Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-21540/2019

г. Хабаровск

05 февраля 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 30 января 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при  ведении  протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680032, 

<

...>)

о признании зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим, признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства

Третье лицо с самостоятельными требованиями: ФИО4

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680032, 

<

...>)

о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФИО5, конкурсный управляющий ООО СК «Вита-строй» ФИО6, финансовый управляющий ФИО4 ФИО7  

при участии в судебном заседании:

от истцов: ФИО8, доверенность от 19.11.2019, ФИО9 (лично)

от ответчика: ФИО10, доверенность от 23.10.2019,

от ФИО5: ФИО11, доверенность от 16.12.2019,

ФИО4 (лично)

от финансового управляющего ФИО4: ФИО12, доверенность от 09.01.2019

ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3  (далее – ФИО9) обратились в Железнодорожный районный суд города Хабаровска с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» (далее – ООО СК «Вита-строй») о признании зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу ул.Санитарная, 15, отсутствующим, а также признании права долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства за ФИО2 и ФИО9 по 1/2 каждому. 

Определением от 11.09.2019 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО5 (далее – ФИО5) и арбитражный управляющий ООО СК «Вита-строй» ФИО6.

Определением Железнодорожного районного суда города Хабаровска от 09.10.2019 гражданское дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 (далее – ФИО4), Управление Федеральной службы  государственной  регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебных заседаниях 17.12.2019, 28.01.2020 представителем истцов заявленные требования уточнены. Судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, согласно которому истцы просят признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу ул.Санитарная, 15, с кадастровым номером 27:23:0040675:696 за ФИО2 в размере 17/46 доли и за ФИО9 в размере 17/46 доли.

В соответствии со статьей 50 АПК РФ судом принято к рассмотрению в рамках настоящего дела заявление финансового управляющего ФИО4 ФИО7 о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу ул.Санитарная, 15, с кадастровым номером 27:23:0040675:696 за ФИО4 в размере 9/400 доли.

Заслушав пояснения ФИО4, представителя финансового управляющего, суд, с согласия указанных лиц, признает третьим лицом, заявляющим приведенные в заявлении самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4, учитывая, что требования заявлены финансовым управляющим в ее интересах. 

Представитель истцов в судебном заседании на требованиях настаивает, ссылаясь на условия договора о совместной деятельности по строительству многоэтажного здания по адресу: 

<

...>, от 22.09.2014, а также на их законное право собственности на объект незавершенного строительства как собственников земельного участка под ним в размере доли в собственности на участок.

ФИО4 заявленные требования поддержала, в обоснование размера доли 9/400, на которую просит признать право собственности, представила расчет долей каждого из участников договора о совместной деятельности, исходя из размеров их вкладов.

Ответчик с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве, в возражениях, в том числе, ссылается на открытие в отношении ООО СК «Вита-Строй» процедуры банкротства – конкурсного производства, что исключает право покупателя требовать от продавца исполнения обязанности по передаче права собственности на вещь.

Третьи лица ФИО5, конкурсный управляющий ООО СК «Вита-строй» ФИО6 поддержали позицию ответчика по спору, ходатайствовали о передаче настоящего дела на рассмотрение в рамках дела о банкротстве  ООО СК «Вита-строй».

Управление Федеральной службы  государственной  регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, отзыв в суд не представило. Спор рассмотрен судом на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившегося лица. 

В судебном заседании 28.01.2020 судом на основании статьи 163 АПК РФ объявлены перерывы до 29.01.2020, 30.01.2020, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Согласно выписке из ЕГРН от 16.12.2019 №99/2019/302911708, ФИО9, ФИО2 Моглы, ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 27:23:0040675:580, общей площадью 4 567кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного обслуживания и коммерческого назначения. Размер доли каждого из собственников составляет: ФИО9, ФИО2 Моглы – по 17/46, ФИО4 – 12/46.

В соответствии с соглашением от  13.05.2014, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040675:580 образован в результате объединения земельных участков собственниками долей ФИО2, ФИО9 и Пахомовой Валентиной Александровной (ФИО13), доли которых в общей долевой собственности на дату заключения данного соглашения составляли 17/40, 17/40 и 6/40 соответственно. 

