Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-7326/2019

г. Благовещенск

14 января 2020 года

изготовление решения в полном объеме

«

13

»

января

2020 года

резолютивная часть

Арбитражный суд в составе судьи Валентины Дмитриевны Пожарской при ведении протоколирования секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  заявление администрации Ромненского района Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АмурАгроХолдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды,

третьи лица: временный управляющий ООО «Амур Агро Холдинг» ФИО2 (ИНН 

<

***>, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  некоммерческая организация «Фонд содействия кредитованию субъектов малого и среднего предпринимательства Амурской области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

при участии в заседании: 

от истца: ФИО3 – доверенность от 05.07.2019 № 2202, диплом ВПО от 09.06.2004 ВСБ 0084783, паспорт.

от ответчика: ФИО4 – доверенность  от 09.01.2019, диплом от 14.06.2000 № 0098950, паспорт.

от временного управляющего ООО «Амур Агро Холдинг» ФИО2: ФИО5 – доверенность от 29.04.2019, диплом ВПО от 25.04.2000 БВС 0154046, паспорт.

от третьего лица АО «Россельхозбанк»: ФИО6 – доверенность от 17.05.2017 № 20, диплом ВПО от 07.06.2004 ВСА 0007758, паспорт.

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Ромненского района (далее – истец, администрация) с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АмурАгроХолдинг» (далее – ответчик, ООО «АмурАгроХолдинг») о расторжении договора аренды земельных участков, государственная собственность на который не разграничена № 82/12 от 12.11.2012 в части неиспользуемого земельного участка с кадастровым номером 28:20:010809:6.

Исковые требования обоснованы нарушением условий договора аренды 82/12 от 12.11.2012 со стороны арендатора в длительном неиспользовании земельного участка с кадастровым номером 28:20:010809:6.

В судебном заседании истец настаивал на заявленном требовании.

Ответчик требования не признал, просил в иске отказать.

Третьи лица, участвующие в деле  акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк»,  арбитражный управляющий ООО «АмурАгроХолдинг» поддержали позицию ответчика.

Третье лицо некоммерческая организация «Фонд содействия кредитованию субъектов малого и среднего предпринимательства Амурской области» явку своего представителя не обеспечило, отзыв не направило, извещено.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие некоммерческой организации «Фонд содействия кредитованию субъектов малого и среднего предпринимательства Амурской области».

Как усматривается из материалов дела, 12.11.2012 между администрацией Ромненского района (арендодатель) и ООО «АмурАгроХолдинг» (арендатор) заключен договор аренды двух земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена № 82/12, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:20:010809:6, площадью 4110000 кв.м, находящегося по адресу: Амурская область, Ромненский район, западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит по землям бывшего к-за «Жданова», разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участков согласно пункту 2.1 договора устанавливается с 09.11.2012 по 08.11.2032.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В соответствии с  пунктом 6.3 договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.2.1 договора.

В ходе проведенных администрацией осмотров земельного участка, на предмет соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды земельных участков установлено, что по состоянию на 19.07.2016 и 27.07.2017  земельный участок с кадастровым номером 28:20:010809:6, площадью 411 га, на 100 % представлен сорными растениями (акты осмотров от 19.07.2016, от 27.07.2017). 

Земельный участок с кадастровым номером 28:20:010809:6, площадью 411 га, в том числе сельскохозяйственные угодья 279,8 га, на площади 126 га засеян соей, остальная площадь сельскохозяйственных угодий 153 га не используется для производства сельскохозяйственной и иной деятельности (акт осмотра от 29.06.2018).

Актом осмотра земельного участка в целях соблюдения арендатором условий предусмотренных договором аренды государственная собственность на которую не разграничена от 25.06.2019 выявлено, что фактически арендатором не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур  и обработке почвы, не производятся сенокошение и выпас скота на земельном участке с кадастровым номером 28:20:010809:6, площадью 411 га.

20.08.2019 ответчик получил уведомление администрации от 15.08.2019 о расторжении договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена № 82/12 от 12.11.2012 в связи с неиспользованием земельного участка с кадастровым номером 28:20:010809:6 для  сельскохозяйственного производства в течение трех лет подряд, со ссылкой на пункт 4.2.1 договора о возможности досрочно расторгнуть договор аренды при использовании участков не по целевому назначению.

Актом проверки муниципального земельного контроля № 1-2019 от 27.08.2019  администрацией выявлены признаки неиспользования названного земельного участка  (100% общей площади земельного участка), на участке растут сорные растения.

Подписанное ответчиком соглашение о расторжении договора аренды не возвращено истцу, администрация  обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). 

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В соответствии с пунктами 6.3, 4.2.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Статьей 619 Гражданского кодекса также установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной нормы основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, а именно, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса, данная норма Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Указанные правовые подходы свидетельствуют о том, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В качестве оснований для расторжения договора аренды администрация ссылается в исковом заявлении на пункт 4.2.1 договора, которым предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

При этом правовое регулирование оборота земельных участков разграничивает понятия «неиспользование земельного участка» и «использование земельного участка не по целевому назначению».

Так, согласно статье 13 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» инвентаризация земель проводится для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и в не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Также, статьей 8.8. КоАП РФ предусмотрено, что «использование земельного участка не по целевому назначению» и «неиспользование земельного участка» образуют самостоятельные составы административного правонарушения, ответственность за которые предусмотрена разными частями указанной статьи.

Требования искового заявления обоснованы нарушением ООО «Амурагрохолдинг» условий договора аренды от 12.11.2012 № 82/12 земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, это нарушение, по мнению истца, выразилось в неиспользовании земельного участка арендатором.

В подтверждение фактов нарушения условий договора аренды, предоставлены копии актов осмотров земельных участков за период 2016-2019 годы.

При этом содержание актов осмотра напрямую противоречит доводам искового заявления о непрерывном неиспользовании земельного участка с кадастровым номером 28:20:010809:6, так в 2018 году администрацией  установлено, что названный земельный участок частично засеян соей 126 га (45,16%).

Таким образом, использование земельного участка по целевому назначению в 2018 году подтверждено самим истцом.

Кроме того, при рассмотрении настоящего иска при оценке доводов истца о неиспользовании земельного участка, подлежат установлению факты наличия (отсутствия) обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельных участков в указанный период, учитывая специфику земельных участков сельскохозяйственного назначения, включая прямую зависимость возможности эксплуатации земельных участков от климатических условий.

Под обстоятельствами непреодолимой силы судами понимаются чрезвычайные и непредотвратимые явления, события, воздействие которых происходит извне и не зависит от субъективных факторов: наводнения, стихийные бедствия, землетрясения, ураганы, сход снежных лавин, иные природные катаклизмы, а также военные действия, эпидемии (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.05.2012 № ВАС-3352/12 по делу №А40-25926/2011).

Как установлено судом, неиспользование, либо использование не в полном объеме сельскохозяйственных угодий на спорном земельном участке связано с чрезвычайной ситуацией – наводнением в 2016, 2018 годах и в 2019 году из-за переувлажнения почвы.

Событие подтопления земельных участков Ромненского района в 2016 году является общеизвестным и широко освещалось в средствах массовой информации Амурской области.

Вследствие смещения паводка и частых сильных дождей, временами достигающих критериев опасного явления, произошло повышение уровня воды в реках по всей территории области. Комплекс опасных и неблагоприятных явлений, частые дожди, значительное количество осадков, длительное присутствие воды на низкой пойме привели к общему переувлажнению почвы, затоплению, подтоплению сельскохозяйственных угодий на территориях Архаринского, Белогорского, Благовещенского, Бурейского, Завитинского, Ивановского, Константиновского, Магдагачинского, Мазановского, Михайловского, Октябрьского, Ромненского, Свободненского, Серышевского, Тамбовского, Шимановского районов в связи с чем распоряжением губернатора Амурской области от 10.08.2018 № 107-р вводился режим чрезвычайной ситуации, в том  числе в пределах границ Ромненского района.

Распоряжением губернатора Амурской области от 25.07.2019 № 136-р «О введении регионального режима чрезвычайной ситуации на территории Амурской области» в связи с возникновением на территориях Архаринского, Белогорского, Благовещенского, Бурейского, Завитинского, Зейского, Ивановского, Константиновского, Магдагачинского, Мазановского, Михайловского, Октябрьского, Ромненского, Свободненского, Селемджинского, Серышевского, Сковородинского, Тамбовского районов, городов Благовещенск, Белогорск, Зея, Свободный Амурской области комплекса опасных метеорологических явлений (сильный дождь, очень сильный ливень, крупный град), опасного агрометеорологического явления - переувлажнение почвы, подъемом уровня рек, а также распространением на территории Амурской области очагов африканской чумы свиней вводился региональный режим чрезвычайной ситуации, зона которой затрагивала, в том числе территорию Ромненского района.

С учетом сложной метеорологической обстановкой в 2016, 2018, 2019 годах, суд приходит к выводу, что допущенные ответчиком нарушения возникли из-за непредвиденных обстоятельств и устранялись в разумный срок, при этом истцом не представлено иных доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком (арендатором) договора аренды земельных участков.

Таким образом, доказательства того, что земельный участок в течение длительного периода не используется по вине ответчика или используется не по целевому назначению, суду не представлены. 

Существенный характер допущенного ответчиком нарушения обязательства, учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства, не доказан истцом.

Кроме того, определением Арбитражного суда Амурской области от 28.06.2018 по заявлению ЗАО «Благовещенскагротехснаб» было возбуждено дело о банкротстве в отношении ООО «АмурАгроХолдинг» с присвоением номера делу № А04-5345/2018.

Определением от 31.05.2019 по делу № А04-5345/2018 в отношении ООО «АмурАгроХолдинг» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, что свидетельствует о наличии признаков недостаточности имущества и материально-технической оснащенности должника для осуществления в 2019 году хозяйственной деятельности в полном объеме, но не означает, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, поскольку в случае признания должника банкротом, право аренды, как имущественный актив, будет включено в конкурсную массу и реализовано иному хозяйствующему субъекту в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» без изменения условий договора аренды.

Кроме того, как следует из материалов дела, в отношении спорного земельного участка имеется обременения в виде ипотеки прав аренды в отношении третьих лиц.

Требования АО «Россельхозбанк» включены в реестр требований кредиторов определением Арбитражного суда Амурской области от 31.05.2019 по делу № А04-5345/2018 как требования, обеспеченные залоговым имуществом должника - ООО «АмурАгроХолдинг», в том числе правами аренды по договору аренды № 82/12 от 12.11.2012.

По смыслу статей 130 и 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», Закон о банкротстве) включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных настоящим Законом случаев.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок подлежит включению в конкурсную массу должника и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Кроме того, пунктом 1 статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с целью сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена особенность порядка продажи имущества должника сельскохозяйственной организации, состоящая в том, что на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

Следовательно, в формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги для продажи сельскохозяйственного предприятия могут входить все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

Учитывая изложенное суд делает вывод о том, что расторжение договора аренды исключит возможность продажи имущества должника - сельскохозяйственного предприятия в порядке, предусмотренном статьей 179 Закона о банкротстве, а также приведет к выводу ликвидного актива из состава имущества на стадии его реализации и, следовательно, причинит вред имущественным правам кредиторов в связи с уменьшением размера имущества должника.

Так же суд считает необходимым указать, что из материалов дела не следует, что до обращения в суд с иском о расторжении договора к ООО «АмурАгроХолдинг» имелись и заявлялись претензии, касающиеся нецелевого использования либо неиспользования земельного участка с кадастровым номером 28:20:010809:6, предоставлялись сроки для устранения данного нарушения.

Доказательства вручения арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок материалы дела не содержат.

Представленное истцом постановление мирового судьи Ромненского районного судебного участка Амурской области от 31.08.2018 № 5-404/2018 к настоящему спору отношения не имеет, так в указанном  постановлении установлены фактические обстоятельства в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:20:011510:17.

В уведомлении от 15.08.2019  о расторжении договора аренды № 82/12 от 12.11.2012  не предусмотрен срок для устранения нарушения. Уведомление содержит только срок, до которого соглашение должно быть подписано арендатором в добровольном порядке.

Таким образом, иск со ссылкой на нецелевое использование либо на неиспользование  земельного участка, при отсутствии доказательств получения ответчиком предложения о расторжении договора по данному основанию с указанием разумных сроков устранения нарушения, противоречит положениям статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса.

В соответствии с предписаниями статьи 110 АПК РФ, статьи 333.37 НК РФ государственная пошлина по настоящему делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

администрации Ромненского района Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «АмурАгроХолдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                             В.Д. Пожарская