Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36402/19

14 августа 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 09 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Захаровой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГО БАЛАШИХА к ООО "ДИОСТРОЙ-ИНВЕСТ" 

о расторжении договора,

третье лицо: МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – администрация го Балашиха, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Диострой-Инвест» (далее – ООО «Диострой-Инвест», общество, ответчик) с иском о расторжении договора о развитии застроенной территории от 19.12.2012                                 № 4 (зарегистрирован за номером 362), заключенного между администрацией и                  ООО «Диострой-Инвест».

В обоснование требований истец пояснил, что ответчик не только не исполняет, но и не начинает исполнять указанный договор, что, по мнению истца, является существенным нарушением его условий и влечет его расторжение.

От ответчика поступило ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, поскольку решением Арбитражного суда Московской области по делу                           № А41-26413/18 (резолютивная часть объявлена 03.07.2018) ООО «Диострой-Инвест» признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1, и требование, заявленное в настоящем иске, подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве; кроме того, ответчик ссылается на ненадлежащее направление истцом претензии о расторжении договора – по юридическому адресу общества, а не в адрес конкурсного управляющего.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в порядке п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство, суд нашел его не подлежащим удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  (далее – Закон № 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой; все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Заявляя ходатайство, ответчик ссылается на то, что на основании спорного договора о развитии застроенной территории он является арендатором земельного участка, предназначенного под строительство. Расторжение спорного договора приведет к прекращению использования ответчиком земельного участка, что причинит вред кредиторам ответчика. К аналогичным выводам пришел суд в рамках дела № А41-73857/18 в определении от 26.10.2018 об оставлении без рассмотрения иска Администрации го Балашиха к ООО «Диострой-Инвест» о расторжении договора аренды № 19-2017 от 19.04.2017 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301001:6726.

Суд указал, что в соответствии со ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не отнесены. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве. С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

Таким образом, в деле о банкротстве рассматриваются требования по не денежным обязательствам имущественного характера, возникшие до возбуждения дела о банкротстве. Права аренды земельного участка могут быть использованы в качестве актива должника, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, и могут быть включены в конкурсную массу

Между тем, в настоящем деле рассматривается вопрос о расторжении не договора аренды, а договора о развитии застроенной территории, в связи с чем данный иск подлежит рассмотрению не в рамках дела о банкротстве, а в рамках искового производства.

Суд также не находит оснований для оставления иска без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ. В материалы дела представлена претензия (предложение расторгнуть договор) от 20.03.2018, направленная в адрес ООО «Диострой-Инвест» (

<

...>) и в адрес конкурсного управляющего ООО «Диострой-Инвест» ФИО1 (

<

...>), а также ответ на нее от конкурсного управляющего от 29.03.2018.

На основании изложенного, дело рассматривается судом по существу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

19.12.2012 между администрацией и обществом заключен договор о развитии застроенной территории № 4 (далее – договор).

Согласно п. 1.1 договора, его предметом является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах улицы Почтовая – Почтовый переулок города Железнодорожного, площадью 8 га, в соответствии с постановлением Администрации го Железнодорожный от 15.10.2012 № 2300 «О развитии застроенной территории в границах ул. Почтовая – Почтовый пер. г. Железнодорожного».

В соответствии с п. 3.5 договора, ответчик обязался: 

- произвести перечисление денежных средств за право заключить договор (3.5.1);

- подготовить проект планировки территории не позднее 12 месяцев с момента подписания договора (3.5.2);

- определить допсоглашением порядок отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу (3.5.3);

- создать либо приобрести, и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, максимальный срок не позднее 01.12.2018 (3.5.4);

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в МКД и земельные участка, на которых они расположены, не позднее 01.12.2018 (3.5.5);

- осуществить строительство на территории в соответствии в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение 8 лет с момента его утверждения (3.5.6);

- осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения территории, в течение 6 лет с момента утверждения проекта планировки (3.5.7);

- перечень объектов, предусмотренных п. 3.5.7 и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи, определить допсоглашением к договору после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории (3.5.8).

В соответствии с п. 4.1, срок действия договора установлен на 9 лет.

Согласно п. 4.5, п. 4.7  администрация в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения обществом обязательств предусмотренных пунктами 3.5.6, 3.5.7, 3.5.8 договора; в иных случаях установленных законом или договором. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

21.10.2014 между сторонами заключено допсоглашение № 1 с определением графика отселения граждан из жилых домов подлежащих сносу.

20.03.2018 администрация направила обществу и его конкурсному управляющему предложение расторгнуть договор, указав на невыполнение обществом обязательств по договору, приложив к претензии  подписанное ею соглашение о расторжении договора.

В ответе от 29.03.2018 общество отказалось расторгнуть договор, ссылаясь на следующие обстоятельства.

В связи с банкротством организации, наличием текущей и реестровой задолженности, ООО «Диострой-Инвест» по состоянию на 01.03.2019 не имеет возможности выйти на площадку строительства первого стартового 4-х секционного жилого дома. Помимо этого, по информации, полученной от бывшего руководителя организации, не получено разрешение на строительство 1-го жилого дома по причине переработки проекта из конструкций строительной системы 111М, т.к. она в Московской области отменена. Сообщение о невозможности строительства дома было доведено обществу только на этапе оформления и получения разрешения на строительство после прохождения проектом государственной экспертизы. 

В результате выполнена корректировка на конструкции строительной системы КПД-М производства АО ХК «ГВСУ Центр» и повторно представлен проект в ГАУ Мособлгосэкспертиза. 29.09.2017 получено положительное заключение ГАУ «Мособлэкспертиза» по корректировке проекта для реализации договора от 19.12.2012 № 4 о развитии застроенной территории в границах ул. Почтовая – Почтовый переулок мкр. Кучино г. Балашиха.

В соответствии с выполненной корректировкой проекта 1 стартового жилого дома, в сроки с октября месяца 2017 по 04.09.2018, ООО «Диострой-Инвест» подавало заявки в Минстрой на получение разрешения на строительство и получал Уведомления об отказе в выдаче разрешения.

Кроме этого, в отказе общество сослалось на нарушение администрацией порядка расторжения договора с организацией-банкротом, полагая, что в результате расторжения договора имущество будет выведено из конкурсной массы, что приведет к нарушению интересов кредиторов.

Поскольку обществом был заявлен отказ от расторжения договора, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452). 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются:

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов (п.3);

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 4);

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки (п. 6);

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. 11).

Согласно ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ в договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

-  обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 1);

- указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи (п. 2).

Пунктом 1 ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи.

Таким образом, право администрации на отказ от договора о развитии застроенной территории предусмотрено как условиями договора, так и нормами закона.

Предложение администрации расторгнуть договор обществом получено, о чем свидетельствует ответ на данное предложение.

Из предложения (претензии) усматривается, что оно основано на существенном нарушении обществом обязательств по договору. Так, договор заключен в 2012 году, договором предусмотрены обязательства ответчика по подготовке проекта планировки территории, по отселению граждан из сносимых домов, по строительству новых объектов на данной территории. В 2014 году сторонами согласован график отселения граждан из жилых домов подлежащих сносу, со сроком переселения с 2016 года.

Между тем, из данной претензии, из искового заявления и пояснений сторон усматривается, что ни одно из обязательств по договору обществом не выполнено, более того, в июле 2018 года общество признано несостоятельным (банкротом).

В ответе на предложение (претензию) общество не оспаривает факт не исполнения обязательств по договору, по причине банкротства и не получения разрешения на строительство.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что администрацией реализовано право, предоставленное условиями договора и п. 1 ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ, на односторонний отказ от заключенного с ответчиком договора о развитии застроенной территории.

На основании изложенного, заявленные истцом требования о расторжении договора в судебном порядке удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                              О.В. Анисимова