АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1136/23 

Екатеринбург

06 апреля 2023 г.

 

Дело № А47-6695/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.09.2022 по делу № А47-6695/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 28.06.2022).

Предприниматель ФИО1 (истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - ответчик по первоначальному иску, Администрация) о признании права собственности на нежилое здание, площадью 97,2 кв. м, расположенное в пределах кадастрового квартала с кадастровым номером 56:44:0431007 (с учетом уточнения первоначальных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Центрального районного суда города Оренбурга от 21.02.2022 исковое заявление принято к производству суда.

Определением Центрального районного суда города Оренбурга от 14.04.2022 дело N 2-1162/2022 передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Оренбургской области 

Администрация (истец по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к предпринимателю ФИО1 (ответчик по встречному иску) со встречными исковыми требованиями о сносе в трехмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу самовольной постройки: объекта капитального строительства с приблизительными размерами 10 x 8 м, в районе здания, расположенного по адресу: 

<

...>, эксплуатируемого в качестве магазина "Мегафон" и "Tele2" (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, участвующих в деле, привлечены, Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, Комитет потребительского рынка услуг и развития предпринимательства администрации города Оренбурга (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.09.2022 (резолютивная часть объявлена 27.09.2022) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены: суд обязал предпринимателя ФИО1 в трехмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку: объект капитального строительства с приблизительными размерами 10 x 8 м, в районе здания, расположенного по адресу: 

<

...>, эксплуатируемого в качестве магазина "Мегафон" и "Tele2". 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что Администрация, принимая платежи за арендную плату земельного участка, уже после истечения срока действия договора, признавала, что его действие продлено. Податель жалобы полагает неправомерным выводы судов о том, что договор аренды от 26.06.2000 № 3915 расторгнут с момента завершения переходного периода по передачи полномочий в соответствии с постановлением администрации города Оренбурга от 06.10.2016 № 3060-п "Об утверждении положения о порядке размещения нестационарных объектов на территории муниципального образования "город Оренбург", а именно с 01.10.2017. Считает, что поскольку предприниматель по окончании срока аренды продолжает пользоваться предоставленным ей в аренду земельным участком и стороны не возражают против этого, то данный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок с 14.06.2019.

Предприниматель не согласился с доводом Администрации, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки земельный участок, на котором расположен торговый павильон, отнесен к категории Т2 (зона городских автодорог и объектов обслуживания автотранспорта), поскольку указанная территориальная зона установлена Правилами землепользования и застройки г. Оренбурга, утвержденными решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 № 557, гораздо позже предоставления в аренду земельного участка под размещение торгового павильона и возведения его.

Податель жалобы в обоснование своих требований ссылается на положения абзаца 3 пункта 5.1 договора аренды земельного участка № 3915 от 26.06.2000, согласно которому арендатор имеет право производить улучшения земельного участка, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости (в дальнейшем именуемые улучшения). Таким образом, Администрация разрешила возводить объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0431007:48 (56:44:0431007:1210).

Кроме того, предприниматель отмечает, что согласно практике торговый павильон может быть признан как недвижимым имуществом, так и движимым, при наличии тех или иных критериев к объекту.

По мнению предпринимателя, выводы судов о том, что торговый павильон как объект капитального строительства возник в 2017 году, опровергается имеющимися документами в материалах дела. Объект капитального строительства возник в 2003 году. Предприниматель настаивает на том, что спорное здание (торговый павильон), соответствует существующим градостроительным, строительным, санитарным, противоположным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

По мнению заявителя, у предпринимателя не было необходимости заключать договор на размещение НТО, так как фактически и юридически она имела объект капитального строительства.

Податель жалобы отметил, что ссылка суда первой инстанции на имеющееся в материалах дела заключение инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Оренбурга № 11/2000 от 02.02.2000 "О соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам", в котором указано, что имеются отклонения от проекта и требований СНИП, является некорректной и не позволяет установить, что имеется нарушение строительных и градостроительных норм, являющихся необходимым условием для признания права на самовольную постройку, так как объект капитального строительства был построен в 2003 году.

Обращает внимание на то, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Доказательств того, что объект капитального строительства нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан Администрацией не представлено.

