АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-11290/2017

г. Ставрополь

18 июня 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 июня 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В. (до перерыва) и секретарем ФИО1 (после перерыва), рассмотрев дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Реставрация», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

к-администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды,

-управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды,

о признании незаконным отказа и обязании подготовить и направить проекты договоров,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 и представителя администрации ФИО3 по доверенности от 29.12.2017, в отсутствие второго заинтересованного лица,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Реставрация» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) и управлению имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - управление) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельных участков от 19.04.2017 № 911/Ю и обязании подготовить и направить проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:24:030113:83 и 26:24:030113:14.

Администрация в отзыве просила отказать в удовлетворении требований,  указала, что общество не доказало необходимость предоставления земельных участков заявленной площади; объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:24:030113:83, как единый комплекс не зарегистрированы, полигон и тепловой узел не являются недвижимым имуществом; общество имеет право на приобретение в аренду земельных участков, занятых лишь принадлежащими ему объектами недвижимости.

Управление в отзыве также с требованиями не согласилось, указало, что общество не представило документов, обосновывающих необходимость предоставления земельных участков  в испрашиваемых площадях.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 26:24:030113:83 площадью 54 353 кв.м:

- проходная, общая площадь 29,5 кв.м, литер М, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:187 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941870);

- весовая, общая площадь 104,2 кв.м, литер Л с пристройкой лит. л1, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:175 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941871);

- склад инертных материалов, общая площадь 687 кв.м, лит. О с пристройкой лит. ol, этажность: 1, кадастровый №26:24:030113:191 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941855);

- цех арматурный, общая площадь 577,3 кв.м, литер А1, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:160 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941868);

- цех арматурный, общая площадь 1324,6 кв.м, литер А, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:158 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941864) ;

- бытовое помещение, общая площадь 256,2 кв.м, литер А2, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:169 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941853);

- БСУ, общая площадь 401,5 кв.м, литер Б, этажность: 5, кадастровый номер 26:24:030113:173 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941852) ;

- склад цемента, общая площадь 105,7 кв.м, литер Б1, этажность: 1; кадастровый номер 26:24:030113:168 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941865);

- полигон, общая площадь 2798,4 кв.м, литер П, этажность 1, кадастровый номер 26:24:030113:176 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941863);

- насосная, общая площадь 29,4 кв.м, литер 3, этажность: 1; кадастровый номер 26:24:030113:174 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941854);

- мастерские ремонтно-механические, общая площадь 482,1 кв.м, литер Г, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:190 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941858);

- склад, общая площадь 282,1 кв.м, литер Д, навес лит Д1, пристройка лит. д, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:163 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941869);

- компрессорная, общая площадь 107,4 кв.м, литер Н, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:172 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941867);

- тепловой узел, общая площадь 9,8 кв.м; литер Ж, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:159 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941866);

- столовая, общая площадь 250,8 кв.м, литер В с пристройкой лит. в, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:186 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941856);

- здание склада и гаражей, общая площадь 667,3 кв.м, литер Р-Р1, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:182 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941861);

- деревообрабатывающий цех, общая площадь 860,2 кв.м, литер УУ, этажность: 1, кадастровый номер 26:24:030113:164 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941859);

- железнодорожный тупик, назначение: сооружение, протяженностью 1233 м, литер: II, кадастровый номер 26:24:030113:167 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941872).

В границах земельного участка с кадастровым номером 26:24:030113:14 также расположены принадлежащие ООО «Реставрация» на праве собственности объекты недвижимого имущества (нежилые здания):

- пропарочная, общая площадь 199,1 кв.м, литер: I, этажность: 1, кадастровый №26:24:030113:162 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941862);

- производственные мастерские, общая площадь 97,9 кв.м, литер И с пристройкой лит и, этажность: 1, кадастровый №26:24:030113:178 (свидетельство о регистрации права от 19.11.2014 серии 26АИ 941857).

В заявлении от 07.02.2017, направленном в администрацию Минераловодского округа, общество просило предоставить в аренду сроком на 11 месяцев земельные участки с кадастровыми номерами 26:24:030113:83 и 26:24:030113:14 под вышеперечисленными объектами недвижимости на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. К заявлению прилагались сообщение, содержащее перечень расположенных на испрашиваемых участках объектах; свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости; документы о полномочиях лица, подписавшего заявление.

В ответе на заявление от 09.03.2017 № 480/ю управление сообщило, что по результатам рассмотрения заявления подготовлен проект постановления администрации Минераловодского городского округа «О предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 26:24:030113:14 и 26:24:030113:83 на одиннадцать месяцев». Также управление имущественных отношений в этом же письме сообщило о возможности получения постановления и договора аренды земельного участка после принятия постановления.

