АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

14.12.2022Дело № А62-7180/2022

                          Резолютивная часть решения оглашена 12.12.2022

                                   Полный текст решения изготовлен 14.12.2022

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третье лицо: Администрация города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании незаконными решений,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, ФИО2 - представители по доверенности, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности, служебное удостоверение, диплом;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, в котором просило:

- признать незаконным решение о приостановлении 14.07.2022 государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6953 по заявлению от 01.07.2022 № КУВД-001/2022-27618636, выраженное в уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-27618636/3 от 14.07.2022,

- признать незаконными решение об отказе в возобновлении государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровыми номерами 67:27:0000000:6953 после представления истцом ответчику дополнительных документов с заявлением № КУВД-001/2022-34956579 от 11.08.2022, выраженное в уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-27618636/7 от 15.08.2022,

- признать незаконным решение о приостановлении 14.07.2022 государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 по заявлению от 01.07.2022 № КУВД-001/2022-27618635, выраженное в уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-27618635/3 от 14.07.2022,

- признать незаконными решение об отказе в возобновлении государственной регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровыми номерами 67:27:0000000:6953 после представления истцом ответчику дополнительных документов с заявлением № КУВД-001/2022-34956579 от 11.08.2022, выраженное в уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-27618635/7 от 15.08.2022,

-  возложить на ответчика обязанность устранить нарушение прав, свобод и законных интересов Общества или препятствия к их осуществлению путем  регистрации права собственности истца на  земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:6953 и 67:27:0000000:6954 (с учетом уточнения требований – протокол судебного заседания от 15.11.2022).

Как следует из материалов дела, 01.07.2022 в орган регистрации поступили заявления Муниципального образования город Смоленск и Общества о государственной регистрации перехода права и права собственности (№№ КУВД-001/2022-27618636, КУВД-001/2022-27618635) на земельные участки с кадастровыми номерами №№ 67:27:0000000:6954, 67:27:0000000:6953, образованные в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми №№ 67:27:0000000:2565, 67:27:0030708:38, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

В качестве основания для проведения государственной регистрации прав собственности Обществом представлено Соглашение о перераспределении земельного участка, государственная собственность на    который не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 30.06.2022 № 1024п, заключенное между Администрацией города Смоленска и ООО «Стройинвестпроект» (далее - Соглашение о перераспределении).

В ходе проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором установлены причины, препятствующие проведению регистрации, в связи с чем, в адрес заявителей были направлены уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета от 14.07.2022 №№ КУВД-001/2022-27618635, КУВД-001/2022-27618636 сроком на три месяца на основании п. 4 ч.1, п.2 ч.4, ч.5 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ). В уведомлениях о приостановлении со ссылкой на положения статьи 36 ЖК РФ указано на недопустимость уменьшения земельного участка под МКД. Также указано на невозможность регистрации права собственности на образованные земельные участки без  снятия с государственного учета прав на исходные объекты. 

11.08.2022 в Управление Росреестра по Смоленской области было предоставлено решение собственника земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 от 06.06.2022 о перераспределении и разделе земельного участка.

15.08.2022 ответчиком были направлены уведомления № КУВД-001/2022-27618635/7,  № КУВД-001/2022-27618636/7 о неустранении причин приостановления государственной регистрации, по тем же основаниям, указанным в уведомлении от 14.07.2022.

Общество не согласилось с приостановлением государственной регистрации и с отказами в возобновлении государственной регистрации права и обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями. Полагает, что перераспределение земельных участков произведено в соответствии с действующим законодательством, Проектом планировки и межевания застроенных территорий. Полагает, что у ООО «Стройинвестпроект», как у единственного собственника всех помещений в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, возникло право собственности на земельный участок под данным домом и соседний (выделенный в процессе перераспределения) земельный участок. Полагает, что у Управления отсутствовали законные основания для приостановления регистрации прав на данные земельные участки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и в оспариваемых уведомлениях.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Смоленска поддержала позицию Общества.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о государственной регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав (статья 13 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со статьей 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами.

