АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11684/2023

30 сентября 2024 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.09.2024.

Решение изготовлено в полном объеме 30.09.2024.

 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи А.В.Пашина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.А.Емельяновой,  рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению (с учетом уточнений)

Общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 

            о признании незаконным решения, выраженного в Уведомлении от 07.02.2024 года № КУВД-001/2023-49239025/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области;  обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию по заявлению ООО «Агрокомплекс «Глушковский» о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенного по адресу: Курская обл., Глушковский р-п., в границах МО «Сухиновский сельсовет»,

 

в судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО1 - по доверенности от 09.01.2024 № 1, удостоверение адвоката; 

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения, выраженного в Уведомлении от 07.02.2024 года № КУВД-001/2023-49239025/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области;  обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию по заявлению ООО «Агрокомплекс «Глушковский» о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенного по адресу: Курская обл., Глушковский р-п., в границах МО «Сухиновский сельсовет».

Определением суда от 29.02.2024 к рассмотрению принят отказ заявителя от требований в части признания незаконным решения, выраженного в Уведомлении 08.11.2023 года № КУВД-001/2023-49239025/1 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра но Курской области (приостановление государственной регистрации).

Представитель заявителя в судебном заседании требования с учетом уточнений и отказ в части от требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом положений статьи 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя заинтересованного лица, надлежаще извещенного о дате и времени судебного заседания. 

            Рассмотрев отказ заявителя в части от заявленных требований суд считает его подлежащим принятию по следующим основаниям.  

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

В соответствии с положениями статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что заявитель отказался от заявленных требований в части и отказ от заявленных требований в части принят арбитражным судом. 

В силу части 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Поскольку отказ заявителя от заявленных требований не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, арбитражным судом принимается отказ от заявленных требований. 

С учетом изложенного, судом прекращает производство по делу №А35-11684/2023 в части требований общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в части признания незаконным решения, выраженного в Уведомлении 08.11.2023 года № КУВД-001/2023-49239025/1 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра но Курской области (приостановление государственной регистрации). 

На основании части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц,  может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемый отказ №КУВД-001/2023-49239025/3 датирован 07.02.2024, с первоначальным заявлением Общество обратилось 11.12.2023. С учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, после предъявления требования о признании недействительным уведомления о приостановлении регистрации, общество 22.02.2024 уточнило требование, просило признать недействительным отказ в регистрации от 07.02.2024. Требование заявлены в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» (далее – ООО «Агрокомплекс «Глушковский», заявитель, Общество) зарегистрировано по адресу: 307470, 

<

...>, зарегистрировано в качестве юридического лица – 25.12.2008, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:8 площадью 1091200 кв.м (декларированная), категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, принадлежит на праве общей долевой собственности участникам общей долевой собственности (более пяти лиц).

08.07.2016 года между ООО «Агрокомплекс «Глушковский» (Арендатор) и собственниками земельных долей (Арендодатель) был заключен Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей.

Земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:8, обременен арендой в пользу ООО «Агрокомплекс «Глушковский» на основании договора от 08.07.2016 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей, срок аренды с 26.09.2016 на 7 лет (далее - Договор аренды). 

Договор был заключен на срок 7 (семь) лет с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, а именно с 26.09.2016 г.

ООО «Агрокомплекс «Глушковский», не имея намерения продлевать срок указанного Договора, руководствуясь положениями ст. 610 ГК РФ, уведомило собственников земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенном по адресу: Курская обл., Глушковский р-н., в границах МО «Сухиновский сельсовет» о своем решении расторгнуть ( не продлевать) Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 08.06.2016 года на новый срок по причине истечения срока аренды, что подтверждается публикацией уведомления в Областной общественно-политической газете «Курская правда» № 83 (27069) от 13.07.2023 года.

Согласно п.п. 2.1., 2.2., 2.3. Договора аренды (цитата):

«Настоящий Договор заключен сроком на 7 (семь) лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области».