22.09.2014 между ФИО2, ФИО9 (Собственники) и ООО СК «Вита-строй» (Предприятие) заключен договор о совместной деятельности по строительству многоэтажного здания по адресу: 

<

...> (далее - договор о совместной деятельности), предметом которого является передача Собственниками Предприятию правомочий по инвестированию строительства многоэтажного здания смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения по адресу: 

<

...> (далее - Объект) с правом получения, по окончания строительства, в собственность сторонам на помещения первого и второго этажа, в соответствии с предусмотренным пунктом 1.2 договора порядком.

В пунктах 1.3, 2.1, 3.1 договора о совместной деятельности предусмотрено, что строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем ФИО2, ФИО9 и ФИО13 Предприятие обязуется произвести полное финансирование строительных работ по Объекту согласно договору и обеспечить передачу Объекта в собственность Собственникам земли, Собственники, в свою очередь, обязуются предоставить Предприятию всю документацию по земельному участку и дать все необходимые разрешения для осуществления строительства Объекта.

В договоре о совместной деятельности имеется примечание о том, что собственник 12/46 доли земельного участка ФИО13 дает согласие на подписание настоящего договора совладельцам земельного участка с обществом на их условиях и по их усмотрению, не является участником данного договора и не входит в состав Собственников по договору, условия предоставления ею права использования 12/46 доли земельного участка оговорены в отдельном договоре с ООО СК «Вита-Строй».

Пунктом 6.5 договора о совместной деятельности определено, что в случае прекращения строительства Объекта Предприятием на любой его стадии до полной сдачи Объекта в эксплуатацию, по любым основаниям, в том числе форс-мажорным, а также в случае банкротства Предприятия, объект незавершенного строительства является совместной собственностью Собственников земельного участка ФИО2 и ФИО9, без возмещения понесенных затрат на строительство Предприятию, его правопреемнику, кредиторам и иным лицам.

Также 22.09.2014 между ФИО5 и ООО СК «Вита-строй» заключен договор о совместной деятельности, по условиям которого стороны вкладывают собственные денежные средства, а также привлекают внешнее финансирование для строительства 23 этажного жилого дома с кафе на 50 мест и магазином общей площадью 15 456,20кв.м по адресу: 

<

...> и благоустройства прилегающей территории.

Из представленной выписки из ЕГРЮЛ следует, что ФИО4 с 2009 года является участником ООО СК «Вита-Строй», с 2018 года ФИО14 является директором указанного общества. 

На основании договора о совместной деятельности от 22.09.2014 собственники земельного участка ФИО2, ФИО9 и ФИО13 (Арендодатели) предоставили принадлежащий им на праве собственности участок в аренду ООО СК «Вита-строй» (Арендатор) для строительства многоквартирного жилого дома на три года по договору аренды земельного участка от 23.09.2014. Дополнительным соглашением от 23.09.2017, которое в качестве собственника 12/46 долей земельного участка подписано ФИО4, срок аренды продлен до 01.08.2018. 

ООО СК «Вита-Строй» условия договора о совместной деятельности от 22.09.2014 в полном объеме не исполнило, многоэтажный дом строительством не завершен. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.04.2019 №КУВИ-001/2019-7633018, объект незавершенного строительства , проектируемое назначение: многоквартирный дом,  кадастровый номер 27:23:0040675:696, степень готовности объекта 10%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040675:580, по адресу: г. Хабаровск, район Железнодорожный, ул. Санитарная, д.15, с 21.02.2019 является собственностью ООО СК «Вита-строй» (регистрационная запись номер 27:23:0040675:696-27/020/2019-1).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов и ФИО4 в суд с требованиями о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства. 

Судом отклонено ходатайство конкурсного управляющего ООО СК «Вита-строй» о передаче настоящего спора на рассмотрение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Вита-строй» по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2018 возбуждено производство по делу № А73-20208/2018 о банкротстве ООО СК «Вита-строй». Решением от 02.10.2019 ООО СК «Вита-строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Поскольку истцами, ФИО4 заявлены требования о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, они подлежат в силу нормы абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" рассмотрению судом в общеисковом порядке, а не в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Вита-строй».

Удовлетворяя исковые требования ФИО9, ФИО2, ФИО4, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление №10/22) в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно правовой позиции Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления №10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая, что в данном случае права собственников земельного участка на объект незавершенного строительства, расположенный на участке, может быть восстановлено путем признания права собственности на объект незавершенного строительства, суд в силу приведенных норм приходит к выводу, что ФИО9, ФИО2, ФИО4 выбран надлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №54), в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 ГК РФ.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Судом установлено, что многоэтажный дом строительством не завершен, за ООО СК «Вита-строй» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 10%. Не смотря на это, суд считает, что в данном случае подлежат применению разъяснения в пункте 6 Постановления №54, которые даны судам применительно к возведенному, сданному в эксплуатацию объекту – зданию, сооружению, исходя из следующих фактических обстоятельств спора.

