АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ул. Кирова, дом 4, Калуга, 248001, http://fasco.arbitr.ru

e-mail: info@fasco.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-10817/2020

г. Калуга

11 марта 2022 года

 

Резолютивная часть объявлена 03.03.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 11.03.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьиФИО13 а А.А.

судейФИО14 а Е.В.

ФИО1,

при участии в судебном заседании от:

Управления Росреестра по Воронежской области

ФИО2 (доверенность от 24.12.2021)

ФИО3

ФИО4 (доверенность от 03.02.2022) 

ЗАО СП "Рикон"

ФИО5 (доверенность от 31.03.2021)

ФИО6

ФИО7 (доверенность от 17.11.2021)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО3, Управления Росреестра по Воронежской областина решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.04.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021 по делу № А14-10817/2020, 

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество сельскохозяйственное предприятие «Рикон» (далее – ЗАО СХП «Рикон», общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным действия по отказу во внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды ЗАО СПХ «Рикон» на образованные из земельного участка 36:21:0000000:29 земельные участки 36:21:8500006:349, 36:21:8500006:363, 36:21:8500006:351, 36:21:8500006:352.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.04.2021 (с учетом определения об исправлении описки, опечатки и арифметической ошибки от 13.04.2021), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021, заявленные требования удовлетворены частично, действия Росреестра по отказу во внесении в ЕГРН записи об обременении в виде аренды в пользу ЗАО СПХ «Рикон» в отношении земельных участков 36:21:8500006:349, 36:21:8500006:363, 36:21:8500006:352, выраженные в письме от 22.06.2020 №04-7815-НВ, признаны незаконными; суд обязал регистрирующий орган внести в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 36:21:8500006:349, 36:21:8500006:363, 36:21:8500006:352 правом аренды в пользу ЗАО СПХ «Рикон»; в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра по Воронежской области, ФИО3 и ФИО6 (в порядке статьи 42 АПК РФ) обратились в Арбитражный суд Центрального округа с кассационными жалобами, в которых просили отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт.

Росреестр в кассационной жалобе указывает, что невнесение записей в ЕГРН является не действием регистрирующего органа, а его бездействием по данному вопросу, которое, в свою очередь, обусловлено определенными обстоятельствами и правовой позицией Управления, а письмо от 22.06.2020 №04-7815-НВ является обычным ответом на обращение генерального директора ЗАО СПХ «Рикон», которое было рассмотрено в рамках Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», и которое, с точки зрения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), не является отказом в осуществлении учетно-регистрационных действий, и не подлежит обжалованию в рамках главы 24 АПК РФ.

Фактически, по мнению Росреестра, заявитель обошел положения главы 24 АПК РФ, в том числе по пропуску срока, предъявленным требованием об оспаривании действия.

Также полагает неверным толкование земельного законодательства судом, поскольку норма ст. 11.8 ЗК РФ предусматривает возникновение права аренды при разделе (выделении участков) на основании новых договоров аренды, чего в данном случае у заявителя не было.

ФИО3 в кассационной жалобе указывает на то, что суды правильно определили, что право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 36:21:8500006:351 возникло до обращения заявителя в суд с заявлением по настоящему делу; заключенный ФИО3 договор аренды не оспорен и недействительным не признан. Аргументация о наличии  спора праве в отношении участка 36:21:8500006:352 также должна была быть применена судами, поскольку в отношении него до покупки им он был предметом аренды по договорам, заключенным сроком менее одного года, которые хотя и не подлежали государственной регистрации, но в силу действительности создавали спор о праве аренды, в впоследствии – о  легитимности покупки этого участка, т.к. купля-продажа была основана на ранее возникшем праве аренды из договоров сроком менее 1 года, предположении сторон купли-продажи об отсутствии обременения арендой иного лица.

В отношении участка 36:21:8500006:363 суды также не учли наличие спора о праве, поскольку стороны купли-продажи исходили из отсутствия обременения, а также из того, что данный участок не выделялся и не мог быть выделен из участка 36:21:0000000:29, а продавец ФИО8 не могла быть арендодателем спорного земельного участка. Эти обстоятельства связаны с необходимостью привлечения продавца ФИО8 к участию в деле и разрешению спора о праве. Поэтому считает, что выводы судов относительно земельного участка с кадастровым номером 36:21:8500006:363 не соответствуют материалам дела.

ФИО6 полагает, что его к участию в деле не привлекали, но при этом судами сделаны выводы, которые напрямую затрагивают его права и интересы относительно земельного участка с кадастровым номером 36:21:8500006:351, о котором судами сделан вывод о наличии спора о праве.

Полагает свои права затронутыми фактом отсутствия обременения при продаже им участка, а установление в данном деле без его участия противоположного обстоятельства и включения записи в ЕГРН об аренде затрагивает его отношения с покупателем, обусловливает необходимость разрешения спора о праве с его участием в отношении участка 36:21:8500006:352.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов кассационных жалоб, отзыва на кассационную жалобу, Арбитражный суд Центрального округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.12.2002 между ЗАО СХП «Рикон» (арендатор) и собственниками земельных долей – физическими лицами (арендодателями) был заключен договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателей, зарегистрированный регистрирующим органом 13.01.2003 под №36-21-12/2002-291, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью сельскохозяйственных угодий 4204 га, расположенный в Воронежской области, Панинском районе, селах 1-я Михайловка, Никольское, Марьевка, 3-я Ивановка на земельных угодьях СХА «Прогресс» (далее – земельный участок). 

Впоследствии данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 36:21:0000000:29, что согласуется со сведениями ЕГРН, согласно которым в отношении указанного участка зарегистрировано обременение права в вида аренды в пользу ЗАО СПХ «Рикон» на основании договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателей от 27.12.2002, зарегистрированного 13.01.2003 номер государственной регистрации №36-21-12/2002-291.

Обратное в настоящем деле судами установлено не было, а доказательства кадастровой или иной ошибки установленного порядка не представлены (ст. 68 АПК РФ).

Из земельного участка с кадастровым номером 36:21:0000000:29 выделены земельные участки с кадастровыми номерами 36:21:8500006:349, 36:21:850006:363 и 36:21:0000000:169, последний из которых был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 36:21:8500006:351, 36:21:8500006:352. 

Земельный участок с кадастровым номером 36:21:8500006:349 приобретен ФИО9 по договору купли-продажи земельного участка №1 от 07.03.2019. 

Земельный участок с кадастровым номером 36:21:850006:363 приобретен индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 по договору купли-продажи от 17.01.2020. 

Земельный участок с кадастровым номером 36:21:8500006:351 после заключения соглашения о разделе земельного участка от 28.06.2019 перешел в собственность ФИО10, ФИО11 и ФИО12 

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:21:8500006:352 принадлежит ФИО3 

28.05.2020 ЗАО СПХ «Рикон» обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением об устранении нарушений путем внесения записи об обременении в виде аренды ЗАО СПХ «Рикон» на образованные из земельного участка 36:21:0000000:29 земельные участки 36:21:8500006:349, 36:21:850006:363, 36:21:8500006:351, 36:21:8500006:352. 

Ответным письмом от 22.06.2020 №04-7815-НВ Управление сообщило, что законодательством не предусмотрен автоматический перенос записей ЕГРН об аренде на образованные земельные участки, в связи с чем оснований для переноса записи об аренде на земельные участки 36:21:8500006:349, 36:21:850006:363, 36:21:8500006:351, 36:21:8500006:352 не имеется. 

Несогласие с действиями регистрирующего органа по невнесению записи об обременении в отношении спорных земельных участков, выраженными в направлении указанного письма, послужило основанием для обращения ЗАО СПХ «Рикон» в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Арбитражный суд Воронежской области заявленные требования удовлетворил частично, признав оспариваемые действия незаконными в части отказа во внесении записи об обременении в отношении земельных участков 36:21:8500006:349, 36:21:850000:363, 36:21:8500006:352 и обязав регистрирующий орган внести в ЕГРН записи об обременении данных земельных участков правом аренды в пользу общества.

В отношении участка 36:21:8500006:352 в требованиях отказал в связи с усмотрением спора о праве по причине наличия регистрационной записи об аренде иного лица.

Суд кассационной инстанции полагает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Приведенная норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит прямого указания на прекращение действия обременения в виде аренды в отношении земельного участка, образованного из первоначального.

Изложенная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №306-КГ15-8301, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

Довод Росреестра о том, что толкование статьи 11.8 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о праве прежнего арендатора на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а не о продолжении его прежней аренды, отклоняется, т.к. указанное законоположение предусматривает как сохранение права аренды, так и устанавливает право на заключение нового договора без торгов, если они должны состояться по какой-либо причине (например, если предыдущий участок был получен по итогам торгов).

В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что реализация участниками общей долевой собственности, не возражавшими против передачи в аренду общего земельного участка, права на выдел земельных участков с кадастровыми номерами 36:21:8500006:349, 36:21:850006:363, 36:21:8500006:352 в счет земельных долей не привела к прекращению аренды в пользу ЗАО СХП «Рикон» в отношении выделенных земельных участков, а выделение земельного участка из земельного участка, предоставленного на праве долгосрочной аренды, не может служить основанием для прекращения аренды в отношении выделенного земельного участка.

В свою очередь, отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

В силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 2 статьи 41 Закона №218-ФЗ в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов (пункт 1 части 12 статьи 41 Закона №218-ФЗ).

Таким образом, указанное законоположение не предусматривает необходимость подачи отдельного заявления о государственной регистрации права аренды как обременения в случае образования нового объекта из прежнего, поскольку такая регистрация, как указано выше при наличии  предыдущей регистрации обременения, осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости, что в данном случае было выполнено.

Поэтому отклоняется довод Росреестра о самостоятельном порядке обращения правообладателя первоначального земельного участка (в том числе арендатора) с заявлением о государственной регистрации переходящих ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, поскольку в рассматриваемом случае предполагается не «автоматический перенос записи об обременении», а регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков при государственной регистрации вещных прав на них.

Отклоняя доводы кассационной жалобы Росреестра об обходе заявителем порядка обжалования отказа (бездействия), предусмотренного главой 24 АПК РФ, суд округа исходит из того, что в данном случае не имел место отказ в регистрации в смысле ст. 27 Закона 218-ФЗ, а заявитель просил выполнить государственный орган действие, которое он обязан совершить в силу закона без подачи заявления в порядке ст. 14 Закона 218-ФЗ.

Арбитражными судами учтено наличие спора о праве между ЗАО СПХ «Рикон» и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:21:8500006:351, поскольку в его отношении уже зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ФИО3 на основании договора аренды данного земельного участка, который зарегистрирован Управлением 25.07.2019 за номером 36:21:8500006:351-36/071/2019-4.

Суды полагали, что в этом случае требуется разрешение в судебном порядке вопроса о праве, в т.ч. о действительности правоустанавливающих документов, установивших обременение собственности в виде аренды на один и тот же участок. 

Независимо от доводов жалобы ФИО3 по наличию спора о праве в отношении иных участков, суд округа исходит из того, что основанием для невнесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений даже при отсутствии заявлений правообладателя (в том числе в порядке информационного взаимодействия) являются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных документах, и сведениями о таком объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случаев, если в сведения о таком объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся изменения) – ст. 34 Закона № 218-ФЗ.

Соответственно при наличии в ЕГРН сведений об аренде иного лица на участок 36:21:8500006:351 внесение таких сведений по решению суда, не разрешающего спор между потенциальными носителями прав, а решающего спор с государственным регистрирующим органом, недопустимо, поэтому суды правомерно отказали в этой части требований.

Сведений же об аренде на участки 36:21:8500006:349, 36:21:8500006:363, 36:21:8500006:352 в ЕГРН не имелось, поэтому их внесение в силу закона (не по заявлению заявителя, а на основании прежних записей, ст. 11.8 ЗК РФ, ст. 617 ГК РФ и ст. 41 Закона 218-ФЗ) на основании обжалуемого решения суда законно, что не исключает разрешение вопроса о действительности такого обременения уже между претендентами на право аренды (или его отсутствие) в отдельном споре.

По этой причине все доводы кассационной жалобы ФИО3 о наличии споров о праве в отношении иных участков (по которым у него имеется интерес) правового значения для настоящего спора не имеют, т.к. удовлетворение заявления в споре с государственным органом о включении в реестр сведений о ранее зарегистрированных и не снятых обременениях в силу закона не влечет преюдициальное значение об исключительном праве заявителя и законности его правоустанавливающих документов, равно как и, напротив, незаконности правоустанавливающих документов ФИО3, его контрагентов по сделкам.

Никаких противоречий в самом ЕГРН судебные акты в удовлетворенной части не создают, а для устранения возможных противоречий в правах или иных сведениях, важных для ЕГРН, имеются специальные способы защиты.

В отношении доводов жалобы ФИО3 о непривлечении иных лиц отсутствуют предусмотренные пунктом 4 части 4 статьи 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда, а в отношении жалобы ФИО6, напротив, имеются основания для прекращения производства по ней, в силу следующих выводов.

На основании статьи 273 АПК РФ лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных данным Кодексом, вправе обжаловать в порядке кассационного производства решение арбитражного суда первой инстанции, вступившее в законную силу, и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части. 

Лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (статья 42 АПК РФ). 

В рассматриваемом случае арбитражными судами разрешен спор, касающийся законности действий Росреестра по невнесению в силу закона в ЕГРН записи об обременении в виде аренды на земельные участки, без оценки, суждений в состоявшихся судебных актах о правах, обязанностях, бездействиях (действиях) ФИО6, иных продавцов участков по сделкам по отношению к своим контрагентам. Предположение о возможных будущих спорах в связи с удовлетворением заявления не лишает возможности указанных лиц доказывать необходимые обстоятельства, если предмет доказывания напрямую будет связан с затрагиванием их прав и обязанностей в рамках спора о праве гражданском.

Спора в порядке ст. ст. 461, 462 ГК РФ или иного в рамках обязательственных отношений между продавцами, покупателями, арендаторами в настоящем деле не имеется.

Наличие у лица какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет ему право обжаловать судебный акт, поскольку по смыслу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такое право появляется только у лица, о правах и обязанностях которого суд уже принял решение. 

Таким образом, производство по кассационной жалобе ФИО6 подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов применительно к ст. 288 АПК РФ по жалобам Росреестра и ФИО3 не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ оплата государственной пошлины относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

производство по кассационной жалобе ФИО6 прекратить.

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.04.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021 по делу № А14-10817/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы Управления Росреестра по Воронежской области и ФИО3 – без удовлетворения.    

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судьяА.А. ФИО13 

 

СудьиЕ.В. ФИО14 

 

ФИО1