ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

(в порядке ч. 2 ст. 229 АПК РФ)

Дело № А40-181656/19-16-1376

г. Москва

13 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы                                                                                       

в составе судьи М.Ю. Махалкина

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению 

Товарищества собственников недвижимости "Витязь" (Адрес: 117042 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЮЖНОБУТОВСКАЯ ДОМ 50КОРПУС 4 , ОГРН: 1157746603850, Дата присвоения ОГРН: 06.07.2015, ИНН: 7727194954)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Т2 МОБАЙЛ" (Адрес: 108811, МОСКВА ГОРОД, КИЛОМЕТР КИЕВСКОЕ ШОССЕ 22-Й (П МОСКОВСКИЙ), ДОМОВЛАДЕНИЕ 6, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 5 КОМНАТА 33, ОГРН: 1137746610088, Дата присвоения ОГРН: 18.07.2013, ИНН: 7743895280)

Третьи лица: ООО «Бел-Авуар-Инвест», ООО «Парковочные технологии», ООО «Городские парковки»

о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 1 027 733 руб. 00 коп. 

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости "Витязь" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Т2 МОБАЙЛ" о взыскании 1 027 733 руб. 00 коп.  задолженности.

 Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что в отсутствие заключенного договора ответчик размещал  базовую станцию и антенны связи на крыше нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50 ,к. 4, что относится к имуществу общего пользования. Истец указывает, что ответчиком не были произведены платежи за фактическое пользование крышей за период с 05.03.2017 по 07.04.2019

Ответчик в материалы дела представил отзыв на иск, в котором исковые требования не признал, ссылаясь на внесение арендных платежей за пользование кровлей здания лицу, с которым у ответчика был заключен договор аренды.

Стороны извещены о рассмотрении дела в порядке упрощённого производства надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что между ОАО «Московская сотовая связи» (правопредшественник ООО «Т2 Мобайл») и ООО «Парковочные технологии» заключен договор № MS 5086 от 15.03.2015, по условиям которого ООО «Парковочные технологии» приняло на себя обязательство обеспечить заказчику возможность размещения оборудования в соответствии с согласованном сторонами планом размещения оборудования.

В силу п. 4.2. Договора размер базовой платы по договору составляет 41 000 руб. в месяц.

25.07.2016 между ООО «Парковочные технологии», ООО «Бел-Авуар-Инвест» и ООО «Т2 Мобайл» заключено соглашении о замене стороны по договору от 15.03.2015, согласно которому права и обязанности по договору от 15.03.2015 переходят от ООО «Парковочные технологии» к ООО «Бел-Авуар-Инвест».

18.05.2017 между ООО «Бел-Авуар-Инвест», ООО «Городские парковки» и ООО «Т2 Мобайл» заключено соглашении о замене стороны по договору от 15.03.2015, согласно которому права и обязанности по договору от 15.03.2015 переходят от ООО «Бел-Авуар-Инвест» к ООО «Городские парковки».

Между ПАО «МОСТОТРЕСТ» (арендодатель) и ООО «Бел-Авуар-Инвест» (арендатор) заключен договор от 01.05.2016 г. № АУГД-5032-0329/2016 на аренду помещений в многоэтажном здании гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения в здании многоэтажного гаража-стоянки, указанные в приложении № 1 к договору, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4 (строительный адрес: Южное Бутово, мкр. 4А, корп. 16). 

Решением общего собрания собственников недвижимости, оформленного протоколом № 1 от 29.04.2015 создано Товарищество собственников недвижимости «Витязь» по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50 корп. 4.

В п. 2.1 устава ТСЖ установлено, что предметом деятельности товарищества является совместное использование имущества, в силу закона находящегося в их общей долевой собственности и в общем пользовании, управление им в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом. Основной целью деятельности товарищества является в том числе передача в аренду и/или использование общего имущества, помещений, фасадов, элементов зданий, прилегающей территории. 

Подпунктом 5 пункта 3.2 устава ТСЖ предусмотрено, что в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев недвижимости, товарищество также вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. 

Согласно исковому заявлению, ООО «Т2Мобайл» размещал  базовую станцию и антенны связи на крыше нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, к. 4.

Истец обращался к ответчику письмами от 05.03.2017, от 15.09.2017 с требованием заключить договор аренды, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Согласно исковому заявлению, антенны демонтированы с крыши здания  07.04.2019.

Истец произвел расчет, согласно которому задолженность по оплате фактического пользования крышей за период с 05.03.2017 по 07.04.2019 составляет 1 027 733 руб. 00 коп.  

Истец направил в адрес ответчика претензию от 05.03.2017 с требованием произвести оплату существующей задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13), ﻿судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

По смыслу данных разъяснений, арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства подлежат взысканию с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника.

Между тем, согласно представленному в материалы дела отзыву ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате аренды за пользование кровлей здания, что подтверждается платежными поручениями об оплате аренды в пользу ООО «Парковочные технологии», ООО «Бел-Авуар-Инвест» и ООО «Городские парковки».

Довод истца о том, что ответчик должен был знать об отсутствии у ООО «Парковочные технологии», ООО «Бел-Авуар-Инвест» и ООО «Городские парковки» права сдачи имущества в аренду, не подтверждён никакими доказательствами. 

Договор аренды № MS 5086 от 15.03.2015 между ОАО «Московская сотовая связи» (правопредшественник ООО «Т2 Мобайл») и ООО «Парковочные технологии» был заключен ещё до создания ТСН «Витязь». При этом арендодатель осуществлял все полномочия собственника (в том числи предоставил доступ в помещения), в связи с чем у ответчика не могли возникнуть сомнения в наличии у арендодателя соответствующих полномочий. 

Довод истца о том, что о наличии у истца права собственности ответчик должен был узнать из претензиц истца от 05.03.2017, от 15.09.2017, судом отклоняется как необоснованный. 

Так, претензия от 05.03.2017 было адресовано не ответчику, а иному юридическому лицу – ПАО «Ростелеком».

Надлежащих доказательств направления претензии от 15.09.2017 ответчику в материалы дела не представлено. 

Заверенные истцом скриншоты таковыми доказательствами не являются. 

Как указано в п. 63 ﻿Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ﻿с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Доказательств направления претензии от 15.09.2017 по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, в материалы дела не представлено. 

Из материалов дела невозможно установить, по какому адресу направлялась претензия от 15.09.2017, доказательств получения её уполномоченным представителем ответчика не представлено. Электронное сообщение от Казанского филиала ООО «Т2Мобайл» о том, что «Ваш запрос передан», не является доказательством получения указанной претензии уполномоченным представителем ответчика, учитывая, что и истец, и ответчик, и спорное имущество находятся в г. Москве. 

При этом, к претензии от 15.09.2017 не было приложено никаких документов, подтверждающих правомочия истца на получение денежных средств от использования спорного имущества. 

 

В силу п. 1 ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ ﻿должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Кроме того, между ПАО «МОСТОТРЕСТ» (арендодатель) и ТСН «Витязь» (арендатор) заключен договор от 01.07.2018 г. № АУГД-5032-0321/2018 на аренду помещений в многоэтажном здании гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения в здании многоэтажного гаража-стоянки, указанные в приложении № 1 к договору, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4.

Таким образом, ТСН «Витязь» не является единственным собственником помещений в указанном нежилом здании или представителем всех собственников. 

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ ﻿распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ ﻿владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как указано в п. 7 ﻿Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» ﻿по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Между тем, истец не представил доказательств того, что все собственники многоэтажного здания гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4, уполномочили его на заключение договора аренды общего имущества и получение оплаты от арендаторов общего имущества. 

Также в силу ст. 248 ГК РФ ﻿плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

При этом в силу п. 1 ст. 123.12 ГК РФ ﻿товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Поскольку здание по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 50, корп. 4 не является жилым многоквартирным домом, положения жилищного законодательства к правоотношениям, связанным с ним, не применяются. 

Следовательно, истец вправе распоряжаться общим имуществом и получать от него доходы лишь пропорционально доле, принадлежащей членам ТСН. 

 

Это также следует из правовой позиции, изложенной п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, согласно которой стороной договора аренды общего имущества признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Однако истцом не представлен расчёт его доли в общей долевой собственности на общее имущество указанного здания, следовательно, размер требований не доказан. 

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований. 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

 

Судья                                       М.Ю. Махалкин