АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7048/23 

Екатеринбург

19 октября 2023 г.

 

Дело № А07-17046/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Лазарева С.В., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью Независимая профессиональная оценка «Судебный эксперт» (далее – общество НПО «Судебный эксперт», истец, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2023 по делу № А07-17046/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А07-17046/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Общество НПО «Судебный эксперт» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельныхи имущественных отношений администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик)об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимогои недвижимого имущества, находящегося в государственной илив муниципальной собственности и арендуемого субъектами малогои среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (далее – общество «Аудит-безопасность»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2023 урегулированы разногласия, возникшие между обществом НПО «Судебный эксперт» и Управлением при заключении договора от 16.03.2021 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, спорные пункты 3.1и 3.3 указанного договора приняты в следующей редакции:

«3.1 Стоимость объекта по настоящему договору составляет3 968 000 (три миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч) руб.без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определеннойООО «Информ-эксперт» в заключении эксперта № 02/22 в соответствиис Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

«3.3 Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платежв размере 10 (десяти) процентов, что составляет 396 800 руб. (триста девяносто шесть тысяч восемьсот) руб., перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца»; соответствующие изменения внесены также в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество НПО «Судебный эксперт» просит указанные судебные акты отменить с направлением настоящего делана новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что определение судами выкупной стоимости имущества в сумме, равной 3 968 000 руб., входит в противоречие с правовой позицией ответчика – Управления как продавца, предлагавшего цену договора в меньшей сумме –3 323 670 руб. 03 коп. без учета НДС 20%. Заявитель жалобы считает, чтов рассматриваемой ситуации суды вышли за пределы заявленных сторонами требований в нарушение пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не учли, что ответчик в ходе судебного разбирательства не заявлял о желании получить выкупную стоимостьотчуждаемого в соответствии в Законом № 159-ФЗ имущества в большем размере, чем изначально им (ответчиком) было предложено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом НПО «Судебный эксперт» (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды от 01.06.2015№ 28294 в отношении объекта муниципального нежилого фонда – помещений №№ 82-85 общей площадью 38,9 кв. м, расположенныхна первом этаже здания по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...>, литера А, кадастровый номер объекта 02:55:020105:1560, – с установлением цели аренды – торговля, прочие виды использования, срока аренды – с 01.06.2015 по 31.05.2021.

Характеристики поименованного в данном договоре объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспортеот 27.07.2009 № 3750.

Управление, руководствуясь Законом № 159-ФЗ, направило обществу НПО «Судебный Эксперт» 16.03.2021 предложение о заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа вышеуказанного арендуемого объекта муниципального нежилого фонда с кадастровым номером 02:55:020105:1560.

По условиям предлагаемого к заключению договора выкупная стоимость объекта составляет 3 323 670 руб. 03 коп. без учета НДС 20%, равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщикомв соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 08.12.2020 № 20-344/8/2-Н, составленным обществом «Аудит-безопасность» (пункт 3.1 договора); покупатель производит оплату стоимости объекта, указанную в пункте 3.1 раздела договора, в рассрочкуна основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, указанный продавцом в договоре (пункт 3.2 договора); покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 332 367 руб., перечисляемый на счет, указанный продавцом в договоре,в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора (пункт 3.3 договора).

Посчитав, что выкупная стоимость объекта, определенная обществом «Аудит-безопасность» по заказу Управления, является явно завышенной,не соответствует рыночной стоимости, не учитывает произведенные в период действия договора аренды от 01.06.2015 № 28294 неотделимые улучшения, общество НПО «Судебный Эксперт» также заказало оценку стоимости обозначенного объекта у иного независимого оценщика – обществас ограниченной ответственностью «Агран-Бизнес оценка» (далее – общество «Агран-Бизнес оценка»).

В соответствии с выполненным обществом «Агран-Бизнес оценка» отчетом от 21.04.2021№ 81-21 рыночная стоимость объекта составляет1 610 000 руб. с учетом НДС 20% и 1 341 666 руб. 67 коп. без учетаНДС 20%, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере458 941 руб. 36 коп. рыночная стоимость объекта с учетом округления составляет 1 151 058 руб. 64 коп. с учетом НДС 20%, 959 215 руб. 53 коп. без учета НДС.

Общество НПО «Судебный эксперт» 23.04.2022 направило в адрес Управления письмо, в котором выразило намерение заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фондс рассрочкой платежа от 16.03.2021.

В протоколе разногласий от 22.04.2021 пункты 3.1, 3.3 договора изложены в следующей редакции:

-пункт 3.1 договора – «Стоимость объекта по договору составляет1 341 666 руб. 67 коп. без учета НДС 20%, равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 24.04.2021 № 81-21, составленным ООО «Агран-Бизнес оценка»;

-пункт 3.3 договора – «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 134 166 руб. 67 коп. перечисляемый на счет, указанный продавцом в договоре, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора».

Письмом от 18.05.2021 № 12357 Управление отклонило протокол разногласий от 22.04.2021 к проекту договора купли-продажи от 16.03.2021.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества НПО «Судебный эксперт» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажив отношении объекта муниципального нежилого фонда в порядке Закона№ 159-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного объекта недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, носит для Управления обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаютсяна рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводитсяк внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

В силу положений абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщикомв порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон№ 135-ФЗ).

Суд первой инстанции, установив, что рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, назначил по делу судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Информ Эксперт» ФИО1

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 15.08.2022 № 02/22, содержащее следующие выводы:

-составленный обществом «Аудит-безопасность» отчет об оценкеот 08.12.2020 № 20-344/8/2-Н не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, при этом выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования (вопрос № 1);

-рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда с кадастровым номером 02:55:020105:1560 по состоянию на 12.05.2021 без учета НДС составляет 3 968 000 руб. (вопрос № 2 – в связи с указаннымив пункте 6 раздела I вводной части заключения эксперта обстоятельствами исследование по поставленному вопросу № 2 проводилась на основании имеющихся в распоряжении эксперта документов и сведений с допущением отсутствия выполненной перепланировки и переустройства помещения,то есть экспертом проводилось исследование при допущении, что фактическая планировка и площадь помещений соответствует данным технического паспорта, а техническое состояние – согласно проведенному визуальному осмотру);

-определить относятся ли работы, указанные в локальном сметном расчете «на Зорге, 35», к неотделимым улучшениям объекта муниципального нежилого фонда с кадастровым номером 02:55:020105:1560 (вопрос № 3), а также ответить на вопрос № 4 о рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта не представляется возможным в связис непредставлением дополнительных документов по выполненной перепланировке и переустройству по ходатайству эксперта;

-исследование по данному вопросу было проведено в пункте 6 раздела II исследовательской части заключения эксперта, поскольку провести исследование по вопросам № 3, № 4 не представляется возможным, то провести исследование по вопросу рыночной стоимости без учета неотделимых улучшений также не представляется возможным.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО1 представил письменные пояснения на возражения общества НПО «Судебный эксперт».

Суд первой инстанции, урегулируя возникшие разногласия, руководствовался положениями статей 5, 9 Федерального закона № 159-ФЗ статьи 8 Закона № 135-ФЗ и принял за основу при установлении цены сделки  результаты проведенной по делу судебной экспертизы, признав экспертное заключение от 15.08.2022 № 02/22 достоверным доказательством по делу.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа не находит оснований для их отмены.

Экспертное заключение от 15.08.2022 № 02/22 признано судами соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, не вызывающим сомнений в его обоснованности,не содержащим противоречий, выполненным экспертом надлежащей квалификации, имеющим право осуществления оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем обоснованно принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доводов, касающихся доказательственного значения экспертного заключения от 15.08.2022 № 02/22,в кассационной жалобе не приведено.

В отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении от 15.08.2022 № 02/22, суды исходя из положений закона, приведенных выше, правомерно заключили, что выкупная стоимость спорного имущества подлежит определениюв соответствии с результатами судебной экспертизы.

Доводы кассационной жалобы со ссылками на то, что суды вышлиза пределы представленных им полномочий при вынесении решения, постановления, не учли, что ответчик в ходе судебного разбирательстване заявлял о желании получить выкупную стоимость отчуждаемого в соответствии в Законом № 159-ФЗ имущества в большем размере, чем изначально им (ответчиком) было предложено, не принимается судом округа во внимание, так как такие доводы основаны на неверном толковании норм действующего процессуального законодательства в совокупности обстоятельств дела. 

Суды в рассматриваемом случае не были связаны позициями сторони предложенными ими редакциями условий сделки, учитывая, что в силу положений абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщикомв порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, тогда как отчет от 08.12.2020 № 20-344/8/2-Н, в соответствии с которым ответчик определил выкупную цену имущества, признан по результатам судебной экспертизы недостоверным.

Оснований для переоценки изложенных выводов нижестоящих судову суда кассационной инстанции не имеется. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, а также подлежащим применению при рассмотрении настоящего дела нормам материального права. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2023 по делу № А07-17046/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Независимая профессиональная оценка «Судебный эксперт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                               Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев

 

                                                                            И.А. Татаринова