АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«5» июля 2021 годаДело № А38-5383/2020г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 5 июля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Волкова А.И.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания 

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Профессионал»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Гарант-Строй»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании безвозмездно устранить недостатки работ и взыскании судебной неустойки

третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Проектное управление «Парус», Администрация городского округа «Город Йошкар-Ола», общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Городок»

с участием представителей:

от истца – генеральный директор ФИО2, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Профессионал», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Гарант-Строй», с исковыми требованиями, уточненными на основании статьи 49 АПК РФ, в следующей редакции:

«1. Обязать ООО СЗ «Гарант-Строй» в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда выполнить работы по благоустройству придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> в части озеленения, путем высадки зеленых насаждений, а также установки малых архитектурных форм, в соответствии с разделом «Схема планировочной организации участка», «План озеленения. Расстановка малых архитектурных форм» с ведомостью озеленения: ель колючую - 6 шт. (7-9 лет с комом 40 х 50 см), яблоню ягодную - 4 шт. (7-9 лет с комом 40 х 50 см), спирею японскую - 5 шт., вишню обыкновенную - 11 шт., спирею среднюю - 12 шт., чубушник гном - 4 шт., сирень амурскую - 6 шт., скамейку на металлических ножках, 2212 (произ-во «КСИЛ») - 2шт., стенку для перелезания (проз-во «КСИЛ») - 3 шт., карусель (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., качели балансир средняя (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., песочный дворик с горкой «Коралл» (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., детский игровой комплекс «Золотая рыбка» (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., Детский спортивный комплекс 6337 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., детский спортивный комплекс 6304 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., гимнастический комплекс 6309 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., качалку на пружине «Вертолетик» (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., гимнастический комплекс 6301 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., качели на металлических стойках для гибкой подвески (произ-во «КСИЛ») - 2 шт., диван на металлических ножках 2211 (произ-во «КСИЛ») - 11 шт.

2. В случае неисполнения вступившего в законную силу решения ООО СЗ «Гарант-Строй» в срок указанный в судебном решении взыскать с ответчика           1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента истечения срока, установленного судом для устранения нарушенного права.

3. Взыскать с ООО СЗ «Гарант-Строй» убытки по проведению обследования придомовой территории МКД 19 по улице Краснофлотской г. Йошкар-Олы по договору б/н от 13.04.2020 в размере 20 000 руб.

4. Взыскать с ООО СЗ «Гарант-Строй» убытки по проведению осмотра доказательств интернет-сайта http://project-12.ru (реестр № 12/2-н/12-2021-4-754)в размере 15 000 руб.».

Истцом указано, что при строительстве многоквартирного дома № 19, расположенного по адресу: 

<

...> ответчиком не выполнены работы по благоустройству придомовой территории, предусмотренные проектной документацией: не высажены элементы озеленения и не установлены малые архитектурные формы.

В иске отмечено, что поскольку застройщик отказался устранять выявленные недостатки, управляющая организация была вынуждена обратиться в арбитражный суд с требованиями об их устранении.

По мнению истца, срок предъявления требования об устранении недостатков должен исчисляться не ранее даты принятия собственниками многоквартирного дома решения о выборе ООО «УК «Профессионал» в качестве управляющей организации, а в данном случае - с даты внесения сведений о регистрации в реестр управляющих организаций (с 01.01.2020).

Кроме того, истец просил взыскать убытки в виде расходов по оплате стоимости услуг, оказанных ООО «Стройэксперт» по проведению обследования придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в сумме 20 000 руб. и убытки в виде расходов по удостоверению протокола осмотра доказательств в нотариальном порядке в размере 15 000 руб.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 722-724, 755 ГК РФ, 36, 138, 161 Жилищного Кодекса РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) (т. 2, л.д. 69-72, 99-100, т. 3, л.д. 10-12, 24-26).

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить в уточненном размере (протокол и аудиозапись судебного заседания от 29.06.2021).

