АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 апреля 2025 года

Дело №

А56-31975/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Баженовой Ю.С., Чуватиной Е.В.,

при участии от гаражно-строительного кооператива «Ласточка» ФИО1 (доверенность от 09.07.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), от открытого акционерного общества «Управляющая компания «Ленинец» ФИО3 (доверенность от 26.09.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества «Управляющая компания «Ленинец», не являющегося участвующим в деле лицом, и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А56- 31975/2023,

у с т а н о в и л:

Гаражно-строительный кооператив «Ласточка», адрес: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 182, лит. А, кв. 45, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), со следующими требованиями (с учетом уточнения): 

– признать незаконным уведомление Комитета от 13.02.2023 № 05-26-4696-23/0-0; 

– обязать Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Кооператива путем предоставления на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 78:13:0740402:1003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 76; 

– обязать Комитет заключить с Кооперативом договор аренды названного земельного участка без проведения торгов; 

– обязать Комитет подготовить и направить Кооперативу договор аренды указанного земельного участка. 

Решением от 26.07.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2024 решение от 26.07.2023 и постановление от 22.03.2024 отменены; дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Решением от 24.09.2024 требования Кооператива удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 23.12.2024 прекращено производство по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Управляющая компания «Ленинец» (далее – Общество); решение от 24.09.2024 оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить решение от 24.09.2024 и постановление от 23.12.2024, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и отказать в удовлетворении требований Кооператива. По мнению подателя жалобы, судебные акты по настоящему делу затрагивают права Общества, поскольку заключение с Кооперативом договора аренды спорного участка повлияет на обеспечение Обществу доступа к принадлежащим ему смежным участкам; размещение Кооперативом гаражей на спорном участке предполагает ограничение доступа на участок и невозможность его использования для организации доступа на территорию смежных участков. 

Общество, адрес: 192236, Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 14, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, не являющееся участвующим в деле лицом, в кассационной жалобе также просит отменить те же судебные акты, считая их принятыми о его правах и обязанностях, поскольку Общество является не только собственником смежных участков, доступ к которым в случае предоставления спорного участка Кооперативу для хранения автотранспортных средств и размещения гаражей будет существенно затруднен, но и арендатором части спорного участка по договору от 02.10.2024 № 21/ЗК-04933. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд не рассмотрел доводы Общества; размещение на спорном участке объектов Кооператива нарушит права Общества, на балансе которого находится проходящий по участку газопровод среднего давления, будет препятствовать Обществу использовать принадлежащее ему нежилое помещение, к стене которого с оборудованными в ней подъемными воротами примыкает спорный участок, ограничит транспортное движение на смежные земельные участки, принадлежащие Обществу, приведет к невозможности проезда пожарной техники. 

Кооператив в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая, что права Общества обжалуемыми судебными актами не нарушаются, законных оснований для отказа Кооперативу в предоставлении земельного участка не имелось.   

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.03.2025 рассмотрение кассационных жалоб было отложено.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2025 в составе суда, рассматривавшего дело, произведена замена судей Рудницкого Г.М. и Кадулина А.В., находящихся в отпуске, на судей Сергееву И.В. и Баженову Ю.С.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета поддержал кассационную жалобу своего доверителя, а также считал подлежащей удовлетворению жалобу Общества. Представитель Кооператива против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок площадью 3785 кв. м с кадастровым номером 78:13:0740402:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 76 (у дома 14, лит. А), относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование – для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки). 

Кооператив неоднократно обращался в Комитет по вопросу о предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года для хранения автотранспортных средств (заявления от 09.11.2022, 02.12.2022, 31.01.2023). 

Комитет по результатам рассмотрения очередного заявления (от 31.01.2023) уведомлением от 13.02.2023 № 05-26-4696-23/0-0 сообщил Кооперативу об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с несоответствием заявленных целей использования участка его разрешенному использованию, поскольку испрашиваемый участок является действующим въездом/выездом на территорию смежных земельных участков, в то время как использование участка некоммерческой организацией для хранения автотранспортных средств автовладельцев предполагает ограждение участка. 

Кооператив, считая, что законных оснований для отказа в предоставлении ему земельного участка не имелось, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Согласно подпункту 3 пункта 2 той же статьи без проведения торгов договор аренды земельного участка может быть заключен в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Во исполнение данной нормы издано распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг, согласно пункту 1.2 которого предоставление земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющихся объектами недвижимости, осуществляется при условии соответствия указанных объектов критериям, установленным Законом Санкт-Петербурга от 20.05.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» (далее – Закон № 288-48).

Согласно статье 2 Закона № 288-48 объекты коммунально-бытового назначения должны соответствовать критерию по сроку размещения не более трех лет, а также одному из критериев по назначению, в частности, использоваться для хранения транспортных средств и (или) маломерных судов некоммерческими организациями автовладельцев и (или) владельцев маломерных судов (пункт 4).   

Статьей 39.14 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка и их подписание, а также направляет проекты договоров для подписания заявителю; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ. При этом в решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14); расположение испрашиваемого участка полностью в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14.1).

В данном случае Комитет в оспариваемом решении сослался на наличие основания, предусмотренного пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ.       

Между тем, как видно из материалов дела, испрашиваемый земельный участок по сведениям ЕГРН имеет разрешенное использование «для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки)» и испрашивался Кооперативом для хранения автотранспортных средств. Таким образом, разрешенное использование земельного участка соответствует указанной в заявлении Кооператива цели использования участка.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы Комитета, а суд апелляционной инстанции, признав ошибочными выводы суда первой инстанции, указал на невозможность предоставления земельного участка для хранения автотранспортных средств вследствие наличия на участке охранной зоны водопроводных сетей.  

Суд кассационной инстанции отменил принятые по результатам первоначального рассмотрения дела судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, поскольку установление охранных зон на незначительной части земельного участка само по себе, с учетом также пункта 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ, не является препятствием для использования его в определенных целях, в связи с чем судам необходимо исследовать обстоятельства предоставления земельного участка. 

При новом рассмотрении дела суды пришли к выводу, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям, для использования в которых испрашивался участок, посчитали недоказанным Комитетом затруднительность проезда других автотранспортных средств на смежные участки в случае предоставления спорного участка Кооперативу для хранения автотранспортных средств. При этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства Комитета о привлечении к участию в деле Общества, не усмотрев определенных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) условий для его участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а суд апелляционной инстанции прекратил производство по апелляционной жалобе Общества, посчитав, что о его правах и обязанностях решение суда не принято.

Между тем на использование спорного участка для проезда к смежным территориям Комитет изначально указывал в уведомлении от 13.02.2023, и обстоятельства, связанные с обеспечением через спорный участок доступа к соседним участкам, могли быть выяснены с участием смежных землепользователей. 

Общество, обжалуя решение по настоящему делу в порядке статьи 42 АПК РФ, указало, что с 2018 года обращалось в Комитет по вопросу предоставления того же участка для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона № 288-48. В удовлетворении заявлений Общества было отказано по различным основаниям, в том числе в связи с нахождением на участке газона (территории зеленых насаждений общего пользования). Общество после формирования из спорного участка части площадью 3320 кв. м в целях исключения из территории, предполагаемой к использованию, территории зеленых насаждений вновь, до принятия судом решения по настоящему делу, обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении этой части участка в аренду на три года на основании пункта 3 статьи 2 Закона № 288-48, и к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции между Комитетом и Обществом был заключен договор от 02.10.2024 № 21/ЗК-04933 аренды части земельного участка, зарегистрированный 04.10.2024.  

Как пояснило Общество в судебном заседании, принадлежащие ему на праве собственности земельные участки находятся внутри территории, ограниченной нежилыми зданиями, и въезд на данную территорию все время осуществлялся через спорный участок, а сам участок использовался неограниченным кругом лиц, посещающих здания, для хранения своего автотранспорта.                     

Суд апелляционной инстанции, несмотря на то, что в период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции уже имелся заключенный между Комитетом и Обществом договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 78:13:0740402:1003, о чем Комитет сообщил в апелляционной жалобе, а Общество – в дополнениях к апелляционной жалобе, оставил без изменения решение арбитражного суда первой инстанции, которым на Комитет возложена обязанность заключить с Кооперативом договор аренды всего земельного участка с кадастровым номером 78:13:0740402:1003.       

