Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-29686/22

30 сентября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабаловым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО «Управление услугами «Тровер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 21.10.2011 № 2206 задолженности за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 в размере 304724,88 руб., неустойки за период с 11.11.2020 по 08.02.2022 в размере 29020,43 руб., о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:389,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Управление услугами «Тровер» (далее – ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 21.10.2011 № 2206 задолженности за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 в размере 304724,88 руб., неустойки за период с 11.11.2020 по 08.02.2022 в размере 29020,43 руб., о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:389.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО «Фирма ОМИКС» (арендатор) заключен договор аренды от 21.10.2011 № 2206 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:389. 

Согласно выписке из ЕГРН от 24.03.2022 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Согласно сведениям из ЕГРН и договора уступки прав от 25.04.2019, все права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.10.2011 № 2206 перешли к ответчику с 03.11.2020.

В силу пункта 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2021 № 1 срок договора установлен до 19.10.2024.

В соответствии с Разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца. 

Пунктом 3.8 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 14.02.2022 № 15Исхкуи-1988/2022 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования не подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 22.10.1998 № 1891 и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.04.2021 по 31.01.2022 составляет 304724,88 руб., неустойки за период с 11.11.2020 по 08.02.2022 –29020,43 руб.

Между тем в материалы дела представлены доказательства погашения ответчиком задолженности по арендной плате и пени, а именно: платежное поручение от 18.04.2022 № 355 на сумму 274429,08 руб., платежное поручение от 18.04.2022 № 356 на сумму 91476,36 руб., платежное поручение от 06.06.2022 № 512 на сумму 29020,43 руб.

Поскольку в материалы дела представлены доказательства погашения задолженности по арендной плате и пени, заявленная ко взысканию задолженность погашена ответчиком в полном объеме, а у истца отсутствуют претензии к ответчику в данной части, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойке не имеется.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 21.10.2011 № 2206.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком. 

Как установлено судом, претензией от 14.02.2022 № 15Исхкуи-1988/2022 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Поскольку ответчик погасил задолженность по арендной плате и неустойке, суд полагает, что существенного нарушения условий договора не допущено.

В обоснование требования о расторжении договора аренды от 21.10.2011 № 2206 истец также ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:389.

Администрацией в материалы дела представлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:389 в котором сотрудниками истца зафиксировано, что участок не огорожен забором, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, хвойные и лиственные деревья. На приблизительной площади 2538 кв.м. располагаются самовольно возведенные объекты-сараи, распаханы огороды. Исходя из данных ведомственной информационной системы Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, разрешение на строительство отсутствует. Признаки освоения отсутствуют, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

В соответствии с договором аренды от 21.11.2011 № 2206 земельный участок предоставлен в аренду для общественно-делового строительства. Ответчик приобрел право пользования земельным участком в 2019 году на основании договора уступки прав от 25.04.2019.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:389 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как указывает ответчик, для получения разрешения на строительство необходимо выполнение комплекса мер по освоению земельного участка, включая установку ограждения, планировку земельного участка, удаление древесно-кустарниковой растительности и.т.д.).

В соответствии с со статьей 4 Закона Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-03 «О благоустройстве в Московской области» земляные работы представляют собой производство работ, связанных со вскрытием грунта на глубину более 30 сантиметров (за исключением пахотных работ), забивкой и погружением свай при возведении объектов и сооружений всех видов, подземных и наземных инженерных сетей, коммуникаций, а равно отсыпка грунтом на высоту более 50 сантиметров.

Согласно части 7 статьи 43 данного Закона Московской области проведение любых видов земляных работ без разрешения (ордера) запрещается, за исключением случаев, когда указанные работы осуществляются на основании документов, выданных в соответствии с федеральным законодательством. Порядок получения ордера на проведение земляных работ на территории городского округа Солнечногорск регулируется Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача ордера на право производства земляных работ на территории городского поселения Солнечногорск Солнечногорского муниципального района Московской области», утвержденного постановлением администрации городского поселения Солнечногорск от 22.08.2017 № 326 (далее - Административный регламент).

Ответчик 08.11.2019 обратился в Администрацию городского округа Солнечногорск с заявлением о выдаче ордера на земляные работы на земельном участке кадастровым номером 50:09:0000000:389, являвшимся предметом спорного договора аренды.

Администрация городского округа Солнечногорск отказала ООО «Управление услугами Тровер» в выдаче ордера на земляные работы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2020 по делу№ А41-5810/20 решение Администрации городского округа Солнечногорск об отказе ООО «Управление услугами Тровер» в выдаче ордера на земляные работы признано незаконным, суд обязал Администрацию городского округа Солнечногорск Московской области рассмотреть повторно по существу заявление ООО «Управление услугами Тровер» от 08.11.2019 № Р001-5488645373-30659055 о выдаче разрешения на производство земляных работ.

Указанное решение вступило в законную силу 14.10.2020, однако до настоящего времени Администрацией не исполнено.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса), а также согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах допущенные ответчиком неиспользование земельного участка для целей предусмотренных договором аренды, а также допущенная им просрочка уплаты арендной платы, которая погашена, не могут являться основанием для расторжения договора аренды, так как обусловлены невозможностью использования земельного участка по назначению в связи с незаконными действиями самого арендодателя, совершенными им при выполнении публичных функций.

Кроме того, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Надлежащих доказательств использования участка не по целевому назначению в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Судом также установлено, что ответчик, несмотря на создание арендодателем препятствий в освоении арендованного земельного участка, предпринял действия по подготовке проектной документации для получения разрешения на строительство в будущем.

Так, между ответчиком и ИП ФИО1 заключен договор на разработку проектной документации от 01.03.2021 №01/03/2021-27, предметом которого является на первом этапе подготовка документации по комплексному развитию территории земельного участка с кадастровым номером 50:09:0000000:389, по адресу Московская область, г/о Солнечногорск, городское поселение Андреевка, д. Голубое, земельный участок №210 включающая в себя: градостроительный анализ территории земельного участка; концепцию развития территории земельного участка, а на втором этапе разработку документации в соответствии с Постановлением Правительств Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документа и требованиях к их содержанию», в том числе: Раздел «Схема планировочной организации территории»; Раздел «Архитектурные решения» (АР).

В ходе рассмотрения дела ответчиком в материалы дела представлен Градостроительный план земельного участка.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0000000:389 осваивается арендатором для целей строительства, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды на момент рассмотрения спора не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец