ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-8122/2017

31 октября 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  24 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 октября 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Семёновой Т.П.,

судей  Бодунковой С.А., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12552/2017) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.07.2017 по делу №  А75-8122/2017 (судья И.С. Неугодников), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН 1028601499871, ИНН 8610004071) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» (ОГРН 1037708029633, ИНН 7708227080) об устранении недостатков,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «МИКРОРАЙОН 6», ФИО2,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к  обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» (далее – ООО «РЕГИОН Девелопмент»,  ответчик) с иском об обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу

судебного акта за свой счёт устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, путём совершения следующих действий:

- произвести работы по герметизации примыкания вентиляционной шахты к кирпичной кладке на кровле. Работы выполняются в соответствии с СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;

- произвести косметический ремонт в местах намокания. Работы выполнить в соответствии с СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы);

- произвести работы по закреплению листа облицовки на внешнем откосе окна. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам).

Суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «МИКРОРАЙОН 6» (далее – АО «МИКРОРАЙОН 6»), ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением арбитражного суда от 28.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование своей жалобы истец приводит следующие доводы:

- суд признал Департамент ненадлежащим истцом в деле;

- исковые требования мотивированы ненадлежащим качеством проданных ответчиком квартир по муниципальному контракту, вытекают из обязательственных отношений сторон, направлены на устранение недостатков в результате выполненных работ по контракту;

- недостатки в квартире возникли в период течения гарантийного срока.

Отзывов на жалобу не поступило.

Представители лиц, участвующих в деле, извещённых о судебном заседании 24.10.2017 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 31.12.2013  ЗАО «МИКРОРАЙОН 6» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 86306000 – 55 в отношении  объекта капитального строительства – «Многоэтажное жилищное строительство в микрорайоне № 6, жилого района «Центральный» г. Нягань, ХМАО-Югра, Тюменской области», 3 очередь строительства, первый этап, по адресу: Тюменская область, ХМАО-Югра, 

<

...> (л.д. 48-50).

11.08.2014 между Департаментом (муниципальный заказчик, покупатель) и ООО «РЕГИОН Девелопмент» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Территория Югры» (продавец) заключён муниципальный контракт № 18-МК на приобретение жилых помещений (квартир) в г. Нягани для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования город Нягань  на основании протокола от 31.07.2014 № 379 единой комиссии, осуществляющей функции по осуществлению закупок путём проведения конкурсов, аукционов, запросов котировок, запросов предложений для обеспечения муниципальных нужд города Нягани и решения о согласовании заключения контракта с единственным поставщиком от 05.08.2014 № 52  (далее – контракт, л.д. 35-43).

В соответствии с условиями контракта для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования город Нягань, продавец обязался передать, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить два благоустроенных жилых помещения (квартиры), в том числе двухкомнатную квартиру № 154 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> (далее – квартира № 154).

По условию пункта 3.1. контракта передача жилых помещений оформляется актами приёма-передачи каждого жилого помещения (квартиры).

Перед подписанием акта покупатель проводит осмотр жилых помещений (квартир), всех его помещений, оборудования на соответствие качеству и техническому состоянию, на отсутствие дефектов и недостатков, препятствующих его использованию в соответствии с функциональным назначением, на соответствие требованиям, установленным контрактом (пункт 3.3.).

В случае обнаружения покупателем в ходе приёмки недостатков в жилых помещениях (квартирах) несоответствия качества требованиям стандартов или согласованных условий, в том числе по предоставлению документов и ключей, указанных в пункте 3.2. контракта, покупатель составляет акт с указанием выявленных недостатков в 2-х экземплярах по одному для каждой стороны и в течение 3-х рабочих дней продавцу направляется в письменной форме мотивированный отказ от подписания актов приёма-передачи жилых помещений (квартир) (пункт 3.4.).

Согласно пункту 3.5. контракта продавец обязан устранить выявленные недостатки в течение 15 календарных дней с момента получения акта.

Из пункта 3.7. контракта следует, что моментом исполнения обязательств продавца считается факт подписания сторонами актов приёма-передачи жилых помещений (квартир) без претензий.

Пунктом 4.3. контракта установлен гарантийный срок на каждое жилое помещение (квартиру), технологическое и инженерное оборудование в течение 5 лет со дня подписания акта приёма-передачи по каждому жилому помещению (квартире) отдельно.

Согласно пункту 4.4. контракта, если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи каждого жилого помещения (квартиры), то продавец обязан их устранить за свой счёт и в согласованные с покупателем сроки. Для участия в составлении акта, фиксирующего недостатки, согласования порядка и сроков их устранения продавец обязан направить своего представителя не позднее 15 дней со дня получения письменного извещения покупателя. Гарантийный срок в этом случае продлевается, соответственно, на период устранения недостатков.

 04.09.2014 по акту приёма-передачи жилого помещения (квартиры) Департамент принял квартиру № 154 и соответствующие документы, что следует из пункта 1 данного акта (л.д. 47).

08.09.2014 за муниципальным образованием город Нягань зарегистрировано право собственности на квартиру № 154 (л.д. 51).

В дальнейшем, право собственности муниципального образования города Нягань 10.04.2015 прекращено в связи с заключением  муниципальным образованием город Нягань с ФИО2 договора № 4252 от 27.01.2015 передачи (приватизации) жилого помещения в собственность, по которому в собственность ФИО2 бесплатно передана квартира № 154 (л.д. 52-53).

10.02.2017 ФИО2 обратилась в Департамент с заявлением об устранении недостатков (л.д. 54).

06.03.2017 Департамент обратился к ответчику со ссылкой на обращение жителя с просьбой обеспечить присутствие представителя 09.03.2017 по месту нахождения жилого помещения (л.д. 55-56).

В ответе от 07.03.2017 ответчик со ссылкой на приобретение квартиры № 154 у ЗАО «МИКРОРАЙОН 6» по договору, которым установлен гарантийный срок, указало о направлении застройщику уведомления о выявлении замечаний, содержащего требование обеспечить присутствие представителей застройщика 09.03.2017 по месту нахождения жилого помещения и запрос о предоставлении информации об итогах осмотра недостатков жилого помещения (л.д. 57-58).

09.03.2017  представителями Департамента, застройщика АО «МИКРОРАЙОН 6» составлен акт, в котором отражены выявленные недостатки (в кухне и сан. узле следы намокания на потолке в районе вентиляционной шахты, не закреплён лист облицовки на внешнем откосе окна), указан объём работ со сроком его выполнения продавцом (застройщиком) не позднее 01.05.2017 (л.д. 59).

30.03.2017 застройщиком АО «МИКРОРАЙОН 6» в адрес Департамента сообщено в ответ на претензию от 14.03.2017 о принятии им решения произвести работы по устранению недостатков до установленного актом срока 01.05.2017 (л.д. 60).

Департамент обратился в арбитражный суд 07.07.2017 к ответчику с настоящим иском, основывая его на заключённом с последним контракте.

 Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, который апелляционный суд поддерживает исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Способы защиты гражданских прав названы в статье 12 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Следовательно, Департамент как истец, обращаясь в арбитражный суд на основе заключённого контракта за защитой нарушенных прав, должен доказать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком ООО «РЕГИОН Девелопмент» (продавцом по контракту).

В апелляционной жалобе Департамент указывает о том, что его требования к ответчику основываются на ненадлежащем качестве проданных квартир.

То есть, исковые требования заявлены в отношении квартиры № 154 в связи с выявлением в ней недостатков в период гарантийного срока. 

Действительно, условиями контракта (раздел 4) предусмотрен гарантийный срок, в течение которого продавец обязан устранить за свой счёт обнаруженные дефекты, недостатки.

 Между тем, в данном случае исходя из фактических обстоятельств дела наличие в контракте указанных условий не свидетельствует о правомерности предъявленного Департаментом требования к ответчику.

 Поскольку требование Департамента основано на контракте, то в данном случае применению подлежат нормы главы 30 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с положениями статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

На основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

   Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, по общему правилу в течение гарантийного срока покупатель вправе предъявить продавцу соответствующее требование в целях устранения выявленных недостатков, в том числе требование безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

 При этом, принимая во внимание положения пункта 1 статьи 551 ГК РФ о необходимости осуществления государственной регистрации при переходе права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, предполагается, что покупатель является собственником приобретённого недвижимого имущества, вследствие чего он требует судебной защиты нарушенных прав собственника этого имущества.

  Именно поэтому, как указывалось выше, в соответствии с положениями статьи 11 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе в судебном порядке требовать защиты своих нарушенных прав избранным способом, предусмотренным статьёй 12 ГК РФ.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном же случае Департамент требует от ответчика как продавца по контракту устранения выявленных недостатков в приобретённом недвижимом имуществе (квартире) в условиях, когда сам Департамент перестал быть собственником этого имущества с 10.04.2015 (прекращено право собственности регистрирующим органом).

В настоящее время собственником квартиры № 154 является физическое лицо ФИО2, которая привлечена к участию в настоящем в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований в порядке статьи 51 АПК РФ. 

При таких обстоятельствах в рассматриваемой ситуации на стороне Департамента отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите, с учётом того, что спорное помещение ему не принадлежит в связи с переходом права собственности к третьему лицу ФИО2

Поэтому Департамент не имеет права требовать от ответчика требовать устранения указанных недостатков.

При этом апелляционный суд отмечает следующее.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 10.05.2016 № 14-КГ16-2,  гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Данная правовая позиция, которая была применена судом первой инстанции, относится к ситуации, когда первоначальным покупателем недвижимое имущество (квартира) было приобретено непосредственно у застройщика (подрядчика) жилого дома.

В случае, когда указанным покупателем реализуется в дальнейшем приобретённая им квартира у застройщика (подрядчика) третьему лицу (новому покупателю), то исходя из позиции вышестоящей судебной инстанции, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель как потребитель приобретает и право требования к застройщику об устранения выявленных в квартире недостатков и возмещения материального ущерба.

Применительно к рассматриваемому случаю согласно вышеприведённой правовой позиции право требования устранения выявленных в квартире недостатков после её продажи новому покупателю (в данном случае ФИО2) имеется у этого покупателя к застойщику, поскольку прежний покупатель вследствие продажи квартиры утрачивает не только право собственности на квартиру, но и соответствующие права, в частности, право требования устранения выявленных в квартире недостатков, на что направлен Департаментом настоящий иск.

 Поэтому исходя из сформулированного Департаментом требования к ответчику в условиях непринадлежности муниципальному образованию город Нягань квартиры № 154  не имеет правового значения то обстоятельство, что между истцом и ответчиком имели ранее место обязательственные отношения, вытекающие из договора купли-продажи, объектом которого выступала квартира № 154.

Ссылка подателя жалобы на то, что, обращаясь с настоящим иском в суд, Департамент исполняет возложенные на него законом обязанности перед гражданами, проживающими в муниципальном образовании, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не предоставляет органам местного самоуправления права на подачу в подобной ситуации от собственного имени в суд иска в защиту интересов граждан.

Таким правом в силу Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в определённых случаях обладает прокурор.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28.07.2017 по делу №  А75-8122/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

С.А. Бодункова

 М.В. Смольникова