АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3827/2017

г. Белгород

29 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2018 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Л.А. Кретовой,

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи и системы видео протоколирования секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Твикор" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО РЦ НЭИО (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

третьи лица: 1. Старооскольский РО СП УФССП по Белгородской области, 

2. ООО «ОсколАгроСтрой», 

3. МКК Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства, 

4. МИФНС №4 по Белгородской области, 

5. ФИО2, 

6. ФИО3, 

7. ООО «ОСКОЛПРОЕКТ», 

8. УФССП России по Белгородской области 

о признании недействительным отчета об оценке,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: от ООО «ОсколАгроСтрой»: представитель не явился, извещен;

от ООО «ОСКОЛПРОЕКТ»: представитель не явился, извещен;

от Старооскольский РО СП УФССП по Белгородской области: представитель не явился, извещен;

от МКК Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства: представитель не явился, извещен;

от МИФНС № 4 по Белгородской области: представитель не явился, извещен;

от ФИО2: представитель не явился, извещен;

от ФИО3: представитель не явился, извещен;

от УФССП России по Белгородской области: представитель не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Твикор" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Региональный центр Независимая экспертиза и оценка" о признании недействительным отчета от 13 апреля 2017 года №4.245/17 об оценке нежилого помещения площадью 683, 1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:1616, и земельного участка площадью 969 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:129, расположенных по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, р-н котельной ЛГОКа.

В обоснование исковых требований истец сослался на недостоверность оспариваемого отчета об оценке, поскольку ответчик без надлежащей мотивировки не использовал сравнительный и доходный подход, в отчете указаны недостоверные сведения об объекте оценки, а именно: отсутствует отопление и газификация, которые в действительности имеются, в связи с чем, стоимость имущества существенно занижена.

Определением от 14.06.2017 дело принято к производству судьей Кавериной М.П.

В связи с длительным отсутствием судьи Кавериной М.П. ввиду болезни Определением заместителя председателя Арбитражного суда Белгородской области от 16.03.2018 дело передано судье Кретовой Л.А. для рассмотрения в установленном законом порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Старооскольский РОСП УФССП по Белгородской области, ООО «ОсколАгроСтрой», ООО «ОСКОЛПРОЕКТ», МКК Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства,  МИФНС №4 по Белгородской области, ФИО2, ФИО3, УФССП России по Белгородской области.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, ранее направлял ходатайство о рассмотрении дела по существу в его отсутствие.

Представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве в иске просил отказать.

Представитель третьих лиц ООО «ОсколАгроСтрой» и ООО «ОСКОЛПРОЕКТ» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве в иске просил отказать.

Представитель Старооскольского РОСП УФССП по Белгородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просил оставить иск без рассмотрения, поскольку долги перед взыскателями истцом погашены, арест с нежилого помещения и земельного участка снят, исполнительные производства окончены, здание и земельный участок истцом самостоятельно проданы.

Представители остальных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьих лиц о времени и месте судебного заседания, а также ходатайство истца, дело рассмотрено по существу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что Постановлением судебного пристава-исполнителя Старооскольского РОСП УФССП по Белгородской области от 21.01.2017 исполнительные производства, возбужденные в отношении должника ООО "Твикор", объединены в сводное исполнительное производство № 49/15/31020-СД. Согласно информации судебного пристава-исполнителя Старооскольского РОСП УФССП по Белгородской области задолженность истца в рамках сводного исполнительного производства составляла 3 877 804 руб. 27 коп.

На основании государственного контракта от 09.01.2017, заключенного между УФССП России по Белгородской области и ответчиком, а также постановления судебного пристава-исполнителя Старооскольского РОСП УФССП по Белгородской области об участии в исполнительном производстве специалиста от 20.03.2017, ответчиком составлен отчет №4.245/17 от 13.04.2017 об оценке нежилого помещения площадью 683, 1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:1616, и земельного участка площадью 969 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:129, расположенных по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, р-н котельной ЛГОКа, принадлежащих истцу на праве собственности.

В соответствии с указанным отчетом итоговое значение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 683, 1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:1616, по состоянию на 13.04.2017 без учета НДС составило 4 092 347 руб., земельного участка – 1 870 170 руб.

Считая отчет об оценке недостоверным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом - исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В этом случае судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности").

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Вместе с тем, статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В силу ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

В качестве оснований для признания оспариваемого отчета недействительным истец ссылается на необоснованное не применение в отчете сравнительного и доходного подхода, а также указание на отсутствие в здании отопления и газификации, которые на самом деле имеются.

Ответчик в письменных отзывах в иске просил отказать, поскольку невозможность использования сравнительного и доходного подхода в отчете обоснованна, системы отопления и газификации в отчете не указаны в связи с не предоставлением истцом возможности осмотра внутренних помещений здания, а в представленном техническом паспорте наличие коммуникаций не указано. Вместе с тем, в отчете произведена корректировка с учетом возможности проведения коммуникаций, что не повлияло на достоверность итоговой рыночной стоимости объектов.

В подтверждение своих доводов о недостоверности оспариваемой оценки истец представил отчет № 12/17 от 20.11.2017 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 20.04.2017, произведенной оценщиком ООО «Оценка собственности, бизнеса и транспорта», согласно которому рыночная стоимость здания с учетом НДС составляет 10 671 119 руб., земельного участка – 945 066 руб. без НДС.

Содержание отчета об оценке объекта недвижимости регулируется нормами  Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; положениями Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности: ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденных Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 N 297; ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденных Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 N 298; ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденных Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 N 299; ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденных приказом МЭРТ РФ от 25.09.2014 № 611.

Проанализировав отчет № 12/17 от 20.11.2017, судом отмечены следующие его недостатки: осмотр объекта оценки был проведен 20.04.2017, дата оценки  - 20.11.2017, при этом в нарушение п. 8в ФСО 1 оценщик не вводит допущений на предмет технического состояния объекта оценки на дату оценки. Также состав глав и содержание отчета не соответствует требованиям ФСО 3, в частности, раздел «основные факты и выводы» не содержит результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, а также информации, идентифицирующей объект оценки. Кроме того, анализ рынка недвижимости не соответствует требованиям п. 11 ФСО 7: не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ фактических цен сделок или предложений с объектами недвижимости из сегментов, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, приведенный в диапазонах (от 4 900 руб. до  20 500 руб. за кв.м.) не подтверждается выборкой объектов-аналогов, ссылками на конкретные интернет-ресурсы, данные риэлтерских агентств и прочее. Вместе с тем, согласно п. 11 ФСО 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете. В нарушение п. 22 ФСО 7 в рамках расчета стоимости нежилого здания по сравнительному подходу оценщик не приводит достаточное описание объектов-аналогов, в связи с чем, не представляется возможным определить сопоставимость сегмента рынка, к которым они относятся, являются ли они административно-бытовыми или производственными зданиями, в какой степени они обеспечены административно-бытовыми помещениями, и иные критерии отнесения их к аналогам. Также не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены объектов недвижимости. В соответствии с п. 8и ФСО 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, при этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки. В разделе анализа рынка оценщик приводит диапазон ставок аренды по административно-бытовым и производственно-складским помещениям, при этом в разделе отчета «расчет рыночной стоимости недвижимости доходным подходом» оценщик указывает, что «цена здания на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, сдачи в аренду или размещения доходного бизнеса». При этом, отказ от использования доходного подхода при наличии, как указывает оценщик, на рынке предложений по аренде помещений в сегменте, к которому относится объект оценки, не логично не обоснован. При расчете стоимости нежилого здания по затратному подходу не обоснован расчет коэффициента  удорожания строительно-монтажных работ с 1991 года  на 2 кв. 2017 г. – 175,07. Также оценщиком не обосновано разбиение здания на 2 составляющие и расчет полной восстановительной стоимости помещений отдельно 1-го и 2-го этажа с применением различной стоимости за 1 куб. м. (8,9 руб.  – помещения 1 этажа; 20,4 руб. – помещения 2-го этажа), с учетом того, что степень физического износа помещений 1-го этажа определен оценщиком в размере 16,6 %, 2 - го этажа – 31,3 %. Площади и строительный объем здания, приведенные в таблице на стр. 37 отчета, не соответствуют площадям и объему, указанным в описании объекта оценки на стр. 21 отчета. 

Таким образом, достоверность отчета № 12/17 от 20.11.2017 вызывает у суда обоснованные сомнения, так как отчет допускает неоднозначные толкования и вводит в заблуждение. 

В п. 2  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" указано, что при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

По смыслу указанного разъяснения, при оспаривании отчета об оценке в исковом производстве, суд не вправе назначить судебную экспертизу по своей инициативе без ходатайства либо согласия сторон.

Инициированное судом проведение судебной экспертизы истец в ходе судебного разбирательства проигнорировал.

Между тем, согласно Постановлению судебного пристава-исполнителя Старооскольского РОСП УФССП по Белгородской области от 20.09.2018 снят арест с нежилого помещения площадью 683, 1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:1616, и земельного участка площадью 969 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:129, расположенных по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, р-н котельной ЛГОКа. Исполнительные производства в отношении ООО "Твикор" окончены, что подтверждается Постановлениями от 07.06.2018, 25.06.2018, 20.09.2018.

Также судом установлено, что нежилое помещение площадью 683, 1 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:1616, и земельный участок площадью 969 кв.м., кадастровый номер 31:06:0321011:129, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, р-н котельной ЛГОКа, самостоятельно проданы истцом по договору купли-продажи от 23.08.2018. По условиям договора купли-продажи стоимость здания составляет 3 300 000 руб., земельного участка – 700 000 руб.

Согласно сведениям из ЕГРН переход права собственности на недвижимость к новому собственнику зарегистрирован 04.09.2018.

Таким образом, возражения истца о занижении ответчиком рыночной стоимости недвижимости опровергаются материалами дела, поскольку реальной рыночной стоимостью здания и земельного участка является цена конкретной сделки по продаже имущества, совершенной истцом своей волей и в своем интересе.

Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения его прав оспариваемым отчетом об оценке, и объекты фактически проданы по цене, значительно ниже, чем определено в оспариваемой оценке, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Оспариваемый отчет в целом соответствует ранее указанным нормативным актам.

Ссылки истца на длительное рассмотрение спора судом и желание взыскать судебные расходы с ответчика суд считает при указанных обстоятельствах не состоятельными, поскольку допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о занижении рыночной стоимости объектов ответчиком в отчете об оценке, истцом не представлено.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Соответственно, целью рассмотрения настоящего спора является установление надлежащей оценки имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, а не констатация факта о достоверности или недостоверности оспариваемой оценки.

Как следует из материалов дела, указание в оспариваемом отчете на отсутствие отопления и газификации не повлияло на достоверность рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной ответчиком в рамках сводного исполнительного производства, которая в итоге оказалась на 1 962 517 руб. больше, чем фактическая стоимость продажи объектов истцом в условиях свободного рынка. 

При этом, окончание исполнительных производств и продажа объектов истцом вызваны исключительно  самостоятельными действиями истца, в связи с чем, нарушений прав истца действиями ответчика судом не установлено. 

В ходе судебного разбирательства истец не способствовал скорейшему рассмотрению дела, уклонялся от предоставления затребованных судом доказательств, с чем и связана длительность рассмотрения спора.

На основании изложенного, в иске следует отказать.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске ООО "Твикор" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Кретова Л. А.