АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-14256/2019

город Нижний Новгород                           27 июля 2020 года 

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-232), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород, 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Старт-Строй" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород,

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.06.2005 №21-5-СХ,

при участии:

от истца: ФИО1, по доверенности от 20.01.2020, диплом ВСГ 5695594, ФИО2, по доверенности от 30.12.2019, диплом ВСБ 0245816 (после перерыва не явились);

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 30.05.2019 (после перерыва не явилась);

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Старт-Строй" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.06.2005 №21-5-СХ следующего содержания:

" пункт 4.1. С 01.01.2019 размер арендной платы за участок составляет 30 428 252 рубля в год согласно отчету об оценке №18/060/85 от 20.09.2018, выполненного ООО "Оценочная компания "Прогресс" на основании государственного контракта №15-ГК от 25.07.2018".

Ответчик в судебном заседании не оспаривая необходимость внесения изменений в договор, возражал против заявленного истцом размера арендной платы.

Ответчик считает необходимым при определении размера арендной платы за земельный участок учитывать зоны с особыми условиями использования территории, которые невозможно использовать под строительство жилых домов. ООО СЗ "Старт-Строй" просит установить арендную плату за земельный участок в размере, определенном заключением судебной экспертизы, выполненной ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки", которым рыночная стоимость права пользования земельным участком установлена в размере 20 804 247 рублей.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 52:24:004001:105 площадью 527 395 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, объекты соцкультбыта и торговли, расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, пос. Новинки, находится в собственности Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области осуществляет полномочия собственника в отношении указанного земельного участка.

16.06.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Богородского района (арендодатель) и Федеральным государственным унитарным предприятием "Элитно-семеноводческое хозяйство племенной завод учхоз "Новинки" НГСХА" заключен договор №21-5-СХ аренды земельного участка площадью 527 395 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, объекты соцкультбыта и торговли, расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, пос. Новинки, для сельскохозяйственного использования (т.1, л.д. 16-24). 

Согласно пункту  2.3 срок действия договора установлен по 16.06.2054.

Дополнительным соглашением от 26.06.2012 года к договору аренды разрешенное использование земельного участка изменено - под малоэтажное строительство, объекты соцкультбыта и торговли (т.1,л.д. 70).

В соответствии с договором купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 14.09.2016 к обществу с ограниченной ответственностью "Старт-Строй" перешли права и обязанности арендатора по договору №21-5-СХ.

Дополнительным соглашением от 29.12.2017 в договор аренды были внесены изменения в части размера, порядка внесения и изменения арендной платы за земельный участок (т.1,л.д. 25-31).

Годовая арендная плата за пользование земельным участком определена в сумме 2 736 181,02 руб.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области провело оценку рыночной стоимости права пользования земельным участком.

Согласно отчету об оценке №18/060/85 от 20.09.2018, выполненному ООО "Оценочная компания "Прогресс", рыночная стоимость права пользования земельным участком составила 30 428 252 рубля в год (т.1,л.д. 39-69).

28.11.2018 истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды, предложив пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

"с 01.01.2019 размер арендной платы за участок составляет 30 428 252 рубля в год согласно отчету об оценке №18/060/85 от 20.09.2018, выполненного ООО "Оценочная компания "Прогресс" на основании государственного контракта №15-ГК от 25.07.2018".

Однако ответчиком дополнительное соглашение подписано не было, условия по установлению нового размера арендной платы не согласованы. 

Несогласие ответчика с предложенной редакцией дополнительного соглашения к договору аренды послужило основанием для обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с наличием между сторонами спора о рыночной стоимости права пользования земельным участком по ходатайству ответчика судом назначалась судебная экспертиза по следующему вопросу:

- какова рыночная стоимость за год пользования земельным участком с кадастровым номером 52:24:0040001:105 площадью 527 395 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под малоэтажное жилищное строительство, объекты соцкультбыта и торговли, местоположением: Нижегородская область, Богородский район, п. Новинки, по состоянию на 01.01.2019.

Проведение судебной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки".

В соответствии с заключением ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" рыночная стоимость права пользования земельным участком на 01.01.2019 составляет 20 804 247 рублей (т.2,л.д. 25-90).

При проведении оценки эксперт в качестве расчетной площади исследуемого земельного участка использовал общую площадь участка за исключением площади, занятой зоной с особыми условиями использования территории (охранная зона вдоль воздушных линий электропередачи, объектов электропередачи), а именно, 527 395 кв.м. - 67 470 кв.м.=459 925 кв.м.

Не согласившись с выводом эксперта в части исключения из расчета 67 470 кв.м., применением объектов-аналогов, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости переданного в аренду земельного участка по состоянию на 01.01.2019.

Исследовав приведенные истцом возражения относительно проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с необходимостью полного и всестороннего рассмотрения спора, выяснения значимых для дела обстоятельств, суд удовлетворил ходатайство управления и на основании пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведение повторной экспертизы

Ее проведение было поручено Государственному бюджетному учреждению Нижегородской области "Кадастровая оценка" (определение суда от 30.04.2020).

Согласно заключению Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области "Кадастровая оценка" рыночная стоимость права пользования земельным участком на 01.01.2019 составляет 25 669 948 рублей (т.4,л.д. 3-53). 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о правомерности требования истца исходя из следующего.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее, ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 421 и 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Арендная плата земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора аренды либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусмотрено, что одним из способов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации является его определение на основании рыночной стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Проанализировав пункты 2 - 6 Правил, суд приходит к выводу о том, что в отношении земельного участка, находящегося в арендном пользовании ответчика, размер арендной платы должен определяться по результатам независимой оценки стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации либо передачи в аренду.

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, установленной в ходе рассмотрения спора.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно размера рыночной стоимости земельного участка, судом назначалась судебная экспертиза и повторная судебная экспертиза. 

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с заключением ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" рыночная стоимость права пользования земельным участком на 01.01.2019 составляет 20 804 247 рублей (т.2,л.д. 25-90).

Согласно заключению Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области "Кадастровая оценка" рыночная стоимость права пользования земельным участком на 01.01.2019 составляет 25 669 948 рублей (т.4,л.д. 3-53). 

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов, суд считает, что иск подлежит удовлетворению с учетом заключения, выполненного Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области "Кадастровая оценка". Последнее выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов, содержит однозначный вывод по поставленному вопросу.

Заключение ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки", которым рыночная стоимость права пользования земельным участком определена за исключением площади, занятой зоной с особыми условиями использования территории, судом не принимается во внимание в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила N 160).

Согласно пункту 2 Правил N 160 в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 8 Правил N 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

Таким образом,  наличие зоны с особыми условиями использования территории не исключает возможность ее использования при определенных условиях и согласованиях. Следовательно, площадь земельного участка, занятая такой зоной, не может быть исключена из расчета рыночной стоимости арендованного земельного участка.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и по проведению судебных экспериз относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в пункт 4.1 договора аренды земельного участка №21-5-СХ от 16.06.2005, изложив его в следующей редакции:

"4.1. С 01.01.2019 размер арендной платы за участок составляет 25 669 948 рублей (двадцать пять миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч девятьсот сорок восемь) в год.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Старт-Строй" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород, в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Старт-Строй" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), город Нижний Новгород, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

<

...> 000 рублей расходов по проведению экспертизы. 

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист на взыскание расходов по проведению экспертизы выдать по заявлению после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                       О.В. Игнатьева