В последующем в дополнение к ранее направленному ответу управление в письме от 19.04.2017 № 911/ю сообщило обществу о том, что проект постановления не прошел юридическую экспертизу по причине того, что на земельном участке с кадастровым номером: 26:24:030113:83 площадью 54353 кв.м расположены объекты недвижимости общей площадью 8973,5 кв.м, что в 6 раз меньше площади земельного участка, а на земельном участке с кадастровым номером: 26:24:030113:14 площадью 5410 кв.м расположены объекты недвижимости общей площадью 297 кв.м, что в 18 раз меньше площади земельного участка. Вопрос о предоставлении в аренду земельных участков будет рассмотрен по существу после предоставления документов, подтверждающих необходимость предоставления земельных участков в испрашиваемых площадях.

Посчитав данный отказ незаконным, общество обратилось в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы администрации о том, что оспариваемое уведомление не является отказом, не могут быть приняты во внимание, поскольку заявителю сообщено, что проект постановления о предоставлении земельных участков не прошел юридическую экспертизу, т.е.  положительное решение не принято. Иных ответов после истечения срока рассмотрения заявления обществу не давалось. Таким образом, несмотря не некоторую двусмысленность формулировок, оспариваемое уведомление фактически свидетельствует об отказе в предоставлении земельных участков.

При рассмотрении дела судом установлено, что в 2004 году на государственный кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 26:24:030113:14 и 26:24:030113:83, площадью 5 410 кв.м и 54 353 кв.м, соответственно.

В связи с приобретением обществом в собственность в 2006 году у ООО «Кавказтрансгаз» вышеперечисленных объектов недвижимого имущества (что подтверждается договорами купли-продажи и выписками о переходе прав на объекты недвижимости), обществом с органом местного самоуправления на основании постановлений от 02.02.2007 № 38 и от 09.02.2007 № 49 заключены договоры:

- № 1 от 02.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:030113:14 площадью 5 409,74 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (договор зарегистрирован в ЕГРП 30.07.2008 за номером 26-26-24/016/2008-717). Согласно пункту 1.2 договора на участке расположены пропарочная и производственная мастерская.

- № 2 от 09.02.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:030113:83 площадью 54 353 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>  (договор зарегистрирован в ЕГРП 30.07.2008 за № 26-26-24/016/2008-716). Согласно пункту 1.2 указанного договора на участке имеются: склад инертных материалов, насосная, полигон, склад цемента, цех арматурный, бытовое помещение, железнодорожный тупик, цех арматурный, склад, тепловой узел, весовая, столовая, БСУ, мастерские ремонтно-механические, компрессорная, проходная, здание склада и гаражей, деревообрабатывающий цех, цех арматурный .

В 2009 году общество по договорам купли-продажи от 14.01.2009 продало ФИО4 20 вышеперечисленных объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>.

29 апреля 2009 года администрацией Первомайского сельсовета и ФИО4 заключены: договор купли-продажи № 12 земельного участка с кадастровым номером 26:24:030113:14 площадью 5409,74 кв.м под производственной базой и договор купли-продажи № 11 земельного участка с кадастровым номером 26:24:030113:83 площадью 54 353 кв.м под производственной территорией.

Договоры аренды земельных участков № 1 от 02.02.2017 и № 2 от 09.02.2017 расторгнуты.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2013 по делу № А12-23539/2010 признаны недействительными договоры купли-продажи от 14.01.2009, заключенные между обществом и ФИО4, суд обязал ФИО4 возвратить обществу полученное по договорам имущество.

 Данное решение явилось основанием для регистрации в 2014 году вновь права собственности общества на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорных земельных участках.

В дальнейшем апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28.06.2016 по делу № 33-4539/2016 признаны недействительными вышеназванные договоры купли-продажи земельных участков с указанием на то, что решение является основанием для прекращения в ЕГРП соответствующих записей о праве собственности.

В настоящее время в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации прав (обременений) в отношении спорных земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьей 39.16 ЗК РФ. 

В рассматриваемой ситуации в оспариваемом отказе не приведены нормы, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении в аренду земельного участка.

Довод администрации о том, что испрашиваемые земельные участки значительно превышают по площади земельные участки, необходимые для эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимости, судом отклоняется.

Из ситуационного плана объектов недвижимого имущества технических и кадастровых паспортов видно, что размещение вышеперечисленных объектов недвижимости таково, что они распределены по всей территории обоих смежных земельных участков.

