АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-2834/2022

Дата принятия решения –  28 июня 2022 года

Дата объявления резолютивной части –  21 июня 2022 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Власовой К.Д. (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Молодежный театр на Булаке", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Стратегия", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды № 43 от 01.08.2018 с учетом достигнутого соглашения на период с 01.04.2020 по 16.08.2020 в связи с невозможностью использования объекта на 90%; с 17.08.2020 по 18.09.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зала 50%) на 50%; с 19.09.2020 по 31.12.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зрительного зала 70%) на 30%, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "УК "Стратегия", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Молодежный театр на Булаке", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 250 000 руб. задолженности по арендной плате, срок оплаты которой наступил до 31.05.2022, 4 951 718,94 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей за период с 07.01.2021 по 30.08.2021, 250 850 руб. неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 04.04.2022, неустойки (пени) со 02.10.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате с суммы 250 000 руб., подлежащей оплате до 31.05.2022, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки,

с участием: 

от истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) – ФИО2, действующая на основании доверенности от 01.02.2022,

от ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) –  ФИО3, действующий на основании доверенности от 01.03.2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Молодежный театр на Булаке", г.Казань (ООО «Молодежный театр на Булаке») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Стратегия", г.Москва (ООО «УК «Стратегия») об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды № 43 от 01.08.2018 с учетом достигнутого соглашения на период с 01.04.2020 по 16.08.2020 в связи с невозможностью использования объекта на 90%; с 17.08.2020 по 18.09.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зала 50%) на 50%; с 19.09.2020 по 31.12.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зрительного зала 70%) на 30%.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.02.2022 исковое заявление принято к производству, определено рассмотреть дело в порядке упрощенного производства.

Определением от 15.02.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

24.02.2022 в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УК «Стратегия» к обществу с ограниченной ответственностью «Молодежный театр на Булаке» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2020 по 02.03.2021 в размере 2 308 225,08 руб., неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей по состоянию на 21.02.2022 в размере 8 148 034,54 руб., неустойки  (пени) с 22.02.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки.

Определением от 01.03.2022 встречное исковое заявление принято к производству, суд определил рассмотреть встречное исковое заявление совместно с первоначальным исковым заявлением в судебном заседании, назначенном на 24.03.2022. 

В предварительном судебное заседание 24.03.2022 ответчик по первоначальному исковому заявлению (истец по встречному исковому заявлению) ходатайствовал об уточнении встречных исковых требований, просил взыскать с ответчика по встречному исковому заявлению 1 958 225,08 руб. задолженности по арендной плате, 8 737 502,03 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей по состоянию на 24.03.2022, неустойку с 25.03.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате, исчисленные из расчета 1 (один) процент от суммы основной задолженности за каждый день просрочки. 

Судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований было принято. 

В судебном заседании 19.04.2022 представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истец по встречному исковому заявлению) ходатайствовал об уточнении встречного искового заявления, просил: взыскать 100 000 руб. задолженности по арендной плате, срок оплаты которой наступил до 31.03.2022; 4 951 718,94 руб. неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 07.01.2021 по 30.08.2021гг.; 265 350 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 11.04.2022гг.; неустойки (пени) с 11.04.2022 по день фактического оплаты задолженности по арендной плате, с суммы 100 000 руб., подлежащей оплате до 31.03.2022, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки.

Судом уточнения приняты к рассмотрению, дело назначено к судебному разбирательству на 15.06.2022.

В судебном заседании 15.06.2022 представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) ходатайствовал о приобщении к письменным материалам дела дополнительных документов.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) не возразил.

Судом дополнительные документы приобщены к материалам дела.

В удовлетворении ходатайства о приобщении судебной практики судом отказано ввиду отсутствия процессуальных оснований.

В судебном заседании 15.06.2022 представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истец по встречному исковому заявлению) ходатайствовал об уточнении встречного искового заявления, просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 300 000 руб., срок оплаты которой наступил до 31.05.2022, 4 951 718,94 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей за период с 07.01.2021 по 30.08.2021, 256 350 руб. неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 04.04.2022, неустойки (пени) со 02.10.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате с суммы 300 000 руб., подлежащей оплате до 31.05.2022, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки.

Судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований было принято. 

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) первоначальные исковые требования поддержал, встречные не признал, дал пояснения.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) встречные исковые требования поддержал, первоначальные исковые требования не признал, дал пояснения.

На основании статьи 163, частей 3,5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв в судебном заседании до 21 июня 2022 года до 10 час. 45 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено. 

Состав суда не изменился. 

Протокол судебного заседания ведет помощник судьи Власова К.Д.

Представители сторон те же.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву на исковое заявление, дополнительных документов.

Представитель истца по встречному исковому заявлению ходатайствовал об уточнении исковых требований, просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 250 000 руб., срок оплаты которой наступил до 31.05.2022, 4 951 718,94 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей за период с 07.01.2021 по 30.08.2021, 250 850 руб. неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 04.04.2022, неустойки (пени) со 02.10.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате с суммы 250 000 руб., подлежащей оплате до 31.05.2022, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) по поводу уточнения исковых требований, приобщения к материалам дела дополнений к отзыву на исковое заявление, дополнительных документов не возражал.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения встречных исковых требований приняты судом.

В порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнения к отзыву на исковое заявление, дополнительные документы приобщены к материалам дела. 

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению) ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к отзыву на встречное исковое заявление, дополнительных документов.

В порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнения к отзыву на встречное исковое заявление, дополнительные документы приобщены к материалам дела.

На основании статьи 163, частей 3,5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об объявлении перерыва в предварительном судебном заседании до 21 июня 2022  года до 11 час. 05 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено. 

Состав суда не изменился. 

Представители сторон те же.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению)  первоначальные исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) первоначальные исковые требования не признал. 

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению (истца по встречному исковому заявлению) встречные  исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению (ответчика по встречному исковому заявлению)  встречные исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 АПК РФ приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стратегия» (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Молодежный театр на Булаке» (субарендатор) 01.08.2018  был заключен договор субаренды № 43 (далее – договор, т.1, л.д.9-12), в соответствии с которым, арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 1792,6 кв.м, расположеннее в здании по адресу: 420111, 

<

...>, в здании литер А1: помещения № 4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17; на 1 этаже здания литер А3: помещения 1,2,3,20,21,21а, 21в,22; на 2 этаже здания литер А3: помещения 8,9,10,10а,10в,10г,11,12,13а,19,20, 21,22,23,24,25,27,30,31 (общей площадью 1360 кв.м.), часть здания литер А1 на 2 этаже: помещения № 6,7,7а,7б,1б (общая площадь 48,5 кв.м.) в качестве культурно-развлекательного центра; здание литер А, 2 этаж, комната № 1 (13,9 кв.м.), здание литер А1, 2 этаж, комнаты № 2а (9,8 кв.м.) № 4(19,4 кв.м.), № 5(15,2 кв.м.), литер А5 2 этаж, комнаты №№25-33 (136,2 кв.м.), 40 (70,6 кв.м.), 40а (53,3 кв.м.) в качестве офиса; здание литер А, подвал, комната № 1 (65,7 кв.м.) в качестве технического помещения.

Согласно п.2.1. договора арендная плата состоит из постоянной и переменной. Субарендатор ежемесячно на основании настоящего договора без выставления счетов на предварительную оплату уплачивает арендатору за пользование помещениями постоянную арендную плату в размере 410590 руб., НДС не уплачивается на основании ст.346.11 гл.26.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный чет арендатора по указанным в договоре реквизитам. Переменная арендная плата включает в себя коммунальные услуги – электроэнергию, водоснабжение, водоотведение (канализацию).

В соответствии с п.2.2. договора обязательство по оплате арендной платы возникает у субарендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений (включая дату подписания такого акта) и прекращается с даты возврата субарендатором помещение, оформленного соответствующим актом приема-передачи (включая дату подписания такого акта).

В силу п.2.3. договора арендная плата за пользование помещениями должна быть внесена не позднее 05.08.2018 в размере, указанном в договоре. Последующие постоянные арендные платежи вносятся ежемесячно в размере, установленном п.2.1. договора, не позднее 20 числа текущего месяца за текущий месяц (п.2.4. договора). Оплата переменной арендной платы за прошедший месяц должна  быть произведена не позднее последнего числа месяца, следующего за расчетным в соответствии с расчетом арендатора по показаниям приборов учета, установленным на объекте (п.2.5. договора).

 Согласно п.2.6. договора при пользовании помещениями в течение неполного календарного  месяца расчет постоянной арендной платы производится арендатором исходя из фактического количества календарных дней аренды помещений.

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами (п.3.1. договора).

В силу п.3.2. договора срок действия аренды помещений по настоящему договору устанавливается на срок с 01.08.2018 по 01.07.2019 включительно.

В соответствии с п.7.4. договора при просрочке внесения постоянной и переменной арендной платы, а также их оплате не в полном размере в установленные договором сроки, субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 1% от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2018 (т.1, л.д.12 с оборота) имущество было передано субарендатору.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 29.08.2018 (т.1, л.д.13 с оборота) и актом приема-передачи нежилого помещения от 29.08.2018 (т.1., л.д.14) субарендатор принял во временное владение помещение площадью 13,2 кв.м., расположенное по адресу: 420111, 

<

...>, здание литер А1, 2 этаж, комната № 3 (13,2 кв.м.). Установлена временная арендная плата с 29.08.2018 по 29.09.2018 в размере 6600 руб.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.09.2018 (т.1, л.д.14 с оборота) субарендатор 01.09.2018 принял помещения общей площадью 349,2 кв.м., расположенные по адресу: 420111, 

<

...>, здание литер А1, 1 этаж, комната № 18 (6,7 кв.м.), здание литер А3, 1 этаж, комнаты № 19 (8,5 кв.м.), № 21б (35,8 кв.м., 2 этаж, комнаты № 10д (44,2 кв.м.), № 10б (4,1 кв.м.),№ 13 (17,0 кв.м.), № 14 (6,3 кв.м.), № 15 (27,0 кв.м.), № 16 (3,5 кв.м.), № 17 (18,2 кв.м.) № 18 (5,4 кв.м.), № 19А (2,6 кв.м.), № 26 (2,2 кв.м.), № 28 (19,2 кв.м.), № 29 (4,4 кв.м.), № 32 (121,4 кв.м.), № 34 (5,3 кв.м.), № 35 (2,2 кв.м.), № 36 (2,1 кв.м.), здание литер А5, 2 этаж, комнаты № 37 (10,5 кв.м.), № 38 (12,6 кв.м.) для использования в качестве кафе. Установлена постоянная арендная плата в размере 487690 руб.

Дополнительным соглашением № 4 от 14.12.2018 (т.1, л.д.16 с оборота) субарендатор 14.12.2018 принял помещение общей площадью 56,8 кв.м., расположенные по адресу: 420111, 

<

...>, здание литер А6. Установлена постоянная арендная плата в размере 493 370 руб.

Дополнительным соглашением № 5 от 01.02.2019 (т.1, л.д.17) пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата состоит из постоянной и переменной. Субарендатор ежемесячно на основании настоящего договора без выставления счетов на предварительную оплату уплачивает арендатору за пользование помещениями постоянную арендную плату в размере 527905,90 руб., НДС не уплачивается на основании ст.346.11 гл.26.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный чет арендатора по указанным в договоре реквизитам. Переменная арендная плата включает в себя коммунальные услуги – электроэнергию, водоснабжение, водоотведение (канализацию)».

Дополнительным соглашением № 6 от 01.07.2019 (т.1., л.д.17) стороны пришли к соглашению о продлении срока договора субаренды и установили срок субаренды по 01.06.2020 включительно.

Дополнительным соглашением № 7 от 16.12.2019 (т.1, л.д.18) арендатор сдал, а  субарендатор принял 16.12.2019 помещение общей площадью 20,2 кв.м., расположенное по адресу: 420111, 

<

...>, здание литер А6,1 этаж, помещение № 31 (20,2 кв.м.). Установлена постоянная арендная плата в размере 493 370 руб.м Установлена постоянная арендная плата в размере 534 905,90 руб. Арендатор сдал, а  субарендатор принял 10.01.2020 помещения общей площадью 219,8 кв.м., расположенные по адресу: 420111, 

<

...>, здание литер А6,1 этаж, помещения № 15 (50,8 кв.м.), № 17 (46,0 кв.м.), № 18 (11,1 кв.м.), № 19 (4,0 кв.м.), № 20 (3,9 кв.м.), № 23 (7,1 кв.м.), № 24 (10,2 кв.м.), № 26 (22,2 кв.м.), № 27 (4,2 кв.м.), № 28 (2,2 кв.м.), № 28а (2,2 кв.м.), № 29 (1,3 кв.м.), № 29а (0,9 кв.м.), № 30 (49,4 кв.м.). Установлена постоянная арендная плата с 10.01.2020 в размере 611 905,90 руб.  П.3.2. договора изложен в следующей редакции: «Срок действия аренды помещений по настоящему договору устанавливается на срок: с 16.12.2019 по 16.11.2020 включительно».

Дополнительным соглашением № 8 от 30.12.2019 (т.1, л.д.20) арендатор сдал, а  субарендатор принял 01.01.2020 помещения общей площадью 50,0 кв.м., расположенные по адресу: 420111, 

<

...>, здание литер А3, 2 этаж, комнаты 10д (48,9 кв.м.), № 33 (2,1 кв.м.) – для использования в качестве кафе. Установлена  с 10.01.2020 постоянная арендная плата в размере 559 405,90 руб. за 2269,8 кв.м. 

Письмом от 18.03.2020 ООО «Молодежный театр на Булаке» сообщило ООО «УК «Стратегия» о закрытии на карантин с 19.03.2020 по 15.04.2020, указало на невозможность оплаты арендной платы.

Письмом от 02.06.2020 ООО «Молодежный театр на Булаке» сообщило ООО «УК «Стратегия» о том, что сроки окончания санитарно-эпидемиологического режима неизвестны, деятельность не ведется,  просило предоставить каникулы по арендной плате до конца текущего года.

Письмом от 09.07.2020 ООО «Молодежный театр на Булаке» сообщило ООО «УК «Стратегия» о том, что закрыты на карантин с 19.03.2020, в связи с полным отсутствием деятельности, театр не может оплачивать аренду, просило предоставить каникулы по арендной плате до конца текущего года.

Дополнительным соглашением № 9 от 01.09.2020 (т.1, л.д.75 с оборота) в связи с ограничениями органов власти в связи с мерами принятыми в стране по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции  стороны согласовали снижение размера ежемесячной арендной платы субарендатору на 155630 руб. с суммы 636405,90 руб. до суммы 480775,90 руб. за период с 01.04.2020 по 31.08.2020. Кроме того, пришли к соглашению, что арендатор предоставляет субарендатору рассрочку по внесению арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, а субарендатор обязуется оплатить арендатору сумму арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.08.2020  в общей сумме 2 402 879,50 руб. в следующие сроки: до 31.01.2021 – 200 000 руб.; до 28.02.2021 – 200 000 руб.; до 31.03.2021 – 200 000 руб.; до 30.04.2021 – 200 000 руб.; до 31.05.2021 – 200 000 руб.; до 30.06.2021 – 200 000 руб.; до 31.07.2021 – 200 000 руб.; до 31.08.2021 – 200 000 руб.; до 30.09.2021 – 200 000 руб.; до 31.10.2021 – 200 000 руб.; до 30.11.2021 – 200 000 руб.; до 31.12.2021 – 203 879 руб.

Дополнительным соглашением № 10 от 16.11.2020 (т.1., л.д.76) стороны пришли к соглашению о продлении срока договора субаренды и установили срок субаренды по 16.10.2021 включительно.

Письмом от 16.11.2020 ООО «Молодежный театр на Булаке» сообщило ООО «УК «Стратегия» о том, что театральная деятельность внесена в список отраслей экономики наиболее пострадавших из-за пандемии, просило снизить арендную ставку на 50% с 01.09.2020.

Согласно акту сверки (т.1, л.д.144) задолженность по договору  на 31.12.2020 составила 3 479 003,68 руб.

