Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-6392/2020

г. Благовещенск

09 ноября 2020 года

изготовление решения в полном объеме

02 ноября 2020 года

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации,

третьи лица:

- территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области;

- Министерство имущественных отношений Амурской области;

- Администрация города Свободного.

при участии в заседании:

от заявителя: не явились, извещены надлежащим образом.

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом.

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

установил,

в арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – заявитель) с заявлением признании незаконным Решения Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Амурской области (Управление Росреестра по Амурской области) об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество от 18.05.2020 № 28/312/001/2020-5, № 28/312/001/2020-6, № 28/312/001/2020-7; об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом.

От третьего лица – Администрации города Свободного в суд поступил отзыв, согласно которому в администрации отсутствуют сведения относительно порядка регистрации права на недвижимое имущество от 18.05.2020 № 28/312/001/2020-5, № 28/312/001/2020-6, № 28/312/001/2020-7, просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Исследовав доводы лиц и представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Луч», согласно договорам купли-продажи недвижимости приобрело у ОАО «Сельхозхимия» объекты недвижимости:

- по договору купли-продажи недвижимости от 12.02.2014: Склад запасных частей, назначение: нежилое здание, 1974 года постройки, одноэтажное, деревянное, крыша покрыта шифером, фундамент бетон, общей площадью 720 кв.м, фактическая площадь 646,3 кв.м., площадь застройки 664,0 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:05:020211:17, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен объект недвижимости: 28:05:020204:47. Оплата по договору в размере 110 000 рублей была направлена на погашение задолженности по договору займа №2 от 17.01.2013;

- по договору купли-продажи недвижимости от 12.02.2014 года, Скважина 1987 года бурения, кирпичная, глубиной 210 кв.м., диаметр скважины 426 мм, расположена по адресу: 

<

...>, кадастровый номер объекта недвижимости 28:05:020211:16, находиться в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:05:020204:47. Оплата по договору в размере 40 000 рублей была направлена на погашение задолженности по договору займа № 2 от 17.01.2013;

- по договору купли-продажи недвижимости от 24.09.2012 года, Склад ГСМ, (здание) 1990 года постройки, с кадастровым номером 28:05:020211:15, одноэтажное, кирпичное, общей площадью 245,8 кв.м, площадь застройки составляет 285,2 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, частично находиться в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:05:020204:1 и в кадастровом квартале 28:05:020204. Оплата по договору в размере 175 000 рублей выплачена, квитанций к приходному кассовому ордеру № 5 и № 6 от 24.09.2012 года.

Оплата по договорам произведена ООО «Луч» в полном объёме, сторонами    подписаны    акты    приема    -    передачи    объектов недвижимости.

Право собственности продавца открытого акционерного общества «Сельхозхимия» на спорные объекты возникло на основании Плана приватизации районного производственного      объединения «Свободненскагропромхимия» от 18.12.1992 года, вместе с тем не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Открытое акционерное общество «Сельхозхимия» создано путемреорганизации до 01.07.2002 года юридического лица РПО «Свободненскагропромхимия».

Земельный участок с кадастровым номером 28:05:020204:0002, на котором расположены объекты, ранее принадлежал ОАО «Сельхозхимия» на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое было прекращено Постановлением администрации города Свободного Амурской области от 15.01.2004 № 46, участок предоставлен ОАО «Сельхозхимия» в аренду на неопределенный срок.

09.01.2020 ООО «Луч» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Управление Росреестра по Амурской области) с заявлениями на государственную регистрацию права.

20.01.2020 государственным регистратором приняты решения №№ 28/312/001/2020-6, 28/312/001/2020-7 и 28/312/001/2020-5 о приостановлении государственной регистрации перехода права, права собственности на объекты недвижимости на срок до 20.04.2020.

18.05.2020 государственным регистратором приняты решения №28/312/001/2020-5, №28/312/001/2020-6, №28/312/001/2020-7 об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности на объекты недвижимости по договорам купли - продажи от 24.09.2012, 12.02.2014, 12.04.2014.

Не согласившись с указанными решениями, заявитель оспорил их в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Как установлено судом, ООО «Луч», согласно договорам купли-продажи недвижимости приобрело у ОАО «Сельхозхимия» объекты недвижимости:

- по договору купли-продажи недвижимости от 12.02.2014: Склад запасных частей, назначение: нежилое здание, 1974 года постройки, одноэтажное, деревянное, крыша покрыта шифером, фундамент бетон, общей площадью 720 кв.м, фактическая площадь 646,3 кв.м., площадь застройки 664,0 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:05:020211:17, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен объект недвижимости: 28:05:020204:47. Оплата по договору в размере 110 000 рублей была направлена на погашение задолженности по договору займа №2 от 17.01.2013;

- по договору купли-продажи недвижимости от 12.02.2014 года, Скважина 1987 года бурения, кирпичная, глубиной 210 кв.м., диаметр скважины 426 мм, расположена по адресу: 

<

...>, кадастровый номер объекта недвижимости 28:05:020211:16, находиться в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:05:020204:47. Оплата по договору в размере 40 000 рублей была направлена на погашение задолженности по договору займа № 2 от 17.01.2013;

- по договору купли-продажи недвижимости от 24.09.2012 года, Склад ГСМ, (здание) 1990 года постройки, с кадастровым номером 28:05:020211:15, одноэтажное, кирпичное, общей площадью 245,8 кв.м, площадь застройки составляет 285,2 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, частично находиться в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:05:020204:1 и в кадастровом квартале 28:05:020204. Оплата по договору в размере 175 000 рублей выплачена, квитанций к приходному кассовому ордеру № 5 и № 6 от 24.09.2012 года.

Оплата по договорам произведена ООО «Луч» в полном объёме, сторонами    подписаны    акты    приема    -    передачи    объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество не возникает у его приобретателя по договору, если отсутствует государственная регистрация перехода права.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно статье 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав приостанавливается в случаях:

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, принадлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1, 2 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1, 2 статьи 69, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как указывает заявитель, право собственности продавца открытого акционерного общества «Сельхозхимия» на спорные объекты возникло на основании Плана приватизации районного производственного  объединения «Свободненскагропромхимия» от 18.12.1992 года.

Однако, при изучении представленного в материалы дела указанного плана приватизации, судом было установлено, что в данном документе отсутствует информация о передаче спорных объектов недвижимости от РПО «Свободненскагропромхимия» к ОАО «Сельхозхимия».

Тот факт, что открытое акционерное общество «Сельхозхимия» создано путемреорганизации до 01.07.2002 года юридического лица РПО «Свободненскагропромхимия», не может свидетельствовать о передаче спорного имущества от РПО «Свободненскагропромхимия» к ОАО «Сельхозхимия», доказательств передачи в материалы дела не представлено.

Кроме того, документов, свидетельствующих о том, что ОАО «Сельхозхимия» является правопреемником РПО  «Свободненскагропромхимия» у суда не имеется, заявителем не представлено.

Таким образом, судом не установлено правовых оснований возникновения у ОАО «Сельхозхимия» права собственности на объекты недвижимости: склад запасных частей; скважина; склад ГСМ, в связи с чем, у ОАО «Сельхозхимия» отсутствовало законное право на продажу указанных объектов ООО «Луч».

Наряду с этим, как установлено судом, так и указывается обществом сведения о правообладателях на спорные объекты недвижимости, согласно выпискам из ЕГРН, отсутствуют. В Администрации города Свободного также отсутствуют сведения относительно регистрации права на указанное выше недвижимое имущество.

С учетом вышеизложенного, у Управления Росреестра не имелось правовых оснований для регистрации права на спорные объекты недвижимости, в связи с чем, суд признает вынесенные решения правомерными.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования заявителя о признании незаконными решения Управления Росреестра от 18.05.2020 № 28/312/001/2020-5, № 28/312/001/2020-6, № 28/312/001/2020-7 об отказе в государственной регистрации права на объекты недвижимости, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, государственная пошлина в размере 9000 рублей, уплаченная заявителем по платежному поручению от 28.11.2019 № 161, в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя, а излишне уплаченная госпошлина в размере 500 руб., подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 18.05.2020 № 28/312/001/2020-5, № 28/312/001/2020-6, № 28/312/00901/2020-7 об отказе в государственной регистрации права на объекты недвижимости, отказать в полном объеме.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 500 рублей, по платежному поручению от 28.11.2019 № 161.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 

Судья                                                                                                            Н.А. Чертыков