, 

№ 18АП-14046/2023, 

№ 18АП-15802/2023

г. Челябинск

28 февраля 2024 года

Дело № А47-2395/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

Постановление

 изготовлено в полном объеме 28 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело №А47-2395/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговопромышленная группа «ФИО15», г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Статус», Оренбургская область, Оренбургский район, с. Ивановка (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, г. Оренбург; финансового управляющего гражданина ФИО3 (единственный участник ООО «Статус») ФИО4; общества с ограниченной ответственностью «Статус Специализированный застройщик»; ФИО3 

о расторжении договора купли-продажи; об обязании возвратить имущество,

В судебном заседании приняли участие представители:

     общества с ограниченной ответственностью «Торговопромышленная группа «ФИО15» - ФИО5 (доверенность от 18.12.2023, срок действия до 18.12.2024, паспорт, диплом); 

      общества с ограниченной ответственностью «Статус» - ФИО6 (доверенность от 11.12.2023, срок действия до 11.12.2025, паспорт, диплом);

      ФИО2 – ФИО7 (доверенность от 18.04.2022, срок действия до 18.04.2025, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

В Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением обратилось общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «ФИО15» (далее – истец, ООО «ТПГ «ФИО15») к обществу с ограниченной ответственностью «Статус» (далее – ответчик, ООО «Статус») о расторжении договора купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022, заключенного между ООО «Торгово-промышленная группа «ФИО15» и ООО «Статус» и об обязании возвратить объекты недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/- 41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Земельный участок). 

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, литер Г24Г25Г26, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137, адрес объекта: 

<

...>; 

- две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург; 

- нежилое помещение, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2, площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер 56:44:0425005:115, адрес объекта: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2, финансовый управляющий гражданина ФИО3 (единственный участник ООО «Статус»), общество с ограниченной ответственностью «Статус Специализированный застройщик».

Решением суда первой инстанции от 06.08.2023 (резолютивная часть от 27.07.2023) исковые требования удовлетворены частично.

Суд решил: расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «ФИО15» и обществом с ограниченной ответственностью «Статус». 

Суд обязал ответчика возвратить истцу объекты недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/- 41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: 

<

...>. 

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137, адрес объекта: 

<

...>; 

- две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, город Оренбург.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ФИО2, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе ФИО2 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований ООО «Торгово-промышленная группа «Мега-мир» к ООО «Статус» о расторжении договора купли-продажи от 21.02.2022 отказать.

Апеллянт указывает, что суд первой инстанции решил расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № 6/н от 21.02.2022, заключенный между ООО «Торгово-промышленная группа «ФИО15» и ООО «Статус» и обязать ООО «Статус» возвратить ООО «Торгово-промышленная группа «ФИО15» объекты недвижимости. В остальной части в удовлетворении иска отказал.

Податель жалобы указывает, что истец ссылался на тот факт, что единоличный исполнительный орган ответчика и сам ответчик не соответствуют требованиям, которые предъявляет Федеральный закон от 30.12.2004  214-03, то ответчик уже не может быть застройщиком и не может выполнить условия договора купли-продажи земельного участка № 6/н от 21.02.2022, в частности пункт 3.3.3 договора, а именно оплатить истцу в срок до 10.03.2025 года, оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 000 рублей.

Апеллянт указал, что в судебном заседании истец пояснил, что остаток по договору в размере 100 000 000 подлежали оплате по договору от 21.02.2022 будущей недвижимостью, а именно квартирами, согласно заключенному между сторонами договору купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022.

Податель жалобы указал, что согласно договору купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022, ООО «СТАТУС» выступал в качестве Продавца, а ООО «ТПГ «ФИО15» в качестве Покупателя будущих квартир, которые будут построены в будущем на данном земельном участке. Суд первой инстанции в своем решении принял вышеуказанные доводы истца, указывая, что стороны определили порядок расчетов суммы в размере 100 000 000 рублей согласно договору купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022 (далее «договор №2»), которым определен порядок расчетов будущими квартирами по договору купли-продажи недвижимости от 21.02.2022 между сторонами. Однако, вышеуказанный договор купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022 («Договор №2») не был зарегистрирован в органах Росреестра наравне с договором купли-продажи от 21.02.2022 («Договор №1 »), хотя он по своей сути является неотъемлемой частью договора № 1 , так как он является фактически дополнением к основному договору от 21.02.2022 купли-продажи, и регулирует порядок расчета между сторонами, что является существенным условием договора, и соответственно Договор №2 должен был подлежать регистрации в органах Росреестра.

