Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20459/2022

17 мая 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  25 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  17 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "РН-Северо-Запад" (адрес:  Россия 190005, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/ЛИТЕРА А, комн А-63, ОГРН:  

<

***>);

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью "Реальта" (адрес: 196605, Санкт-Петербург, вн.тер.г. пос. Шушары, тер. Пулковское, Образцовая 

<

...>, стр. 1, кв. 100, ком. 1, р.м. 2, ОГРН 

<

***>); 2) общество с ограниченной ответственностью "Трактородеталь Групп" (адрес: 197101, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Посадский, Большая Монетная 

<

...>, литера А, помещ. 9-Н, № 41, ОГРН 

<

***>); 3) общество с ограниченной ответственностью "Ясень" (адрес: 194044, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Сампсониевское, Гельсингфорсская 

<

...>, литера В, помещ. 15Н, помещ. 26, ОГРН 

<

***>);

об установлении сервитута 

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 19.01.2023), ФИО3 (доверенность от 30.01.2023),

от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 29.09.2020), 2) ФИО5 (доверенность от 12.04.2023), генерального директора ФИО6 (выписка из ЕГРЮЛ от 25.04.2023), 3) не явился, извещен, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «РН-Северо-Запад» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Реальта» и компании «Кестон Ассетс Лимитед» (в лице филиала; далее – Компания), в котором просило: 

- установить право ограниченного пользования (сервитута) в пользу ООО «РН-Северо-Запад» частями принадлежащего ООО «Реальта» земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16 для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26, площадью 161 кв.м на срок до окончания эксплуатации автозаправочной станции № 471; площадью 358 кв.м на период организации ООО «РН-Северо-Запад» работ по строительству выезда с автозаправочной станции № 471 с установлением платы за сервитут в размере, определенном по результатам судебной экспертизы; 

- установить право ограниченного пользования (сервитута) в пользу ООО «РН-Северо-Запад» частью принадлежащего Компании земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:23 для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26, площадью 560 кв.м на срок до окончания эксплуатации автозаправочной станции № 471, с  установлением платы за сервитут в размере, определенном по результатам судебной экспертизы. 

Определением от 25.05.2022 суд принял обеспечительные меры в виде запрета ООО «Реальта» демонтировать подъездные пути к автозаправочной станции № 471, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:16 по адресу: 

<

...> участок 413 (Гореловский), ухудшать их состояние и чинить препятствия ООО «РН-Северо-Запад» в пользовании частями земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16, на которых расположены подъездные пути к автозаправочной станции № 471, в целях эксплуатации автозаправочной станции до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайства о замене ненадлежащего ответчика по делу (Компании) надлежащим – ООО «Ясень», которое в настоящее время является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:23, а также о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «Трактородеталь Групп», являющегося собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:15. 

Определением суда от 19.07.2022 ненадлежащий ответчик по делу (Компания) заменен надлежащим – ООО «Ясень», а ООО «Трактородеталь Групп» привлечено к участию в деле в качестве соответчика. 

Истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил установить право ограниченного пользования (сервитут) в пользу ООО «РН-Северо-Запад»: 

- частями принадлежащего ООО «Реальта» земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16 для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26, площадью 169 кв.м (въезд на АЗС) и площадью 339 кв.м (выезд с АЗС), координаты характерных точек границ которых указаны в заключении ООО «Инженер план» № 220118_2_3акл от 31.05.2022, на срок до окончания эксплуатации автозаправочной станции № 471 с размером платы за сервитут в размере, установленном по результатам проведения по делу судебной экспертизы; 

- частью принадлежащего ООО «Трактородеталь Групп» земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:15 для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26, площадью 14 кв.м, координаты характерных точек границ которой указаны в заключении ООО «Инженер план» № 220118_2_3акл от 31.05.2022, на срок до окончания эксплуатации автозаправочной станции № 471 с размером платы за сервитут в размере, установленном по результатам проведения по делу судебной экспертизы; 

- частью принадлежащего ООО «Ясень» земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:23 для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26, площадью 166 кв.м, координаты характерных точек границ которой указаны в заключении ООО «Инженер план» № 220118_2_3акл от 31.05.2022, на срок до окончания эксплуатации автозаправочной станции № 471 с размером платы за сервитут в размере, установленном по результатам проведения по делу судебной экспертизы. 