«В случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 2.1. договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

«При отсутствии намерения продлить действие Договора по истечении срока, указанного в п. 2.1. каждая из Сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за шесть месяцев до окончания срока действия Договора в письменной форме».

24.10.2023 в орган регистрации прав обратилась ФИО2, действующая по нотариальной доверенности (от 30.09.2020 №46/9-н/46-2020-2-575) в интересах ООО «Агрокомплекс «Глушковский», с заявлением о прекращении обременения - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8.

08.11.2023 по результатам правовой экспертизы документов государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по основания п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) - не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно документы, подтверждающие соблюдений условий прекращения договора аренды, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды.

07.02.2024 на основании ст. 27 Закона №218-ФЗ в связи с неустранением в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, в осуществлении государственной регистрации прекращения обременения прав аренды отказано.

Не согласившись с решением, выраженного в Уведомлении от 07.02.2024 года №КУВД-001/2023-49239025/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области, ООО «Агрокомлпекс «Глушковский» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Арбитражный суд полагает требование заявителя подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

24.10.2023 в орган регистрации прав обратилась ФИО2, действующая по нотариальной доверенности (от 30.09.2020 №46/9-н/46-2020-2-575) в интересах ООО «Агрокомплекс «Глушковский», с заявлением о прекращении обременения - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 без приложения каких-либо иных документов (КУВД-001/2023-49239025), что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственной услуги.

08.11.2023 по результатам правовой экспертизы документов государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по основания п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального законаот 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) – не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно документы, подтверждающие соблюдений условий прекращения договора аренды, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды.

07.02.2024 на основании ст. 27 Закона №218-ФЗ в связи с неустранением в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, в осуществлении государственной регистрации прекращения обременения прав - аренды отказано.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" (далее - информационное письмо N 104), разъяснено, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

При этом в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу положений части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Нормы части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусматривают, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

 В данном случае, ссылаясь на ст. 14 Закона № 218-ФЗ в целом, а также п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-49239025/1 от 08.11.2023 регистратор указал, что заявителю необходимо представить «документы, подтверждающие соблюдение условий прекращения договора аренды».

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Согласно п. 70 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления.

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения таких  причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ.

Таким образом, в нарушение указанных выше норм, из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 08.11.2023 года № КУВД-001/2023-49239025/1 не ясно, какие действия должен совершить заявитель и какие конкретно документы необходимо представить для возобновления государственной регистрации права, при этом Заявителем в качестве документа - основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды земельного участка представлено Уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка, которое в соответствии со статьей 610 ГК РФ является основанием для прекращения договора аренды.

В данном случае срок действия аренды договора аренды от 08.07.2016 по состоянию на 08.11.2023 истек. 

Таким образом, на дату обращения заявителя в Росреестр или в Арбитражный суд Курской области с данным заявлением, арендные отношения были прекращены в силу условий договора, который не предусматривал автоматической пролонгации срока его действия, а наоборот, требовал от сторон совершения активных действий в подтверждение продления срока договора.

Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Условие п. 2.2 договора аренды аналогично указанной норме. В договоре предусмотрено, что «В случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 2.1. договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Вместе с тем, в п. 2.3 договора указано, что «При отсутствии намерения продлить действие Договора по истечении срока, указанного в п. 2.1. каждая из Сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за шесть месяцев до окончания срока действия Договора в письменной форме».

Таким образом,  на случай указанной нормы в п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 2.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность прекращения арендных отношений по воле одной из сторон - ООО «Агрокомплекс «Глушковский». Арендатор выразил волю, исполнил требования п. 2.3 договора аренды, исключив, тем самым возможность для себя или арендодателя, применить норму п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ с истечением срока действия договора: заявитель в газете №83 (27069) от 13.07.2023 года «Курская правда» дал публикацию следующего содержания: «Уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка. В соответствии с п. 2 Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 08.06.2016 г. и п.1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ ООО «Агрокомплекс «Глушковский» уведомляет собственников земельных долей в земельном участке площадью 1 091 200 кв.м с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположеном по адресу: Курская область, Глушковский район, Сухиновский сельсовет, о своем решении расторгунуть (не продлевать) Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 08.06.2016 г. на новый срок по причине истечения срока аренды. В 2023 году вышеуказанный земельный участок Арендатором не использовался.».

