АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13613/23

30 ноября 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   28 ноября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            30 ноября 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Волгодонска ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о взыскании задолженности 92 893 рубля 97 копеек, пени в размере 13 111 рублей 79 копеек, пени по день уплаты долга

третьи лица - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

при участии:

от истца: представитель ФИО11 по доверенности от 28.03.2022 в режиме онлайн-заседания;

от ответчика: представитель ФИО12 по доверенности № 3 от 16.09.2021 в режиме онлайн-заседания;

установил:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс» с требованием о взыскании задолженности 92 893 рубля 97 копеек, пени в размере 13 111 рублей 79 копеек, пени по день уплаты долга. Иск основан на договоре аренды земельного участка.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что прекратил пользование земельным участком, а арендодатель уклоняется от его принятия.

К участию в деле судом привлечены как третьи лица сособственники помещений в здании, расположенном на спорном участке - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Извещенные судом о рассмотрении дела по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица отзыва на иск не подали, представителей в заседание не направили. Правила вручения почтовой корреспонденции согласно сведениям сайта Почты России в отношении третьих лиц соблюдены.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со статьей 11,8 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Администрации города Волгодонска от 27.01.2015 № 353 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане соответствующей территории под специализированные промтоварные магазины по ул. Академика Королева, 1 а» 27.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ООО «ТРК» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 166.

Предметом аренды явился земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040218:136 площадью  3 230 кв. м, для использования под строительство специализированных промышленных магазинов.

По условиям  соглашения от 02.10.2015 № 1178 о внесении изменении в договор аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 3230 кв. м из земель населенных пунктов:

с кадастровым номером 61:48:0040218:136, площадью  1400 кв. м, цель использования: сооружения и устройства транспортной инфраструктуры, уличная дорожная сеть;

с кадастровым номером 61:48:0040218:146, площадью 1830 кв. м, цель использования: специализированные промышленные магазины.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельного участка по 03.10.2016.

Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет: 394 274,59 руб. Размер арендной платы за период с 02.10.2015 по 31.12.2015 составляет: 98 298,60 руб. (пункт 3.1 договора аренды).

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, путем перечисления в консолидированный бюджет по указанным в данном пункте реквизитам.

Исполнение обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в п.3.2 настоящего договора. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора).

В результате невыполнения ООО «ТРК» принятых обязательств по договору № 166 от 27.07.2015 за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 92 893,97 рублей, заявленная Комитетом по управлению имуществом ко взысканию.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  части  1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Оппонируя иску,  представитель ответчика утверждал, что часть земельного участка, расположенная около здания, находящегося по адресу: 

<

...>, является дорогой, то есть проезжей частью.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска возражает против доводов ответчика по следующим основаниям.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 27.07.2015 № 166 ООО «ТРК» передан в аренду земельный участок с видом разрешенного использования: «специализированные магазины».

Основанием для обращения с иском в суд послужило наличие задолженности по договору аренды именно за данные земельный участок.

Кроме того, в опровержение доводов ответчика представлен Технический паспорт автомобильной дороги общего пользования местного значения по адресу: 

<

...>. Данный паспорт был подготовлен в связи с актуализацией и дополнением сведений, содержащихся в техническом паспорте 2013 года, с учетом произошедших изменений. Форма Э-21 в составе паспорта содержит Сводную ведомость наличия автомобильных дорог (подъездов) по а/д г. Волгодонск, автодорога по ул. А. Королева, местного значения и сооружений на них по состоянию на 01.07.2023. Данная ведомость содержит линейный график расположения автодороги по адресу ул. А. Королева и расположенными слева и справа от нее автобусными остановками и иными объектами.

Из линейного графика следует, что земельный участок, примыкающий к объектам, расположенным слева от автодороги, не является дорогой.

Из описанного следует, что ответчик фактически приобрел в аренду единый земельный участок, который впоследствии был разделен на два без каких-либо к тому правовых или фактических оснований. Так, исследовав документы о кадастровом учете арендованных земельных участков, суд установил, что один из участков сформирован практически полностью под зданием, не содержит отступов от него (для обслуживания объекта недвижимости), а второй участок полностью расположен по периметру первого, то есть доступ к объекту со всех сторон возможен только посредством второго участка.

Такое формирование участка противоречит правилам статьи 11.2 (п.1) и статьи 11.9 (п.6) Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно приведенным нормам земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В данном же случае, фактически создается вкрапливание одного из участков, вследствие чего отсутствует самостоятельный доступ к объекту недвижимости, минуя второй участок.

Более того, суд соглашается с доводом истца о том, что фактически оба участка используются собственниками недвижимости, поскольку по второму участку осуществляется проезд к зданию и располагаются парковочные места для посетителей торгового центра.

Вследствие этого суд отклоняет довод ответчика о прекращении использования участка и признает обоснованными по существу требования истца, однако находит их не полностью доказанными по размеру.

Расчет арендной платы в указанный период произведен истцом без учета доли земельного участка, используемой ответчиком. Между тем, привлеченные судом к участию в деле третьи лица в спорный период были и ныне являются правообладателями помещений в объекте недвижимости, а потому к ним в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору в части, соответствующей их доле в праве на объект неодвижимости.

Изменение ответчиком доли используемого участка путем продажи нежилых помещений, расположенных на участке,  подтверждено выпиской из ЕГРН, содержащей сведения о переходе права собственности на помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст.420,421,453 ГК РФ, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 №18 АП-5990/2013).

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к собственнику переходят все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в соответствующей части.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности подлежит удовлетворению в размере, соответствующем  его доле в праве на объект недвижимости – 633/1830.

Суд произвел перерасчет долга, он составил 32 123 рубля 18 копеек, в этой части иск о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.09.2020  по   17.03.2023 в размере   13111,79   руб., а также пени по день уплаты долга.

Пунктом 5.2 договора аренды № 166 от 27.07.2015 за нарушение срока внесения арендной платы по договору. Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 Договора.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В результате несвоевременного внесения арендных платежей, за период с 21.09.2020  по   17.03.2023 размер  пени  составляет   13111,79   руб.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт невнесения арендных платежей по договору.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 5.2 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно.

Вместе с тем, пеня подлежит начислению на ту сумму долга, которая признана правомерно взыскиваемой. Кроме того, истцом из периода начисления пени не исключено время моратория,  введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об ответственности за нарушение обязательства по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом требования истца о взыскании пени по день фактической оплаты, суд произвел расчет пени по состоянию на 28.11.2023, что составило на день вынесения решения 3 219 рублей 21 копейку.

Судом при расчете пени исключен период действия моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022), введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 3 219 рублей 21 копейка за период с 21.09.2029 по 28.11.2023, а также с 29.11.2023 по день фактической оплаты долга.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Сумма пошлины составила 4 180 рублей, иск удовлетворен в части 33,35%, на ответчика относится 1 394 рубля.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу Комитета по управлению имуществом города Волгодонска ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> задолженности 32 123 рубля 18 копеек, пени 3 219 рублей 21 копейку, всего 35 351 рубль 39 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный комплекс» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета 1 394 рубля государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.