора аренды.

От Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе. 

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Администрации города Салехард от 23 апреля 2012 года № 555-р ИП ФИО2 предоставлен земельный участок без проведения торгов площадью 1917 кв.м (кадастровый номер 89:08:010301:584) для строительства гаражей в капитальном исполнении в восточной части города, площадка № 33 строение 7 в аренду, сроком до 01 мая 2015 года. 

На основании указанного распоряжения между Администрацией города Салехард и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 11 мая 2012 года № 7904, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель земли населенных пунктов с кадастровым № 89:08:010301:584 находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, восточная часть города, площадка № 33 строение 7, для строительства гаражей в капитальном исполнении, общей площадью 1917 кв.м. 

Срок аренды участка - до 01.05.2015 (пункт 2.2).

Так же истцу Департаментом было выдано разрешению на строительство № RU 89306000-117-13 от 25 декабря 2013 года, сроком до 01 ноября 2014 года. 

Как указывает истец, на протяжении периода с июня по сентябрь 2014 года им была произведена отсыпка данного участка, а также завезены металлические и гаражные конструкции. 

Затем в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка № 89:08:010301:584, истец обратился в Департамент с заявлением о продлении срока аренды земельного участка. 

Департамент письмом от 30.03.2015 № 12.01.-17/258 отказал в продлении срока аренды земельного участка и уведомил ИП ФИО2 о прекращении обязательств по договору с 01 мая 2015 года. 

Не согласившись с отказом в продлении срока аренды земельного участка, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Повторно рассмотрев материалы дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137 ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Аналогичное условие было предусмотрено договором аренды земельного участка от 11.05.2012 № 7904. Так, в случае наличия на участке объекта незавершенного капитального строительства по истечении срока действия договора арендатор имеет право заключить (возобновить) договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора (пункт. 4.3.2).

Таким образом, необходимым условием для продления договора аренды в соответствии с указанными нормами и условиями договора аренды является наличие на земельном участке объекта незавершенного капитального строительства.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была разъяснена в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно акта обследования спорного земельного участка от 27.02.2015 каких-либо объектов недвижимости на нем не построено к моменту проведения обследования.

Ответчик оспаривает данный акт, поскольку он составлен без его участия и в условиях, не позволяющих установить действительное состояние участка (составлен зимой). 

Однако доказательств, свидетельствующих об обстоятельствах, противоположных тем, которые зафиксированы в указанном акте, ответчик не представил.

Так, доказательства того, что на спорном участке были завершены работы по сооружению фундамента, в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом представлены не были (часть 2 статьи 9 АПК РФ). Не следует это и из пояснений ИП ФИО2, который сообщает только об отсыпке участка и завозу металлических и гаражных конструкций, то есть фактически ответчик сам подтвердил факт отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В связи с этим соответствующие доводы подателя жалобы подлежат отклонению.

Таким образом, материалы дела не позволяют суду апелляционной инстанции сделать вывод, что на спорном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства.

Соответственно, у истца отсутствует преимущественное право на продление договора аренды.

При этом ссылка подателя жалобы на отказ Департамента в продлении разрешения на строительство не свидетельствует об обоснованности исковых требований, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, учитывая, что истцом не подтвержден факт обращения с подобным заявлением, в том числе до момента отказа Департамента от рассматриваемого договора аренды (письмо № 12-07-17/258 от 30.03.2017). 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 ноября 2016 года по делу № А81-3909/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.Г. Рожков

 Н.А. Шарова