Таким образом, заявитель исполнил требования п. 2.3 договора аренды, лишив себя права на продление срока действия договора в порядке п. 2.1, 2.2 договора, а также ст. 610, 620 Гражданского кодекса РФ.

Копия указанной публикации была представлена в Росреестр. Иных документов для исключения регистратором при проведении правовой экспертизы не требовалось, поскольку условия обстоятельств, указанных в п. 2.1-2.2 договора, ст. ст. 610, 620 Гражданского кодекса РФ,  были исключены действиями заявителя в порядке п. 2.3 договора аренды. 

Договор был заключен на срок 7 (семь) лет с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Курской области, а именно с 26.09.2016 г. в данном случае 7 лет истекли 26.09.2023 г. 

Применительно к п. 2.1 договора арендатор не продолжал пользоваться участком после истечения срока действия договора, в т.ч. в порядке п. 2.3 договора не извещал другую сторону не позднее чем за 6 месяцев до даты окончания срока действия договора об этом в письменной форме. 

07.02.2024 года Управление Росреестра по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области Уведомлением от 07.02.2024 года № КУВД-001/2023-49239025/3 отказало ООО «Агрокомплекс «Глушковский» в государственной регистрации прав, указав, что «на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие соблюдение условий прекращения договора аренды».

Однако, как уже указано выше, уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка, которое в соответствии со статьей 610 ГК РФ является основанием для прекращения договора аренды, у заинтересованного лица не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Кроме того, порядок прекращения договора, заключенного па неопределенный срок, установлен положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества (второй абзац пункта 2).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при направлении арендатору уведомления о прекращении договора па основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Таким образом, прекращение договорных отношений аренды недвижимого имущества возобновленных на неопределенный срок, носит безусловный и заявительный характер, в связи с чем, процедура расторжения подобных договоров является излишней. 

08.07.2016 года между ООО «Агрокомплекс «Глушковский» (Арендатор) и собственниками земельных долей (Арендодатель) был заключен Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей.

Договор был заключен на срок 7 (семь) лет с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Курской области, а именно с 26.09.2016 г.

ООО «Агрокомплекс «Глушковский», не имея намерения продлевать срок указанного Договора, руководствуясь положениями ст. 610 ГК РФ, уведомило собственников земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенном по адресу: Курская обл., Глушковский р-н., в границах МО «Сухиповский сельсовет» о своем решении расторгнуть (не продлевать) Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 08.06.2016 года на новый срок по причине истечения срока аренда, что подтверждается публикацией уведомления в Областной общественно-политической газете «Курская правда» № 83 (27069) от 13.07.2023 года.

Кроме того, согласно п.п. 1.1 Договора и Акта приема-передачи от 08.07.2016 года Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду Земельный участок.

В соответствии с п.3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 года № 136-ФЗ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно п. 1 п. 3 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что на момент заключения Договора, границы земельного участка были определены, что подтверждалось данными Главного государственного реестра прав. Арендатор обрабатывал земельный участок в границах, которые были установлены на момент заключения Договора.

Апелляционным определением Курского областного суда от 12.11.2020 года местоположение границ земельного участка площадью 1 339 200 кв.м. с кадастровым номером 46:03:160503:8 признаны недействительными и исключены сведения о местоположении границ данного участка из Единого государственного реестра недвижимости. 

Новые границы земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 не установлены в соответствии с действующим законодательством. Согласно данным из Единого государственного реестра прав недвижимости, сведения о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 отсутствую.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:8 обладает ограниченными свойствами и не может быть использован наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

После вступления в силу Апелляционного определения Курского областного суда от 12.11.2020 года площадь земельного; участка, обрабатываемая ООО «Агрокомплекс «Глушковский» по Договору, вошла в контур иного земельного участка, не принадлежащего Арендодателю. 

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Поскольку Арендодатель не предоставил Арендатору сведения о границах сдаваемого в аренду земельного участка, а Арендатор самостоятельно не может определить местоположение земельного участка, его невозможно использовать.

Таким образом, поскольку условия о предмете договора являются существенными, договор аренды от 08.07.2016 года после вступлении в силу Апелляционного определении Курского областного суда от 12.11.2020 года имеет признаки незаключенности, поскольку предмет договора существенно изменился в части площади участка, предоставленного в аренду, а также в части невозможности фактического использования оставшейся части земельного участка. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Управлению Росреестра по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Россреестра по Курской области, как регистрирующему органу, не могло не быть известно о том, что сведения о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 отсутствуют, более того, именно зинтересованное лицо, исполняя судебный акт Курского областного суда, исключило сведения о местоположении границ указанного земельного участка, соответственно Заинтересованное лицо при вынесении оспариваемо и ненормативного правового акта 

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве па недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушении при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены.

Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2019 N Ф10-1257/2019 по делу N А09-7179/2018).

Таким образом, оспариваемое решение Управления Росреестра по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области, оформленное Уведомлением от 08.11.2023 года № КУВД-001/2023-49239025/1, существенно нарушат права и законные интересы ООО «Агрокомплекс «Глушковскнй» в сфере предпринимательской деятельности, поскольку ООО «Агрокомплекс «Глушковскнй» выразило свою волю на отказ отдоговорных арендных отношений.

Действии Управления Росреестра по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области по вынесению оспариваемого акта создают ситуацию, при которой ООО «Агрокомплекс «Глушковскнй» вынуждено будет уплачивать арендную плату по договору аренды при отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя (земельного участка).

При таких обстоятельствах, заявленное ООО «Агрокомплекс «Глушковскнй» требование подлежит удовлетворению.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, сославшись на п. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 51, п. 8 ч. 2 ст. 14  Закона №218-ФЗ указало, что заявитель не представил в управление иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают  прекращение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент прекращения.

Вместе с тем, Арбитражный суд Курской области отмечает, что в тексте  уведомления о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-49239025/1 от 08.11.2023 регистратор не указал нормы закона, на основании которых заявитель имел возможность определить документ, подлежащий представлению, а лишь указал, что заявителю необходимо представить «документы, подтверждающие соблюдение условий прекращения договора аренды». Сами документы в уведомлении не указаны, как и ссылки на пункты условий договора аренды, из которых заявитель мог установить документ, подлежащий представлению. 

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом №218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом №218-ФЗ или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона №218-ФЗ).

При прекращении договора аренды объекта недвижимости в силу п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ранее зарегистрированное обременение подлежит прекращению при наличии заявления и документов, подтверждающих прекращение обременении. При отсутствии заявления и документов, подтверждающих прекращение аренды объекта недвижимости, сведения об обременении объекта недвижимости в ЕГРН сохраняются.

Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРН в соответствии с Порядком ведения ЕГРН, утвержденным приказом Росреестра от 01.06.2021 №П70241 (далее - Порядок, действовавший на дату принятия оспариваемого решения).

В соответствии с п. 120 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном п. 16 Порядка.

Согласно п. 16 Порядка при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обремененияобъекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются:

кадастровый номер объекта недвижимого имущества;

номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость);

сведения о документах-основаниях для  государственной регистрации прекращения права,  обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных п. 55 Порядка, либо сведения о предусмотренных в соответствии с законодательством Российской Федерации основания  снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием: слов «снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании»; номер записи о регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость).

При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенные».

Таким образом, представление в орган регистрации прав заявления и документов, подтверждающих прекращение аренды и являющихся основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения объекта недвижимости, обязательно в силу вышеприведенных норм права.

В данном случае, вопреки доводам Управления, такие документы были представлены в полном объеме. 

В данном случае заявителем подлежали представлению документы -основания для прекращения обременения в виде аренды. Это могут быть, в частности (п. п. 5, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости): решение суда о расторжении договора аренды; документы, которые подтверждают уведомление другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ).

Поскольку  обременение в виде аренды прекращается в связи с истечением срока договора, то оно снимается на основании заявления о госрегистрации. 

26.10.2023 года ООО «Агрокомплекс «Глушковский» были представлены дополнительные документы: газеты от 13.07.2023 года, что подтверждается описью от 26.10.2023 года и заявлением от 26.10.2023 года во исполнение п. 2.2 договора аренды.

В связи с изложенным, отклонен, как необоснованный, довод Управления о том, что «заявителем не представлено уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственной услуги 24.10.2023 года».

В связи с чем, отклонена ссылка Управления на нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ применительно к указанному спору в обоснование довода о наличии после истечения срока действия договора арендных отношений.

Положения пп. 2.1, 2.2, 2.3 договора не предусматривают в подтверждение факта сохранения арендных отношений после истечения срока действия договора составления сторонами договора или подписание каких-либо двусторонний актов в подтверждение факта сохранения арендных отношений. 

Управление голословно указало, что документы о прекращении Договора аренды после истечения указанного в п. 2.1. срока его действия исходя из условия п. 2.3. Договора аренды, равно как документы об отказе от Договора аренды согласно п. 2.2. Договора аренды и п. 2 ст. 621 ГК РФ, в орган регистрации прав не представлены, учитывая, что указанные пункты данного договора не предусматривают составление такого рода документов. 

В данном случае договорные отношения прекратились в силу условий договора и не совершения сторонами действий, влекущих за собой его возобновление его или продление на новый или неопределенный срок. 

Кроме того, Управлением не учтено следующее.

Одним из этапов осуществления государственной регистрации прав в соответствии со статьей 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, проводимая на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором прав правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации прав документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

При осуществлении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов государственный регистратор прав в ходе проведения их правовой экспертизы не проверяет законность сделки, однако устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав, препятствующих проведению регистрации, а также других оснований для ее приостановления и отказа в государственной регистрации прав в соответствии со статьями 26, 27 Закона N 218-ФЗ.

Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом (пункт 1 статьи 166 ГК).

К ничтожным сделкам в соответствии с ГК относятся: сделки, являющиеся такими в силу прямого указания закона, например, мнимые и притворные сделки (170 ГК), сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (статья 169 ГК), сделки, совершенные без обязательного нотариального удостоверения (пункт 3 статьи 163 ГК); сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК).

08.07.2016 года между ООО «Лгрокомплеке «Глушковский» (Арендатор) и собственниками земельных долей (Арендодатель) был заключен Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц па стороне арендодателей. Договор  был заключен на срок 7 (семь) лет с даты государственной регистрации к Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, а именно с 26.09.2016 г.

Согласно п.п 1.1 Договора и Акта приема-передачи от 08.07.2016 года Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду Земельный участок.

На момент заключения Договора, границы земельного участка были определены, что подтверждалось данными единого  государственного реестра прав. Арендатор обрабатывал земельный участок в границах, которые были установлены на момент заключения Договора.

Апелляционным определением Курского областного суда от 12.11.2020 года местоположение границ земельного участка площадью 1 339 200 кв.м. с кадастровым номером 46:03:160503:8 признано недействительными и исключены сведении о местоположении границ данного участка из ЕГРН.

Новые границы земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 не установлены в соответствии с действующим законодательством. Согласно данным из Единого государственного реестра прав недвижимости, сведения о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 отсутствуют.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:8 обладает ограниченными свойствами и не может быть использован наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

После вступления в силу Апелляционного определения Курского областного суда от 12.11.2020 года площадь земельного участка, обрабатываемая ООО «Агрокомилскс «Глушковский» но Договору, вошла в контур иного земельного участка, не принадлежащего Арендодателю.

В соответствии со статьей 432 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе пли иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По Договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в и рейду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не Считается заключенным (статьи 606 и 607 (пункты 1, 3) Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В статьях 1 (часть 7) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений, в том числе, о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно статье 8 (части 1. 2 и 4) данного закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В числе основных сведений об объекте недвижимости - описание местоположения объекта недвижимости.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка п деления их на части (часть 8 статьи 22 поименованного закона).

В данном случае, после вступления в силу Апелляционного определения Курского областного суда от 12.11.2020 года местоположение границ земельного участка площадью 1 339 200 кв.м. с кадастровым номером 46:03:160503:8 признано недействительными и исключены сведения о местоположении границ данного участка из ЕГРН.

Таким образом, с 12.11.2020 года объект аренды по Договору от 08.07.2016 года сторонами не согласован, следовательно, с указанной  даты договор аренды не считается заключенным.

Как верно указано заявителем, договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения. Следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Данные правовые позиции сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

С учетом приведенных норм нрава договор аренды земельного участка является незаключенным в связи с несогласованностью объекта аренды.

В настоящий момент площадь земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 (1 091 200 кв.м.) не соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8. указанной в договоре аренды (1 339 200 кв.м.).

В настоящий момент у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области имеются все  правовые основания для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, поскольку с 12.11.2020 года указанный договор не считается заключенным, о чем Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области не может быть неизвестно поскольку именно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра н картографии по Курской области, исполняя судебный акт Курского областного суда, исключило сведения о местоположении границ указанного земельного участка.

Однако Управление Росреестра по Курской области в лице Межмуниципального отдела уведомлением от 07.02.2024 года № КУВД-001/2023-49239025/3 отказало ООО «Агрокомплекс «Глушковский» в государственной регистрации прав.

Довод управления о том, что уведомление о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды могло быть исполнено заявителем, поскольку ему, как стороне договора, должны быть известны его условия, отклонен судом. 

Не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ).

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Арбитражный суд Курской области  признает необходимым отметить, что заявитель должен иметь объективную и реальную возможность устранить основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на соответствующие объекты, указанные регистрирующим органом в уведомлении о приостановлении такой регистрации.

Приостановление регистрации права собственности по причине того, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а в дальнейшем отказ в регистрации права собственности в связи с неисполнением требований уведомления о приостановлении не является законным и не обладает признаками исполнимости, поскольку в данной части заявитель не имеет возможности устранить основание для приостановления государственной регистрации прав в связи с отсутствием в силу пп. 2.1, 2.2, 2.3 договора аренды иных документов, кроме тех которые заявителем уже были представлены регистратору. Иных документов условия договора о его прекращении не содержат. 

Таким образом, доводы регистратора о том, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, отклонены судом.

В данном случае на момент вынесения оспариваемого отказа задолжго до его вынесения арендные отношения прекратились в силу договора и норм Гражданского кодекса РФ. Наличие записи об аренде (обременении) нарушает права заявителя и арендодателей, и вводит в заблуждение неопределенный круг лиц в части указания на наличие арендных отношений в отсутствие таковых. 

Довод Управления Росреестра о наличии спора о праве отклонен судами как несостоятельный с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, от 17.12.2013 N 11021/13, поскольку в настоящем случае оспаривается решение регистрирующего органа как вынесенное с нарушением требований закона: отказ в регистрации прекращения обременение при факте прекращения обязательств в силу закона и договора. 

Более того, вынесенными судебными актами на Управление не возлагались какие-либо обязанности, в том числе по внесению записей в ЕГРП, в связи с чем, доводы заявителя жалобы о возникновении противоречий в отношении зарегистрированных прав являются необоснованными.

При этом правовосстановительная функция судебного акта заключается в констатации факта нарушения государственным регистратором закона, прав и законных интересов заявителя на момент принятия оспариваемого решения, что несет для общества признание судом правомерности его действий, с одной стороны, и выполняет воспитательную и предупредительную функцию в отношении указанного государственного органа, с другой. Данный подход согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 19.02.2013 N 12925/12.

При прекращении договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю объекта аренды, не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество.

Равным образом, не требуется заявления арендатора для регистрации прекращения права  аренды (обременения). 