Условиями договоров о совместной деятельности обязанность возвести, финансировать строительство объекта – многоэтажного дома, в полном объеме возложена на ООО СК «Вита-строй». В материалы настоящего дела сторонами спора не представлены документы, свидетельствующие о наличии объективной возможности осуществления достройки дома и сдачи его в эксплуатацию силами ООО СК «Вита-строй». Напротив, судом установлено, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.10.2019 по делу № А73-20208/2018 ООО СК «Вита-строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, что свидетельствует об отсутствии у него реальной возможности исполнить обязательства перед собственниками земельного участка и завершить строительство объекта со степенью готовности на момент судебного разбирательства по настоящему спору и введения в отношении него конкурсного производства – 10%. В тоже время, настоящий спор между собственниками земельного участка и застройщиком, за которым в тоже время зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, подлежит разрешению судом до окончания строительства спорного объекта и введения его в эксплуатацию.

По условиям договоров о совместной деятельности ФИО9, ФИО2,  ФИО13 (правопредшественник ФИО4), являясь собственниками земельного участка, предоставили его для строительства многоэтажного дома, а обязанностью ООО СК «Вита-строй» является осуществить строительство дома. 

Согласно пункту 1.9 договора о совместной деятельности, право собственности на земельный участок, на котором будет построен объект, по окончании строительства сохраняется за собственниками участка с учетом возникшего объекта и сервитутов, предусмотренных законодательством.

Кроме того, договорами о совместной деятельности предусмотрено право ООО СК «Вита-строй», осуществляющей строительство, в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании.

Учитывая условия договоров о совместной деятельности, применяя приведенные выше разъяснения, судом установлено, что между сторонами спора заключены смешанные договоры, к обязательствам сторон по которым подлежат применению правила главы 37 ГК РФ о договоре подряда, а в части обязательств по передаче помещений – правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (статья 740 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления №54, следует, что право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок. Сторона, осуществившая строительство, в свою очередь, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором.

Судом установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0040675:696, расположенный на земельном участке, принадлежащем ФИО9, ФИО2,  ФИО4, зарегистрировано 21.02.2019 за ООО СК «Вита-строй».

Следовательно, у ФИО9, ФИО2,  ФИО4 возникло право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на принадлежащем им участке. В тоже время, у ООО СК «Вита-строй» имеется право на возмещение понесенных затрат на выполнение работ по строительству объекта.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040675:580 принадлежат истцам, ФИО15 на праве общей долевой собственности, право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный на участке, возникло у них в виде доли, соразмерной доли каждого из них в праве собственности на участок: ФИО9, ФИО2 Моглы – по 17/46, ФИО4 – 12/46.

Учитывая изложенное, требования о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0040675:696, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Санитарная, д. 15 подлежат удовлетворению судом в следующем размере долей: ФИО16, ФИО2 – по 17/46, ФИО4 – 12/46.

Судом не приняты расчеты долей в праве собственности, представленные финансовым управляющим ФИО4, исходя из разъяснений в пункте 6 Постановления №54 об отсутствии у ООО СК «Вита-строй» права на долю в объекте недвижимости.

При этом, суд, не выходя за пределы заявленных требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, установил размер доли ФИО4 соразмерно ее доли в праве собственности на земельный участок. В противном случае, возникла бы правовая неопределенность в части доли, составляющей разницу между размером доли ФИО4 по закону – 12/46 и указанной ею в заявлении – 9/400. 

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 ГК РФ отнесены судом на ответчика. Государственная пошлина в размере 6 000 руб. по требованию ФИО4 подлежит взысканию в доход федерального бюджета, учитывая, что при обращении в суд с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4 госпошлина не оплачивалась. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцам из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0040675:696, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Санитарная, д. 15, за ФИО2 в размере 17/46 доли.

Признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0040675:696, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Санитарная, д. 15, за ФИО3 в размере 17/46 доли.

Признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0040675:696, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Санитарная, д. 15, за ФИО4 в размере 12/46 доли.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» в пользу ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» в пользу ФИО3 расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 15.08.2019 №10.

Возвратить ФИО3 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб., оплаченную по чеку-ордеру от 15.08.2019 №9.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева