Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-2479/2017

19 июня 2017г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 19 июня 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 19 июня 2017г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «М-Сервис», г. Миасс

к администрации Миасского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью  «Завод СпецАгрегат», г. Миасс 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области

о признании недействительными торгов, договора аренды земельного участка

в судебном заседании присутствовали представители:

истца: ФИО2, действующий на основании доверенности от 22.06.2016,

ответчик администрация: ФИО3, доверенность от 18.01.2017,

ответчик ООО «Завод СпецАгрегат»: ФИО4, доверенность от 18.07.2015,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «М-Сервис», г. Миасс (далее -  истец, общество «М – Сервис») обратилось в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации Миасского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью  «Завод СпецАгрегат», г. Миасс  (далее- ответчики, определение от 21.03.2017, том 1 л.д. 128) о 

- признании недействительными торгов, проведенных администрацией Миасского городского округа в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807001:186, оформленных протоколом от 02.11.2016 №1;

- недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807001:186, заключенного между администрацией и ООО «Завод СпецАгрегат»;

- применении последствия недействительной сделки в виде обязания ООО «СпецАгрегат» освободить земельный участок.   

В обоснование иска со ссылкой на статьи 167, 168, 449, 452 Гражданского кодекса РФ указано, что проведение торгов проведено без учета того обстоятельства, что срок действия договора аренды, на основании которого участок был предоставлен истцу, после истечения срока был возобновлен на неопределенный срок, что исключает повторное распоряжение участком при наличии действующего между истцом и администрацией договора аренды. Также указал, что в период действия у истца разрешения на строительство осуществить строительные работы не представлялось возможным по причине осуществления иным лицом строительных работ по прокладке сетей канализации. 

Соответчик- администрация- против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что с 01.03.2015 продление срока действия договора аренды, предоставленного для строительства, запрещено без проведения торгов. Так как на спорном участке объектов недвижимости или незавершенным строительством не имелось, что право аренды участка после истечения срока действия договора аренды с истцом был выставлен на торги. Действия администрации соответствуют требованиям земельного законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска не имеется (том 2 л.д. 54-55).  

Соответчик- общество- возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что оснований для признания торгов недействительными не имеется. На участке объектов истца не имеется (том 1 л.д. 133-134). 

Определением суда от 24.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области (том 1 л.д. 153), которое ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (том 2 л.д. 1).

Заслушав представителей сторон, изучив материал дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в силу следующего:

24 марта 2010г. между Миасским ГО (арендодатель) и обществом «СтройКлассик» (арендатор) подписан договор аренды №6118 земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807001:186 площадью 10 000 кв.м. из земель населённых пунктов, расположенный по адресу- г. Миасс, по подъездной дороге в Северной части, под проектирование и строительство коммунально- складской базы (том 1 л.д. 12-16).  

Договор заключен сроком по 24.03.2015, участок передан в пользование по акту от 24.03.2010 (том 1 л.д. 18). 

28 мая 2013г. между обществом «СтройКлассик» и обществом «МС – Сервис» подписан договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым право аренды спорного участка перешло к истцу (том 1 л.д. 29-32). 

Договор аренды №6118 и договор уступки от 28.05.2013 зарегистрированы в установленном законом порядке.  

03 декабря 2013г. администрацией обществу «МС – Сервис» выдано разрешение на строительство одноэтажного ангара сроком действия до 30.12.2015 (том 2 л.д. 9).

21 декабря 2014г. администрацией Миасского ГО издано постановление №7850 о разрешении ООО «Русская стратегия» проектирование линейного объекта – канализации в районе производственных баз ООО «РИФ», ООО МС – Сервис» (том 2 л.д. 89-90). 

Исходя из представленной истцом в материал дела переписки с обществом «Русская стратегия» следует, что истец имел намерение стать сособственником части канализационной сети, проходящей по участке, находящегося у него в аренде и нести бремя создания сооружения (том 1 л.д. 24-28, том 2 л.д. 10-17). 

06 марта 2015г. общество «МС – Сервис» вручило администрации письмо с просьбой продлить срок действия договора №6118 аренды земельного участка (том 1 л.д. 38), на которое 26.05.2015 администрация ответила отказом, сославшись на вступившие в силу с 01.03.2015 изменения в статью 39.8 Земельного кодекса РФ о запрете продления срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, без проведения торгов (том 1 л.д. 39-40). 

Письмом от 11.09.2015 администрация предупредила общество «МС –Сервис» об отказе от договора аренды №6118 (том 1 л.д. 148-149).

В связи с тем, что на спорном участке не имелось объектов недвижимости, принадлежащих истцу, либо объектов незавершенным строительством, 28.09.2016 администрацией Миасского ГО издано постановление №5390 «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», предметом торгов явился участок с кадастровым номером 74:34:0807001:186 площадью 10 000 кв.м. (том 1 л.д. 35).

По результатам проведенных торгов 02.11.2016 принято решение, оформленное протоколом №1, о признании победителем торгов ООО «Завод СпецАгрегат» (том 1 л.д. 36-37). Общество «МС – Сервис» заявку на участие в торгах не подавало, доказательств обратного суду не представлено, истцом не отрицается.

14 ноября 2016г. между соответчиками заключен договор аренды №7831 спорного участка сроком до 14.11.2026 для проектирования и строительства коммунально- складской базы (том 1 л.д. 135-138). К указанному договору 01.03.2017 подписано дополнительное соглашение об изменении п. 8.1 договора, а именно – Земельный участок обременен правом доступа правообладателей объектов недвижимости расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807001:186 (том 1 л.д. 144). Договор аренды №7831 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.03.2017 (том 1 л.д. 145).

Подписание указанного соглашения вызвано получением ООО «Русская стратегия» 11.11.2015 разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта- наружные сети канализации производственных баз. Указанное общество с 20.11.2015 является собственником объекта наружные сети канализации протяженностью 686 м (том 2 л.д. 112). 

Право указанного лица на сооружение никем в установленном законом порядке не оспорено. Доказательств обратного суду не представлено. 

24 ноября 2016 и 09 декабря 2016 общество «МС – Сервис» направило в адрес администрации письма с требованием заключить с ним договор аренды спорного участка обосновывая свои требования положениями статей 450, 452, 621 ГК РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. 17.1 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» (том 1 л.д. 41-44). 

Письмом от 21.12.2016 администрация отказала в заключении договора аренды с истцом на новый срок (том 1 л.д. 45-46).

Считая, что администрация необоснованно отказала истцу в продлении срока действия договора аренды №6118 и не имела прав на заключение договора аренды №7831 с обществом «Завод СпецАгрегат» по причине нахождения на участке сооружения- сети канализации, на часть собственности которых истец претендует, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом, под которым понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Для признания факта злоупотребления должно быть установлено наличие умысла, то есть, сознательное поведение, направленное на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели лица.

Презюмируя добросовестность и разумность поведения предпринимателя-1, а также следуя принципу состязательности в арбитражном процессе, суд кассационной инстанции признает недоказанным факт злонамеренного участия предпринимателя в процедуре предоставления земельного участка в аренду с целью причинения вреда представителю его публичного собственника или иным претендентам на заключение договора аренды.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется статьей 39.12 ЗК РФ.

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом статьи 39.13 ЗК РФ.

Случаи предоставления участка в аренду без проведения торгов содержатся в статье 39.14 ЗК РФ и расширительному толкованию не подлежат. 

В подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено право арендатора на однократное продление без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, находящегося в границах такого участка. 

Случаи, при которых возможно такое предоставление, определены в п. 5 указанной статьи, а сроки договора аренды -  в подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. 

Цель установления соответствующих нормативных положений исходит в целом из принципа единства правовой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества, на нем расположенного.

Таким образом, обязательным условием для реализации застройщиком права на продление аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на участке непосредственно объекта незавершенного строительством, что прямо следует из подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. 

В связи с указанным, заявляя соответствующее требование в случае отсутствия на земельном участке объекта незавершённого строительства, на арендатора возлагается обязанность представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу которых он был фактически лишен возможности осуществить работы, направленные на возведение объекта недвижимости в пределах срока аренды. В свою очередь на арендодателя возлагается обязанность опровергнуть подобные утверждения и подтвердить тот факт, что у истца имелась реальная возможность приступить к строительству и хотя бы возвести объект незавершённого строительства (ст.ст. 8, 9, 65, 66 АПК РФ).    

Обосновывая своим требования истец ссылается на то, что в период действия договора аренды №6118 иное лицо осуществляло на участке строительство сооружения- канализация, строительство которого производилось по спорному участке в месте предполагаемого строительства ангара, в связи с чем, истец был лишен возможности осуществления строительства. О месте размещения сооружения- канализация истцу известно не было, так как сооружение на его участке имеет подземное расположение. 

Между тем, разрешение на строительство, полученное истцом, действовало до 30.12.2015, разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения- наружные сети канализации, датировано 11.11.2015, право собственности на сооружение зарегистрировано за застройщиком 14.11.2015. 

При этом, доказательств того, что в период с даты получения разрешения на строительство истцом (03.12.2013) по дату ввода сетей в эксплуатацию (11.11.2015) строительство сетей осуществлялось только на спорном участке, материалы дела не содержат. 

Истцом не представлено доказательств того, что за период действия разрешения на строительство и договора аренды №6118, общество «МС – Сервис» в установленном законом порядке подготовило и согласовало техническую документацию на подлежащий строительству объект, приобрело строительные материалы. Доказательств невозможности осуществления строительства объекта в иной части участка суду не представлено, как не представлено и доказательств обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. 

То обстоятельство, что о передаче участка в аренду обществу «Завод СпецАгрегат» истец узнал по истечении нескольких месяцев после проведения торгов, свидетельствует о том, что истец не осуществлял фактическое пользование участком.

В судебном заседании 31.05.2017 представитель истца пояснил, что невозможность своевременного осуществления строительных работ связана также с отсутствием у общества в период действия разрешения на строительство достаточных денежных средств для строительства ангара. 

Доказательств того, что невозможность строительства вызвана недобросовестными действиями арендодателя, истец суду не представил. 

Иных оснований для признания торгов недействительными, кроме как довод о возобновлении договора №6118 после истечения срока его действия на неопределенный срок, в том числе и по порядку проведения торгов, истцом не заявлено. 

При этом, суд учитывает, что информация о проводимом аукционе была размещена на официальном сайте администрации, однако истец заявку на участие в аукционе не подавал. 

Представленная обществом «Завод СпецАгрегат» Схема планировочно – организации спорного земельного участка ни технически, ни технологически не связана с проведенной канализацией. 

Учитывая, что в силу вышеуказанного договор №6118 не является возобновленным на неопределенный срок, а тоже время действие договора прекращено 24.03.2015, на спорном участке отсутствует объект недвижимости или незавершенного строительства истца для которого участок был предоставлен в аренду, истец не являлся участником оспариваемого аукциона, доказательств нарушения администрацией порядка проведения аукциона не представлено, оснований для признания торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 02.11.2016, не имеется. 

При этом суд отмечает следующее, из системного анализа положений п. 1 ст. 39.20, п. 4 ст. 39.16, п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ, нахождение на земельном участке подземных коммуникаций, находящихся в собственности иных лиц, не препятствует передаче участка в аренду, а эксплуатация таких сооружений собственником производится на условиях сервитута.   

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Спорные правоотношения возникли по поводу признания недействительной сделки - договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками (один из которых является органом местного самоуправления), в силу чего они чего регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступивших в силу с 01.09.2013.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор №7831 от 14.11.2016 заключен по результатам торгов, которые судом не признаны недействительными, в связи с чем, оснований для признания указанного договора недействительным (ничтожным) не имеется.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Поскольку в удовлетворении исковых требований в полном объеме, судебные расходы  истца по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. (по 6 000 руб. за два требования неимущественного характера) подлежат отнесению на истца.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.