АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-50066/2022

г. Краснодар

16 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.03.2025), ФИО3 – ФИО2 (доверенность от 17.02.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Консул плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025 по делу № А32-50066/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Консул плюс» (далее – общество) о признании объекта незавершенного капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова, самовольной постройкой; возложении обязанности в двухмесячный срок снести незавершенный объект капитального строительства за свой счет; взыскании с общества в пользу администрации 10 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2025 на общество в шестимесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки – капитального объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова. В случае неисполнения судебного акта в установленный срок, с общества в пользу администрации взыскано 5 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день такого неисполнения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, распределены судебные расходы.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025 решение суда от 30.01.2025 отменено, дело направлено в Краснодарский краевой суд для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемое постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает на то, что какие-либо регистрационные документы по месту фактического проживания граждан в спорных объектах отсутствуют, объект не достроен и коммуникации не подключены. Общество является надлежащим ответчиком по заявленному иску, поскольку осуществляет строительство спорного объекта и является собственником земельного участка, на котором данный объект расположен. Постройка является предметом ведения ответчиком коммерческой деятельности, в том числе в связи с заключением гражданско-правовых договоров. Законное право пользования у третьих лиц в отношении спорного объекта капитального строительства отсутствует, договоры займа и соглашения об отступном в отсутствие договора купли-продажи не порождают у граждан права пользования. Указанные сделки являются ничтожными, в действиях общества наличествуют признаки злоупотребления правом. Установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства не могут являться основанием для передачи настоящего дела по подсудности в суд общей юрисдикции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя третьих лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером

23:49:0201020:437, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.

В целях соблюдения уведомительной процедуры предстоящего строительства общество 28.06.2021 направило в администрацию уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее – уведомление), в соответствии с которым параметры планируемого к строительству объекта следующие: площадь застройки – 130,5 кв. м; высота – 14,9 м; количество надземных этажей – 3.

По результатам рассмотрения указанного уведомления администрация направила обществу уведомление от 21.07.2021 № 9015 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437. В этом уведомлении администрация также проинформировала общество о предельных параметрах разрешенного строительства в территориальной зоне «Ж2», в которой планируется строительство объекта, и указала на недопустимость строительства многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов на основании данного уведомления.

Из письма УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 27.02.2023 № 43-10/31 следует, что в рамках проведения доследственной проверки в рамках КУСП от 27.01.2023 № 1600 с привлечением специалиста департамента архитектуры и градостроительства администрации установлено, что расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437 здание состоит из 5 этажей, имеет признаки многоквартирного дома. При этом разрешение на строительство в установленном порядке не выдавалось.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, общество 21.10.2022 зарегистрировало право собственности на жилой дом площадью 791,8 кв. м, количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, с кадастровым номером 23:49:0201020:2800 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова. Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:437.

Как указывает истец, управлением муниципального земельного контроля администрации 30.09.2022 проведено обследование земельного участка с кадастровым

номером 23:49:0201020:437, в ходе которого установлено, что в границах данного земельного участка расположен объект в стадии возведения этажностью (визуально более трех этажей), превышающей параметры, указанные в выданном уведомлении, что отражено в акте выездного обследования от 30.09.2022 № 420.

Изложенные обстоятельства послужили основаниями для обращения администрации в суд с рассматриваемым иском.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

В целях установления технических характеристик спорного объекта капитального строительства определением суда от 07.04.2023 по ходатайству администрации назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ПСФ “Капремстрой”» ФИО4, по результатам которого в материалы дела представлено заключение от 30.09.2023 № 087/2023. Поскольку указанное заключение не соответствовало требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности и подлежала критической оценке со стороны суда и в связи с необходимостью разрешения вопроса об определении целевого назначения спорного объекта, а также установления дополнительных обстоятельств по делу, учитывая данные акта осмотра от 09.01.2024, определением от 29.05.2024 по ходатайству администрации назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России (эксперт ФИО5).