В ходе рассмотрения дела ООО «Реальта» заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по следующим вопросам: 

1) Какие существуют варианты организации (создания) проездов к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2, расположенному по адресу: 

<

...>, л. А, с земель общего пользования? 

2) Какой из установленных экспертом вариантов организации (создания) проездов является наиболее оптимальным и наименее обременительным для собственников смежных земельных участков (в том числе с учетом их площади и площади проезда, конфигурации проезда, а также разрешенного использования)? 

3) Определить площадь и местоположение границ (координаты) части(ей) земельного участка (участков), подлежащего(их) обременению сервитутом, для проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 по каждому из выявленных вариантов. 

4) Определить соразмерную плату за ограниченное использование земельных участков, необходимых для организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 с земель общего пользования посредством установления сервитута по каждому из выявленных вариантов? 

Проведение судебной экспертизы ООО «Реальта» предложило поручить ООО «Геосервис», ООО «Гарант-Кадастр» или ООО «Солид-Проект».

 Представитель истца в судебном заседании 23.09.2022 возражал против удовлетворения ходатайства ООО «Реальта» по мотивам, изложенным в письменных возражениях; заявил ходатайство о проведении экспертизы по следующим вопросам:

 - установить возможные варианты организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 и расположенной на нем АЗС № 471 до автомобильной дороги Р-23 (Пулковское ш.) в целях эксплуатации АЗС с учетом установленных нормативно-правовыми актами (включая ГОСТ, СНиП, СП) требований к организации движения и маневрирования на АЗС, к обеспечению ее безопасной эксплуатации, а также с учетом проектных решений, разработанных при ее строительстве. Установить координаты характерных точек границ частей земельных участков, необходимых для реализации таких вариантов проезда. 

- с учетом ответа на вопрос № 1 определить наиболее оптимальные, наименее обременительные и наименее затратные варианты организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 и расположенной на нем АЗС № 471 до автомобильной дороги Р-23 (Пулковское ш.). 

- определить размер платы за установление сервитута на части земельных участков, необходимых для организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 и расположенной на нем АЗС № 471 до автомобильной дороги Р-23 (Пулковское ш.). 

Проведение судебной экспертизы истец предложил поручить одной из следующих экспертных организаций: ООО «Европейский центр судебных экспертов», АО «Региональное управление оценки», ООО «Центр судебной экспертизы». 

Представитель ООО «Реальта» возражал против предложенной истцом редакции вопросов эксперту; относительно вопроса истца № 1 указал, что наиболее приемлемым является вопрос о том, какие существуют варианты организации проезда транспортных средств к земельному участку истца и расположенной на нем автозаправочной станции с земель общего пользования; по вопросу истца № 2 пояснил, что предложенная истцом редакция недопустима, так как вопрос, по сути, содержит в себе ответ, полагал верным поставить вопрос о наименее обременительных для правообладателей смежных участков вариантах проезда. 

Приняв во внимание приведенные представителями сторон доводы, суд счел возможным поставить на разрешение эксперта следующие вопросы: 

- установить возможные варианты организации проезда (въезда и выезда) транспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 по адресу: 

<

...>, литера А, и расположенной на нем АЗС № 471 с земель общего пользования (Пулковское ш.) с учетом обязательных к исполнению требований, установленных нормативно-правовыми актами, к организации движения и маневрирования на АЗС. 

- какой из установленных экспертом вариантов организации проезда является наиболее оптимальным и наименее обременительным для собственников смежных земельных участков, в том числе с учетом их площади и площади проезда, конфигурации проезда, а также видов разрешенного использования? 

- каковы площадь и местоположение границ (координаты) части(ей) земельного участка (участков), подлежащего(их) обременению сервитутом, для организации проезда транспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 по адресу: 

<

...>, литера А, и расположенной на нем АЗС № 471 по каждому из выявленных вариантов? 

