Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело  №

А04-9598/2017

г. Благовещенск

17 января 2018 года

резолютивная часть решения объявлена 17 января 2018 г.  

арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 405 510,72 руб.,

при участии в заседании: от истца: ФИО3 по дов. от 05.09.2017, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по дов. от 08.12.2017, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ТУФАУГИ в Амурской области (далее – истец, управление) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.07.2004 №131 за период с 01.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 283 785,94 руб., пени за период с 11.12.2016 по 26.09.2017 в сумме 121 742,78 руб.; всего 405 510,72 руб.

Ответчик в обоснование возражений сослался на несогласие с расчетом арендной платы управления в связи с наличием у предпринимателя отчета № 192-17 от 28.04.2017 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:020374:2», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 16 166 000 рублей.

Кроме того, предприниматель не согласен с увеличением арендной платы, связанным со снятием с кадастрового учета гаража площадью 427,1 кв.м., принадлежащего ООО «ПАТО». 

В судебном заседании 11.01.2018  представитель истца требования уточнил в части взыскания пени, просил взыскать пени за период с 13.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 121 589,71 руб. В остальной части требования оставлены без изменения. 

Судом уточнение принято на основании ст. 49 АПК РФ. 

Представитель ответчика письменно ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по определению рыночной обоснованной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:01:020374:2.

Судом в удовлетворении ходатайства отказано на основании ст. 82 АПК РФ, поскольку с учетом положений п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, результат такой экспертизы на повлияет на существо спора.  

В судебном заседании 11.01.2018 по ходатайству ответчика в связи с привлечением нового представителя был объявлен перерыв до 17.01.2018.

В судебном заседании 17.01.2018 представители сторон настаивали на своих позициях. 

 Подробно доводы сторон изложены в письменных пояснениях участников процесса.  

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

14.07.2004 между ТУФАУГИ в Амурской области и ООО «ПАТО» заключен договор № 131 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

04.09.2006 ОАО «ПАТО», в лице конкурсного управляющего ФИО5 и общество с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (далее - ООО «ПАТО»), в лице директора ФИО6, заключили соглашение от 04.09.2006, согласно которому ОАО «ПАТО» переуступает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131 ООО «ПАТО».

В соответствии с пунктом 3.1. договора срок аренды установлен с 01.01.2004 по 31.12.2028.

Согласно разделу первому договора арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 28:01:020374:0002, площадью 38458 кв. м., местоположение: 

<

...> (далее - участок), разрешенное использование - для промышленной базы, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

В соответствии с разделом вторым договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2011) на участке имеются: здание конторы, здание стоянки для легковых автомобилей, здание склада материального, здание гаража-стоянки на 53 автомашины, здание стоянки на 50 автомашин с пристроенным зданием ремонтного цеха на 75 автомобилей, здание гаража-стоянки на 50 автомашин, здание котельной, здание общежития, здание автошколы, склад, лабораторные классы, гараж, складское помещение, автодром.

При этом ООО «ПАТО» на праве собственности принадлежали следующие объекты: гараж, стоянка на 50 автомашин, ремонтный цех на 75 автомобилей, складское помещение, автодром, лабораторные классы, склад, склад материальный, здание автошколы.

16.06.2005 зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание котельной. 

18.10.2005 зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание гаража-стоянки на 50 автомашин. 

12.10.2009 зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание гаража-стоянки на 50 автомашин.

Таким образом, и с учетом положений ст. 552 ГК РФ с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020374:2, арендатором по договору аренды от 14.07.2007 № 131 является ФИО2

Размер арендной платы определен п. 5.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006) устанавливается пропорционально занимаемой площади под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими арендатору к общей площади участка.

Согласно п. 5.4. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006) арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.3. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006) размер арендной платы пересматривается: при изменении рыночной арендной платы, но не реже одного раза в пять лет; при переводе земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

В случае изменения размера и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью договора.

В ходе исполнения условий заключенного договора, на основании п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 августа 1998 г. № 135-ФЗ, арендатору было направлено уведомление от 31.10.2016 № 03/5565, согласно которому и на основании произведенного ТУ Росимущества в Амурской области отчета от 29.07.2016 № ОН-16158/5 «Об определении рыночной стоимости земельного участка» арендная плата с 01.11.2016 составляет 469 618,34 руб. в год. 

В связи с этим предпринимателем была произведена оплата за период с 01.11.2016 по 30.11.2016 с учетом данного уведомления. 

Кроме того, в связи со снятием объекта недвижимости - гараж, общей площадью 427,1 кв. м, с кадастрового учета и прекращением права собственности ООО «ПАТО» на данный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020374:2, а также в соответствии с п. 5.3 договора, размер арендной платы по договору с 01.02.2017 составил 482 815,74 руб., о чем арендодатель уведомил арендатора письмом от 22.02.2017 № 03/664.

Пунктом 8.1. договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Письмами от 23.03.2017 № 1152, от 26.06.2017 № 2549, от 28.09.2017 № 3917 ТУ Росимущества в Амурской области было предложено ФИО2 оплатить возникшую задолженность по уплате арендной платы и пени за просрочку внесения арендных платежей согласно указанным в письмах сроках. 

10.04.2017  ответчиком была произведена частичная оплата основного долга в сумме 99 738,00 руб.

Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности предпринимателем в полном объеме уплачена не была, управление обратилось иском о взыскании задолженности в судебном порядке (с учетом уточнений). 

Оценив изложенные обстоятельства, материалы дела, суд счел уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как видно из материалов дела, содержания спорного договора, дополнительного соглашения к нему, при его заключении стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, земельный участок был передан в пользование арендатора. 

Согласно пункту 5.4. договора аренды № 131 от 14.07.2004, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца. 

Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы по договору за период с  01.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 283 785,94 руб. надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, у предпринимателя образовалась задолженность перед истцом в указанной сумме. 

Доводы ответчика о несогласии с увеличением арендной платы, связанным со снятием с кадастрового учета гаража площадью 427,1 кв.м., принадлежащего ООО «ПАТО», судом не принимаются в силу следующего. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

Согласно пункту 11 Правил N 582, в случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

При этом в п. 5.1. договора аренды стороны предусмотрели, что  размер арендной платы устанавливается пропорционально занимаемой площади под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими арендатору к общей площади участка.

Указанное положение договора аренды соответствует пункту 11 Правил N 582 и не предусматривает исчисление арендной платы, исходя  исключительно из площади объектов недвижимости, находящихся на арендуемом земельном участке и принадлежащем арендатору, как ошибочно полагает ответчик.

При таких обстоятельствах судом не может быть принят расчет арендной платы, приложенный к дополнительному отзыву от 15.01.2018, поскольку указанный расчет противоречит пункту 11 Правил N 582 и условиям заключенного сторонами договора аренды, которые не предусматривают возможность расчета арендной платы, исходя  исключительно из площади объектов недвижимости, находящихся на арендуемом земельном участке и принадлежащем арендатору. 

Применительно к изложенным выше нормативным положениям, договора аренды, в случае снятия с учета объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном участке, общая площадь земельного участка увеличивается, что в свою очередь влечет пропорциональное увеличение размера арендной платы для арендаторов, которые являются собственниками действующих объектов недвижимости, находящихся на арендуемом земельном участке.

При этом правовых оснований для исключения из общей площади арендуемого земельного участка площади земельного участка, расположенного под снятым с учета объекта недвижимости, в силу приведенных выше обстоятельств и множественности арендаторов спорного участка, и как следствие, освобождения ответчика от уплаты арендной платы в указанной части, не имеется. 

Как видно из материалов дела, в связи со снятием объекта недвижимости - гаража, общей площадью 427,1 кв. м, с кадастрового учета и прекращением права собственности ООО «ПАТО» на данный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020374:2, а также в соответствии с п. 5.3 договора, размер арендной платы по договору с 01.02.2017 составил 482 815,74 руб., о чем арендодатель надлежащим образом уведомил ответчика письмом от 22.02.2017 № 03/664.

Кроме того, судом по настоящему делу учтено, что в рамках рассмотрения дела А04-6188/2017 судом установлено, что размер арендной платы от 14.07.2004 № 131 правомерно определен управлением с учетом снятия одного из ранее принадлежащих ООО «ПАТО» объектов недвижимости – гаража, общей площадью 427,1 кв.м. с кадастрового учета и прекращением права собственности общества на него. 

С учетом изложенного, проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате за спорный период, суд счел его верным, период и сумму основного долга – обоснованными.  

В соответствии с п. п. "г", пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) арендная плата может быть определена на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что стороны согласовали, что размер арендной платы за земельный участок определяется исходя из его рыночной стоимости. 

Однако ответчиком не учтено, что в силу пункта 10 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в случае изменения рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка. 

Поскольку в данном случае оценка рыночной стоимости земельного участка  произведена по заказу ответчика на основании отчета № 192-17 от 28.04.2017, указанный выше отчет не подлежит применению для перерасчета арендной платы в 2017 году.

Следовательно, ссылки ответчика на наличие отчета № 192-17 от 28.04.2017, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 16 166 000 рублей, являются несостоятельными. 

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Одностороннее изменение обязательств или отказ от них в силу статьи 310 ГК РФ не допускается. 

Ответчик доказательств внесения платы по договору за спорный период в суд в порядке статьи 65 АПК РФ не представил, равно как и не доказал наличие долга перед истцом в ином размере.

Учитывая отсутствие доказательств полной оплаты задолженности по договору, требования истца о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период 01.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 283 785,94 руб. признаются судом обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой,

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 ГК РФ признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, договорная неустойка представляет собой установленную по соглашению сторон меру ответственности должника перед кредитором за ненадлежащее исполнение обязанным лицом основного обязательства.

Согласно п. 5.4. договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

По условию пункта 8.1 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств начисляется пеня 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 5 договора.

По уточненному расчету истца размер неустойки по договору за период с 13.12.2016 по 30.09.2017 составляет 121 589,71 руб.

Таким образом, управлением правомерно в соответствии с условиями договора начислены пени. Расчет пени судом проверен и признан не противоречащим закону. Возражений относительно факта арифметической правильности заявленной к взысканию суммы задолженности и пеней предпринимателем не заявлено. 

При таких обстоятельствах исковые требования в сумме 405 375,65 руб. подлежат удовлетворению. 

В удовлетворении остальной части иска следует отказать на основании ст. 49 АПК РФ в связи с уточнением суммы иска и принятием уточнений судом. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.21 НК РФ сумма государственной пошлины, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 11 108 руб.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, ст. 180 АПК РФ, суд решил иск удовлетворить частично. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), зарегистрированного 28.08.1996, находящегося по адресу: 

<

...>, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 14.07.2004 №131 за период с 01.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 283 785,94 руб., пени за период с 13.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 121 589,71 руб.; всего 405 375,65 руб., в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 108 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

СудьяП.А. Чумаков