Апеллянт указывает, что договор купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022 («Договор №2») между истцом и ответчиком был представлен истцом лишь в последнем судебном заседании 27.07.2023, хотя третье лицо ФИО2, ранее в предыдущих судебных заседаниях, после получения объяснений Истца о договоренности с ответчиком расчетом квартирами, неоднократно предлагало представить истцу данный Договор №2, на что получало отказ от истца, который мотивировал это тем, что истец сам решает какие доказательства ему представлять. Договор купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022 (Договор №2»), представлен лишь в ходе последнего судебного заседания от 27.07.2023, при этом игнорируя тот факт, что ранее представитель третьего лица ФИО2, в судебном заседании от 12.07.2023 просил представить данный документ в материалы дела заранее для ознакомления и представления отзыва, служит показателем того, что сторона намерено не хотела раскрывать доказательства.

Представитель ФИО2, просил у суда перерыв либо короткое отложение для ознакомления и представления отзыва, суд первой инстанции отказал в данной просьбе, как и отказал в ходатайстве о перерыве для представления письменного ходатайства о фальсификации данного договора №2.

Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не указал в мотивировочной части своего решения причин отказа в удовлетворении данного ходатайства по мотиву проверки данного доказательства на предмет фальсификации, суд реализовать право на подачу ходатайства о фальсификации не предоставил.

Апеллянт указал, что досудебная претензия была вручена 14.12.2022 на руки представителю ООО «СТАТУС» ФИО8, когда при первоначальном обращении истца в Арбитражный суд Оренбургской области 06.12.2022 в рамках дела №А47-19263/2022, судом заявление к ООО «СТАТУС» о расторжении договора, было оставлено без движения в том числе и по мотиву не представления доказательств того, что вручённая на руки истцом досудебная претензия была получена уполномоченным от ООО «СТАТУС» лицом ФИО9, то есть в отсутствии доверенности на последнего.

С вынесенным решением также не согласилось общество с ограниченной ответственностью «Статус», обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Статус» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы пояснил, что на момент рассмотрения искового заявления по настоящую дату, единственным участником общества «Статус» является ФИО3, которая привлекается к уголовной ответственности по ст. 159, 201 УК РФ.

Апеллянт указывает, что документы, опровергающие основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости были изъяты в ходе следствия из офиса общества «Статус», расположенного по адресу: 460528, 

<

...>

Также, документы не передавались финансовому управляющему ФИО4 самой ФИО3

Считает, что данные обстоятельства препятствовали обществу «Статус» предоставить суду мотивированные возражения по делу, подкрепленные документальными доказательствами, что повлекло вынесение необоснованного и незаконного судебного акта.

С вынесенным решением также не согласился арбитражный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО10, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе арбитражный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО10 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апеллянт указывает, что в условиях очевидной неплатежеспособности ООО «Статус», при наличии известных суду количестве и сумме требований кредиторов к Ответчику, разрешение спора о единственном активе Должника без учета мнения кредиторов считает необоснованным.

Апеллянт пояснил, что кредиторы ООО «Статус» были поставлены судом в процессуальное положение, при котором они не участвуют в деле, а решение по нему прямо влияет на возможность удовлетворения их требований.

С вынесенным решением также не согласилась финансовый управляющий гражданина ФИО3 - ФИО4, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе финансовый управляющий гражданина ФИО3 - ФИО4 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянт указывает, что Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-13634/2021 от 16.03.2023 (резолютивная часть от 09.03.2023) ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. 

Определением Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-13634/2021 от 30.05.2023, финансовым управляющим должника утверждена ФИО4.

Финансовый управляющий ФИО4 приказом от 06.09.2023 утвердила директором ООО «Статус» ФИО11. 

Податель жалобы пояснил, что на момент рассмотрения искового заявления по настоящую дату, единственным участником общества «Статус» является ФИО3, которая привлекается к уголовной ответственности по ст. 159, 201 УК РФ, ввиду чего документы, опровергающие основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости были изъяты в ходе следствия из офиса общества «Статус», расположенного по адресу: 460528, 

<

...>.

Апеллянт пояснил, что документы не передавались финансовому управляющему ФИО4 самой ФИО3 Данные обстоятельства препятствовали обществу «Статус» предоставить суду мотивированные возражения по делу, подкрепленные документальными доказательствами, что повлекло вынесение необоснованного и незаконного судебного акта.

Определениями от 17.10.2023, 18.10.2023, 08.11.2023 апелляционные жалобы приняты к производству. Судебное заседание назначено на 14.11.2023.

Определением суда от 14.11.2023 рассмотрение апелляционных жалоб было отложено на 06.12.2023.

Определением суда от 06.12.2023 рассмотрение апелляционных жалоб было отложено на 27.12.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 в составе суда произведена замена судьи Аникина И.А., судьей Жернаковым А.С. После замены судьи рассмотрение дела начинается с самого начала с учетом совершенных процессуальных действий.

От и.о. конкурсного управляющего ООО «Статус» ФИО10 в апелляционный суд поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором сообщается, что поступившее 27.11.2023 в материалы дела от ФИО2 ходатайство о фальсификации доказательств и назначения экспертизы документа считает обоснованным.

Представитель и.о. конкурсного управляющего ООО «Статус» ФИО10 в ходе судебного заседания 27.12.2023 поддержала доводы апелляционной жалобы ООО «Статус», поданной ранее директором ФИО11

     От представителя ФИО2 ФИО7 поступила расписка о том, что уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств, предусмотренные статьей 306 Уголовного кодекса Российской Федерации, известны. Расписка приобщена к материалам дела.

      От конкурсного управляющего ООО «Статус - Специализированный застройщик» ФИО12 поступил отзыв на апелляционные жалобы с доводами относительно принятия судебного акта в период отсутствия у третьего лица руководителя, уполномоченного представлять интересы организации.  Отзыв приобщен к материалам дела.

Представители озвучили свои пояснения по делу, ответили на вопросы суда.

Удалившись в совещательную комнату, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в настоящем деле имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 27.12.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А47-2395/2023 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3; судебное разбирательство отложено на 30.01.2024 на 10 ч 45 мин.

Поскольку коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, а представителем и.о. конкурсного управляющего ФИО10 указано на то, что последний поддерживает доводы ранее изложенные директором ООО «Статус» ФИО11, следовательно, коллегией не усматривается оснований для удовлетворения ходатайства ФИО2 для оставления апелляционной жалобы, подписанной ФИО11, без рассмотрения, а приложенные к ней дополнительные документы подлежат приобщению к материалам дела.

         До начала судебного заседания от ФИО3, ООО «ТПГ «ФИО15», и.о. конкурсного управляющего ООО «Статус» ФИО10 поступили ходатайства об ознакомлении с материалами дела, ходатайства удовлетворены.

От конкурсного управляющего ООО «Статус - СЗ» ФИО12 поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

         К дате судебного заседания 30 января 2024 года от ФИО2 поступило ходатайство об оставлении искового заявления обществу с ограниченной ответственностью «ТПГ «ФИО15» к обществу с ограниченной ответственностью «Статус» без рассмотрения. 

Вопрос о разрешении ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения оставлен открытым. 

От общества с ограниченной ответственностью «Статус-СЗ» поступил отзыв на ходатайство об оставлении иска без рассмотрения. Отзыв приобщен к материалам дела.

Также от общества с ограниченной ответственностью «ТПГ «ФИО15» поступило письменное возражение и письменное дополнение к возражению на ходатайство ФИО2 об оставлении иска без рассмотрения. Возражения приобщены к материалам дела. 

К дате судебного заседания от Отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Оренбургской области посредством электронной почты суда во исполнение запроса суда поступила адресная справка в отношении ФИО3. Указанный документ был приобщён к материалам дела в порядке ст. 66 АПК РФ. 

Также к дате судебного заседания во исполнение определения суда 27.12.2023 поступили следующие документы: 

- от общества с ограниченной ответственностью «ТПГ «ФИО15»: письменное пояснение по делу (в электронном виде и посредством нарочной сдачи в канцелярию суда) с приложением расписки об ознакомлении директора организации с положениями ст. 303 УК РФ; 

- от общества с ограниченной ответственностью «Статус»: письменное дополнение по делу с приложенными к нему: сообщением ЕФРСБ, запросом в адрес кредиторов с почтовыми квитанциями; 

- от ФИО3: письменная позиция по делу. 

Все вышеперечисленные документы были приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

         Определением от 30.01.2024 судебное разбирательство отложено на 27.02.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2024 в составе суда произведена замена судьи Жернакова А.С., судьей Соколовой И.Ю. После замены судьи рассмотрение дела начинается с самого начала с учетом совершенных процессуальных действий.

От истца (общества с ограниченной ответственностью «Торговопромышленная группа «ФИО15») посредством системы «МойАрбитр» поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела копии рецензии на финансовый анализ временного управляющего ФИО10 (вх. № 11371 от 26.02.2024).

Коллегией ходатайство рассмотрено с учетом пояснений истца, в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку представляемая рецензия не относится к рассматриваемому делу.

    От ФИО3 (единственный участник ООО «Статус») посредством системы «МойАрбитр» поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания  с приложенными к нему документами, поименованными в перечне приложений к указанному ходатайству (вх. № 11495 от 27.02.2024).

От ФИО13 посредством системы «МойАрбитр» поступило письменное ходатайство о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и об отложении судебного заседания (вх. № 11509 от 27.02.2024).

Суд возвращается к разрешению оставленного ранее открытым ходатайства ООО «ТПГ «ФИО15» о приостановлении производства по делу.

Между тем представитель ООО «ТПГ «ФИО15» пояснил, что данное ходатайство снимает с рассмотрения.

Поскольку ходатайство о приостановлении производства по делу не заявлено надлежащим образом, а также снято с рассмотрения самим заявителем, коллегией данное ходатайство не рассматривается.

Коллегией установлено, что на момент судебного заседания заявлены следующие ходатайства:

1)  заявление ФИО2 о фальсификации доказательств, 

2)  ходатайство ФИО2 о назначении по делу судебной экспертизы,

3)  заявление ФИО2 об оставлении иска без рассмотрения,

4)  ходатайство ФИО3 об отложении судебного заседания,

5)  ходатайство ФИО13 о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и об отложении судебного заседания.

Представители пояснили, что иных ходатайств, которые бы они поддерживали в рамках настоящего дела не имеется, все иные ходатайства были рассмотрены.

Коллегия посчитала возможным удалиться в совещательную комнату для рассмотрения обозначенных выше ходатайств.

         Коллегия, удалившись в совещательную комнату, рассмотрела ходатайства ФИО2 о фальсификации, о назначении по делу судебной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебно-технической экспертизы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения.

Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009 судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих вопросов, требующих специальных знаний. Целесообразность проведения экспертизы определяет суд.

По смыслу названных норм суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что в рассматриваемом случае удовлетворение ходатайства о назначении  судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, судебная коллегия приходит к выводу, что апелляционная жалоба может быть рассмотрена по имеющимся в деле доказательствам. Оснований для назначения судебной экспертизы не имеется. Необоснованное удовлетворение заявленного ходатайства и проведение судебной экспертизы может привести к затягиванию сроков рассмотрения настоящего дела и увеличению судебных издержек, следовательно, нарушению прав и интересов лиц, участвующих в деле.

При этом апелляционный суд обращает внимание, что действующее процессуальное законодательство не обязывает суды автоматически удовлетворять все ходатайства, заявляемые лицами, участвующими в деле.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции отклонил его в связи с отсутствием процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявление ФИО2 о фальсификации доказательств отклонено, обоснование излагается в мотивировочной части постановления.

Рассмотрев ходатайство ФИО13 о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, коллегией не усмотрено оснований для его удовлетворения.

        В соответствии с ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Целью участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. При таких обстоятельствах, для того, чтобы быть привлеченным к участию в деле, лицо должно иметь ярко выраженный материально-правовой интерес. То есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

Исследовав доводы заявителя, а также положения действующего законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку из доводов ФИО13 прямо не следует каким образом принятый по делу судебный акт может затронуть права и охраняемые законом интересы заявителя.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что вынесенный по настоящему делу судебный акт не повлияет на права и обязанности ФИО13, а заявленные исковые требования не затрагивают ее прав и законных интересов в удовлетворении ходатайства следует отказать. 

Поскольку в удовлетворении ходатайства ФИО13 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, коллегией отказано, не усмотрено и оснований для удовлетворения ее ходатайства об отложении судебного разбирательства.  

Коллегией рассмотрено ходатайство ФИО3 об отложении судебного заседания, оснований для отложения судебного разбирательства не усмотрено, а потому в удовлетворении отказано.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными; арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Указанными положениями предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле.

Согласно части 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются ими.

Между тем приведенные заявителем обстоятельства обязательным основанием для применения статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются.

Доводы заявителя ходатайства документально не подтверждены, представители, участвующие в судебном заседании, доводы заявителя опровергали.

Из Картотеки арбитражных дел также не следует, что полномочия и.о. конкурсного управляющего ООО «Статус» прекращены, представитель конкурсного управляющего также изложенную информацию не подтвердил.

Отложение судебного разбирательства при отсутствии в материалах дела доказательств уважительности причин, а также доказательств, препятствующих рассмотрению дела, ведет к необоснованному увеличению срока разрешения спора.

Кроме того, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства об отложении судебного разбирательства в отсутствие уважительных причин, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не возлагает на суд обязанности отложить заседание при условии представления в материалы дела достаточных доказательств, позволяющих рассмотреть спор по существу.

С учетом изложенного апелляционной коллегией в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказано.

 Заявление ФИО2 об оставлении иска без рассмотрения подлежит рассмотрению коллегией при рассмотрении дела по существу. Выводы суда излагаются в мотивировочной части постановления.

 Заслушав представителей сторон, оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Между ООО «Торгово-промышленная группа «ФИО15» (далее продавец) и ООО «Статус» (далее покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022 (далее договор), согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался оплатить в течение двух месяцев с момента заключения данного договора 15 000 000 руб. и принять в собственность следующие объекты недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/-41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: 

<

...> (далее по тексту - Земельный участок); 

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, литер Г24Г25Г26, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137. адрес объекта: 

<

...>; 

- две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург; 

- нежилое помещение, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2, площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер 56:44:0425005:115, адрес объекта: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «ФИО15» от 22.05.2014г, передаточного акта от 01.08.2014, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56:44:0424005:114-56/001/2019-1 от 25.07.2019. 

Одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции принадлежит Продавцу на праве собственности на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «ФИО15» от 22.05.2014, передаточного акта от 01.08.2014, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56-56/001-56/001/217/2015-553/2 от 06.07.2015. 

Две кабельные линии принадлежат продавцу на праве собственности на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «ФИО15» от 22.05.2014, передаточного акта от 01.08.2014, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56-56/001-56/001 /217/2015- 554/2 от 07.07.2015.

Нежилое помещение принадлежит продавцу на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «ФИО15» от 22.05.2014, передаточного акта от 01.08.2014, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56-56/001-56/001/175/2015-190/2 от 13.04.2015. 

Согласно пункту 3.1. договора общая стоимость объектов составляет 120 000 001 руб., НДС не предусмотрен, из которой: 

- стоимость земельного участка составляет 118 000 000 руб.; 

-стоимость одноэтажного здания трансформаторно-моторной подстанции составляет 1 500 000 руб.; 

- стоимость двух кабельных линий составляет 500 000 руб.; 

- стоимость нежилого помещения торгово-развлекательного комплекса составляет 1 руб. 

Указанная в пункте 3.1. настоящего договора стоимость объектов недвижимости по соглашению Сторон настоящего договора является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3.2 договора). 

Покупатель производит оплату стоимости объектов недвижимости в следующем порядке: 

В течение 3-х рабочих дней после заключения настоящего договора покупатель перечисляет на расчётный счёт Продавца денежные средства в размере 7 000 001 руб. 00 коп.

Денежные средства в размере 13 000 000 руб. перечисляются Покупателем Продавцу в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

Оплата Покупателем оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 000 руб. 00 коп., производится на расчетный счет Продавца до 2025 года. 

На момент заключения настоящего договора у продавца существуют обязательства перед акционерным обществом «Альфастрахование» по решению Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2021 по делу № А47-9480/2019 в размере 13 751 736 руб. 36 коп. (пункт 3.4 договора). 

По условиям пункта 3.4.1. покупатель обязуется за счёт перечисленных Покупателем денежных средств, указанных в п.п. 3.3.1., 3.3.2. настоящего договора, погасить свои обязательства, указанные в пункте 3.4 настоящего договора. 

В случае неисполнения Покупателем обязательств указанных в пунктах 3.3.3., 6.1, 6.2 настоящего Договора, денежные в размере 20 000 000 руб. перечисленные на основании пункта 3.3.1 и пункта 3.3.2. настоящего договора, возврату Покупателю не подлежат (пункт 3.6 договора). 

Стороны пришли к взаимному соглашению о том, что до момента полной оплаты стоимости объектов недвижимости определённых пунктом 1.2. настоящего Договора, или проведения взаимозачёта на основании п.п. 6.1., 6.2., залог в силу закона возникает в пользу продавца на земельный участок, указанный в п. 1.2 настоящего Договора. 

Согласно пункту 3.7 договора последующий перезалог не допускается.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1 договора). 

Стороны пришли к соглашению, о взаимном прекращении однородных обязательств, а именно денежного требования об оплате стоимости земельного участка предусмотренного настоящим и денежного требования об оплате стоимости помещений передаваемых в рамках договора купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022 (пункт 6.1 договора). 

Стороны пришли к соглашению, что по условиям договора купли-продажи недвижимости от 21.02.2022 к зачёту подлежит сумма в размере 100 000 000 руб. 00 коп. По встречному требованию по Договору купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022 к зачёту подлежит сумма в размере 100 000 000 руб. 00 коп. (пункт 6.2 договора). 

Настоящий договор действует до момента окончания исполнения Сторонами всех условий договора и взаимных обязательств по нему. 

Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон, но не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий договора (пункт 7.2 договора). 

Отношения Сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации (пункт 7.3 договора). 

Как указывает истец и подтверждается материалами дела, ООО «Статус» произвело оплату по договору частично (л.д. 20, 21, 22): 24.02.2022 платежным поручением № 6 на сумму 7 000 001 руб., 18.03.2022 платежным поручением № 8 на сумму 4 581 500 руб., 18.04.2022 платежным поручением № 24 на сумму 4 000 000 руб. 

На момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском просроченная задолженность по платежу 13 000 000 руб. по п. 3.3.2 Договора составила 4 418 501 руб. 

Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.12.2022 с предложением расторгнуть договор (л.д. 10). 

Ввиду вышеизложенного, ООО «ТПГ «ФИО15» обратилось в суд с настоящим иском.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 31.03.2023 в Арбитражный суд Оренбургской области поступило заявление о признании ООО «СТАТУС» несостоятельным (банкротом).

04.07.2023 заявление принято к производству суда.

07.08.2023 введено наблюдение в отношении общества с ограниченной ответственностью «СТАТУС».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2023 по делу № А47-4992/2023 в отношении ООО «Статус» введена процедура конкурсного производства.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем относительно договора купли-продажи в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Как усматривается из материалов дела, в претензии от 14.12.2022 (л.д. 10), истец предлагал ответчику заключить соглашение о расторжении договора, а в случае не подписания соглашения, указал на возможность обращения в суд с заявлением о расторжении договора.

Коллегия критически относится к доводам истца о том, что договор стал для последнего невыгодным в связи с банкротством ответчика, а также ФИО3, а потому подлежит расторжению.

Заявленное основание никак не может быть квалифицировано как правомерное в рамках пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оно не предусмотрено ни договором, ни положениями действующего законодательства.

Между тем обращаясь с исковым заявлением, истец указал на нарушение ответчиком обязательств по оплате.

Судом апелляционной инстанции установлено, что цена договора и порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.

Так, пункт 3.3 регулирует порядок оплаты.

В силу положений пункта 3.3.1 договора  в течении 3-х рабочих дней после заключения настоящего договора Покупатель, перечисляет на расчетный счёт Продавца денежные средства в размере 7 000 001 (семь миллионов один) рублей 00 коп.                                                                                                         

Пунктом 3.3.2 договора установлено, что денежные   средства   в   размере   13 000 000   (тринадцать   миллионов)   рублей   перечисляются Покупателем Продавцу в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего Договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Согласно пункту 3.3.3. оплата Покупателем оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 000 (сто миллионов) рубль 00 коп., производится на расчетный счет Продавца до 10.03.2025.

При этом материалами дела подтверждается, что ООО «Статус» произвело оплату по договору частично (л.д. 20, 21, 22): 

24.02.2022 платежным поручением № 6 на сумму 7 000 001 руб., 

18.03.2022 платежным поручением № 8 на сумму 4 581 500 руб. 

18.04.2022 платежным поручением № 24 на сумму 4 000 000 руб.

После обращения истца в арбитражный суд и возбуждения производства по делу в материалы дела от ответчика поступила копия платежного поручения от 14.06.2023 № 78 на сумму 4 000 001 руб. плательщик ФИО14 (ИП ГКФХ) в назначении платежа указано: «оплата по договору купли-продажи недвижимости от 21.02.2022 за ООО «Статус». 

Из пояснений истца и представленных документов следует, что денежные средства по указанному платежному поручению поступили и были списаны в безакцептном порядке на основании инкассовых поручений по задолженности по налогу на имущество, земельный налог, задолженности по заработной плате. 

Таким образом, общая сумма 19 581 502 руб. была оплачена ООО «Статус», иного материалы дела не содержат.

Ввиду изложенного, поскольку по условиям п. 3.3.1, 3.3.2 договора оплаченной должна быть сумма 20 000 001 руб., тогда как фактически оплата произведена на сумму 19 581 502 руб., следует признать, что ответчиком были нарушены условия оплаты, согласованные сторонами в договоре.

Более того, коллегия обращает внимание на то, что перед ответчиком ставился вопрос о разрешении с кредиторами вопроса о возможности проведения оплаты по договору при намерении ответчика оставить за собой недвижимое имущество. Однако, ответчик мер к оплате просроченного платежа не предпринял. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Поскольку имеет место факт передачи ООО ТПГ «ФИО15» ранее принадлежавшего ему на праве собственности недвижимого имущества, а встречное предоставление в виде денежных средств от ООО «Статус» получено не в полном объеме, что влечет для ООО ТПГ «ФИО15»  ущерб и он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора-купли продажи, то с учетом периода, в течение которого общество не исполняло свои обязательства по оплате, допущенная просрочка исполнения обязательств по оплате полученного по сделке недвижимого имущества является существенным нарушением условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным статьями 450, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора.

Таким образом, коллегия признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора купли-продажи от 21.02.2022 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате.

Вопреки доводам ФИО2, сторона договора вправе самостоятельно выбирать способ реализации своих прав. Само по себе расторжение договора не затрагивает интересы конкурсной массы и не нарушает права иных кредиторов должника (аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.10.2023 № Ф09-3359/2023).

В связи с изложенным заявление ФИО2 об оставлении иска без рассмотрения в части требований о расторжении договора является необоснованным и удовлетворению не подлежит. 

Между тем относительно требования о возврате имущества, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Коллегией учтено, что ответчик находится в процедуре конкурсного производства.

В ЕГРН зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца (истца) по договору сроком до 10.03.2025 (л.д. 71-99).

Само по себе расторжение договора не затрагивает интересы конкурсной массы и не нарушает права иных кредиторов должника. 

Вместе с тем реализация кредитором своих прав именно таким образом после введения в отношении другой стороны договора процедуры банкротства не должна влечь для этого кредитора необоснованных преференций в виде удовлетворения его требований в большем размере, нежели в процедуре банкротства должника по правилам законодательства о несостоятельности.

Цель введения процедуры банкротства - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов исходя из принципов очередности и пропорциональности. Соответственно, контрагент должника вне зависимости от расторжения договора в судебном порядке должен получить удовлетворение его требований в деле о банкротстве на законных основаниях лишь в рамках тех преимуществ, которые предоставлены залоговому кредитору законом.

Ключевой характеристикой требования залогодержателя является то, что он имеет безусловное право в рамках дела о банкротстве получить удовлетворение от ценности заложенного имущества приоритетно перед остальными (в том числе текущими) кредиторами, по крайней мере, в части 80% стоимости данного имущества (пункт 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве).

Вместе с тем наличие права залога не исключает преимущественного удовлетворения требований, если залоговый кредитор получает удовлетворение не в соответствии с процедурой, предусмотренной Законом о банкротстве, а в индивидуальном порядке.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вместе с тем в соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, а также текущие обязательства, указанные в пункте 1 статьи 134 названного Закона, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", по смыслу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона №127-ФЗ в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 того же Закона.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» при расторжении договора, исполнение по которому было предоставлено кредитором до возбуждения дела о банкротстве, в том числе, когда такое расторжение произошло по инициативе кредитора в связи с допущенным должником нарушением, все выраженные в деньгах требования кредитора к должнику квалифицируются для целей Закона о банкротстве как требования, подлежащие включению в реестр требований кредиторов. 

Избранный истцом способ прекращения взаимных прав и обязанностей по договору путем обращения с иском о его расторжении, по сути, предполагает передачу ответчиком недвижимого имущества, которое поступило в собственность последнего и составляло его имущественную массу, фактически ведет к получению истцом удовлетворения своего денежного притязания к должнику (за счет имущества должника). 

Таким образом, в рассматриваемом случае удовлетворение требования истца о возврате недвижимого имущества, подлежащего включению в конкурсную массу, фактически направлено на оказание ему как кредитору должника предпочтения, что недопустимо.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что требования ООО «ТПГ «ФИО15» о возврате переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества ввиду отсутствия их оплаты, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве, и на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное требование подлежит оставлению без рассмотрения.

С учетом изложенного заявление ФИО2 об оставлении иска без рассмотрения в части требования о возврате имущества является обоснованным.

Более того, коллегия не может согласиться с доводом истца о нарушении ответчиком пунктов 3.3.3, 6.1, 6.2 договора.

Коллегией установлено, что сторонами в договор включен пункт 3.6 следующего содержания: в случае неисполнения покупателем обязательств указанных в п. 3.3.3 и 6.1, 6.2 договора, денежные средства в размере 20 000 000 руб., перечисленных на основании п. 3.3.1 и п. 3.3.2. по договору возврату покупателю не подлежат.

Коллегией установлено, что согласно пункту 3.3.3 договора оплата Покупателем оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 000 (сто миллионов) рубль 00 коп., производится на расчетный счет Продавца до 10.03.2025.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела срок оплаты - 10.03.2025 не наступил, ввиду чего нарушения ответчиком не допущены.

В силу положений пункта 6.1 договора стороны пришли к соглашению, о взаимном прекращении однородных обязательств, а именно денежного требования об оплате стоимости земельного участка предусмотренного настоящим и денежного требования об оплате стоимости помещений передаваемых в рамках договора купли-продажи будущей недвижимости от «21» февраля 2022 г.

Согласно пункту 6.2 Стороны пришли к соглашению, что по условиям договора купли-продажи недвижимости от «21» февраля 2022 года к зачёту подлежит сумма в размере 100 000 000 руб. 00 коп. По встречному требованию по Договору купли-продажи будущей недвижимости от «21» февраля 2022 года к зачёту подлежит сумма в размере 100 000 000 руб. 00 коп.

Доказательств нарушения ответчиком данных пунктов также не предоставлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам истца о том, что с момента введения банкротных процедур обязательства сторон считаются наступившими, это не изменяет сроков исполнения обязательств согласованным сторонами в договоре.

С учетом изложенного оснований для признания ответчика нарушившим условия данных пунктов не имеется, а потому доводы истца об обратном коллегией отклоняются как необоснованные и не подтвержденные надлежащими доказательствами.

Коллегия критически относится к доводам ФИО2 относительно имеющегося в материалах дела договора купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022.

Действительно, в материалы дела представлена копия договора купли-продажи будущей недвижимости б/н от 21.02.2022 (л.д. 128-135). 

Из содержания данного договора следует, что между ООО «Торгово-промышленная группа «ФИО15» (далее продавец) и ООО «Статус» (далее покупатель) подписан договор купли-продажи будущей недвижимости б/н от 21.02.2022. 

В соответствии с настоящим договором продавец обязуется построить и передать в собственность Покупателя нежилое помещение с проектируемой площадью 1670 (одна тысяча шестьсот семьдесят) кв. м, расположенное на цокольном 1, 2, этажах отдельно стоящего здания по адресу: 

<

...> (далее - Объект 1), а так же жилые помещения в количестве Зх шт. расположенных в многоквартирном жилом доме жилого комплекса «Книга» (первый этап строительства) по адресу: 

<

...> (Объект 2) на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0424005:114 находящемся по адресу: 

<

...> площадью 13754 кв.м.. категория земель земли населённых пунктов, разрешенное использование Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома) (далее - Земельный участок). 

Стороны пришли к соглашению, что общая стоимость договора составляет 100 000 000 руб. 00 коп. 

Действительно, в материалы дела представлена лишь копия указанного договора.

При этом третье лицо  - ФИО3 не опровергла и не подтвердила факт подписания ею договора купли-продажи будущей недвижимости.

При этом коллегия обращает внимание на то, что договор купли-продажи недвижимости от 21.02.2022 в разделе 6 содержит указание на договор купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022, тогда как договор купли – продажи будущей недвижимости б/н от 21.02.2022 в разделе 7 содержит указание на договор купли-продажи недвижимости.

Доказательств наличия иного договора купли-продажи будущей вещи в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, коллегия не усматривает назначения экспертизы с целью установления давности изготовления договора купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022.

Довод ФИО2 о том, что договор купли-продажи будущей вещи не прошел государственную регистрацию коллегией отклоняется в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 558  Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснений п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. 

Отсюда доводы ФИО2 о том, что поскольку договор купли-продажи будущего имущества не был зарегистрирован, следовательно не заключен, не соответствуют закону.

Более того, с учетом согласования сторонами в договоре купли-продажи недвижимости срока оплаты последнего платежа до 10.03.2025 (п. 3.3.3) и не представления доказательств надлежащего исполнения условий по оплате по пунктам 3.3.1, 3.3.2 договора, истец воспользовался правом на расторжение договора, а потому коллегия полагает, что доводы относительно договора купли-продажи будущей вещи в рамках настоящего дела значения не имеют, поскольку с предметом иска напрямую не связаны.

С учетом изложенных выводов коллегия заявление ФИО2 о фальсификации договора купли-продажи будущей недвижимости отклоняет.

Исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, которое заявлено в отношении доказательств, не имеющих отношения к рассматриваемому делу, а также если оно подано в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства (п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом, рассматривающим дело, разрешаются вопросы распределения судебных расходов. 

С общества с ограниченной ответственностью «Статус» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговопромышленная группа «ФИО15» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб. за рассмотрение искового заявления.

С общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «ФИО15 подлежит взысканию государственная пошлина в возмещение расходов за рассмотрение апелляционных жалоб в пользу и.о. конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО10 3000 рублей, ФИО2 – 3000 рублей, директора общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО11  – 3000 рублей.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене по пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2023 по делу №А47-2395/2023 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «ФИО15» и обществом с ограниченной ответственностью «Статус». 

Исковые требования в части возврата объектов недвижимости оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Статус» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговопромышленная группа «ФИО15» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6 000 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговопромышленная группа «ФИО15» в возмещение расходов за рассмотрение апелляционных жалоб в пользу и.о. конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО10 3000 рублей, ФИО2 – 3000 рублей, директора общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО11  – 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья

Ю.С.  Колясникова

 

Судьи:

И.Ю. Соколова

 

В.А. Томилина