Соглашением от 02.03.2021 договор субаренды был расторгнут.

ООО «УК «Стратегия» письмом от 15.07.2021 указало на неоплату задолженности, настоятельно просило придерживаться достигнутых договоренностей, в противном случае выразило намерение обратиться в судебные органы с целью принудительного взыскания задолженности и неустойки. 

Письмом от 17.07.2021 № 29 ООО «Молодежный театр на Булаке» сообщило ООО «УК «Стратегия», что не может оплачивать аренду в полном объеме, просило дать возможность вносить арендную плату, указанную в графике платежей, меньшими частями.

ООО «УК «Стратегия» 05.08.2021  направило претензию о намерении обратиться в суд с целью принудительного взыскания задолженности и неустойки, что также повлечет  дополнительные расходы на оплату государственной пошлины и юридических услуг. 

Письмом от 09.08.2021 № 32 ООО «Молодежный театр на Булаке» сообщило ООО «УК «Стратегия», что не может оплачивать аренду в полном объеме, оплачивает арендную плату исходя из своих возможностей, с открытием нового сезона, с октября 2021 года планирует вернуться к стабильным платежам, указанным в ранее присланном графике.

Согласно акту сверки (т.1, л.д.145) задолженность по договору  на 31.08.2021 составила 3 158 225,08 руб.

Дополнительным соглашением от 31.08.2021 (т.1, л.д.77) стороны договорились, что субарендатор обязуется оплатить арендатору сумму задолженности по арендной плате, составляющую по состоянию на 31.08.2021 3 158 225,08  руб. в следующие сроки: до 30.09.2021 – 200 000 руб.; до 31.10.2021 – 200 000 руб.; до 30.11.2021 – 200 000 руб.; до 31.12.2021 – 200 000 руб.; до 31.01.2022 – 200 000 руб.; до 28.02.2022 – 200 000 руб.; до 31.03.2022 – 200 000 руб.; до 30.04.2022 – 200 000 руб.; до 31.05.2022 – 200 000 руб.; до 30.06.2022 – 200 000 руб.; до 31.07.2022 – 200 000 руб.; до 31.08.2022 – 200 000 руб.; до 30.09.2022 – 200 000 руб.; до 31.10.2022 – 200 000 руб.; до 30.11.2022 – 200 000 руб.; до 31.12.2022 – 158225,08 руб.

Письмом, направленным 28.10.2021, ООО «Молодежный театр на Булаке» указало, что наблюдается отрицательная динамика изменения трафика зрителей, на падение выручки, на отсутствие какой-либо финансовой помощи при преференции со стороны государства или институтов предпринимательства,  что отсутствие ответа на просьбу уменьшить арендную плату послужит основанием для обращения в суд.

Письмом от 10.11.2021 ООО «УК «Стратегия» сообщило, что дополнительным соглашением от 31.08.2021 стороны установили реструктуризацию задолженности, обращение театра в суд о снижении арендной платы повлечен встречные исковые требования с учетом начисления на сумму основной задолженности неустойки в размере 1%, просили придерживаться условий соглашений об оплате от 31.08.2021.

В период с 01.09.2021 по 29.03.2022 ООО «Молодежный театр на Булаке» была оплачена задолженность на сумму 1 200 000 руб., что усматривается из акта сверки т.1., л.д.146) и подтверждено сторонами в судебном заседании.

После 29.03.2022 задолженность была оплачена в размере 350 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 31.03.2022 № 286 на сумму 50 000 руб., от 04.04.2022 № 307 на сумму 50 000 руб., от 13.04.2022 № 366 на сумму 50 000 руб., от 19.04.2022 № 385 на сумму 50 000 руб., от 04.05.2022 № 465 на сумму 50 000 руб., от 23.05.2022 на сумму 50 000 руб., от 14.06.2022 № 668 на сумму 50 000 руб.

ООО «Молодежный театр на Булаке», после неоднократных обращений к ООО «УК «Стратегия» об уменьшении арендной платы в связи с ограничениями связанными с распространением коронавирусной инфекции, касающиеся работы театров, не отрицая отсутствие нарушений сроков внесения платы, обратился в суд с иском об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды № 43 от 01.08.2018 с учетом достигнутого соглашения на период с 01.04.2020 по 16.08.2020 в связи с невозможностью использования объекта на 90%; с 17.08.2020 по 18.09.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зала 50%) на 50%; с 19.09.2020 по 31.12.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зрительного зала 70%) на 30%.

ООО «УК «Стратегия», указывая, что у ООО «Молодежный театр на Булаке» имеется задолженность по арендной плате, обратился в суд со встречными исковыми требования (с учетом последнего уточнения) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 250 000 руб., срок оплаты которой наступил до 31.05.2022, 4 951 718,94 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей за период с 07.01.2021 по 30.08.2021, 250 850 руб. неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 04.04.2022, неустойки (пени) со 02.10.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате с суммы 250 000 руб., подлежащей оплате до 31.05.2022, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки. 

Рассмотрев первоначальные и встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно положениям статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательство по передаче имущества ответчиком было выполнено (акт приема-передачи помещения от 01.08.2018 – л.д.12 с оборота).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан» для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан с 19 марта 2020 года и до особого распоряжения введен режим повышенной готовности и установлен региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» деятельность торговых, торгово-развлекательных центров была приостановлена с 28.03.2020 до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).

Частью 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

На основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно абзацу первому части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, Перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) (вопрос 5).

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что ответчик обращался к истцу с просьбой об уменьшении арендной платы.   

Из буквального толкования пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 19 Закона N 19-ФЗ следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождения от уплаты арендных платежей в полном объеме.

В частности, в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, указано, что из анализа положений статей 328, 405, 406, 606, 611, 614 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Между тем, применительно к рассматриваемой в настоящем деле ситуации, оснований для применения этой правовой позиции не имеется, поскольку невозможность осуществления деятельности театр (использования имуществом субарендатором) непосредственно связана не с характеристиками (состояниям) имущества, предоставленного арендодателем в аренду, а видом деятельности сударендатора. Таким образом, полное освобождение от внесения арендной платы (либо существенного, на 90 процентов), в данной ситуации не может иметь места. Это противоречило бы буквальному толкованию части 3 статьи 19 Закона № 19-ФЗ, пункту 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439.

Рассматривая вопрос уменьшения размера арендной платы, суд учитывает следующее.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» деятельность торговых, торгово-развлекательных центров была приостановлена с 28.03.2020 до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (в редакции от 15.08.2020) установлено, что до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки допускается с 17.08.2020 работа театров, кинотеатров (кинозалов), цирков, концертных залов при условии обеспечения заполнения зрительного зала не более чем на 50 процентов мест и равномерной рассадки зрителей.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (в редакции от 18.09.2020) установлено, что до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки допускается с 17.08.2020 работа театров, кинотеатров (кинозалов), цирков, концертных залов при условии обеспечения заполнения зрительного зала не более чем на 70 процентов мест и равномерной рассадки зрителей.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (в редакции от 17.11.2020) установлено, что до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки допускается с 15.11.2021 работа театров, кинотеатров (кинозалов), цирков, концертных залов при условии обеспечения заполнения зрительного зала не более чем на 50 процентов мест, но не более 500 человек, имеющих QR-коды, и равномерной рассадки зрителей.

С учетом приостановления деятельности и установленных в последующем ограничений по заполняемости зрительного зала, суд пришёл к выводу об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды № 43 от 01.08.2018 на период с 01.04.2020 по 31.08.2020 на 50%; с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 30%. Такое распределение платы в рамках настоящего дела суд считает отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Суд также учитывает доводы ответчика о том, что после внесения изменений в Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» 15.08.2020, ответчик не мог сразу приступить к деятельности, на это требовалось время для организации спектаклей (афиши, продажа билетов, репетиции и т.п.).

Переменная арендная плата не подлежит уменьшению и подлежит оплате в полном объёме на основании подпункта е) пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Из представленных в материалы дела актов сверки (т.1, л.д.144-146) усматривается, что задолженности по переменной части арендной платы у ООО «Молодежный театр на Булаке» не имеется.

На основании изложенного, требование об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды № 43 от 01.08.2018 с учетом достигнутого соглашения на период с 01.04.2020 по 16.08.2020 в связи с невозможностью использования объекта на 90%; с 17.08.2020 по 18.09.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зала 50%) на 50%; с 19.09.2020 по 31.12.2020 в связи с ограниченной возможностью использования арендуемых помещений (допустимая заполняемость зрительного зала 70%) на 30% подлежит частичному удовлетворению.

 Размер ежемесячной постоянной арендной платы с 01.04.2020 по 02.03.2022 составлял 636 405,90 руб.

Довод ООО «Молодежный театр на Булаке» о том, что размер постоянной арендной платы 636 405,90 руб. не был согласован сторонами договора, поскольку отсутствует подписанное сторонами дополнительное соглашение об установлении этого размера, отклоняется судом, поскольку арендная плата 636 405,90 руб. прописана в дополнительном соглашении 9 от 01.09.2020.

Кроме того, указанный размер арендной платы указан в подписанных сторонами  и скрепленных печатями актах сверки задолженности и в ежемесячных актах, выставляемых за аренду помещений.  

Таким образом, конклюдентными действиями сторон установлен размер постоянной арендной платы за спорный период в размере 636 405,90 руб.

За два дня марта 2021 года, в соответствии с п.2.6. договора,  арендная плата подлежала начислению из фактического количества календарных дней аренды помещений, в размере 41 058,45 руб. (636 405,90 руб./31 день х 2).

С учетом снижения арендной платы  с 01.04.2020 по 31.08.2020 на 50%; с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 30%, арендная плата составляет:

в апреле 2020 года - 318202,95 руб.

в мае 2020 года - 318202,95 руб.

в июне 2020 года - 318202,95 руб.

в июле 2020 года - 318202,95 руб.

в августе 2020 года - 318202,95 руб.

в сентябре 2020 года - 445484,13 руб.

в октябре 2020 года - 445484,13 руб.

в ноябре 2020 года - 445484,13 руб.

в декабре 2020 года - 445484,13 руб.

в январе 2021 года - 636 405,90 руб.

в феврале 2021 года - 636 405,90 руб.

в марте 2021 - 41 058,45 руб.

С учетом снижения арендной платы судом, задолженность по состоянию на 31.08.2021 составляет 1 581 673,25 руб. 

Согласование сторонами условий сделки по своему усмотрению в рамках предоставленной им свободы договора, в том числе, касающееся размера арендных платежей, предполагает необходимость соблюдения условий договора именно в том виде, в котором они были определены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 № 5870/13).

Учитывая, что в соответствии дополнительным соглашением от 31.08.2021 (л.д.77) воля сторон была направлена на оплату задолженности с отсрочкой на 16 месяцев с оплатой первые пятнадцать месяцев равными платежами, суд приходит к выводу, что задолженность, образовавшаяся по состоянию на 31.08.2021, в размере 1 581 673,25 руб., с учетом уменьшения судом, должна быть оплачена в следующие сроки:

до 30.09.2021 – 100 000 руб.;

до 31.10.2021 – 100 000 руб.;

до 30.11.2021 – 100 000 руб.;

до 31.12.2021 – 100 000 руб.;

до 31.01.2022 – 100 000 руб.;

до 28.02.2022 – 100 000 руб.;

до 31.03.2022 – 100 000 руб.;

до 30.04.2022 – 100 000 руб.;

до 31.05.2022 – 100 000 руб.;

до 30.06.2022 – 100 000 руб.;

до 31.07.2022 – 100 000 руб.;

до 31.08.2022 – 100 000 руб.;

до 30.09.2022 – 100 000 руб.;

до 31.10.2022 – 100 000 руб.;

до 30.11.2022 – 100 000 руб.;

до 31.12.2022 – 81 673,25 руб.

ООО «Молодежный театр на Булаке» задолженность после 31.08.2021 была оплачена в размере 1 200 000 руб. (подтверждено актом сверки и сторонами в судебном заседании) и 350 000 руб.  (подтверждено платежными поручениями и сторонами в судебном заседании).

