АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-10471/2023

г. Владивосток

24 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен  24 марта 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Транс Логистик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «РК Авто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными договоров,

третьи лица: Управление муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «АВТОВОСТОК-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), кадастровый инженер КГБУ «Хабкрайкадастр» ФИО2,

при участии:

от истца: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 01.12.2023, ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 27.11.2023,

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Транс Логистик» (далее – ООО «Транс Логистик»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «РК Авто» (далее – ООО «РК Авто»):

- о признании недействительным Соглашения об отступном от 6 июля 2022 года, заключенного между ООО «РК Авто» и ИП ФИО1, на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778;

- о признании недействительным договора купли-продажи от 20.07.2022 №Cн-88, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Транс Логистик» на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778;

- о применении последствий недействительности сделок путем исключения Росреестром по Приморскому краю из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ООО «РК Авто» от 06.09.2021 № 25:28:040011:10778-25/056/2021-1, ФИО1 от 11.07.2022 № 25:28:040011:10778-25/065/2022-3 и ООО «Транс Логистик» от 26.07.2022 № 25:28:040011:10778-25/065/22-5 на здание с кадастровым номером 25:28:040011:10778.

При принятии иска к производству к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю), Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г. Владивостока), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю (далее – ТУ Росимущества по Приморскому краю).

В последующем суд привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  общество с ограниченной ответственностью «АВТОВОСТОК-2» (далее – ООО «АВТОВОСТОК-2») (определение от 26.09.2023), кадастрового инженера КГБУ «Хабкрайкадастр» ФИО2 (определение от 18.10.2023).

В судебном заседании 18.04.2024 судом порядке статьи 49 АПК РФ были приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просил признать недействительным Соглашение об отступном от 06.07.2022, заключенное между ООО «РК Авто» и ИП ФИО1 на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778, признать недействительным договор купли-продажи от 20.07.2022 № Сн-88, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Транс Логистик» на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778; применить последствия недействительности сделок путем прекращения права собственности ООО «Транс Логистик» на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778.  Управление Росреестра по Приморскому краю привлечено судом к участию в деле в качестве соответчика в порядке статьи 46 АПК РФ.

Требования истца лицами, участвующими в деле, в порядке статьи 65 АПК РФ не оспорены.

В судебное заседание ответчик и третьи лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проведено согласно статье 156 АПК РФ в их отсутствие.

Истец в судебном заседании 20.03.2025 уточнил исковые требования, просил:

- признать недействительным Соглашение об отступном от 06.07.2022, заключенное между ООО «РК Авто» и ИП ФИО1 на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778;

- признать недействительным договор купли-продажи от 20.07.2022 № Сн-88, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Транс Логистик» на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778.

Кроме того, представитель истца пояснил, что не поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований.

В обоснование уточненных исковых требований ОАО «РЖД» указало следующее. ОАО «РЖД» на праве собственности принадлежит объект «Здание гаража» с кадастровым номером 25:28:040011:6576, расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно сведениям публичной кадастровой карты  по адресу: 

<

...>, располагается объект «Склад (вспомогательный объект)» с кадастровым номером 25:28:040011:10778. Право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «Транс Логистик», который приобрел его у ФИО1 по договору купли-продажи от 20.07.2022. При этом ФИО1 приобрела данный объект на основании Соглашения об отступном от 06.07.2022, заключенного с ООО «РК Авто». Истец считает, что объект с кадастровым номером 25:28:040011:6576 и объект с кадастровым номером 25:28:040011:10778 представляют собой один и тот же объект. Истец ссылается на результаты судебной экспертизы, проведенной по делу  №А51-19698/2022, в рамках которого истец просил признать отсутствующим право собственности на спорный объект. Экспертами  установлено, что «Здание гаража» и «Склад (вспомогательный объект)» располагаются на одном и том же месте, т.е. являются одним и тем же объектом. Кроме того, к аналогичным выводам пришли эксперты, проводившие экспертизу в рамках уголовного дела,  возбужденного по заявлению истца о противоправных действиях по оформлению права собственности третьих лиц на спорный объект. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

30.09.2003 распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федеральной энергетической комиссией Российской Федерации, Министерством путей сообщения Российской Федерации № 4557-р/6-р/884р в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» утвержден сводный передаточный акт на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемого в качестве вклада в уставной капитал ОАО «Российские железные дороги» (далее – Сводный акт).

На основании данного акта ОАО «РЖД» зарегистрировало право собственности на сооружение – комплекс объектов недвижимости Владивостокской механизированной дистанции погрузо-разгрузочных работ и коммерческих операций (кадастровый номер 25:28:00 00:00:00000). В составе данного сооружения поименовано здание - гараж (лит. А10) общей площадью 1080 кв.м по адресу: 

<

...>, этажность: 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.03.2004 Серия 25-АА № 368345, выданное Управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, запись о государственной регистрации № 25-1/00-142/2003-377).

Как следует из Технической документации на комплекс объектов недвижимости Владивостокской механизированной дистанции погрузо-разгрузочных работ и коммерческих операций, составленной 30.09.2003 филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Владивостоку  по результатам  обследования, Здание – гараж (лит. А10) было построено и введено в эксплуатацию в 1995 году (Перечень объектов недвижимости, закрепляемых в хозяйственном ведении за Федеральным государственным унитарным предприятием – Дальневосточной железной дорогой Министерства путей сообщения Российской Федерации (Владивостокское отделение Дальневосточной железной дороги, являющийся Приложением № 2 к распоряжению МПС России от 22.11.2001 № 195-р).

Данный гараж был построен Дальневосточной железной дорогой Владивостокского отделения железной дороги на основании собственного рабочего проекта  Шифр 190-П-АС-ВК 1995 года, составленного проектно-сметной группой. 

15.06.2006 в отношении расположенного по адресу: 

<

...>, здания – гараж (Лит. А10) отделением по городу Владивостоку филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Приморскому краю составлен отдельный технический паспорт. Объекту присвоен инвентарный номер  05:000:001:003591260:0011. 

21.07.2006 было выявлено расхождение в площадях (по сравнению со свидетельством о праве собственности), о чем в паспорте сделана отметка о площади объекта 1094,8 кв.м.

С учетом результатов инвентаризации ОАО «РЖД» вновь зарегистрировало право собственности на  нежилой объект: одноэтажное здание гаража площадью 1094,80 кв.м (лит.А10), инвентарный номер: 05:000:001:003591260:0011, расположенный по адресу: Приморский край, ул. Снеговая, 54, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2006 сделана запись № 25-25-01/132/2006-304 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.12.2006 Серия 25-АА №836985, выданное Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Приморскому краю).

Данные о праве собственности истца в Едином государственном реестре недвижимости  (далее – ЕГРН) на вышеуказанный объект актуальны на момент рассмотрения настоящего дела, объекту присвоен кадастровый номер 25:28:040011:6576, что подтверждается представленными истцом выписками из ЕГРН и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Судом установлено, что в 2020 году Арбитражным судом Приморского края рассматривалось дело № А51-639/2020 по заявлению ООО «РК Авто» к УМС г.Владивостока о признании незаконным ответа, которым муниципальный  орган отказал заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:9358 в собственность.

Как следует из решения суда от 04.09.2020, в ходе рассмотрения судом дела №А51-639/2020 было установлено, что в соответствии с выписками из ЕГРН от 29.08.2019 ООО «РК Авто» на праве собственности принадлежат нежилые здания: трехэтажное автопрофилактория (складские помещения, гараж, ГО) с кадастровым номером 25:25:040014:346, площадью 1588,2 кв.м., одноэтажное здание гаража с кадастровым номером 25628:040014:347, площадью 280,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

ООО «РК Авто» 24.10.2019 (вх. № 24185/20у) обратилось в Администрацию города Владивостока с заявлением о представлении на основании п. 6 ч. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:9358, площадью 14 000+/-41 кв.м., по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Снеговая, вид разрешенного использования: для материально-технической базы. Дополнительно заявитель сообщил администрации о нахождении на испрашиваемом земельном участке двух принадлежащих ООО «РК Авто» зданий. 

По результатам рассмотрения обращения УМС г. Владивостока отказало ООО «РК Авто» в предоставлении данного участка в собственность на основании пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с его предоставлением иному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Решением суда от 04.09.2020, оставленным без изменения в апелляционной и кассационной инстанциях, отказ УМС г. Владивостока был признан незаконным, поскольку судом было установлено, что ООО «РК Авто» является владельцем объектов недвижимости, в связи с чем является обладателем исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного бессрочного пользования прежнего собственника в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. Суд также обязал УМС г. Владивостока предоставить ООО «РК Авто» в собственность спорный земельный участок.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб Администрации г. Владивостока и УМС  г. Владивостока судом апелляционной инстанции было установлено следующее (абзац 5 страницы 8 – абзац 3 страницы 9 постановления апелляционной инстанции от 16.02.2021).

Актом о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 28.08.1965 Приморскому специализированному участку «Востокбурвод» был предоставлен земельный участок площадью 1,4 Га по адресу: 

<

...>, в целях строительства кирпичного здания материального склада, навеса. Одновременно, Приморскому специализированному участку «Востокбурвод» было передано здание гаража (механические мастерские), расположенное на указанном участке.

В последующем земельный участок поставлен на кадастровый учет за номером 25:28:040011:9358.

Для обслуживания механических мастерских и здания профилактория ПСУ «Востокбурвод» на спорном земельном участке размещены вспомогательные временные строения - склады с литерами Г, Г1, Г2, Г3, Г4, проходная с литерой Г5, ограждение, подпорная стенка.

29.09.2015 здание автопрофилактория и механические мастерские были проданы по договору купли-продажи гражданину ФИО5, который в последствии в счет полного исполнения своих обязательств перед ООО «Центр снабжения» по договорам займа № 4 от 25.12.2014 и №07 от 29.09.2015 передал указанные объекты недвижимости ООО «Центр снабжения» в качестве отступного по соглашению от 07.03.2017.

13.08.2019 между ООО «Центр снабжения» и ООО «РК Авто» заключен договор купли-продажи здания автопрофилактория (складские помещения, гараж), назначение: нежилое здание, площадь 1588,2 кв.м., количество этажей: 3, кадастровый номер 25:28:040014:346 и механических мастерских, назначение: нежилое здание, площадь 280,3 кв.м, количество этажей:1, кадастровый номер 25628:040014:347. 

В соответствии с выписками из ЕГРН от 29.08.2019 ООО «РК Авто» на праве собственности принадлежат нежилые здания: трехэтажное автопрофилактория (складские помещения, гараж, ГО) с кадастровым номером 25:25:040014:346, площадью 1588,2 кв.м., одноэтажное здание гаража с кадастровым номером 25628:040014:347, площадью 280,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 04.09.2020 по вышеуказанному делу 28.04.2021 между УМС г. Владивостока и ООО «РК Авто» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 317-2021-КП-НР, согласно которому  земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:9358 был передан в собственность ООО «РК Авто».

В последующем земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:9358 был разделен на два земельных участок, одним из которых является земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10791. Данный вывод следует из выписки из ЕГРН от 17.05.2023 № КУВИ-001/2023-113439214. При этом, вышеуказанная выписка из ЕГРН также подтверждает, что  нежилое здание (склад-вспомогательный) с кадастровым номером 25:28:040011:10778 располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:10791 площадью 4129 кв.м (+/- 22), местоположение: 

<

...>, Категория земель: Земли населенных пунктов, Виды разрешенного использования: для материально-технической базы.

06.07.2022 между ООО «РК Авто» и ФИО1 было подписано Соглашение об отступном к договору займа № 28/04 от 28.04.2021, согласно которому должник (ООО «РК Авто»)  уступил кредитору (ФИО1) в счет имеющейся задолженности в размере 17 448 219 рублей 18 копеек земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10791 (право собственности должника №25:28:040011:10791-25/056/2021-1 от 05.10.2021), а также нежилое здание (склад-вспомогательный) с кадастровым номером 25:28:040011:10778 (право собственности должника 25:28:040011:10778-25/056/2021-1 от 06.09.2021).

После чего, переход  права собственности к ФИО1 на вышеуказанные объекты был зарегистрирован в установленном порядке.

20.07.2022 между ФИО1 (продавец) и ООО «Транс Логистик» (покупатель) был подписан договор купли-продажи  недвижимости № Сн-88, согласно которому вышеуказанные объекты были проданы новому собственнику. Право собственности ООО «Транс Логистик» на земельный участок 25:28:040011:10791 (номер записи 25:28:040011:10791-25/065/2022-5), а также на Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778) зарегистрировано 26.07.2022 (номер записи  25:28:040011:10778-25/065/2022-5).

В рамках рассмотрения дела № А51-19698/2022 по иску ОАО «РЖД» к ООО «Транс Логистик», ООО «РК Авто», ФИО1, третьи лица: Управление Росреестра по Приморскому краю, УМС г. Владивостока, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю, администрация города Владивостока, ООО «Востокбурвод», ООО «Центр Снабжения», ООО «Автовосток-2», о признании отсутствующим права собственности, применении последствий, определением от 14.02.2024 судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Приморский экспертно-правовой центр» ФИО6, ФИО7 и ФИО8.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: 1) Являются объекты с кадастровым номером 25:28:040011:6576 и с кадастровым номером 25:28:040011:10778 одним и тем же объектом? 2) В случае если объекты с кадастровым номером 25:28:040011:6576 и с кадастровым номером 25:28:040011:10778 являются одним и тем же объектом, определить местонахождение объекта, с указанием координат, составить схему расположения с наложением топографической карты.

В своем заключении № 43/10 от 20.12.2024 эксперты пришли к выводу о том, что объекты с кадастровыми номерами 25:28:040011:6576 и 25:28:040011:10778 являются одним и тем же объектом исходя из анализа конструктивного и объёмно-планировочного исполнения объекта, исследования имеющейся в деле документации, в том числе исходя из местоположения объекта с кадастровым номером 25:28:040011:6576, обозначенного на Ситуационной схеме ОАО «РЖД» от 30 сентября 2003 года, имеющейся в составе технической документацией от 30 сентября 2003 года, составленной ФГУП «Ростехинвентаризация» по городу Владивостоку, технических паспортов на здание гаража, акта осмотра недвижимого имущества от 20 октября 2011 года, включая Приложение к нему (фотографии), а также сведений об объекте с кадастровым номером 25:28:040011:10778, зарегистрированных в ЕГРН.

В результате проведения строительно-технической экспертизы по запросу УМВД РФ по городу Владивостоку экспертами ООО «Сфера-Кадастр» (ФИО9, ФИО10, ФИО11) было установлено, что как объект с кадастровым номером 25:28:040011:6576, так и объект с кадастровым номером 25:28:040011:10778   расположены в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:10791 (ответы на вопросы № 2, № 4); при сопоставлении координат зданий эксперты выявили, что они накладываются друг на друга, степень наложения составляет 97%  и 98%, т.е. по сути объекты являются одним и тем же объектом (ответ на вопрос № 5). Также эксперты пришли к выводу, изучив спутниковые снимки, что здание с кадастровым номером 25:28:040011:6576 было построено до 2005 года, во временном промежутке по сегодняшний день не сносилось и не перестраивалось (ответ на вопрос № 6). 

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования (с учетом принятых уточнений) подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 69 АПК РФ установлено, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» также устанавливает, что вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как следует из части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, обстоятельства возникновения у ООО «РК Авто» права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:9358 (из которого в последующем был образован и отдельно зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10791), установленные Арбитражным судом Приморского края в рамках рассмотрения дела А51-639/2020, являются обязательными для суда, рассматривающего настоящее дело. 

Так, в качестве обоснования возникновения такого права на выкуп земельного участка судом установлено владение ООО «РК Авто» на праве собственности   нежилыми зданиями: трехэтажное здание автопрофилактория (складские помещения, гараж, ГО) с кадастровым номером 25:25:040014:346, площадью 1588,2 кв.м., одноэтажное здание гаража с кадастровым номером 25628:040014:347, площадью 280,3 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Доказательств владения ООО «РК Авто» (либо предыдущим собственником (собственниками) зданием гаража, который соответствовал бы текущим характеристикам объекта с кадастровым номером  25:28:040011:10778 (одноэтажное здание площадью 1102.9 кв.м), на момент принятия решения об обязании УМС г.Владивостока предоставить  ООО «РК Авто» в собственность земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:9358, суду не представлено.

 Из указанного следует вывод, что право на спорный объект с кадастровым номером 25:28:040011:10778  возникло у ООО «РК Авто» после того, как за указанным лицом было зарегистрировано право собственности на земельный участок.  

При этом доказательств того, что данный объект был вновь созданным (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) либо реконструированным объектом недвижимости, приобретенным у ООО «Центр снабжения» (уже после оформления прав на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:10791, на котором закреплен спорный объект недвижимости), суду также не представлено, учитывая, что объект является недвижимым имуществом, что предполагает соблюдение специальных процедур, связанных с его проектированием, строительством, вводом в эксплуатацию, а также государственной регистрацией.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что, несмотря на наличие документов о праве собственности, ООО «РК Авто» когда-либо вступало в права собственности в отношении спорного объекта.

Вместе с тем, заключениями экспертов подтверждается, что объект с кадастровым номером  25:28:040011:10778 фактически является объектом с кадастровым номером 25:28:040011:6576, т.е. объектом истца.

Проанализировав представленные суду экспертные заключения (заключение строительно-технической экспертизы ООО «Сфера-Кадастр», заключение № 43/10 от 20.12.2024 ООО «Приморский экспертно-правовой центр») и оценив их в порядке ст. 71 АПК РФ по своему  внутреннему убеждению, арбитражный суд считает, что они в полной мере соответствует принципам относимости, допустимости и достаточности, в связи с чем содержащиеся в них выводы максимально приближены к действительности. Экспертизы проведены экспертами компетентных организаций, имеющими соответствующую квалификацию и образование.  Заключения составлены с подробным описанием методик их проведения, со ссылками на действующие нормативные акты, а также технические документы. Заключения содержит подробные описания сделанных выводов, с приложением топографических съемок и схем.

Доказательства, свидетельствующие о заинтересованности экспертов в результатах исследований или наличии иных обстоятельств, которые могли бы вызвать сомнение в их беспристрастности, материалы дела не содержат.

В установленном законом порядке указанные заключения лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Какие-либо доказательства, в том числе иные заключения  либо мотивированные обоснования со ссылкой на строительные нормы и правила (либо иные нормативные документы, в том числе в сфере кадастрового учета), оспаривающие сделанные экспертами выводы, в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представлены.

При этом суд учитывает, что право собственности истца (ОАО «РЖД») в отношении здания гаража с кадастровым номером 25:28:040011:6576 подтверждается материалами дела, со стадии его строительства и до передачи истцу на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федеральной энергетической комиссией Российской Федерации, Министерством путей сообщения Российской Федерации № 4557-р/6-р/884р в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», в том числе в составе имущественного комплекса, а в последующем – в результате выделения самостоятельного объекта на основании результатов технической инвентаризации и незначительного уточнения технических характеристик.

Право фактического владения спорным зданием гаража с кадастровым номером 25:28:040011:6576 также подтверждается представленными суду документами о несении затрат на его содержание.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи и, тем самым, противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства.

Соглашение об отступном к договору займа № 28/04 от 28.04.2021 от 06.07.2022 также содержит в себе элементы договора купли-продажи недвижимости (является смешанным договором согласно части 3 статьи 421 ГК РФ), поскольку предполагает передачу объектов недвижимости в собственность на возмездной основе.

Таким образом, Соглашение об отступном от 06.07.2022, заключенное между ООО «РК Авто» и ИП ФИО1, а также  договор купли-продажи от 20.07.2022 № Сн-88, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Транс Логистик», в отношении Склада (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778 являются ничтожными сделками, которые в указанной части подлежат признанию недействительными.

Учитывая изложенное, исковые требования ОАО «РЖД» подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков в следующих долях: в пользу истца подлежит взысканию с ИП ФИО1 6000 рублей, поскольку она была участником обеих сделок, с ООО «РК Авто» и ООО «Транс Логистик» - по 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительным Соглашение об отступном от 06.07.2022, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью «РК Авто» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778.

Признать недействительным договор купли-продажи от 20.07.2022 № Сн-88, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Транс Логистик», на объект недвижимого имущества Склад (вспомогательный объект) с кадастровым номером 25:28:040011:10778.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РК Авто» в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транс Логистик» в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателю ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                  Левченко Е.А.