- определить соразмерную плату за ограниченное использование земельных участков, необходимых для организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 по адресу: 

<

...>, литера А, с земель общего пользования посредством установления сервитута, по каждому из выявленных вариантов? 

В связи с необходимостью направления запросов в предложенные сторонами экспертные организации по вопросу о возможности проведения судебной экспертизы суд определением от 23.09.2022 объявил перерыв в судебном заседании до 30.09.2022. 

По вопросу о возможности проведения судебной экспертизы суд направил в экспертные организации запросы от 23.09.2022. 

В поступивших в материалы дела ответах на запросы суда экспертные организации подтвердили возможность проведения экспертизы по поставленным вопросам. 

Представитель истца настаивал на выборе предложенной им экспертной организации - ООО «Европейский центр судебных экспертов», а представители ООО «Реальта» и ООО «Ясень» просили поручить проведение экспертизы ООО «Геосервис», ссылаясь на наличие у экспертов данной организации необходимой для ответов на поставленные вопросы квалификации, а также наименьшую стоимость экспертизы, возражали против выбора ООО «Европейский центр судебных экспертов», полагая стоимость экспертизы завышенной, а квалификацию экспертов – недостаточной. 

От истца в материалы дела поступило платежное поручение № 157404 от 02.08.2022 (в копии), подтверждающее перечисление на депозитный счет Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежных средств в сумме 345 000 руб., подлежащих выплате эксперту за проведение экспертизы. 

Определением от 07.10.2022 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО «Геосервис» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10. 

В связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено до окончания срока ее проведения. 

С сопроводительным письмом от 19.10.2022 копии материалов дела № А56-20459/2022 направлены в экспертную организацию. 

Определением суда от 13.12.2022 срок проведения судебной экспертизы по настоящему делу продлен до 16.12.2022. 

В связи с поступлением в материалы дела заключения экспертов от 16.12.2022 определением (протокольным) от 20.12.2022 производство по делу возобновлено. 

Представители истца в судебном заседании 17.02.2023 поддержали ранее заявленное ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов ООО «Геосервис» ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО10, подготовивших заключение от 16.12.2022, для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы.

 Представитель ООО «Реальта» возражал против удовлетворения ходатайства истца о вызове экспертов, полагая, что с учетом содержания заключения необходимости в этом не имеется. 

Представитель ООО «Ясень» ФИО11 поддержала ходатайство истца о вызове экспертов, указав на наличие к ним дополнительных вопросов, а представитель ООО «Ясень» ФИО5 оставил разрешение данного ходатайства на усмотрение суда. 

Определением от 17.02.2023 суд в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание для дачи пояснений экспертов, подготовивших заключение от 16.12.2022. 

Явившиеся в судебное заседание 07.04.2023 и 14.04.2023 эксперты ФИО10 и ФИО7 дали пояснения по вопросам сторон, возникшим в результате проведения экспертизы, а также представили письменные пояснения экспертов для приобщения к материалам дела.

Письменные пояснения экспертов приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании 25.04.2023 представители истца поддержали ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а представители ответчиков возражали против удовлетворения названного ходатайства.

Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения. 

В силу части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

В рассматриваемом случае суд, признав представленное в материалы дела по результатам проведения комплексной судебной экспертизы заключение экспертов от 16.12.2022 ясным, полным, обоснованным и непротиворечивым, содержащим исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертами вопросы, приняв во внимание, что с учетом устных и письменных пояснений экспертов ООО «Геосервис» достоверность их выводов, сделанных в рамках экспертизы, надлежащими доказательствами не опровергнута, а сомнения истца в обоснованности заключения экспертов не подтверждены соответствующими доказательствами, пришел к выводу, что совокупность имеющихся в материалах дела доказательств позволяет разрешить спор по существу без назначения повторной судебной экспертизы, в порядке статьи 87 АПК РФ отклонил вышеназванное ходатайство истца.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы иска (с учетом уточнений), а представители ответчиков – доводы отзывов и возражений на иск.

ООО «Трактородеталь Групп», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило; представило письменную позицию по делу. 

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит автозаправочная станция с кадастровым номером 78:14:0007722:26, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 55, литера А, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для размещения объектов транспорта (автомоторные газонаполнительные станции)» (далее – АЗС № 471). Право собственности истца на АЗС № 471 и земельный участок подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.02.2022.

АЗС № 471 была построена в 1998 году в соответствии с проектом, прошедшим необходимые согласования и получившим положительное заключение государственной экспертизы (регистрационный номер Ленгосэкспертизы № 71 от 29.05.1998); принята и введена в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией (Акт государственной приемочной комиссии от 05.10.1998, приказ вице-губернатора Санкт-Петербурга № 37-в от 07.10.1998).

Примыкание АЗС к Пулковскому шоссе осуществляется через расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:16 по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, участок 413 (Гореловский) проезды, которые были указаны в согласованной проектной документации строительства АЗС № 471 и введены в эксплуатацию одновременно с вводом в эксплуатацию АЗС № 471, что подтверждено рабочим проектом АЗС на 500 заправок в сутки на Пулковском шоссе напротив поворота на г. Пушкин (стр. 8), рабочей документацией АЗС на 500 заправок в сутки на Пулковском шоссе (Альбом 1. «Генеральный план и транспорт», листы 8, 10).

Указанные обстоятельства возведения подъездных путей АЗС № 471 в соответствии с проектной документацией по строительству АЗС и их введения в эксплуатацию в 1998 году одновременно с вводом в эксплуатацию АЗС, в том числе установлены Арбитражным судом г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области в судебных актах по делу № А56-93372/2020.

В 2007 году участок, по которому проходили проезды от АЗС № 471 к Пулковскому шоссе, был сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 78:14:0007722:16; собственником участка стало закрытое акционерное общество (ЗАО) «Мегалит» (ИНН 

<

***>), что подтверждено выпиской из ЕГРН от 23.12.2021.

Как указал истец в иске, ЗАО «Мегалит» не возражало против использования участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16 под подъездные пути к АЗС № 471; в 2012 году между ЗАО «Мегалит» (арендодателем) и собственником АЗС № 471 (ООО «ПТК-Терминал»; арендатором) 02.10.2012 был заключен договор аренды № М01ЗУ37 части земельного участка (далее – Договор), по условиям которого часть земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16 была предоставлена арендатору для организации въездов и выездов на АЗС № 471; в силу п.1.4 Договора на арендуемой части земельного участка имеются: асфальтированное покрытие для организации въездов и выездов для АЗС, флагштоки для размещения флагов с товарными знаками «ПТК».

В результате заключения ЗАО «Мегалит» (продавцом) и ООО «Реальта» (покупателем) 11.03.2020 договора купли-продажи имущества от 11.03.2020 № Л3-СБК право собственности на участок с кадастровым номером 78:14:0007722:16 перешло к ООО «Реальта».

ООО «Реальта» письмом от 09.06.2020 в порядке п. 7.2 Договора уведомило правопредшественника истца (ООО «ПТК-Терминал») об отказе от его исполнения ввиду наличия задолженности по арендной плате, а также направило предложение (оферту) от 09.06.2020 заключить новый договор аренды с увеличением арендной платы с 62 500 руб. в месяц до 500 000 руб. в месяц.

Как указал истец в обоснование иска (с учетом уточнений), земельный участок ООО «РН-Северо-Запад» с кадастровым номером 78:14:0007722:2, на котором расположена АЗС № 471, со всех сторон окружен земельными участками, находящимися в частной собственности (граничит с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:16, принадлежащим ООО «Реальта»; с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:23, принадлежавшим Компании, а впоследствии - ООО «Ясень»; с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:15, принадлежащим ООО «Трактородеталь Групп»); АЗС № 471, являясь объектом дорожного сервиса по смыслу пп. 13 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 257-ФЗ), в соответствии с п. 6 ст. 22 Закона № 257-ФЗ должна быть оборудована подъездами, съездами и примыканиями в целях обеспечения доступа к ней с существующей автомобильной дороги общего пользования  (федеральной автомобильной дороги Р-23 «Санкт-Петербург - Псков - Пустошка - Невель - граница с 

<

...>); поскольку приобретая участок с кадастровым номером 78:14:0007722:16, ООО «Реальта» было известно, что он используется собственником АЗС № 471 для размещения на участке подъездных путей к АЗС № 471,  а иного способа организовать въезды/выезды с АЗС № 471 на Пулковское шоссе у истца не имеется, действия ООО «Реальта», в частности, предложение заключить договор аренды с условием об арендной плате, размер которой в 5 раз превышает среднерыночную, при том, что стоимость приобретения участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16 на торгах составила 3 147 943,17 руб., имеют признаки злоупотребления правом.

Указав в иске, что в отсутствие подъездных путей к АЗС № 471 будет невозможно обеспечить ни подъезд транспортных средств для обеспечения снабжения их топливом, ни доступ сотрудников ООО «РН-Северо-Запад» и третьих лиц к АЗС № 471 и земельному участку, на котором она расположена, то есть, эксплуатация АЗС № 471 станет невозможной, истец просил суд (с учетом уточнений) установить в пользу ООО «РН-Северо-Запад» право ограниченного пользования (сервитут) частями принадлежащих ООО «Реальта», ООО «Трактородеталь Групп» и  ООО «Ясень» земельных участков с кадастровыми номерами 78:14:0007722:16, 78:14:0007722:15 и   78:14:0007722:23 соответственно для обеспечения прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 АЗС № 471 в границах, координаты характерных точек которых указаны в заключении ООО «Инженер план» № 220118_2_3акл от 31.05.2022, на срок до окончания эксплуатации автозаправочной станции № 471 с размером платы за сервитут в размере, установленном по результатам проведения по делу судебной экспертизы. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к следующему.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечило только необходимые нужды истца и не создало существенных неудобств для собственника земельного участка.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Из приведенных правовых норм следует, что лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и невозможность достижения соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества.

Возражая против иска (с учетом уточнений), ООО «Реальта» указало, что не согласно с предложенным истцом вариантом установления сервитута, в частности, его конфигурацией, считает его наиболее обременительным из возможных вариантов с учетом того, что площадь земельного участка ООО «Реальта» составляет всего 2007 кв.м, соответственно, установление сервитута через земельный участок ООО «Реальта» совокупной площадью 508 кв.м займет 25% площади всего участка; предложенная конфигурация поделит земельный участок ООО «Реальта» по центру, и принимая во внимание деятельность истца, предполагающую постоянное движение транспортных средств, установление испрашиваемого сервитута приведет к фактическому лишению ООО «Реальта» прав на свой земельный участок и невозможности его использования, что не отвечает, в том числе требованиям п. 8 ст. 23 ЗК РФ и п. 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного  Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 (далее - Обзор), согласно которым сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Представители ООО «Ясень», уполномоченные действовать от имени этого общества с учетом внесенных по состоянию на дату судебного заседания (25.04.2023) в ЕГРЮЛ изменений, поддержали правовую позицию ООО «Реальта».

ООО «Трактородеталь Групп» в отзыве поддержало правовую позицию ООО «РН-Северо-Запад», полагая, что наиболее оптимальным и наименее обременительным вариантом установления сервитута является вариант, сохраняющий действующие въезд и выезд на участок истца.

С учетом заявленных ответчиками возражений, в том числе, относительно представленного истцом в материалы дела заключения ООО «Инженер план» № 220118_2_3акл от 31.05.2022, в ходе рассмотрения была проведена комплексная судебная экспертиза,  выполнение которой поручено экспертам ООО «Геосервис» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

Согласно комплексному заключению экспертов от 16.12.2022 земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:2, на котором расположена АЗС № 471, со всех сторон граничит с земельными участками частной собственности, границы которых учтены в сведениях ЕГРН:

- с северной и западной стороны – с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:15 площадью 47 214 кв.м, вид разрешенного использования – «для размещения объектов торговли»;

- с восточной стороны - с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:16 площадью 2007 кв.м, вид разрешенного использования – «для размещения объектов торговли»;

- с южной стороны – с земельными участками с кадастровыми номерами 78:14:0007722:15 и 78:14:0007722:23 площадью 516 842 кв.м, вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования».