В заключении от 25.10.2024 № 2561/5-3-24 эксперт пришел к следующим выводам. Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437, имеет 5 этажей. Конструкции фундаментов не определены в связи с отсутствием доступа к ним. Перекрытия монолитные железобетонные толщиной 200 мм, высота ступеней 150-160 мм, ширина проступи 280-300 мм. Стены – наружные ограждающие конструкции и внутренние перегородки толщиной 200 мм из керамзитобетонных блоков размером 190 х 190 х 400 мм, внутренняя отделка отсутствует, частично проложены вертикальные стояки для инженерных коммуникаций, окна выполнены из металлопластикового профиля с остеклением стеклопакетами, безопасный доступ на кровлю на момент осмотра отсутствовал. Спорный объект не соответствует уведомлению о планируемом строительстве или реконструкции

индивидуального жилищного строительства или садового дома от 21.07.2021 № 9015. Техническая возможность приведения объекта в соответствие с указанным уведомлением имеется путем демонтажа конструкций, превышающих указанные в уведомлении параметры, при наличии исследования геолого-литологического строения, сейсмичности участка строительства, стабилизации оползневых явлений, выяснения параметров имеющегося фундамента строения и соответствия его несущей способности вышеуказанным условиям, соответствии несущей способности выполненной подпорной стенки вышеуказанным условиям, соответствия несущих конструкций всего здания установленной расчетной сейсмичности. Работы по демонтажу конструкций необходимо проводить в соответствии с разработанной специализированной лицензированной организацией рабочему проекту демонтажа. Осмотром на месте определено, что планировка помещений, в каждое из которых имеется обособленный вход и каждое из которых имеет обособленные вводы инженерных коммуникаций позволяет их использовать как индивидуальные помещения для проживания (гостиничные номера, апартаменты). Для использования объекта в качестве индивидуального жилого дома необходимо изменить имеющуюся планировку в соответствии с требованиями нормативно-технических документов предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, что относится к проектированию строительных объектов, которое должно выполняться силами лицензированных организаций. Спорный объект не соответствует строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки по позициям, приведенным в таблице. Спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как его строительство осуществляется без проведенных инженерно-строительных изысканий, без разработанной проектной документации на инженерную защиту территории и на строительство с нарушением требований СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» на горном склоне в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: «ОГП-О» – оползневым процессам.

В судебном заседании опрошен эксперт ФИО5, которая пояснила, что спорный объект представляет собой 5-этажное здание, располагается на крутом горном склоне (уклон более 70%), на котором в отсутствие геологических изысканий возводить жилые строения недопустимо. Подъезд пожарной и иной специализированной техники не обеспечен. Часть буронабивных свай оголены в связи с проявлением оползневых явлений, вход в здание осуществляется с прилегающей дороги через железобетонный мостик-крыльцо на площадку между 4 и 5 этажами, в обоснование чего

представлены фотоматериалы. Ввиду возведения объекта на крутом склоне в отсутствие соответствующих изысканий и проектных решений данный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом выводов дополнительной экспертизы и пояснений эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный капитальный объект фактически не является объектом индивидуального жилищного строительства, возведен с нарушением параметров, установленных в уведомлении от 21.07.2021 № 9015 в отсутствие разрешительной и проектной документации, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, что свидетельствует о его самовольном характере и удовлетворил заявленные администрацией исковые требования.

Между тем, отменяя решение суда первой инстанции и передавая дело по подсудности в суд общей юрисдикции, апелляционный суд законно и обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица,

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) иски о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский процессуальный кодекс, статья 38 Кодекса).

Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса, часть 7 статьи 27 Кодекса). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса).

Апелляционный суд установил, что ФИО1 (займодавец) и общество (заемщик) заключили договор займа от 07.05.2022, согласно которому займодавец передает заемщику денежные средства в размере 3 500 млн рублей сроком до 31.12.2022. Заемщик в срок не позднее 31.12.2022 исполняет свои обязательства по договору займа одним из следующих способов по выбору займодавца (пункт 3.1): либо предоставлением отступного в виде нежилого помещения № 5А, ориентировочной общей площадью 23,67 кв. м, расположенного на 1А этаже, в нежилом доме, возводимом на земельном участке с кадастровым номер 23:49:0201020:437, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова; либо в случае невозможности предоставить отступное в виде нежилого помещения № 5А, ориентировочной общей площадью 23,67 кв. м, расположенного на 1А этаже, в нежилом доме, возводимом на земельном участке с кадастровым номер 23:49:0201020:437, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова, денежными средствами в сумме, состоящей из размера займа, указанного в пункте 1.1 договора и суммы процентов за использование займом, указанных в пункте 1.4 договора. Факт передачи обществу заемных денежных средств в размере 3 500 млн рублей подтверждается распиской о получении денежных средств от 07.05.2022, подписанной заемщиком и займодавцем.

