ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

24.01.2023

 

Дело № А40-188170/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17.01.2023

Полный текст постановления изготовлен  24.01.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кочергиной Е.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 28 декабря 2022 года,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 13 января 2023 года,

рассмотрев 17 января 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года по делу № А40-188170/2021,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» (далее – ответчик, ООО УК «ТЭН-Девелопмент») о взыскании 80 581 819 руб. 68 коп. штрафа по договору аренды земельного участка от 01 октября 2015 года № И-05-000924.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; арендная плата за землю в рамках сложившихся правоотношений сторон является регулируемой; судами не проанализированы условиям договора аренды от 01 октября 2015 года № И-05-000924 в порядке статьи 431 ГК РФ в их совокупности и системной связи, не применены правовые позиции, изложенные в п. 43, п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «о некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении  и толковании договора»; ответчик действует недобросовестно, ссылаясь на несогласованность условия договора о штрафе.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции 17 января 2023 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного к материалам дела в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыва.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 01 октября 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № И-05-000924 для проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с ГПЗУ от 16 ноября 2015 года № RU77-126000-018067, а именно: гостиничное обслуживание (4.7); деловое управление (4.1); обслуживание автотранспорта (4.9).

Договор заключен сроком до 10 апреля 2019 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязуется осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в сроки, указанные в пункте 2.1 договора (до 10 апреля 2019 года). После завершения строительства арендатор обязуется представить арендодателю подтверждение зарегистрированных имущественных прав на объект.

В случае истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 4.9 договора, в редакции дополнительного соглашения от 29 августа 2016 года.

В силу пункта 6.5 договора арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе осуществления проектирования и строительства на участке в установленные договором сроки.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26 ноября 2020 года № 77-126000-009757-2020 Комитет государственного строительного надзора города Москвы выдал разрешение ввод в эксплуатацию построенного гостинично-делового комплекса, расположенного по адресу: 115193, 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0002004:3275.

Дополнительным соглашением от 15 марта 2021 года договор расторгнут с 10 февраля 2021 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по осуществлению строительства (реконструкции) и ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем начислен штраф в размере 80 581 819 руб. 68 коп.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что условие о размере штрафных санкций за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию не было согласовано арендатором и арендодателем, так как из условий договора явно не следует, от какой именно суммы арендной платы (за месяц, за квартал, за полгода, за год) подлежит уплате штраф в двойном размере в соответствии с пунктом 4.9 договора.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды указали, что условие о размере штрафных санкций за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию не было согласовано арендатором и арендодателем, так как из условий договора явно не следует, от какой именно суммы арендной платы (за месяц, за квартал, за полгода, за год) подлежит уплате штраф в двойном размере в соответствии с пунктом 4.9 договора.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Учитывая, что условия договора являются согласованными частями одного договора, значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Как указано в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Согласно пункту 45 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Соответственно, суд должен путем толкования договора или посредством применения принципов разумности, справедливости и добросовестности (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) реконструировать наиболее вероятную волю сторон.

Абзацами третьим - пятым пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №  49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рамках настоящего дела спор между сторонами возник относительно толкования условий п. 4.9 договора аренды относительно размера арендной платы (за месяц, за квартал, за полгода, за год), от которой подлежит уплате штраф в двойном размере. 

 Как следует из материалов дела и установлено судами,  пунктом  4.9 договора, в редакции дополнительного соглашения от 29 августа 2016 года определено, что в случае истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере двойной арендной платы за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию.

Разделом 3 «Арендная плата» стороны определили расчетный период по договору (п. 3.1), порядок начисления арендной платы (п.3.2), размер ежегодной арендной платы и порядок его изменения (п.п.  3.3. и 3.4). 

Согласно пункту 3.3 договора, размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в приложении № 2 к договору.

В соответствии с приложением № 2 к договору размер арендной платы определяется ежегодно исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Также, согласно п. 5.6. договора определена обязанность арендатора ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и представления платежных документов.  

В рассматриваемой ситуации суды при рассмотрении данного дела не дали оценки доводам сторон применительно к вышеуказанным положениям и разногласиям сторон по толкованию условий договора о размере штрафа, не проанализированы в порядке статьи 431 ГК РФ условия договора, определяющие арендную плату  в их совокупности и системной связи, не выяснена действительная воля сторон при согласовании данного условия договора.

Также судами не дана оценка доводам Департамента городского имущества города Москвы, что арендная плата в рамках правоотношений сторон является регулируемой, а также о том, что ответчик действует недобросовестно, ссылаясь на несогласованность условия договора о штрафе.  

Кроме того, судами не учтено, что являясь свободными в заключении договора, стороны по взаимному согласию установили размер ответственности ответчика за ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению строительства (реконструкции) и ввода объекта в эксплуатацию, вместе с тем, установив ненадлежащее исполнение ответчиком принятых обязательств, суды отказали в удовлетворении исковых требований в полном объеме, что не соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции и невозможные в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проанализировать в порядке статьи 431 ГК РФ условия договора, определяющие арендную плату  в их совокупности и системной связи,  выяснить действительную волю сторон при согласовании данного условия договора (п.4.9), истолковать условия договора таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, с учетом цели договора аренды и существа законодательного регулирования, применив п. 43, п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «о некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении  и толковании договора».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года по делу № А40-188170/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья       Ж.П. Борсова 

Судьи:    Е.В. Кочергина 

                                                      Д.Г. Ярцев