Таким образом, земельный участок истца с кадастровым номером 78:14:0007722:2 не обеспечен непосредственным доступом к землям общего пользования.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что в деле имеются надлежащие доказательства наличия оснований для предоставления истцу права ограниченного пользования чужим имуществом.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (пункт 10 Обзора).

Как разъяснено в п. 9 Обзора, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В заключении от 16.12.2022 при ответе на вопрос № 2 эксперты, приняв во внимание виды разрешенного использования участков и расположенных на них объектов, площади застройки участков, площади озеленения, площади земельных участков, занимаемых проездами, по всем предложенным вариантам и влияние данных вариантов размещения на структуру землепользования, пришли к выводу, что вариант организации проезда № 2, предполагающий использование существующего на данный момент въезда через смежные земельные участки с кадастровыми номерами 78:14:0007722:16 и 78:14:0007722:15, проектируемого выезда через смежный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:23,  является наиболее оптимальным и наименее обременительным для собственников смежных земельных участков, в том числе с учетом их площади и площади проезда, конфигурации проезда, а также видов разрешенного использования.

По варианту организации проезда № 2 общая площадь сервитута на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:16 составит 178 кв.м, на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:15 – 32 кв.м, на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:23 – 500 кв.м.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация экспертов, составивших комплексное заключение от 16.12.2022, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом при назначении экспертизы. Заключение от 16.12.2022 подписано экспертами, предупрежденными судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы.

Довод истца о безосновательности выводов экспертов о том, что существующий вариант размещения подъездных путей не является оптимальным, со ссылками на неверный ввиду применения не применимых к рассматриваемым обстоятельствам нормативных документов расчет площадей участков (по всем вариантам сервитута), что повлияло на выводы о размерах и площадях участков, на которые возможно установить сервитут; на несоответствие выводов экспертов о предельном минимальном размере участка; на использование ООО «Реальта» в существующих границах подъездных путей, которые увеличивают транзит покупателей через принадлежащие ответчику объекты торговли и повышают торговый оборот ООО «Реальта»; на ошибочность вывода о том, что положение путей рассчитанной экспертом площади создает существенные нарушения в структуре землепользования в виде изломанности границ, чересполосицы и мелкоконтурности; на безосновательность выводов о том, что вид разрешенного использования участка («для размещения объектов торговли») соответствует требованиям градостроительного регламента, а проезд (въезд и выезд) не соответствует виду разрешенного использования участка; на ошибочность ввиду неправильного применения норм права вывода о несоответствии при организации выезда длинномерных грузовых автомобилей существующего варианта выезда по варианту № 1 требованиям п. 3.3.1 «Нормативов градостроительного проектирования Санкт-Петербурга», что препятствует съезду транспорта с Пулковского шоссе и создает опасность участникам движения; на неверность расчета стоимости платы за сервитут по всем вариантам организации проезда судом отклонен  с учетом данных экспертами письменных и устных пояснений.

Представленная суду рецензия от 18.01.2023 № 8-2023 и дополнение к ней от 12.04.2023 № 297, составленные по заказу ООО «РН-Северо-Запад» специалистом ООО «Русская служба оценки» ФИО12, выводов экспертов, сделанных в заключении от 16.12.2022, не опровергают, поскольку касаются только вопроса определения соразмерной платы за ограниченное использование земельных участков, необходимых для организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:14:0007722:2 с земель общего пользования посредством установления сервитута, и достоверных сведений о нарушении экспертом при проведении экспертизы в своей части требований действующего законодательства не содержит.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах экспертов явных противоречий, заключение от 16.12.2022 признано судом допустимым и достоверным; основания не доверять выводам экспертов у суда отсутствуют; выводы экспертов надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статей 65, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что установление сервитута по варианту № 2, предложенному в заключении от 16.12.2022, обеспечивает баланс интересов сторон и предполагает условия, наименее обременительные для собственников земельных участков, в отношении которых устанавливается сервитут.

Доказательств того, что условия сервитута по варианту № 2 лишают ответчиков возможности использовать спорные земельные участки в соответствии с их целевым назначением, в материалы дела не представлено.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (пункт 10 Обзора).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Как установлено в заключении от 16.12.2022 с учетом пояснений эксперта ФИО10, соразмерная плата за право ограниченного пользования (сервитут) в год при установлении сервитута по варианту № 2 составляет 158 803 руб., в том числе, за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:16 – 61 709,38 руб., за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:15 – 9924,38 руб., за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007722:23 – 87 169,13 руб.

Указанный размер платы надлежащими доказательствами не опровергнут, признан судом обоснованным.

Исходя из установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие достаточных оснований для установления сервитута, который обеспечивает баланс интересов сторон и не нарушает прав ответчиков, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

По правилам статей 106, 110 АПК РФ в случае удовлетворения иска судебные расходы относятся на ответчика.

С учетом изложенного расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска об установлении сервитута в сумме 6000 руб. и расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 250 000 руб. подлежат отнесению на ответчиков, в отношении участков которых устанавливается сервитут, в равных долях.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Установить в пользу общества с ограниченной ответственностью «РН-Северо-Запад» (

<

***>) право ограниченного пользования (сервитут) частями земельных участков с кадастровыми номерами 78:14:0007722:16, 78:14:0007722:15, 78:14:0007722:23 согласно варианту организации проезда № 2, предложенному в комплексном заключении экспертов от 16.12.2022 в рамках дела № А56-20459/2022, составленном экспертами общества с ограниченной ответственностью «Геосервис», определив следующие условия ограниченного пользования земельными участками:

-  описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельные участки с кадастровыми номерами 78:14:0007722:16, 78:14:0007722:15, 78:14:0007722:23:

Описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:16 (въезд)

 

Номер характерной точки

Координаты

 

X

Y

162

76691,33

114302,14

182

76692,41

114295,39

181

76711,22

114314,9

н9

76699,51

114315,27

н10

76686,92

114301,44

162

76691,33

114302,14

Площадь = 178 кв. м.

 

Описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:15 (въезд)

 

Номер характерной точки

Координаты

 

X

Y

н8

76719,35

114314,64

181

76711,22

114314,9

182

76692,41

114295,39

н1

76692,58

114294,32

н2

76706,32

114309,33

н3

76707,83

114310,33

н4

76710,27

114311,43

н5

76712,19

114312,21

н6

76714,02

114312,95

н7

76716,53

114313,81

н8

76719,35

114314,64

Площадь = 32 кв. м.

 

Описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007722:23 (выезд)

Номер характерной точки

Координаты

 

X

Y

18

76613,79

114296,14

н29

76610,42

114321,05

19

76609,35

114328,96

н34

76598,39

114332,52

н35

76600,43

114327,75

н36

76601,43

114319,83

н37

76604,9

114294,71

н38

76608,11

114275,1

17

76616,91

114276,71

18

76613,79

114296,14

Площадь = 500 кв. м.

 

- срок действия сервитута – на период эксплуатации автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26 площадью 161 кв.м;

- назначение и правовой режим сервитута: обеспечение прохода и проезда транспортных средств к расположенной на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007722:2 автозаправочной станции № 471 с кадастровым номером 78:14:0007722:26 площадью 161 кв.м;

- установить плату за право ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007722:16 – 61 709,38 руб. в год, с кадастровым номером 78:14:0007722:15 – 9924,38 руб. в год, с кадастровым номером 78:14:0007722:23 – 87 169,13 руб. в год.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Реальта» (ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Ясень» (ОГРН 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью «Трактородеталь Групп» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РН-Северо-Запад» по 2000 руб. с каждого в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, по 83 333,34 руб. с каждого в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Целищева Н.Е.