Наличие на спорных земельных участках объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, не установлено.  Из представленных выписок из ЕГРН следует, что в ЕГРН содержатся дублирующие сведения (двойной кадастровый учет) о каждом вышеперечисленном объекте, но права на дублирующие кадастровые номера не зарегистрированы.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий, в качестве дополнительных видов деятельности указаны, в том числе, производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины; производство изделий из бетона, цемента и гипса; резка, обработка и отделка камня и т.п.

Железобетонные конструкции изготавливаются на заводах или полигонах. Заводами называют предприятия, на которых основные технологические процессы выполняют в помещениях (цехах). К полигонам относят предприятия, на которых в зданиях приготавливают только бетонную смесь и изготавливают арматуру, все остальные процессы - формование, твердение и отделку изделий - производят на открытых площадках - стендах или в камерах пропаривания, расположенных на открытом воздухе.

Объекты, расположенные на спорных земельных участках, представляют собой стационарный завод, имеющий в своем составе полигоны, здания цехов и сооружения капитального типа.

Согласно технического паспорта в состав завода входит, в том числе крытый полигон литер «П» (здание), а также открытые полигоны №1 площадью 2575,8 кв.м, №2 площадью 1975,8 кв.м и №3 площадью 980 кв.м, отраженные в техническом паспорте в качестве сооружений (замощений).

Крытый полигон литер «П» выполнен из железобетонных конструкций; полигоны №1 и № 2 имеют бетонное основание для рельс козлового крана и пропарочные камеры. Полигоны вымощены железобетонными плитами по периметру; полигон № 3 вымощен бетонными плитами, на которых установлены механизмы крепления для рельс козлового крана, что подтверждается фотоматериалами, представленными в дело.

Технологический процесс предусматривает хранение готовых железобетонных изделий на открытых площадках (полигонах), расположенных рядом с цехом пропаривания и оборудованных соответствующими механизмами для погрузо-разгрузочных работ.

Из материалов дела очевидно следует, что даже при возможном наличии в границах спорных земельных участков территории, которая может быть признана не связанной непосредственно с технологическим процессом, такие площади будут находиться в различных местах в глубине земельных участков. Выделение таких территорий в самостоятельные земельные участки приведет к нарушению статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам.

Кроме того, спорные земельные участки в тех же границах предоставлялись ранее обществу по договорам аренды и в собственность ФИО4 для эксплуатации тех же объектов недвижимости.

Учитывая изложенное и отсутствие со стороны управления и администрации конкретных доказательств излишней площади спорных земельных участков, оспариваемый отказ не может быть признан законным.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Исходя из положений подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в порядке устранения нарушения следует возложить обязанность подготовить, подписать и направить заявителю проект договора аренды.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3.1.2 Положения об Управлении имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, утвержденного решением совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 23.10.2015 № 21, управление выступает арендодателем в договорах аренды, на основании постановлений администрации Минераловодского городского округа о предоставлении имущества в аренду.

Согласно пункту 1.3.1 административного регламента предоставления администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края муниципальной услуги «Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Минераловодского городского округа, под зданиями, сооружениями» (далее – административный регламент) данная услуга предоставляется администрацией Минераловодского городского округа Ставропольского края, в лице ответственного исполнителя - Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края.

В то же время Земельный кодекс в действующей редакции исключил принятие постановления из порядка предоставления земельных участков.

В связи с этим, проанализировав содержание административного регламента и полномочия управления выступать арендодателем по договорам аренды, суд пришел к выводу, что постановление администрации не является одной из процедур (стадий) предоставления, а фактически представляет собой внутреннее согласование данного предоставления управлением с администрацией.

В случае заключения договора аренды во внесудебном порядке, управлению требуется получить согласование с администрацией путем принятия последней такого постановления.

Однако при возложении судом обязанности устранить допущенные оспариваемым отказом нарушения прав заявителя, согласование заключения договора с иными органами местного самоуправления (в частности, принятие администрацией вышеуказанного постановления) не требуется, а поскольку полномочия арендодателя в сделках аренды возложены на управление, являющееся самостоятельным юридическим лицом, то обязанность направить проект договора аренды следует возложить на управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края.

При принятии заявления к производству обществу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, которая не подлежит взысканию в бюджет с заинтересованных лиц, поскольку органы местного самоуправления освобождены от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Признать незаконным как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации отказ от 19.04.2017 № 911/Ю в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:24:030113:83 и 26:24:030113:14.

Обязать управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проектов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:24:030113:83 и 26:24:030113:14 в трех экземплярах каждый, подписать их и направить (выдать) для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Реставрация».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский