АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-964/24 

Екатеринбург

19 марта 2024 г.

 

Дело № А07-35086/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А. 

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – министерство, ответчик) на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.10.2023 по делу № А07-35086/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем онлайн принял участие представитель министерства - ФИО1 (доверенность от 12.01.2024 ФН-МОИ-041/148-Ю).

Общество с ограниченной ответственностью «Паллада-ПИ» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к министерству об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в 

государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), изложив пункты 2.3, 3.1 договора в следующей редакции: - пункт 2.3 – «цена имущества устанавливается в соответствии с заключением экспертизы от 02.06.2023 № 214-23, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ТЕРС», в размере 4 523 955 руб., без учета НДС.»; - пункт 3.1 – «цена имущества по настоящему договору составляет 4 523 955 руб., без учета НДС.» (с учетом уточнения предмета исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Компания Веакон».

Решением суда от 03.10.2023 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе министерство просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель поясняет, что в заключении договора купли-продажи по предложенной истцом цене было отказано, поскольку согласно положительному экспертному заключению СРО оценщиков № 766/08-22 расчеты стоимости объекта оценки, предложенного ответчиком, соответствовали использованному подходу и методу, следовательно, отвечали признакам достоверности. Ответчик не согласен с назначением судом судебной экспертизы при наличии положительного экспертного заключения СРО оценщиков № 766/08-22. Министерство указывает на отсутствие у эксперта общества «ТЕРС» ФИО2 полномочий по даче заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объектов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) общество обратилось в министерство с заявлением от 17.05.2022 о выкупе арендуемого им государственного имущества - нежилого помещения площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55.

Приказом министерства от 02.09.2022 № 1791 «Об условиях приватизации объекта государственного нежилого фонда» принято решение приватизировать находящийся в собственности Республики Башкортостан объект государственного нежилого фонда - нежилое помещение площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55.

Согласно п. 2 приказа установленная цена подлежащего приватизации государственного имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 17.08.2022 № 15-0722, выполненного обществом «Компания Веакон», в размере 5 383 216 руб. (без НДС). Оценка произведена обществом «Компания Веакон» по состоянию на 16.08.2022.

Министерством 05.09.2022 в адрес общества  направлен проект договора купли-продажи объекта государственного нежилого фонда с кадастровым номером 02:55:010910:5622, в п. 2.3 которого цена имущества установлена в размере 5 383 216 руб. (без НДС).

Общество не согласилось с предложенным для подписания проектом договора купли-продажи в части выкупной стоимости государственного имущества, подписало договор с протоколом разногласий, который вместе с самостоятельно полученным отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 74/2022 от 20.09.2022, выполненным обществом «ТРС групп», согласно которому цена имущества определена в размере 3 628 750 руб. (без НДС) направило на рассмотрение в министерство.

В ответ министерство отклонило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

В связи с недостижением сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего. 

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол

разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 того же Кодекса).

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи объекта государственного нежилого фонда, заключаемого в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Согласно части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закон об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении спора судом первой инстанции в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ТЕРС», эксперту ФИО2.

Согласно экспертному заключению от 02.06.2023 № 214-23 стоимость объекта государственного нежилого фонда – нежилого помещения площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55, по состоянию на 17.05.2022 составила 4 523 955 руб. (без учета НДС). Отчет об оценке от 17.08.2022 № 15-0722, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Компания Веакон» по оценке рыночной государственного нежилого фонда – нежилого помещения площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенного по названому выше адресу признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав указанное экспертное заключение, суды пришли к выводу о том, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Сомнений в обоснованности заключения и компетенции эксперта у судов не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При изложенных обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Результаты судебной экспертизы министерством не опровергнуты.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами министерством не подтверждена.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск,  определив выкупную стоимость имущества по результатам судебной экспертизы.

Довод заявителя о несогласии с назначением судебной экспертизы при наличии положительного экспертного заключения СРО оценщиков № 766/08-22 отклоняется с учетом положений части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, разъяснений, данных в информационном письме от 30.05.2005 № 92, наличие самого по себе положительного экспертного заключения СРО оценщиков не может служить основанием для ограничения права на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

Ссылка заявителя на отсутствие у эксперта общества «ТЕРС» ФИО2 полномочий по даче заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объектов не состоятельна, поскольку положения статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности не содержат императивного запрета на экспертизу отчета иными лицами (включая судебных экспертов), не указанными в данной статье.

Как верно указано апелляционным судом, несмотря на наличие положительного экспертного заключения СРО оценщиков № 766/08-22, отчет об оценке от 17.08.2022 № 15-0722, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Компания Веакон», не мог быть принят в качестве источника определения выкупной цены спорного имущества, поскольку при дате обращения истца в рамках реализации Закона № 159-ФЗ – 17.05.2022 оценка была произведена обществом «Компания Веакон» по состоянию на 16.08.2022, что не соответствует требованиям указанного Закона и разъяснениям, данным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, согласно которым оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный недостаток был устранен при проведении по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

   Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.10.2023 по делу № А07-35086/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                        В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                     Л.А.Суспицина

 

                                                                                             А.А.Столяров