Согласно пункту 4 части 1, пункту 2 части 4, части 5 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются, в том числе, в порядке внесения в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030708:38 площадью 4223 кв.м. для многоэтажной застройки, расположенном по адресу: г.Смоленск, мкр. «Семичевка» юго-восточного района, ул. 2-ая Киевская - проспект Гагарина, собственность публично-правовых образований; с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 площадью 8375 кв.м. для многоэтажной застройки, расположенном по адресу: г.Смоленск, мкр. «Семичевка» юго-восточного района, ул. 2-ая Киевская - проспект Гагарина, собственность публично-правовых образований.

Указанные земельные участки были предоставлены Администрацией г.Смоленска в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» для строительства многоквартирных жилых домов: земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030708:38 по договору аренды № 1355/з от 20.04.2011 с учетом договора о переуступке прав (т. 2 л.д. 36-42); земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 по договору аренды от 06.11.2015 № 104н (т. 2 л.д. 30-33).

Постановлением Администрации города Смоленска от 30.10.2020 № 2382-адм был утвержден проект планировки и проект межевания застроенных и подлежащих застройке территорий города Смоленска в границах проспекта Гагарина – ул.2-ая Киевская - до пересечения с ул.Марии Октябрьской – вдоль реки Ясенной. 

Согласно п.п. 18, 20, 21 раздела 2 «Образуемые и изменяемые земельные участки» данного проекта земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38, 67:27:0000000:2565 подлежали изменению путем изменения их конфигурации и площади с образованием трех земельных участков (т. 1 л.д. 35). При этом причины таких изменений в проекте не отражены.

17.05.2022 между Администрацией и Обществом подписаны соглашения о расторжении договоров аренды от 06.11.2015 № 104н и № 1355/з от 20.04.2011 (т. 2 л.д. 34, 43). 

03.06.2022 за Обществом зарегистрировано право собственности на все квартиры в построенном МКД по адресу: 

<

...>; также 03.06.2022 в ЕГРН внесена запись № 67:27:0000000:2565-67/111/2022-294 о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:2565.

15.06.2022 в ЕГРН внесены записи о постановке на государственный кадастровый учет образованных в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38 и 67:27:0000000:2565 (при этом, характер сведений ЕГРН об образованных земельных участках носит временный характер (дата снятия с учета 15.06.2027)):

- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6953 площадью 6172 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; на участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 67627:0030708:1576 – 10 этажный 4-х секционных жилой дом № 18 в микрорайоне Семичевка, расположенный по адресу: 

<

...>, год завершения строительства – 2021, поставлен на кадастровый учет 25.04.2022;

- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 площадью 2145 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; свободен от застройки;

- земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:1747 площадью 4281 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 32%, принадлежит Обществу на праве собственности.

15.06.2022 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о перераспределении земельных участков и заключении соответствующего соглашения.

30.06.2022 между Администрацией г.Смоленска и ООО «Стройинвестпроект» подписано соглашение о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38, 67:27:0000000:2565 в соответствии с постановлением Администрации от 30.10.2020 № 2382-адм. Указано, что в результате перераспределения образовались земельные участки:

- с кадастровым номером 67:27:0030708:1747 площадью 4281 кв.м, право на распоряжение которым принадлежит Администрации;

- с кадастровым номером 67:27:0000000:6953 площадью 6172 кв.м., который переходит в собственность ООО «Стройинвестпроект»;

- с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 площадью 2145 кв.м., который переходит в собственность ООО «Стройинвестпроект».

30.06.2022 между Администрацией и Обществом подписан договор аренды № 807/н от 30.06.2022 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030708:1747 площадью 4281 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 32%, принадлежит Обществу на праве собственности (т. 2 л.д. 45-47). 

04.07.2022 ООО «Стройинвестпроект» как единственным собственником земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 принято решение о продаже данного участка ФИО4, договор купли-продажи от 04.07.2022 (т. 2 л.д. 2, 6).

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 70 ЗК РФ предусмотрено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно статье 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой (в том числе перераспределение между земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и землями и земельными участками, которые не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута) и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Юридическая природа перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключается в возможности изменения местоположения границ земельных участков, в том числе с увеличением площади таких земельных участков за счет земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На вопрос суда о том, чем была вызвана необходимость перераспределения земельных участков, Администрация представила в суд пояснения, в которых сослалась на положения статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации (без конкретизации оснований).

В указанной статье перечислены случаи и основания перераспределения земель и/или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, а именно:

1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Однако из  материалов дела не усматривается наличие какого-либо из указанных оснований.

В силу пункта 3 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Расширительное толкование пункта 3 статьи 39.28 ЗК РФ в данном случае недопустимо, поскольку оно противоречит буквальному толкованию подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, который предусматривает случаи перераспределения исключительно в целях приведения границ земельного участка в соответствие с утвержденным проектом межевания территории и до утверждения указанного проекта применяться не может.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019, для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий:

1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения земельных участков.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств.

Между тем, учитывая, что Администрация и Общество указывают на то, что перераспределение земельных участков необходимо было для приведения в соответствие с Проектом планировки и межевания территорий, утвержденного постановлением Администрации г.Смоленска 30.10.2020, до 03.06.2022 (момента регистрации права собственности на квартиры в МКД) земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38 и 67:27:0000000:2565 находились в неразграниченной государственной собственности и могли быть перераспределены с учетом положений статьи 39.27 ЗК РФ.

Несмотря на это перераспределение земельных участков было произведено именно после введения МКД по адресу: 

<

...> в эксплуатацию (19.04.2022 – т. 2 л.д. 109) и регистрации права собственности на все квартиры за застройщиком ООО «Стройинвестпроект». Именно Общество дало согласие на перераспределение земельных участков, несмотря на то, что в данном случае в последствии будут затронуты интересы собственников-жильцов в данном доме.

 Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Поскольку представителем Управления Росреестра в судебном заседании было заявлено о том, что по имеющимся у Управления сведениям, данный МКД заселен и квартиры проданы и продаются, судом было предложено Обществу представить сведения о том, заключены ли в настоящее время договоры купли-продажи квартир с целью выявления лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении настоящего спора.

12.12.2022 в суд поступила справка б/н от 23.11.2022 за подписью директора ООО «Стройинвестпроект» ФИО5 о том, что по состоянию на 23.11.2022 в доме № 43В по проспекту Гагарина в г.Смоленске действующих договоров купли-продажи и предварительных договоров купли-продажи нет.

С учетом изложенного, суд полагает, что оформление Обществом права собственности на все квартиры в МКД; отсутствие факта продаж квартир будущим жильцам, подписание Администрацией и Обществом соглашения о перераспределении земель в отсутствие каких-либо оснований, а также сам по себе факт осуществления перераспределения земельных участков после принятия Обществом в долевую собственность как собственника помещений земельного участка под домом с кадастровым номером 67:27:0000000:2565, свидетельствует о создании Администрацией и Обществом искусственной ситуации с целью получения Обществом бесплатно в собственность в обход законодательно установленных процедур выделенного в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:6954, в отношении которого Обществом уже подписан договор о его продаже физическому лицу. 

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Указанные обстоятельства уже сами по себе являются основанием для отказа Обществу в защите его прав в рамках данного спора.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), приведенным в пунктах 66, 67 постановления N 10/22 разъяснениям, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16). Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (части 2, 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12).

В силу частей 2 и 3 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений дома и принадлежит им на праве общей долевой собственности и в силу закона не может быть разделен по требованию одного из собственников и продан иному лицу.

При этом доводы Общества о том, что оставшийся земельный участок под МКД является достаточным, судом не принимаются, поскольку на недостаточность площади земельного участка под домом Управление не ссылается.

Также государственным регистратором указано, что представленное на государственную регистрацию прав собственности на образованные земельные участки Соглашение о перераспределении заключено в соответствии с Постановлением, которым утвержден Проект планировки и проекта межевания застроенных и подлежащих застройке территорий в городе Смоленске (далее - Проект планировки).

Согласно Проекту планировки изначально подлежали перераспределению два земельных участка с кадастровыми №№ 67:27:0000000:2565 и 67:27:0030708:38, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду Обществу. Однако 03.06.2022 в ЕГРН было зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений в МКД (Общество является единственным правообладателем всех помещений в МКД) на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:2565, что не соответствует утвержденному Постановлением Проекту планировки, в котором данный земельный участок указан как собственность публично-правовых образований. Кроме того, в ЕГРН имеются сведения, что земельный участок с кадастровым участком № 67:27:0000000:2565 является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые уведомления вынесены Управлением в соответствии с действующим законодательством. Нарушения прав Общества с учетом вышеизложенных выводов о создании искусственной ситуации суд не усматривает. Заявленные Обществом требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 АПК РФ с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб. за 2 дополнительно заявленных требования.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья В.В. Красильникова