№ 09АП-44084/2024

Дело №А40-224534/23

город Москва

27 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Савенкова О.В., Фриева А.Л.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

АО «Торговый дом Перекресток», ООО Управляющая компания «АТ-Инвест» Д.У.

Комбинированным ЗПИФ «АТ Недвижимость»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2024 года

по делу № А40-224534/23,

по иску ООО Управляющая компания «АТ-Инвест» ФИО3 ЗПИФ «АТ Недвижимость»

к АО «Торговый дом «Перекресток»

 

об обязании

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 29.12.2023,

диплом ВМА 0044313 от 08.06.2006;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.02.2022,

диплом АВС 0778552 от 23.02.2000; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО Управляющая компания «АТ-Инвест» ФИО3 ЗПИФ «АТ Недвижимость» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «Торговый дом «Перекресток» (далее – ответчик) об обязании выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем выполнения работ по устранению не устраненных повреждений общестроительного и санитарного характера, указанных в Акте от 01.03.2024 г. о проверке устранения недостатков объекта аренды, указанных в Акте о недостатках от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений, оборудованных оборудованием от 31 января 2016 г. в течение 1 (одного) месяца с даты вступления решения суда в законную силу; обязать АО «ТД «ПЕРЕКРЕСТОК» выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем выполнения работ по устранению не устраненных повреждений общестроительного и санитарного характера, указанных в Акте от 01.03.2024 г. о проверке устранения недостатков объекта аренды, указанных в Акте о недостатках от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г. в течение 1 (одного) месяца с даты вступления решения суда в законную силу. 

В случае неисполнения судебного акта по делу в течение 4 (четырех) месяцев со вступления решения суда в законную силу взыскать с Акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ат-инвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО3 ЗПИФ «АТ Недвижимость» судебную неустойку в размере 1 % от суммы 11 379 013 руб. 46 коп. за каждый день неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта.

Решением суда от 20.05.2024 г. иск удовлетворен частично. Судом постановлено:

- обязать Акционерное общество "Торговый дом "Перекресток" выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем выполнения работ по устранению не устраненных повреждений общестроительного и санитарного характера, указанных в Акте от 01.03.2024 г. о проверке устранения недостатков объекта аренды, указанных в Акте о недостатках от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений, оборудованных оборудованием от 31 января 2016 г. в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу. 

- обязать Акционерное общество "Торговый дом "Перекресток"  выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем выполнения работ по устранению не устраненных повреждений общестроительного и санитарного характера, указанных в Акте от 01.03.2024 г. о проверке устранения недостатков объекта аренды, указанных в Акте о недостатках от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г. в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу. 

В случае неисполнения судебного акта по делу в течение 4 (четырех) месяцев со вступления решения суда в законную силу взыскать с Акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" в пользу Общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Ат-Инвест" ФИО3 ЗПИФ «АТ Недвижимость» судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта. 

- в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами.

Истец просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик просит обжалуемое решение суда изменить в части решение арбитражного суда города Москвы от 20.05.2024 г. по делу № А40-224534/2023:

- обязать АО «Торговый дом «Перекресток» выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем выполнения работ по устранению не устраненных повреждений общестроительного и санитарного характера, указанных в Акте от 01.03.2024 г. о проверке устранения недостатков объекта аренды, указанных в Акте о недостатках от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений от 31 января 2016 г. любым доступным способом (ремонт и/или замена на аналогичный) в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу; 

- обязать АО «Торговый дом «Перекресток» выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем выполнения работ по устранению не устраненных повреждений общестроительного и санитарного характера, указанных в Акте от 01.03.2024 г. о проверке устранения недостатков объекта аренды, указанных в Акте о недостатках от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г. любым доступным способом (ремонт и/или замена на аналогичный) в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и ответчика доводы своих апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них основаниям.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО Управляющая компания «АТ-Инвест» и АО «Торговый дом «Перекресток», заключены: 

- договор аренды помещений от 20.02.2017 в отношении части здания площадью 22 867, 9 кв.м., расположенном в здании – складской корпус 1 ПСК «Технопарк Софьино» по адресу: Московская область, Раменский р/н, с/п Софьинское, логистический технопарк «Софьино»;

 - договор аренды помещений от 31.01.2016 в отношении части здания площадью 65 607, 6 кв.м., расположенном в здании – складской корпус 1 ПСК «Технопарк Софьино» по адресу: Московская область, Раменский р/н, с/п Софьинское, логистический технопарк «Софьино». 

Права и обязанности управляющей компании по договору доверительного управления комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «АТ Недвижимость» переданы ООО Управляющая компания «АТ-Инвест».

15 августа 2022 г. в присутствии представителя со стороны Арендодателя — ФИО4 и представителя со стороны Арендатора ФИО5 был проведен очередной осмотр объектов аренды, при осмотре комиссией был выявлен ряд недостатков вентиляционного оборудования и оборудования системы отопления Объектов аренды, обязанность по устранению которых, в соответствии с условиями Договоров аренды несет Арендатор. 

Указанные акты о недостатках объектов аренды были подписаны представителем Арендатора без возражений. 

25.05.2023 г. при проведении планового осмотра объектов аренды подтвердилось неисполнение ответчиком обязанности по содержанию объектов аренды в исправном состоянии в части систем вентиляции и отопления объектов аренды, что подтверждается Актами о недостатках Объектов аренды от 25.05.2023 г. 

Направленные требования истцом в адрес ответчика письмами исх.№ АТМ/540 от 23.08.2022 г., исх.№ АТМ/574 от 01.09.2022 г. об устранении выявленных нарушений, оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец в порядке п. 5.1 Договоров обратился в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя исковое требование в части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

В соответствии с п.2.1.16 Договоров аренды Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет осуществлять текущий ремонт Здания и Помещений, в том числе всех инженерных систем расположенных в Здании/Помещениях, кровли Здания и внешних стен Здания, за исключением внутренних стен в Помещениях, обязательства по текущему ремонту внутренних стен в Помещениях, являются обязанностью Арендатора, а также за исключением инженерных систем, конструкций и механизмов Здания/Помещений и т.п., установленных Арендатором, ремонт которых должен обеспечивать Арендатор своими силами и за свой счет. 

В соответствии с п.2.1.19 Договоров аренды Арендодатель обязуется: - содержать оборудование в исправном техническом и эксплуатационном состоянии; - осуществлять надлежащий текущий и капитальный ремонт оборудования; - осуществлять техническое обслуживание оборудования.

В соответствии с п.2.1.17 Договоров аренды при выходе из строя какого-либо оборудования, по любым причинам, обязан провести ремонтные работы в течение 6 часов с момента получения уведомления арендатора о необходимости проведения ремонтных работ. Ремонт оборудования проводится за счет арендодателя. 

Пунктом 2.1.18 Договоров аренды установлено, что, если при производстве Арендодателем ремонтных работ Оборудования будет установлено, что выход из строя Оборудования произошел по вине Арендатора, Арендодатель в любой случае производит такой ремонт Оборудования с последующим отнесением расходов ремонту Оборудования на Арендатора. Арендатор обязан компенсировать Арендодателя такие затрать. Арендодателя в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от Арендодателя письменного требования о компенсации произведенных расходов с приложением подтверждающих документов о произведенных расходах. 

В случае если Арендодатель не выполняет своих обязательств по ремонту Оборудования в указанные в пункте 2.1.17 договора сроки, Арендатор вправе за свой счет выполнить ремонтные работы Оборудования, с последующим отнесением расходов по ремонту Оборудования на Арендодателя. Арендодатель обязан компенсировать Арендатору такие затраты Арендатора в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от Арендатора письменного требования о компенсации произведенных расходов, с приложением подтверждающих документов о произведенных расходах, за исключением случая, когда такой ремонт вызван виновными действиями Арендатора. 

В соответствии с п. 2.2.24 Договоров аренды Арендатор обязуется обеспечить надлежащее состояние и нести ответственность за эксплуатацию электрических, иных инженерных сетей, электро- и иных установок в Помещении, установленных Арендатором и/или по заказу Арендатора/субарендатора.

В соответствии с п. 2.2.9 Договоров аренды Арендатор обязан после проведения работ по переустройству инженерных систем объекта аренды направить Арендодателю исполнительную документацию по работам.

При исследовании обстоятельств дела судом установлено, что письмом от 02.02.2024 исх. №АТИ/110 истец сообщил ответчику, что не имеет возможности выполнить указанные работы и предложил ответчику выполнить работы силами привлечённых подрядчиков.

В соответствии с п. 2.2.24 Договоров аренды Арендатор обязуется обеспечить надлежащее состояние и нести ответственность за эксплуатацию электрических, иных инженерных сетей, электро- и иных установок в Помещении, установленных Арендатором и/или по заказу Арендатора/субарендатора.

В соответствии с п. 2.2.9 Договоров аренды Арендатор обязан после проведения работ по переустройству инженерных систем объекта аренды направить Арендодателю исполнительную документацию по работам.

Как правомерно было установлено, арендатор часть нарушений устранил, что подтверждается актом проверки устранения недостатков от 01.03.2024.

В силу пункта 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации (пункт 7 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Учитывая изложенное, положения законодательства свидетельствуют о необходимости осуществления эксплуатации имущества на регулярной основе.

Таким образом, требования истца в указанной части являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом истец в своей жалобе указывает на то, что суд не мотивировал необходимость предоставления ответчику срока в 4 (четыре) месяца на добровольное исполнение обязанности.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

В п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление от 24.03.2016 г. N 7) разъяснено, что удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), ч. 2 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения судом первой инстанции в данной части прав и законных интересов истца.

Кроме того, поведение ответчика по частичному устранению нарушений свидетельствует о том, что он не имеет намерений уклонятся от исполнения судебного акта.

Вопреки доводам жалобы истца, суд первой инстанции обоснованно заключил, что неустойка за неисполнение судебного акта в размере 1% от сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 11379013руб.46 коп. за каждый день неисполнения является чрезмерной.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно положениям ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

При снижении размера судебной неустойки суд первой инстанции обоснованно исходил из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

По мнению суда апелляционной инстанции, уменьшение судом первой инстанции заявленной истцом ко взыскании судебной неустойки до 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента истечения 4 месяцев со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу и до момента полного исполнения является правомерным.

Доводы апелляционных жалоб, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2024 года по делу№А40-224534/23 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                  Бондарев А.В.

 

Судьи:                                                                                                           Савенков О.В.

 

Фриев А.Л.