ФИО3 (займодавец) и общество (заемщик) также заключили договор от 15.12.2021 займа 3 125 500 рублей сроком до 31.12.2022 с аналогичными договору от 07.05.2022 условиями в виде передачи отступного в виде нежилого помещения № 9А, ориентировочной общей площадью 17,86 кв. м в спорном доме. Факт передачи обществу заемных денежных средств в размере 3 125 500 рублей также подтверждается распиской о получении денежных средств от 15.12.2021, подписанной заемщиком и займодавцем.

Таким образом, как установлено апелляционным судом, на основании договоров займа, заключенных между третьими лицами и обществом, у граждан возникло право приобретения в собственность помещения, находящегося в пределах дома, подлежащего сносу по решению суда первой инстанции от 30.01.2025.

Суд пришел к выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437, предназначенном для индивидуального жилищного строительства фактически возведено и легализовано в упрощенном порядке нежилое здание коммерческого назначения, на строительство которого требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке. Приведение здания в соответствие с уведомлением невозможно ввиду отсутствия технической и проектной документации.

Определениями 13.05.2025 и 10.06.2025 суд апелляционной инстанции предложил представить третьим лицам доказательства проживания в спорном объекте и наличия права пользования помещениями. Во исполнение указанного определения в материалы дела представлен акт от 03.07.2025 о проживании ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8 по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный р-н, ул. Плеханова, подписанный соседями; чеки о заказе такси, о доставке продуктов, а также соответствующие фототаблицы. При этом какие-либо регистрационные документы по месту фактического проживания граждан в спорных объектах отсутствуют, так как объект не достроен и отсутствуют какие-либо коммуникации.

Таким образом, руководствуясь пунктом 11 постановления Пленума № 44, установив, что в спорном объекте капитального строительства проживают граждане, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что настоящий спор не относится к компетенции арбитражного суда, дело подлежит передаче в Краснодарский краевой суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Вопреки приведенным в кассационной жалобе доводам, разрешение дела с нарушением правил подсудности не отвечает требованию справедливого правосудия, поскольку суд, не уполномоченный на рассмотрение того или иного конкретного дела, не является, по смыслу части 1 статьи 46 и части 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации, законным (компетентным) судом, а принятые в результате такого рассмотрения судебные акты не обеспечивают гарантии прав и свобод в сфере правосудия. Более того, рассмотрение судом дела, к подсудности которого оно не отнесено законом, является грубым нарушением норм процессуального права и основанием для отмены принятого судебного акта (пункту 1 части 4 статьи 288 Кодекса).

Кроме того, в настоящем случае отсутствуют оба критерия (экономический характер спора и субъектный состав сторон спора, поскольку затрагиваются права и законные интересы граждан, не обладающих статусом индивидуального предпринимателя) для отнесения спора к компетенции арбитражного суда, при этом передача дела в другой компетентный суд не приводит к лишению истца гарантированного ему Конституцией Российской Федерации права на судебную защиту и не противоречит части 4 статьи 39 Кодекса.

Положения статей 270 и 288 Кодекса во взаимосвязи с частью 4 статьи 39 Кодекса в системе действующего правового регулирования предполагают обязанность судов

апелляционной, кассационной инстанций отменить решение арбитражного суда первой инстанции в случае рассмотрения им дела с нарушением правил подсудности и направить данное дело в тот арбитражный суд, к подсудности которого оно отнесено законом (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 № 144-О-П).

Иная оценка обстоятельств спора и иное толкование норм права администрацией не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм права.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025 по делу № А32-50066/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Аваряскин Судьи Е.И. Афонина

М.Н. Малыхина