Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-19672/18

29 октября 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2018 года.

 

 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по иску  АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СЕРПУХОВ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 142203, 

<

...>)

к ООО «Стриж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 142207, 

<

...>), КУИ г.о. ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 142200, 

<

...>), ИП ФИО2, 

о признании,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Росреестра МО,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Серпухов Московской области (далее – «Администрация», «истец») обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Стриж» (далее – «Общество»), КУИ г.о. Серпухов (далее – «Комитет»), ИП ФИО2 (далее – «Предприниматель») о:

- признании недействительным договора № 172 от 13.10.2014 г. купли-продажи земельного участка КН 50:58:0000000:11987, площадью 30 кв.м., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова и ООО «Стриж»;

- признании недействительным договора от 31.01.2017 г. купли-продажи земельного участка КН 50:58:0000000:11987, заключенного между ООО «Стриж» и ИП ФИО2;

- применении последствий недействительности сделки, совершенной между ООО «Стриж» и ИП ФИО2 в виде обязания ИП ФИО2 передать Комитету  земельный участок КН 50:58:0000000:11987;

- обязать Комитет принять земельный участок КН 50:58:0000000:11987 и возратить Предпринимателю 34 000 рубелй;

- признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ИП ФИО2  на  павильон, кадастровый номер 50:58:0000000:1811, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, остановка ул. Чехова (к ж/д вокзалу).

   В основание иска истец ссылается на то, в извещении Администрации о намерении произвести продажу спорного земельного участка, не содержалось сведений о сроке рассмотрения заявок на предоставление земельного участка в собственность, что является нарушением требований пункта 3 статьи 31 ЗК РФ «(в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки).

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

    Как следует из материалов дела,  на основании постановления Администрации от 25.06.2013 г. № 870, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 7489-II-3-2016 от 02.06.2013 г. аренды земельного участка КН 50:58:0000000:11987, для размещения временного павильона розничной торговли.

    На арендованном земельном участке Обществом размещен торговый павильон. На основании декларации об объекте недвижимости, договора аренды земельного участка произведена государственная регистрация права собственности Общества на торговый павильон как на объект недвижимого имущества.

   На основании п. 8 ст. 22 ЗК РФ, постановлением Главы города Серпухов № 1496 ОТ 24.09.2014 г. принято решение о  продаже по рыночной цене  земельного участка КН 50:58:0000000:11987, находящегося в аренде у ООО «Стриж».

     В № 36 (131) от 26.09.2014 г. газеты «Серпуховской вестник» опубликовано сообщение о намерении  Администрации продажи  по рыночной цене  земельного участка КН 50:58:0000000:11987 на основании постановления Главы города Серпухов № 1496 ОТ 24.09.2014 г.

 В номере 37 (132) от 03.10.2014 г. газеты «Серпуховской вестник» публикован текст постановления Главы города Серпухов № 1496 ОТ 24.09.2014 г.

     На основании постановления Главы г. Серпухов № 1604 от 09.10.2014 г., между Комитетом и Обществом заключены соглашение от 10.10.2014 г. о расторжении договора аренды  № 7489-II-3-2016 от 02.06.2013 г., договор № 172 от 13.10.2014 г. купли-продажи земельного участка КН 50:58:0000000:11987 по цене 34 000 рублей, установленной заключением независимого оценщика. пунктом 5.4. указанного договора предусмотрено, что договор является одновременно и передаточным актом.

    08 октября 2015 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок.

    31 января 2017 года между Обществом и Предпринимателем заключен договор купли-продажи земельного участка КН 50:58:0000000:11987 по цене 750 000 рублей.

    15 февраля 2017 года произведена государственная регистрация права собственности Предпринимателя на земельный участок, а так же торговый павильон площадью 22, 44 кв.м., расположенный на указанном земельном участке.

       В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 74 данного Постановления также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.15 закреплено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Порядок продажи доли в праве общей собственности установлен статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Защита преимущественного права арендатора на покупку арендуемого им земельного участка может быть осуществлена посредством установленного названной нормой способа судебной защиты в случае продажи земельного участка иному лицу.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

     Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Из системного толкования норм пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и норм ст. 250 ГК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 3, пункта 1 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что установленное пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора земельного участка при продаже земельного участка по рыночной цене на приобретение данного земельного участка предусмотрено для земельного участка, свободного от объектов недвижимости (зданий, сооружений). При этом указанная норма права  не предполагает проведения торгов, поскольку обратное противоречило бы существу права преимущественной покупки.

Доказательств того, что Общество обращалось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность по иным основаниям не представлено.

  В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи N 174-ПП от. 26.10.12) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.15 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

 Оспариваемый договор купли-продажи   был заключен между Комитетом и Обществом 13.10.2014 г. На момент заключения договора земельный участок находился во владении Общества, оплата произведена 20.10.2014 г. (п\п № 21 от 20.10.2014 г.).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исполнение оспариваемой сделки началось 20.10.2014 г.

Доводы Администрации о том, что она не являлась стороной оспариваемой сделки и не могла знать о ее совершении, судом отклоняются, поскольку  договор № 172 от 13.10.2014 г. купли-продажи земельного участка КН 50:58:0000000:11987 заключен во исполнение постановления Главы г. Серпухов № 1604 от 09.10.2014 г. таким образом, Администрация знала или была обязана знать о факте совершения оспариваемой сделки.  

    С настоящим иском Администрация обратилась 19.03.2018 г., т.е. по истечении установленного трехлетнего срока исковой давности, о применении которого заявлено ООО «Стриж».

    Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

     Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

    Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Таким образом, если имущество выбыло из владения собственника в результате совершения нескольких сделок, то вопрос о недействительности подлежит разрешению только в отношении первой сделки, а в остальном требования подлежат квалификации по статьям 301 и 302 ГК РФ, так как у лица, у которого имущество выбыло из владения нет права на оспаривание дальнейших сделок, а требование не может быть реституционным.

    Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

     Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

     Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.14, исходя из смысла статей 301, 302 ГК РФ суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

      Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

    Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

    При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

     Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

    В соответствии с абзацем 3 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

   Требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения Администрацией не заявлено.  

  Вместе с тем, суд отмечает, что в материалы дела истцом не представлено доказательств того, что ИП ФИО2, не является добросовестным приобретателем по договору.

  В частности, Администрацией не представлено доказательств того, что сделка между Обществом и Предпринимателем произведена по существенно заниженной цене, Предприниматель знал или должен был знать о том, что земельный участок незаконно был приобретен Обществом, не имевшим права на его отчуждение.

   Оспариваемая сделка совершена спустя более двух лет с даты приобретения Обществом права собственности на спорный земельный участок.

   В соответствии с п. 52 абз. 4 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.10 г. N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Определением арбитражного суда от 25.07.2018 г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.  

 На разрешение эксперта судом поставлены следующий вопрос: 

«Является ли расположенный на земельном участке КН 50:58:0000000:11987 павильон площадью 22, 44 кв.м. капитальным строением, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно?».

   Как следует из представленного заключения эксперта, расположенный на земельном участке КН 50:58:0000000:11987 павильон площадью 22, 44 кв.м. не является капитальным строением, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

   В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Предпринимателя на павильон, кадастровый номер 50:58:0000000:1811, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, остановка ул. Чехова (к ж/д вокзалу) подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310504331500015, ИНН 

<

***>)  на павильон, кадастровый номер 50:58:0000000:1811, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, остановка ул. Чехова (к ж/д вокзалу).

    В удовлетворении остальной части иска отказать.

    Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310504331500015, ИНН 

<

***>)  в пользу  АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СЕРПУХОВ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 45 000 рублей расходов по оплате услуг эксперта.

       Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310504331500015, ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

 

Судья                                                         А.О. Уваров