Таким образом, у ООО «Молодежный театр на Булаке» имеется задолженность по арендной плате в размере 31 673,25 руб., срок оплаты которой - до 31.12.2022, в связи с чем, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 250 000 руб.,  срок оплаты которой наступил до 31.05.2022, не подлежит удовлетворению. 

Судом отклоняются доводы ООО «Молодежный театр на Булаке»  о несправедливых договорных условиях, и о том, что ООО «Молодежный театр на Булаке» является слабой стороной договора.

В абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Между тем, доказательств того, что ООО «Молодежный театр на Булаке» при заключении договора аренды был вынужден принять на себя несправедливые условия,  материалы настоящего спора не содержат, доказательства того, что должник при заключении договора заявлял требования об изменении таких условий также отсутствуют.

Довод о злоупотреблении правом ООО «УК «Стратегия» в связи с отказом в уменьшении арендной платы отклоняется судом в силу следующего.

В соответствии с п. п. 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Такие интересы не подлежат судебной защите в силу пункта 4 статьи 10 ГК РФ, не допускающего возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 8, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов.

Дополнительным соглашением № 9 от 01.09.2020 в связи с ограничениями органов власти в связи с мерами принятыми в стране по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции стороны согласовали снижение размера ежемесячной арендной платы субарендатору на 155630 руб. с суммы 636405,90 руб. до суммы 480775,90 руб. за период с 01.04.2020 по 31.08.2020.

То обстоятельство, что указанный размер снижения арендной платы не устроил субарендатора, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендатора.

Доказательств, что ООО «УК «Стратегия», не уменьшая более размер арендной платы, действовало исключительно с намерением причинить вред ООО «Молодежный театр на Булаке», материалы дела не содержат.

Довод ООО «УК «Стратегия» о том, что сторонами были достигнуты договоренности и больше не имеется оснований для снижения арендной платы отклоняется судом, поскольку на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

Рассматривая требование ООО «УК «Стратегия» о взыскании 4 951 718,94 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате арендных платежей за период с 07.01.2021 по 30.08.2021, 250 850 руб. неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.10.2021 по 04.04.2022, неустойки (пени) со 02.10.2022 по день фактической уплаты истцу задолженности по арендной плате с суммы 250 000 руб., подлежащей оплате до 31.05.2022, исчисленные из расчета 1% от суммы основной задолженности за каждый день просрочки суд приходит к следующему.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка (статья 329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.7.4. договора при просрочке внесения постоянной и переменной арендной платы, а также их оплате не в полном размере в установленные договором сроки, субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 1% от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении суммы неустойки с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из расчета, представленного ООО «УК «Стратегия», усматривается, что неустойка начислена на постоянную арендную плату за декабрь 2021 года, январь, февраль, март 2022 года  с 07.01.2021 по 30.08.2021 в соответствии с условиями договора. С 31.08.2021 на задолженность с учетом рассрочки, предусмотренной дополнительным соглашением от 31.08.2021.

Как следует из пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В связи с изменением условия о сроках и оставлением неизменным условия о неустойке за их нарушение суд руководствуется положениями дополнительного соглашения от 31.08.2021.

С учетом предоставленной отсрочки и систематической оплаты задолженности ООО «Молодежный театр на Булаке», с учетом сроков, установленных дополнительным соглашением от 31.08.2021, нарушений оплаты не допущено, в связи с чем неустойка начислению не подлежит.

Учитывая изложенное, требования о взыскании неустойки и начислении неустойки по день фактической оплаты задолженности удовлетворению не подлежат, заявление ООО «Молодежный театр на Булаке» об уменьшении суммы неустойки с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам относятся на ООО «УК «Стратегия».

В пунктах 20 и 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статья 110 АПК РФ); положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.  

Учитывая, что по встречному исковому заявлению ООО «УК «Стратегия» была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, государственная пошлина по встречному исковому заявлению подлежит взысканию с ООО «УК «Стратегия» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

первоначальный иск удовлетворить частично.

Снизить размер арендной платы по договору субаренды № 43 от 01.08.2018 на период с 01.04.2020 по 31.08.2020 на 50%; с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 30%.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УК "Стратегия", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Молодежный театр на Булаке", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УК "Стратегия", г.Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 263 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                            Муллагулова Э.Р.