Ответчик, ООО Специализированный застройщик «Гарант-Строй», в отзыве на иск и в судебном заседании иск не признал и пояснил, что основным принципом при установке малых архитектурных форм является безопасность применяемых конструкций. Установленные малые архитектурные формы являются аналогичными относительно проектных, в том числе, часть из них совмещает в себе несколько элементов. Малые архитектурные формы по своим характеристикам соответствуют необходимым требованиям по безопасности. Количество малых архитектурных форм фактически оказалось даже больше, чем предусмотрено проектом. Поскольку проектная декларация не содержала сведений о конкретных наименованиях, количестве и производителе малых архитектурных форм, то данная информация также не была включена в договоры участия в долевом строительстве.

ООО СЗ «Гарант-Строй» сообщило, что работы по благоустройству и озеленению прилегаемой к дому территории в период его строительства производились на основании выданных Управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 20.03.2015 № 69 технических условий, согласно которым, предлагалось выполнить, в том числе устройство зон отдыха с установкой малых архитектурных форм и оборудования на площадках, посадку деревьев и кустарников, устройство газонов с посевом травосмеси, цветников. На момент сдачи дома в эксплуатацию озеленение было выполнено в полном объеме, что подтверждается актом приемки выполненных работ № 1 от 22.05.2016, подписанным между ООО «Гарант-Строй» и ООО «Ландшафтдизайнстрой» и заключением Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» № 30 от 13.05.2016. В обязанности застройщика не входило осуществление ухода за высаженными деревьями, кустарниками, газоном и выполнение каких-либо иных работ по поддержанию их жизнедеятельности после передачи земельного участка.

В соответствии с паспортами малых архитектурных форм гарантийный срок, предоставленный заводом-изготовителем, составляет 12 месяцев с момента поставки. Малые архитектурные формы имеют заводские номера, изготовлены в соответствии с ГОСТ, также представлены сертификаты на материалы и покрытие изделий.

По мнению ответчика, по требованию об установке малых архитектурных форм и выполнению работ по озеленению истцом пропущен срок исковой давности. Поскольку на предъявление требований об устранении недостатков по малым архитектурным формам и элементам озеленения Законом № 214-ФЗ гарантийный срок не установлен, то применению подлежат правила пункта 2 статьи 724 ГК РФ, согласно которой в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Начало исчисления гарантийных сроков исчисляется с момента подписания первого передаточного акта (часть 5.1 Закона № 214-ФЗ). Первый передаточный акт помещения в многоквартирном доме был подписан 15.06.2016 между ООО «Гарант-Строй» и ООО «Савва» (по однокомнатной 

<

...>). Застройщик полагал возможным начало течения срока исковой давности определять с момента регистрации первого права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация права собственности первой квартиры осуществлена 27.06.2016. Поэтому срок исковой давности по заявленным требованиям истек 27.06.2018. Исковое заявление предъявлено в арбитражный суд 18.08.2020, то есть за пределом срока исковой давности.

С учетом изложенного ответчик просил в удовлетворении иска отказать (т. 2, л.д. 1-2, 51-52, 101-104, т. 3, л.д. 74-76, протокол и аудиозапись судебного заседания от 29.06.2021).

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Городок» надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явилось, представило отзыв на исковое заявление, в котором пояснило, что с 01.07.2016 решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, ООО УК «Городок» было выбрано в качестве управляющей компании, осуществляющей предоставление услуг по управлению и работ по обслуживанию, содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. На момент принятия многоквартирного дома № 19 по ул. Краснофлотской г. Йошкар-Олы на обслуживание проектная документация управляющей организации не передавалась, каких-либо актов приема-передачи не подписывалось (т. 3, л.д. 122).

Третьи лица, общество с ограниченной ответственностью «Проектное управление «Парус», Администрация городского округа «Город Йошкар-Ола», надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенные о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явились, отношение к иску в письменной форме не выразили, документальные доказательства по предложению арбитражного суда не представили. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд считает необходимым иск удовлетворить по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО Специализированный застройщик «Гарант-Строй» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер земельного участка 12:05:0302002:1578, площадь земельного участка 2 411,0 кв. м., что подтверждается разрешением на строительство от 13.05.2015, выданного Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» (т. 2, л.д. 4). 23.05.2016 Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» за № 12-RU12315000-043-2016 выдано разрешение на ввод указанного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0302002:1578, в эксплуатацию (т. 2, л.д. 5-6). Впоследствии объекту присвоен почтовый адрес: 

<

...>.

01.06.2016 между ООО «Гарант-Строй» и ООО «УК «Городок» был подписан приемо-передаточный акт, согласно которому многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию 23.05.2016 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 12-RU12315000-43-2016 от 23.05.2016, выданного Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» передан в управление ООО «УК «Городок» (т. 2, л.д. 3).

Впоследствии собственниками многоквартирного дома принято решение о смене управляющей организации. Так, с 01.12.2019 управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома № 19 по ул. Краснофлотской г. Йошкар-Олы является ООО «Управляющая компания «Профессионал», что подтверждается протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 05.12.2019 (т. 1, л.д. 11-15).

Проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> разработана ООО «Проектное управление «Парус». 

В частности, проектной документацией было предусмотрено выполнение работ по озеленению в виде посадки следующих растений: ели колючей возраста 7-9 лет в количестве 6 шт., яблони ягодной возраста 7-9 лет, в количестве 4 шт., спиреи японской возраста 3-4 лет в количестве 6 шт., вишни обыкновенной возраста 3-4 лет, в количестве 11шт., спиреи средней возраста 3-4 лет, в количестве 12 шт., чубушника «Гном» возраста 3-4 лет, в количестве 4 шт., сирени амурской возраста 3-4 в количестве 6 шт., установке цветников-вазонов – 1 шт., цветников - 26 шт. (т. 1, л.д. 20). 

Также проектной документацией было предусмотрено выполнение работ по установке малых архитектурных форм производителя ООО «КСИЛ»: скамейки на металлических ножках 2212 - 2шт., стенки для перелезания - 3 шт., карусели - 1 шт., качели балансир средняя - 1 шт., песочного дворика с горкой «Коралл» - 1 шт., детского игрового комплекса «Золотая рыбка» - 1 шт., детского спортивного комплекса 6337 - 1 шт., детского спортивного комплекса 6304 - 1 шт., гимнастического комплекса 6309 - 1 шт., качалки на пружине «Вертолетик» - 1 шт., гимнастического комплекса 6301 - 1 шт., качели на металлических стойках для гибкой подвески - 2 шт., дивана на металлических ножках 2211 - 11 шт. (т. 1, л.д. 21).

В ходе выполнения работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией был выявлен ряд недостатков, допущенных застройщиком в ходе строительства дома, о чем составлен акт от 25.02.2020, в котором отмечено, что предусмотренные проектом элементы озеленения и малых архитектурных форм на территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: 

<

...>, отсутствуют (т. 1, л.д. 19).

Кроме того, в результате проведенного ООО «Стройэксперт» обследования придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, от 15.05.2020 установлено, что разделом 2 «Схема планировочной организации земельного участка. Часть 1. Альбом 2.1. № 797-ПЗУ» проектной документации были предусмотрены установка малых архитектурных форм производства ООО «КСИЛ» в соответствии с перечнем, указанным на листе ГП-6 проекта Альбома 2.1 № 797-ПЗУ и посадка зеленых насаждений в соответствии с перечнем, указанным на листе ГП-7 проекта Альбома 2.1 № 797-ПЗУ. По факту количество, наименование и внешний вид малых архитектурных форм и оборудования на детской площадке, а также завод-изготовитель не соответствуют проектной документации. Выполненное озеленение придомовой территории не соответствует проектной документации. Стоимость работ по монтажу малых архитектурных форм и оборудования, предусмотренных проектом, составляет 1 463 332 руб. Стоимость работ и зеленых насаждений, которые необходимо посадить согласно проектной документации, составляет 45 423 руб. (т. 1, л.д. 59-169).

Невыполнение застройщиком работ по высадке зеленых насаждений на придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, подтверждается также и представленным истцом в ходе судебного разбирательства протоколом осмотра доказательств интернет-сайта http://project-12.ru от 26.04.2021, составленным нотариусом Йошкар-Олинского нотариального округа Республики Марий Эл ФИО4 Из данного протокола и приложенных к нему документов следует, что на момент сдачи дома в эксплуатацию озеленение на придомовой территории отсутствовало (т. 3, л.д. 27-68).

ООО «Управляющая компания «Профессионал» полагало, что застройщиком в нарушение требований проектной документации не выполнены работы по высадке зеленых насаждений и установке малых архитектурных форм.

25.02.2020 ООО «Управляющая компания «Профессионал» направило ООО Специализированному застройщику «Гарант-Строй» письмо, в котором просило в соответствии с разделом «Схема планировочной организации земельного участка», «План озеленения. Расстановка малых архитектурных форм» с ведомостью элементов озеленения; № 797-ГП выполнить работы по высадке зеленых насаждений и установке малых архитектурных форм, предусмотренных проектной документацией (т. 1, л.д. 23-26). Не получив ответа от застройщика, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Право на иск основано на гражданском и жилищном законодательстве, оно принадлежит собственникам жилых помещений в жилом доме и может осуществляться от их имени управляющей организацией. 

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

В то же время отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя - управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).

Тем самым мнение истца о наличии у общества как управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерным и соответствует положениям статьи 4 АПК РФ. При этом наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

Данный вывод подтверждается разъяснением Судебной коллегии по гражданским спорам Верховного Суда РФ, изложенным в определении от 17.07.2020 № 305-ЭС1920516(5).

Таким образом, ООО «Управляющая компания «Профессионал» признается арбитражным судом компетентным истцом по требованию об устранении нарушений при выполнении работ, связанных с общим имуществом жилого дома. 

В силу пункта 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, подпункта «е» пункта 2 Правил № 491, в состав общего имущества многоквартирного дома включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из подпункта «ж» пункта 2 Правил № 491 следует, что в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кроме того, в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 38 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ к элементам благоустройства относятся декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, в том числе фасадов зданий, строений, сооружений, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории.

Следовательно, малые архитектурные формы и элементы озеленения относятся к общедомовому имуществу.

В судебном заседании установлено, что между участниками спора имеются неустранимые разногласия о сроке предъявления иска с требованием об устранении недостатков.

По мнению истца, срок на предъявление иска начинает исчисляться не ранее даты принятия собственниками многоквартирного дома решения о выборе ООО «УК «Профессионал» в качестве управляющей организации и в данном случае исчисляется с даты внесения сведений о регистрации в реестр управляющих организаций – 01.01.2020.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности и предложено отказать в иске. По его мнению, на основании пункта 2 статьи 724 ГК РФ иск мог быть предъявлен в арбитражный суд только в пределах двухлетнего гарантийного срока до 27.06.2018, исчисленного «с момента государственной регистрации первого права собственности на объект долевого строительства», поскольку на предъявление требований об устранении недостатков по малым архитектурным формам и элементам озеленения Законом № 214-ФЗ гарантийный срок не установлен.

Позиция ответчика основана на неверном толковании норм гражданского права и опровергается документальными доказательствами.

Ссылка ответчика на пункт 2 статьи 724 ГК, расположенной в главе 37 ГК РФ, является юридически ошибочной. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что отношения, вытекающие из отношений долевого участия в строительстве не регулируются нормами о договоре подряда (глава 37 ГК РФ), применению подлежат специальные нормы Закона № 214-ФЗ, а также положения главы 30 ГК РФ. Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное). После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора о качестве товара (Определение от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5)).

ГК РФ принципиально различает гарантийный срок обнаружения ненадлежащего качества результата работы, товара или услуги и срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). При этом нарушение и должно быть обнаружено в пределах гарантийного срока, именно с даты обнаружения начинается течение трехлетнего срока исковой давности. Если недостатки работ обнаружены заказчиком и предъявлены подрядчику в пределах гарантийного срока и данные недостатки не были устранены, подрядчик обязан устранить подобные дефекты.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет пункт 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ). 

По смыслу приведенных норм, действие гарантийного срока распространяется на все предметы, входящие в состав объекта строительства (общего имущества жилого дома), за исключением специального оборудования. Поскольку зеленые насаждения и малые архитектурные формы не относятся к технологическому или инженерному оборудованию, то гарантийный срок, связанный с оценкой недостатков такого имущества, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Этот вывод основан на включении зеленых насаждений и малых архитектурных форм в состав общего имущества жилого дома по правилам жилищного законодательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (Определение от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5)) фактически подтвердила, что пятилетний гарантийный срок устанавливается в отношении иного имущества, находящегося в общедолевой собственности (в том числе по малым архитектурным формам и элементам озеленения). Данной позиции придерживаются также Первый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 26.07.2018 по делу № А11-1513/2017), Третий арбитражный апелляционный суд (Постановление от 23.07.2019 по делу № А74-15974/2018),Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (Постановление от 16.10.2019 по делу № А02-1789/2018).

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ). 

Тем самым в случае, когда отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом пять лет.

Первый передаточный акт на передачу объекта долевого строительства между застройщиком и дольщиком был подписан 15.06.2016, что подтверждается актом приема-передачи квартиры № 2 по адресу: 

<

...> между ООО «Гарант-Строй» и ООО ПКФ «Савва». Государственная регистрация права собственности объекта осуществлена 27.06.2016 (т. 2, л.д. 38, т. 3, л.д. 80).

Тем самым дольщик вправе был предъявить требования к застройщику об устранении недостатков работ по озеленению и установке малых архитектурных форм в пределах срока до 15.06.2021.

ООО «Управляющая компания «Профессионал», представляя права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, своевременно в пределах гарантийного срока обратилось к застройщику с требованием об устранении недостатков 25.02.2020 (т. 1, л.д. 23-26). При этом исковая давность для защиты нарушенного права в данном случае истекает 25.02.2023.

Таким образом, иск разрешен арбитражным судом по существу, поскольку срок исковой давности не пропущен.

При этом мнение истца о том, что срок предъявления требования об устранении недостатков должен исчисляться с даты внесения сведений о регистрации в реестр управляющих организаций (с 01.01.2020), признается необоснованным, поскольку смена управляющей компании как и избрание новой управляющей организации, не влияет на течение срока предъявления требований об устранении недостатков.

Довод ответчика о том, что являлась допустимой установка им малых архитектурных форм, не предусмотренных проектной документацией, признается арбитражным судом неправомерным.

По смыслу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Поскольку ООО СЗ «Гарант-Строй» обязалось выполнить работы, соответствующие проектно-сметной документации, доказательства внесения изменений в проектную документацию в части наименования, перечня и производителя малых архитектурных форм отсутствуют, то установка им не предусмотренных проектом малых архитектурных форм свидетельствует о явном и существенном неисполнении обязательства.

Ссылка застройщика на акт о приемке выполненных работ № 1 от 22.05.2016 между ООО «Гарант-Строй» и ООО «Ландшафтдизайнстрой» и на заключение № 30 от 23.05.2016, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» как на доказательства надлежащего выполнения работ по озеленению признается необоснованным, поскольку из указанных документов не следует, что озеленение территории было выполнено застройщиком в объеме, предусмотренном проектной документацией (т. 2, л.д. 9, 129). В период проведения обследования в 2020 году не установлено наличие на придомовой территории каких-либо зеленых насаждений. Доказательств того, что управляющей организацией не надлежащим образом выполнялись действия по их уходу, застройщиком не представлено.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что на дату рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих выполнение им работ по высадке зеленых насаждений и установке малых архитектурных форм в ассортименте и количестве, заявленном истцом.

Истцом предъявлено требование о взыскании судебной неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня вынесения решения по день его фактического исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Действие указанной нормы рассчитано на ситуацию, при которой должник не исполнил судебное решение, предметом которого являлось обязание ответчика исполнить обязательство в натуре.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

В пунктах 31 и 32 постановления Пленума № 7 разъяснено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре (пункт 33 Пленума № 7).

Как разъяснено в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.03.2018 № 305-ЭС17-17260 согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ размер судебной неустойки подлежит определению судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

При определении размера присуждаемой денежной суммы суду следует исходить из того, что исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. В то же время, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Неустойка в указанном размере признается арбитражным судом обоснованной, справедливой и достаточной для побуждения ответчика к своевременному исполнению судебного акта.

При этом арбитражный суд принимает, что ответчиком каких-либо доказательств того, что имеются обстоятельства, объективно препятствующие исполнению обязательства, не представлены.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера предъявленной к взысканию неустойки.

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения своего обязательства. Доказательств несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Принимая во внимание степень неблагоприятных последствий в случае применения неустойки для должника, учитывая обстоятельства дела и степень затруднительности исполнения судебного акта, руководствуясь принципами справедливости и соразмерности, а также в целях соблюдения баланса интересов сторон, арбитражный суд считает возможным взыскание судебной неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Поэтому судебная неустойка подлежит взысканию с ответчика через 30 дней после даты вступления судебного акта в законную силу в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, по день его фактического исполнения.

Также истцом предъявлено требование о взыскании расходов на оплату услуги по обследованию придомовой территории в размере 20 000 руб. 

Из материалов дела видно, что 13.04.2020 между ООО «Управляющая компания «Профессионал» (заказчиком) и ООО «Стройэксперт» (исполнителем) заключен договор на возмездное оказание услуг по проведению обследования придомовой территории многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, 

<

...>, в соответствии с условиями которого исполнитель обязался оказать услуги и составить сметную документацию на малые архитектурные формы и озеленение придомовой территории. Стоимость услуг определена в размере 20 000 руб. (т. 2, л.д. 23-24). Факт оказания услуг исполнителем подтверждается соответствующим заключением, в котором исполнитель пришел к выводу о том, что работы по установке малых архитектурных форм и озеленению придомовой территории в объеме, предусмотренном проектной документацией, застройщиком не выполнены (т. 1, л.д. 59-169). Оплата услуг произведена заказчиком по платежному поручению № 334 от 04.05.2020 в сумме 20 000 руб. (т. 3, л.д. 118). Заключение независимого специалиста является доказательством, которое оценивалось судом при рассмотрении данного спора наряду с другими доказательствами и обстоятельствами дела.

Истец также просил взыскать «убытки по проведению осмотра доказательств интернет-сайта http://project-12.ru (реестр № 12/2-н/12-2021-4-754) в размере 15 000 руб.».

Из материалов дела видно, что по поручению ООО «УК «Профессионал» нотариус Йошкар-Олинского нотариального округа Республики Марий Эл ФИО4 составил протокол осмотра доказательств интернет-сайта http://project-12.ru. В результате осмотра исследованы фотографии многоквартирного дома, расположенного по адресу: ФИО5, 27 (севернее) юго-восточнее 

<

...> поз. 1б - Краснофлотская, 19 по состоянию на дату окончания строительства (т. 3, л.д. 27-68). Указанное доказательство признано арбитражным судом относимым, допустимым и достоверным в качестве подтверждения доводов истца. Услуги нотариуса оплачены в размере 15 000 руб., что подтверждается справкой от 26.04.2021 (т. 3, л.д. 69). Тем самым истцом понесены расходы на оплату услуг нотариуса по закреплению доказательства. 

В силу положений статей 101, 106 и 110 АПК РФ расходы на получение указанных доказательств, понесенных истцом, относятся к судебным издержкам и взыскиваются арбитражным судом со стороны, за счет которой удовлетворено требование.

Иск правомерный, подтверждается материалами дела, подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принято решение.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 июня 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 5 июля 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Гарант-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда выполнить работы по благоустройству придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> в части озеленения, путем высадки зеленых насаждений, а также установки малых архитектурных форм, в соответствии с разделом «Схема планировочной организации участка», «План озеленения. Расстановка малых архитектурных форм» с ведомостью озеленения: ель колючую - 6 шт. (7-9 лет с комом 40 х 50 см), яблоню ягодную - 4 шт. (7-9 лет с комом 40 х 50 см), спирею японскую - 6 шт., вишню обыкновенную - 11 шт., спирею среднюю - 12 шт., чубушник гном - 4 шт., сирень амурскую - 6 шт., скамейку на металлических ножках, 2212 (произ-во «КСИЛ») - 2шт., стенку для перелезания (проз-во «КСИЛ») - 3 шт., карусель (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., качели балансир средняя (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., песочный дворик с горкой «Коралл» (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., детский игровой комплекс «Золотая рыбка» (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., Детский спортивный комплекс 6337 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., детский спортивный комплекс 6304 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., гимнастический комплекс 6309 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., качалку на пружине «Вертолетик» (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., гимнастический комплекс 6301 (произ-во «КСИЛ») - 1 шт., качели на металлических стойках для гибкой подвески (произ-во «КСИЛ») - 2 шт., диван на металлических ножках 2211 (произ-во «КСИЛ») - 11 шт.

2. В случае неисполнения вступившего в законную силу решения в срок указанный в судебном решении взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Гарант-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Профессионал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента истечения срока, установленного судом для устранения нарушенного права.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Гарант-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Профессионал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные издержки в сумме 35 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                        А. И. Волков