дело № А15-1477/2022

3 октября 2022 года

г. Махачкала

 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гаджимагомедова И. С., при ведении протокола секретарем Гасановой А. М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Кунак» (ИНН 0561013439) к ООО «Новый горизонт» (ИНН 0562074836) о взыскании задолженности, расторжении договора и обязании имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кунак» обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО «Новый горизонт» о взыскании 900 000 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, о расторжении договора аренды от 05.05.2016 и обязании возвратить часть нежилых помещений в соответствии с приложением № 1 к договору.

Ответчик в отзыве на исковое заявление просит суд в иске отказать, в части расторжения договора исковое заявление оставить без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 05.05.2016 аренды части нежилых помещений кафе «Чуду-бар» общей площадью 236,6 м² с кадастровым номером 05;40:000060:9795 по адресу: г. Махачкала, пр. Гамидова, 61 (пункт 1.1). Договор заключен на 5 лет с момента подписания договора и считается автоматически продленным на аналогичный срок в случае, если за 6 месяцев до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении (пункты 2.1, 2.3). Размер арендной платы установлен в размере 300 000 рублей в месяц (пункт 4.1). Договор подлежит досрочному расторжению в случаях: просрочки уплаты аренды 2 и более раза; использования арендуемых помещений не по назначению; если арендатор существенно ухудшает состояние помещения; неотделимые улучшения, в том числе пристройки, признаются собственностью арендодателя после прекращения договора (пункты 5.2, 7.1). В одностороннем порядке договор не подлежит расторжению, за исключением если сторона систематически нарушает условия договора и свои обязательства (пункт 5.4).

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 01.02.2015 в соответствии с ранее заключенным договором аренды. Договор аренды от 05.05.2016 зарегистрирован в ЕГРН за № 05-05/001-05/140/010/2016-9444/2 от 10.11.2016.

Дополнительным соглашением от 01.08.2020 к договору стороны установили размер арендной платы по договору за период апрель-июнь 2020 года в размере 274 000 рублей.

Претензией № 01/08 от 27.08.2020 истец просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Уведомлением от 19.11.2021 истец сообщил ответчику о расторжении договора по мотиву того, что ответчиком допускалась передача помещений в субаренду без уведомления истца, осуществлялась несогласованная перепланировка и реконструкция помещений, несвоевременно оплачивалась арендная плата, а также в связи с тем, что ввиду инфляции дальнейшее сохранение договора аренды в соответствии с установленным договором арендной платой является нецелесообразным для истца. В связи с этим ответчику предложено в срок до 01.01.2022 возвратить арендуемые помещения приведя их в первоначальное состояние.

В связи с не урегулированием данного вопроса с ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в установленных договором порядке, сроках и условиях.

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении.

В данном случае предметом иска является задолженность по аренде за период апрель-июнь 2020 года в сумме 900 000 рублей, начисленная исходя из установленного в пунктом 4.1 договора размере аренды 300 000 рублей в месяц.

Вместе с тем в связи с действовавшими в указанный период ограничительными мерами, связанными с распространением новой коронавирусной инфекции (Ковид-19), и фактическим использованием ответчиком только части арендованных помещений площадью 72 м², стороны дополнительным соглашением от 01.08.2020 установили размер арендной платы по договору за этот период в размере 274 000 рублей и эта сумма ответчиком оплачена платежным поручением № 95 от 08.09.2020.

Тем самым, поскольку стороны изменили договор в части размера аренды за спорный период в порядке, установленном статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ответчиком надлежащим образом исполнены обязательства в их измененном виде, требования истца в части взыскания задолженности по договору не подлежат удовлетворению.

В части требований о расторжении договора и обязании возвратить спорные помещения исковые требования также не подлежат удовлетворению на основании следующего.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае стороны не установили иных оснований для расторжения договора, отличных от указанных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При этом согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей расторжения договора существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В данном случае в качестве одного из оснований для расторжения договора истец указывает на нарушение сроков оплаты арендных платежей.

Вместе с тем, поскольку истцом требование о расторжении договора в течение разумного срока с момента уплаты арендатором спорной задолженности не предъявлено (долг оплачен 08.09.2020, уведомление о расторжении договора истцом направлено 19.11.2021, а исковое заявление в суд предъявлено 25.03.2022), то это лишает истца права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В связи с этим, поскольку в рассматриваемом случае спорная сумма задолженности ответчиком исполнено задолго до обращения истца в суд, то допущенное ответчиком нарушение срока внесения спорной суммы арендных платежей не может быть признано существенным нарушением и не может служить основанием для расторжения договора.

Также не является существенным нарушением, влекущим расторжение договора, неуведомление истца ответчиком о сдаче арендованных помещений в субаренду, поскольку по условиям договора сдача имущества в субаренду договором допускается и согласие на это арендодателя не требуется. При этом доказательства того, что ответчик скрывал от истца факты передачи имущества в субаренду и это привело к каким-либо негативным последствиям истцом не представлены. 

Осуществление ответчиком перепланировки арендованных помещений по условиям договора также допускается и не является существенным нарушением договора, а влечет иные последствия, в частности, поступление всех неотделимых улучшений в собственность арендодателя после прекращения действия договора. 

Кроме того, фактически зная об осуществленной ответчиком реконструкции и перепланировки задолго до истечения первоначального срока аренды (в претензии от 27.08.2020 истец ссылается на экспертное заключение от 03.06.2019), истец не заявил о прекращении договора в соответствии с пунктом 2.3 договора и заключил дополнительное соглашение от 01.08.2020 об изменении стоимости аренды за спорный период, тем самым фактически одобрив действия ответчика по пользованию арендованным имуществом и согласившись на продление договорных отношений на новый срок в фактически существующим на этот момент виде.

Также истец не обосновал, каким образом осуществление перепланировки, строительство надстройки над первым этажом и укрепление фундамента здания влечет ухудшение состоянию спорных помещений при том, что сама по себе реконструкция влечет улучшение, и не доказал, что эти действия ответчика причинили истцу такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, неуведомление о сдаче имущества в субаренду и осуществлении перепланировки и реконструкции сторонами не названо в договоре в качестве нарушений, предоставляющих арендодателю право на одностороннее расторжение договора.

Указанные в претензии о расторжении договора доводы об отсутствии целесообразности для истца в сохранении договорных отношений по установленной в договоре ежемесячной аренды в размере 300 000 рублей ввиду большой инфляции с момента заключения договора не могут служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку это обстоятельство не названо ни в договоре, ни в законе в качестве оснований для одностороннего расторжения договора.

Таким образом, поскольку истцом не доказано наличие в действиях ответчика существенных нарушений условий договора, влекущих возникновение у истца права на одностороннее расторжение договора, требования истца о расторжении договора и обязании возвратить имущество не подлежат удовлетворению.

При этом доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения по мотиву не направления истцом ответчику и неполучения ответчиком досудебной претензии подлежат отклонению, поскольку в претензии от 27.08.2020 содержалось требование о погашении задолженности по арендной платы, а в направленном истцом ответчику уведомлении от 19.11.2021 о расторжении договора содержалось требование о возврате имущества в связи с расторжением договора, что позволяет расценить данное уведомление как предложение о расторжении договора и соблюдение истцом требований статей 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, в удовлетворении исковых требований следует отказать полностью с отнесением на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

 

Решение

 может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия.

Судья     И. С. Гаджимагомедов