Податель жалобы отметил, что полномочия Администрации по распоряжению земельным участком, государственная собственность в отношении которого не разграничена, существует до момента такого разграничения. Орган местного самоуправления, распоряжаясь подобными земельными участками, должен действовать не только от своего имени и в своих гражданско-правовых интересах, но и от имени и в интересах публично-правовых образований других уровней: Российской Федерации и субъекта Российской Федерации. Однако суды не исследовали вопрос, на защиту какого права направлено предъявление иска. Также, судом не установлено, каким образом снос объекта капитального строительства может привести к восстановлению нарушенного права и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса здания. Снос объекта капитального строительства приведет к потере рабочих мест и, соответственно, потери поступления налогов от деятельности на объекте капитального строительства.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением главы города Оренбург от 02.12.1998 № 3342-р "О предоставлении предпринимателю ФИО3 земельного участка по ул. Терешковой" ФИО4 предоставлен земельный участок под размещение торгово-остановочного павильона.

31.12.1998 между Администрацией и предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 2499, право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.1999, сделана запись регистрации № 56-01/00-42/1999-57, расторгнутый в результате издания Распоряжения главы города Оренбурга № 1715-р от 29.05.2000.

10.01.1999 предпринимателю ФИО4 выдано разрешение № Г-01/99 на выполнение строительно-монтажных работ по установке торгового павильона.

02.02.2000 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора г. Оренбурга выдано заключение № 11/2000 о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

После завершения строительства между Администрацией и предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2000 № 3915, согласно которому ФИО5 во временное владение и пользование предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 56:44:4:00:00:00, площадью 105,8 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в районе автовокзала для размещения торгового павильона, категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды - один год.

Постановлением Главы города Оренбурга от 25.09.2008 № 5595-п "Об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Терешковой" утвержден проект границ земельного участка, площадью 123 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0431007, в соответствии с топографической съемкой, согласованной Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города Оренбурга 08.07.2008, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением торгового павильона на землях общего пользования.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений от 03.03.2014 № 1048-р образован земельный участок, площадью 123 кв. м.

В настоящее время земельный участок стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер 56:44:0431007:1210 и имеет вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением торгового павильона на землях общего пользования (группа 5 приложения № 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"). Местоположение: Оренбургская область, 

<

...>. Земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:043:1007.

Договор аренды вышеуказанного земельного участка неоднократно продлевался дополнительными соглашениями, последнее продление состоялось дополнительным соглашением 09.06.2014.

Пунктом 2 данного дополнительного соглашения, срок действия договора аренды земельного участка от 26.06.2000 № 3915 продлен до 14.06.2019.

Письмом Департамента от 14.01.2020 № 01-24-01/132, предоставленным в материалы дела истцом по первоначальному иску, сообщено, что согласно изменениям Земельного кодекса Российской Федерации, полномочия по заключению договоров аренды по предоставлению торгового места для размещения нестационарного торгового объекта делегированы в Комитет потребительского рынка, услуг и развития предпринимательства администрации города Оренбурга.

Все договоры аренды земельных участков для размещения НТО были расторгнуты в установленном законом порядке в период с 01.05.2016 по 01.10.2017.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 31.10.2019 № 3142 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования "город Оренбург" Приложением № 1 утвержден перечень адресов для размещения нестационарных торговых объектов. Торговый павильон по адресу ул. Терешковой, 10, не включен в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Оренбурга.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 26.06.2000 № 3915 являлся действующим до момента предоставления земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта при условии его включения в схему размещения.

В письме Департамента от 14.01.2020 № 01-24-01/132 также указано, что поступающие после расторжения договоров аренды для размещения НТО уплаченные платежи подлежат возвращению по письменному обращению плательщика.

Арендная плата за землю вносилась арендатором за весь период действия договора, начиная с 26.06.2000 и на 14.01.2020 переплата составила 128 154 руб. 10 коп., что следует из письма Департамента от 14.01.2020 № 01-24-01/132.

В настоящее время объект является цельным и капитальным, перемещение его без несоразмерного ущерба невозможно, в связи с чем предприниматель считает, что необходимо узаконить данный объект недвижимости.

Однако обратившись к ответчику в административном порядке и подав заявление на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию торгового павильона, письмом от 02.07.2021 № 5088/21, предприниматель получила отказ, поскольку не представлено разрешение на строительство, а выданное ранее разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по возведению вышеуказанного объекта от 10.01.1999 № 01/99 выдано для временного объекта.

Ссылаясь на то, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, возведен без разрешительных документов и в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, Администрация обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями 

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с указанными выше исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции с учетом условий договора аренды земельного участка от 31.12.1998 исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для признания права собственности на объект капитального строительства, самовольно возведенного предпринимателем на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для возведения на нем объектов капитального строительства, без получения соответствующих разрешений и согласия арендодателя.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума № 10/22, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

При этом пунктом 24 постановления Пленума № 10/22 предусмотрено, что, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

При этом особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 7, абзацам 1, 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В силу пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав.

Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, как статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность сноса самовольно возведенного недвижимого имущества, так и статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающего освобождение земельного участка от объектов движимого имущества.

При рассмотрении спора судами установлено, что распоряжением главы города Оренбург от 02.12.1998 № 3342-р "О предоставлении ФИО3 земельного участка по ул. Терешковой" ФИО4 предоставлен земельный участок для строительства торгового павильона под благоустройство территории.

При этом, данное распоряжение содержит требование о включении в договор следующего условия: в случае несоответствия установленного павильона согласованному проекту, в течение двух месяцев с момента предупреждения арендатора, павильон демонтировать за счет средств арендатора.

31.12.1998 между Администрацией и предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 2499, право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.1999 (запись регистрации № 56-01/00-42/1999-57).

10.01.1999 предпринимателю ФИО4 выдано разрешение № Г-01/99 на выполнение строительно-монтажных работ по установке торгового павильона.

11.02.1999 предпринимателю выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на объект: земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под благоустройство и озеленение территории.

02.02.2000 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора г. Оренбурга выдано заключение № 11/2000 о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

После завершения строительства между администрацией города Оренбурга и предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2000 № 3915.

Предприниматель ФИО4, обратившись к ответчику в административном порядке и подав заявление на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию торгового павильона, письмом Администрации № 5088/21 от 02.07.2021, получила отказ.

Ссылаясь на то, что торговый павильон обладает признаками самовольной постройки, Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным иском о ее сносе.

Проанализировав представленные в материалы доказательства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что предпринимателю земельный участок для осуществления на нем строительства капитального объекта недвижимости не предоставлялся.

Так, распоряжением главы города Оренбург от 02.12.1998 № 3342-р "О предоставлении ФИО3 земельного участка по ул. Терешковой" предоставлен земельный участок для строительства торгового павильона под благоустройство территории, с обязательным условием о демонтаже (а не о сносе капитального объекта) павильона в случае его несоответствия согласованному проекту.

Разрешение № Г-01/99 выдано истцу на выполнение строительно-монтажных работ по установке (а не по строительству) торгового павильона. 

Право аренды зарегистрировано за истцом в отношении земельного участка, предоставленного под благоустройство и озеленение территории.

В соответствии с п. 5.1 договора арендатор имеет право производить улучшения земельного участка, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости (в дальнейшем именуемые Улучшения). При этом при досрочном расторжении договора аренды или по истечении его срока, все произведенные арендатором на земельном участке Улучшения арендатор имеет право перенести на другой земельный участок, что невозможно в отношении капитального объекта строительства.

Таким образом, суды двух инстанций, верно, заключили, что воля Администрации г. Оренбурга на предоставление земельного участка для размещения временного объекта была очевидна, земельный участок для осуществления на нем строительства капитального объекта недвижимости не предоставлялся.

Отклоняя довод предпринимателя ФИО4 о том, что существовала неопределенность относительно временного характера размещаемого объекта, поскольку 25.04.2011 Администрация согласовала по заявлению ФИО1 предоставленный последней архитектурный проект по увеличению торговой площади временно расположенного объекта: торгового павильона "Робинзон" по ул. Терешковой, в районе автовокзала, суды двух инстанций обоснованно указали на то, что представленный истцом в материалы дела архитектурный проект 2011 года также содержит указание на временный характер расположенного объекта.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному и правомерному выводу о том, что возведение капитального строения на спорном земельном участке не предусматривалось, земельный участок для строительства капитального объекта недвижимости не представлялся. Земельный участок был предоставлен предпринимателю исключительно для строительства торгового павильона под благоустройство территории, с обязательным условием о демонтаже (а не о сносе капитального объекта) павильона в случае его несоответствия согласованному проекту.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из системного толкования указанных норм и разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абзац 59 раздела "Вопросы применения материального права") указано, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Аналогичная позиция приведена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, согласно которым признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, возможно при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.

В рассматриваемом случае суды установили, что предприниматель ФИО1 построила на арендованном земельном участке спорный объект в отсутствие разрешений на его строительство, при этом получение разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) являлось обязательным в силу градостроительного законодательства.

Доказательств того, что как до начала возведения павильона, так и во время проведения строительных работ, предприниматель ФИО1 предпринимала все зависящие от нее и исчерпывающие меры к получению необходимых разрешений (на строительство, а затем и на ввод построенного объекта в эксплуатацию), но в выдаче таких документов ей как заявителю было неправомерно отказано или, что такие разрешения не могли быть своевременно получены ей по объективным и независящим от него причинам, материалы дела не содержат, иного суду не доказано (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления № 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Как верно отмечено судами первой и апелляционной инстанций, с учетом действующего законодательства только лишь субъекты, обладающие вещными правами на земельный участок, вправе претендовать на обращение возведенной на нем самовольной постройки в свою собственность. Между тем, предприниматель ФИО1 таким субъектом не является.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 58 Обзора 2014 года, право собственности на самовольное строение может быть признано в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям абзаца 59 Обзора при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как указывалось ранее, условиями договора аренды (абзац 3 пункта 5.1) предусмотрено право арендатора производить улучшения земельного участка, возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости (в дальнейшем именуемые Улучшениями).

Разрешение выдано истцу на выполнение строительно-монтажных работ по установке (а не по строительству) торгового павильона. Право аренды зарегистрировано за истцом в отношении земельного участка, предоставленного под благоустройство и озеленение территории.

Также в подпункте "в" пункта 5.1 договора предусмотрено право арендатора при досрочном расторжении договора аренды, все произведенные на данном участке улучшения продать, перенести на другой земельный участок и прочее. То есть подразумевается именно улучшения отделимое от земельного участка. Иного из материалов дела не следует, суду доказательств обратного не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, установив, что спорная постройка возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, доказательств наличия у предпринимателя права на возведение капитального объекта на земельном участке не представлено, при недоказанности истцом совокупности обстоятельств, позволяющих в судебном порядке признать право собственности на самовольную постройку, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска.

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно абзацу второму пункта 26 постановления Пленума № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Разрешая спор, суды установили, что спорный объект (торговый павильон) относится к недвижимому имуществу.

При этом спорный объект возведен в период действия договора аренды в нарушение его условий о разрешенном использовании, поскольку предприниматель ФИО1 вместо размещения нестационарного объекта осуществила строительство объекта капитального строительства - торгового павильона.

Доказательств обращения предпринимателя в орган местного самоуправления за получением разрешительной документации на строительство спорного объекта до начала строительства либо в ходе его проведения, как и доказательств наличия объективных причин невозможности получения такой документации, материалы дела не содержат, иного суду не доказано. Иных документов о наличии разрешения на строительство торгового павильона, принятия своевременных мер по его получению предпринимателем ФИО1 представлено не было (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно указал, что требования истца по первоначальному иску направлены на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций установив, что предприниматель построила на арендованном земельном участке спорный объект в отсутствие разрешений на его строительство, возведение капитального строения на спорном земельном участке не предусматривалось, земельный участок для строительства капитального объекта недвижимости не представлялся, земельный участок был предоставлен предпринимателю исключительно для строительства торгового павильона под благоустройство территории, с обязательным условием о демонтаже павильона в случае его несоответствия согласованному проекту, пришли к обоснованному выводу о  правомерности требований Администрации и признании торгового павильона самовольной постройкой и возложении на предпринимателя ФИО1 обязанности снести указанный объект, 

Несоответствие объекта самовольного строительства градостроительным требованиям и правилам, недоказанность его соответствия пожарным и иным нормам на момент обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении такого иска и для удовлетворения встречного иска о сносе самовольной постройки.

В силу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 18-КГ18-54, из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.

Установив отсутствие оснований для удовлетворения иска предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку, нарушение градостроительных норм и правил при ее размещении, суды на законном основании в целях разрешения вопроса о правовой судьбе спорного объекта удовлетворили встречный иск Администрации о сносе самовольной постройки.

Доводы, изложенные предпринимателем в кассационной жалобе о наличии доказательств соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, отсутствия опасности для экологии, жизни и здоровья граждан, пожарной безопасность, направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений норм процессуального права не допущено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам апелляционной жалобы, которые были предметом рассмотрения апелляционного суда, получили надлежащую оценку, не опровергают его выводов, выражают несогласие с ними и направлены на переоценку, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, ограниченную положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доказательств, опровергающих приведенные выводы судов, подателем жалобы не представлено.

Суд кассационной инстанции полагает, что произведенная судами обеих инстанций оценка доказательств, как и совокупность установленных ими обстоятельств соответствуют положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Принятые определением от 15.02.2023 Арбитражного суда Уральского округа меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Оренбургской области от 28.09.2022 по делу № А47-6695/2022 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по тому же делу подлежат отмене в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.09.2022 по делу № А47-6695/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

       Отменить приостановление исполнения оспариваемых судебных актов по настоящему делу.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                      В.А. Купреенков