﻿﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14422/2019-ГК

г. Пермь

05 декабря 2019 года

Дело № А50-25262/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2019 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Ивановой Н. А.

судей Назаровой В.Ю., Яринского С.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шималиной Т.В., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца, общества с ограниченной ответственностью «Альфард»,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 08 августа 2019 года

по делу № А50-25262/2018,

принятое судьей Овчинниковой С.А., 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфард» (ОГРН1165958118204; ИНН 5904344621)

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсоцинвест» (ОГРН 1075902004320; ИНН 5902211175)

о признании недействительным соглашения, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (в настоящее время ООО «Альфард», истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсоцинвест" (далее - ответчик) о признании недействительным соглашения от 01.10.2017 к договору управления от 20.04.2017, заключенному между ООО "Альфа" и ООО Жилсоцинвест".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 8 августа 2019 года (резолютивная часть решения от 1 августа 2019 года) в удовлетворении исковых требований отказано.   

Истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что предмет соглашения не возлагает  на истца каких-либо обязанностей, связанных с управлением многоквартирным жилым домом, установленных статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагает, что судом не принято во внимание, что оспариваемое соглашение заключено к договору управления многоквартирным домом по адресу: г. Пермь, ул. Хабаровская, 54а от 20.04.2017, предоставление коммунальных услуг, указанных в оспариваемом соглашении, указывает на обязанность по управлению домом. В постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу № А50-9629/2018 сделан вывод о том, что у ООО «Альфард» не имеется обязанности заключать договоры ресурсоснабжения, поскольку договор управления многоквартирным домом возможно заключить лишь с момента ввода дома в эксплуатацию. Следовательно, сделки по управлению домом, заключенные до этой даты, являются недействительными, поскольку заключены в нарушение требований закона (ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, 153, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Вывод суда о непредоставлении истцом доказательств нарушения оспариваемым соглашением закона или иного правового акта не соответствует действительности, так как в исковом заявлении приведены нормы нормативно-правовых актов, которые нарушены при заключении данного договора.      

Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Жилсоцинвест" являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Хабаровская, 54А, который введен в эксплуатацию 11.01.2018.

20.04.2017 между ООО "Альфа" (управляющая организация) и ООО "Жилсоцинвест" (застройщик) заключен договор управления многоквартирным жилым домом по адресу: г. Пермь, ул. Хабаровская,54А, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг лицам, принявшим от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту (п. 1.1., п. 2.1 договора управления).

В соответствии с п. 3.1.3.1 договора управления на управляющую организацию возложена обязанность от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

Согласно п. 7.1 договора управления указанный договор вступает в силу с момента оформления акта о начале заселения и действует до момента заключения договора между застройщиком и выбранной органом местного самоуправления управляющей организации для управления данным домом.

Также из материалов дела следует, что до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в сентябре - декабре 2017 года часть помещений в указанном доме предоставлена гражданам для выполнения отделочных работ; между ООО "Жилсоцинвест", ЖСК "Синица" и членами ЖСК "Синица" (пайщики) подписаны акты о предоставлении жилого помещения для выполнения отделочных работ.

Согласно данным актам пайщики приняли на себя обязательства по оплате застройщику всех эксплуатационных расходов, коммунальных платежей за жилое помещение в течение всего срока проведения отделочных работ.

01.10.2017 между ответчиком и третьим лицом заключено соглашение, согласно которому ответчик обязался заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и выставлять счета за коммунальные услуги к оплате дольщикам, которые подписали акт о предоставлении объекта незавершенного строительства для выполнения отделочных работ. Оплата со стороны дольщиков за коммунальные услуги учитывается в счет обязательства, возникшего между заказчиком и управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом от 20.04.2017 г. (п. п. 2.1, 2.2 соглашения).

Указанное соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта незавершенного строительства по адресу: г. Пермь, ул. Хабаровская, 54а в эксплуатацию (п. 4.1 соглашения).

Истец, полагая, что соглашение от 01.10.2017 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, истец не мог управлять многоквартирным жилым домом до введения объекта в эксплуатацию и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и, оценив условия соглашения от 01.20.2017, пришел к выводу о том, что предмет соглашения, права и обязанности истца, предусмотренные данным соглашением, не возлагают на него каких-либо обязанностей, связанных с управлением многоквартирным жилым домом, установленных в ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Проанализировав доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Следовательно, оспариваемое истцом соглашение могло быть признано недействительными только при условии, если оно нарушает права или охраняемые законом интересы истца, в том числе повлекло для него неблагоприятные последствия (абзац второй пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно частям 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства во владение дольщикам, застройщик, как собственник помещений, в возводимых им домах, в силу ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан нести бремя содержания имущества (результата работ), в частности, оплачивать стоимость коммунальных услуг и расходов на содержание помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пункт 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три случая заключения договора управления многоквартирным домом:

1) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации)

2) по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 года N 75 (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации)

3) в построенных и введенных в эксплуатацию домах между застройщиком и управляющей организацией до заключения договоров управления по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в иных случаях отношений по управлению жилым домом не возникает.

Как установлено частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из совокупного толкования положений Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416, также следует, что объектом управления может являться только многоквартирный жилой дом.

Таким образом, до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, он является объектом долевого строительства, и не может являться объектом управления в соответствии со ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Оценив условия соглашения от 01.20.2017, суд установил, что предмет соглашения, права и обязанности истца, предусмотренные данным соглашением, не возлагают на него каких-либо обязанностей, связанных с управлением многоквартирным жилым домом, установленных в ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

То обстоятельство, что между гражданами и застройщиком подписаны акты приема-передачи части жилых помещений для выполнения отделочных работ, не свидетельствует о начале предоставления коммунальных услуг пользователям указанных помещений и возникновении обязанности у ответчика по управлению домом. Жилищное законодательство не содержит положений, запрещающих выплату соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.

Тот факт, что застройщик, заключив с ООО «Альфа» договор от 20.04.2017 и дополнительное соглашение к нему, передал последнему право на сбор с таких лиц денежных средств в счет всех расходов, понесенных в связи с эксплуатацией жилых помещений, не свидетельствует о возникновении у истца обязанности перед ресурсоснабжающими организациями по оплате поставленного на объект незавершенного строительства коммунального ресурса.

Условие пункта 2.1 дополнительного соглашения от 01.20.2017 о том, что управляющая организация по поручению застройщика обязуется заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и выставлять счета по оплате за коммунальные услуги дольщикам, которые подписали акт о предоставлении объекта незавершенного строительства для выполнения отделочных работ в счет возмещения затрат застройщика, с учетом приведенных норм материального права не является основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности заключить от своего имени договор теплоснабжения в целях предоставления коммунальных услуг до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Данные выводы содержатся в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А50-9629/18 от 14.12.2018, которым отказано в удовлетворении иска ПМУП «Городское коммунальное и тепловое хозяйство» к ООО «Альфа» о взыскании задолженности за тепловую энергию, поставленную на объект незавершенного строительства – многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Хабаровская, 54А за период с октября по декабрь 2017 года. 

С учетом того, что вступившими в законную силу судебными актами установлено отсутствие обязанности истца по заключению договора теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и обязанности по оплате поставленного ресурса, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии доказательств того, что оспариваемое соглашение нарушает права или охраняемые законом интересы истца, в том числе повлекло неблагоприятные для него последствия, что является необходимым условием в силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания оспоримой сделки недействительной. 

В исковом заявлении и в апелляционной жалобе обоснование нарушения прав истца оспариваемым соглашением также не содержится. 

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направленными на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьёй 71 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя. Поскольку истцу при принятии апелляционной жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 08 августа 2019 года по делу № А50-25262/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Альфард» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

Н.А. Иванова 

 

Судьи

 

 

В.Ю. Назарова 

 

 

С.А. Яринский