Между тем вне зависимости от обстоятельств заключения договора между Комитетом и Обществом оценка этому договору, в том числе с точки зрения добросовестности сторон, его заключивших, не могла быть дана в рамках настоящего дела без участия в деле обеих его сторон. В таком случае при наличии действующего договора аренды части земельного участка с Обществом решение суда в части обязания Комитета заключить договор аренды того же земельного участка с Кооперативом становится неисполнимым. 

Обстоятельства, которые могли быть обнаружены при рассмотрении дела в суде первой инстанции в случае удовлетворения ходатайства Комитета о привлечении Общества к участию в деле и обнаружились в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, свидетельствуют о необходимости дополнительного исследования вопроса о возможности передачи земельного участка в аренду Кооперативу.

Исходя из статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из принципов гражданского законодательства является равенство участников регулируемых им отношений. Данный принцип обеспечивается, в частности, применением конкурентных процедур во многих случаях приобретения участниками отношений субъективных прав. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, по общему правилу, также осуществляется по результатам торгов, а без проведения торгов - только в предусмотренных пунктом 2 этой статьи случаях. При этом отказ от применения конкурентных процедур в этих случаях обусловлен либо особенностями субъекта, которому может быть предоставлен участок, либо характером и целями использования участка, то есть не предполагается преимущественное предоставление участка одному лицу перед другими лицами, которые в равной степени могли бы претендовать на использование участка на тех же условиях и в тех же целях.     

Как указывало Общество в апелляционной и кассационной жалобах, оно начиная с 2018 года обращалось в Комитет по вопросу предоставления спорного участка для организации хранения автотранспортных средств. Таким образом, Общество наряду с Кооперативом было заинтересовано в предоставлении ему земельного участка, и законодательство Санкт-Петербурга позволяло заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов и с Обществом, и с Кооперативом (пункты 3 и 4 статьи 2 Закона № 288-48 соответственно). В таком случае предпочтение могло быть отдано тому лицу, права которого нуждаются в защите в большей степени, при условии, что права другого лица в этом случае не были бы существенно ущемлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. 

Устав потребительского кооператива должен содержать сведения, в том числе, о предмете и целях его деятельности. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив» (пункт 2 той же статьи).

Как следует из наименования Кооператива, созданного, по сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, 06.04.2022, основной его целью является строительство гаражей. Устав Кооператива в дело не представлен. Заявление Кооператива о предоставлении земельного участка в деле также отсутствует, в связи с чем не имеется возможности установить, испрашивался ли участок для размещения гаражей, что соответствует целям создания Кооператива, или автостоянки. Между тем данный вопрос имеет существенное значение для смежных землепользователей, поскольку размещение гаражей или автостоянки на участке, через который осуществляется доступ на соседние участки, по-разному влияет на обеспечение такого доступа. 

Таким образом, выводы судов об удовлетворении требований Кооператива нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить, не затронет ли судебный акт по настоящему спору права и обязанности Общества и возможно ли всестороннее рассмотрение дела без его участия; выяснить, в какой форме (каким способом) Кооператив предполагал хранить автотранспортные средства его членов, и определить, возможно ли использовать испрашиваемый участок в заявленных целях с учетом конкретных характеристик спорного участка, в том числе наличия на части участка территории зеленых насаждений общего пользования, его расположения, исторически сложившегося порядка использования в совокупности с обстоятельствами использования смежных участков; оценить, не будут ли в случае предоставления участка Кооперативу ущемлены права смежных землепользователей в большей степени, чем права Кооператива в случае отказа ему в предоставлении участка; в зависимости от установленного разрешить спор; по итогам рассмотрения спора распределить судебные расходы, в том числе связанные с рассмотрением кассационной жалобы Общества в случае признания его лицом, которое должно участвовать в деле.        

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2025 по ходатайству Комитета исполнение обжалуемых судебных актов было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. В связи с отменой обжалуемых судебных актов исполнение по ним не производится.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А56-31975/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Ю.С. Баженова

 Е.В. Чуватина