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка (п. 135 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости"). Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Согласно п. 16 порядка, при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с государственного кадастрового учета) указываются:

кадастровый номер объекта недвижимого имущества;

номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость);

сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 58 Порядка, либо сведения о предусмотренных в соответствии с законодательством Российской Федерации основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием слов "снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании" и соответствующей нормы законодательства Российской Федерации;

номер записи о государственной регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость);

номер записи о государственной регистрации вновь возникшего права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, если право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю (для реестра прав на недвижимость).

При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и государственной регистрации в связи с этим прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус "архивная" ("архивный").

При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус "погашенные".

Таким образом, в данном случае уведомление от 07.02.2024 года №КУВД-001/2023-49239025/3 и возражения Росреестра о необходимости представления соглашения о расторжении договора или его прекращении противоречит п. 135 указанного порядка. 

На основании пункта 5 части 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут осуществляться по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения.

В силу пункта 3 части 2 статьи 15 Закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости или лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничение или обременение возникают независимо от момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению (п. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ):

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Обратиться за снятием обременения (погашением записи) может арендодатель, или арендатор, или они оба. В последнем случае каждая сторона составляет собственное заявление (п. 2 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 3 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).

В данном случае за прекращением обременения обратилось надлежащее лицо – арендатор ООО «Агрокомплекс «Глушковский».

Довод о том, что соглашение о расторжении не может являться допустимым доказательством, поскольку оно не зарегистрировано надлежащим образом и не порождает правовых последствий несостоятелен. Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделки в виде соглашения о расторжении договора. Согласно существующим нормам, на основании соглашения о расторжении договора должна быть погашена регистрационная запись об обременении в виде аренды (п. 135 Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости"), при этом, никакие отметки на самом соглашении о расторжении не проставляются.

Особенностью данного спора является его возникновение из норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В части 2 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указано, что если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистратор обязан руководствоваться в данном случае нормой части 2 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ при исполнении данного решения суда, пп. 114-121 Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, пп. 130-136 Порядка  ведения Единого государственного реестра недвижимости согласно приложению к приказу Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083).

Как было указано выше, Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды указаны в  пп. 114-121 Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости, утвержденном Приказом  Росреестра от 01.06.2021 N П/0241  "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки", пп. 130-136 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости согласно приложению к приказу Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости".

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание па признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными п обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом указанной нормы части 2 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ и ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Курской области обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию по заявлению ООО «Агрокомплекс «Глушковский» о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенного по адресу: Курская обл., Глушковский р-п., в границах МО «Сухиновский сельсовет».

С учетом изложенного, в качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя суд указывает в резолютивной части на обязание  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию по заявлению ООО «Агрокомплекс «Глушковский» о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенного по адресу: Курская обл., Глушковский р-п., в границах МО «Сухиновский сельсовет».

Как установил суд первой инстанции, на дату вынесения оспариваемого ненормативного акта - 07.02.2024, договор аренды прекратил действие в связи с истечением срока, фактическое пользование земельным участком ООО «Агрокомплекс «Глушковский» также прекратило, поэтому вынесенное решение  не нарушает прав арендодателей.

При обращении в Арбитражный суд Курской области истец в порядке ст. 102 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 333.18, ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплатил в бюджет государственную пошлину в размере 3000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 07.12.2023 №11445.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 17, 29, 110, 167-170, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение, выраженное в Уведомлении от 07.02.2024 года № КУВД-001/2023-49239025/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию по заявлению ООО «Агрокомплекс «Глушковский» о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенного по адресу: Курская обл., Глушковский р-п., в границах МО «Сухиновский сельсовет».

Прекратить производство по делу в части требований Общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в части признания незаконным решения, выраженного в Уведомлении 08.11.2023 года № КУВД-001/2023-49239025/1 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра но Курской области (приостановление государственной регистрации). 

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Гражданского кодекса РФ,  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» судебные расходы по оплате государственной пошлины  в сумме 3000 руб. 00 коп. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

 

Судья                                                                                                          Пашин А.В.