АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                            Дело № А14-3578/2018                                                                                                                                    

« 26 » февраля 2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 26 февраля 2020 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственности «ГарантСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

о взыскании задолженности в сумме 3 497 227 руб. 30 коп. по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 №1942-12/гз,

с участием третьего лица: Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж  

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности №98 от 20.08.2019 26.07.2018, паспорт,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 20.04.2019, паспорт, 

от третьего лица:  ФИО2 – представителя по доверенности №03 от 16.01.2019, паспорт, 

у с т а н о в и л:

Департамент    имущественных   и  земельных отношений Воронежской области 

(далее   по   тексту   –   Департамент  имущества  области,  истец  по  делу)  обратился в 

арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности «ГарантСтрой» (далее по тексту – ООО «ГарантСтрой», ответчик по делу) о взыскании 1 917 161 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 №1942-12/гз за период с 01.04.2013 по 31.12.2017, 1 580 065 руб. 87 коп. пеней за период с 26.04.2013 по 21.11.2017 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 13.06.2018).

Определением суда от  28.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее по тексту – УИЗО АГО г.Воронеж, третье лицо по делу).

Ответчик требования истца не признает, в случае их удовлетворения просит снизить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям неисполнения обязательств и виной кредитора в их неисполнении.

Третье лицо поддержало позицию истца.

В судебном заседании объявлялись перерывы: с 19.09.2019 по 26.09.2019, с 26.09.2019 по 03.10.2019, с 03.10.2019 по 10.10.2019, с 10.10.2019 по 17.10.2019 и с 17.10.2019 по 24.10.2019.

Из материалов дела следует, что 15.03.2012 между Департаментом имущества области (арендодатель) и ООО «ГарантСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1942-12/гз, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок до 27.01.2017 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 9324 кв.м., кадастровый номер 36:34:0306086:116, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: для проектирования и строительства детско-юношеской школы (пункты 1.1., 2.1. договора).

По акту приема – передачи земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 12.05.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №36-36-01/016/2012-714.

На основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ, в соответствии  с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, отчета независимого оценщика от 22.11.2011 №7045/2011, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, размер ежегодной арендной платы за землю составляет 690 669 руб. 68 коп. – 8% от рыночной стоимости (пункт 2.4. договора).

При этом, в силу пункта 2.6. договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. 

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 2.7., с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного настоящим договором. 

В соответствии с пунктом 2.7. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор аренды земельного участка от 15.03.2012  №1942-12/гз, внесены изменения в части вида разрешенного использования участка: для строительства многоквартирных многоэтажных домов.

В результате нарушения обязательств по внесению арендной платы у ООО «ГарантСтрой» образовалась задолженность за период с 01.04.2013 по 31.12.2017 в сумме 3 074 240 руб. 60 коп.

В связи с неуплатой ответчиком платежей в установленные сроки, истец начислил на сумму задолженности пени за период с 26.04.2013 по 21.11.2017 в размере 1 757 577 руб. 07 коп. и направил в адрес Общества уведомление-предупреждение от 24.11.2017 №2119-п/17 с предложением в течение 5-ти календарных дней с момента получения уведомления погасить имеющуюся сумму задолженности.

Уведомление-предупреждение также содержит указание на то, что в случае его неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга и пеней.

Уведомление-предупреждение с приложением расчета задолженности по арендным платежам и пеням направлено по юридическому адресу ООО «ГарантСтрой», однако не получено последним согласно данным ресурса «Отслеживание почтовых отправлений» официального сайта ФГУП «Почта России» https://www.pochta.ru (почтовый идентификатор 39400944000203) и оставлено им без исполнения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Департамента имущества области  в суд с настоящим иском, а осуществление в последующем перерасчета суммы арендных платежей в связи с исключением из расчета повышающих коэффициентов – основанием для уточнения требований.

Исследовав      материалы      дела,     заслушав    представителя    истца,    оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических   лиц   либо   муниципальных   образований,   является     государственной 

собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом  7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации – «Аренда».

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (действовал до 01.03.2015) также предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственно власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичные положения содержатся в подлежащей применению с 01.03.2015 года статье 39.7 Земельного кодекса РФ.

В ней закреплено, что если не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации,   и   земельных   участков,   государственная   собственность  на которые не 

разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен и независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок 4 арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельный участки, при определении размера арендной платы подлежал применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного  постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, постановления Правительства Воронежской области от 17.12.2010 №1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов», а также Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 №970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области».

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт несвоевременного внесения платежей по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора №1942-12/гз от 15.03.2012 подтвержден материалами дела.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «ГарантСтрой»  указывает на то, что стороны не вправе изменять установленный договором размер арендной платы, поскольку при изменении разрешенного использования земельного участка изменение размеры арендной платы за него сторонами не производилось, как не производилось и изменение порядка ее определения (8% от рыночной стоимости – 8 633 371 руб.). 

Кроме того истец не уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы.

Помимо изложенного, ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности при обращении в суд с рассматриваемыми в рамках настоящего дела требованиями и просит снизить размер пеней в порядке статей 333, 404 Гражданского кодекса РФ.

Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение о порядке определения размера арендной платы …).

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса (действовала в момент заключения рассматриваемого договора) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 

1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Приказом Департамента имущества области от 09.12.2011 №1774-з ООО «ГарантСтрой» было предварительно согласовано место размещения детско-юношеской спортивной школы и утвержден акт выбора земельного участка площадью 9324 кв.м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 36:34:0306086:116) для проектирования и строительства данной школы сроком на 5 лет.

Согласно   пункту    2.2.   Положения о порядке определения размера арендной платы … в случае заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов):

- для   строительства, в  соответствии    с    процедурой    предварительного согласования места размещения объекта;

- для целей, не связанных со строительством, годовой размер арендной платы рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, по формуле, включающей в себя рыночную стоимость земельного участка и ставку рефинансирования ЦБ РФ на начало календарного года, в котором предоставлен земельный участок.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.06.2013 по делу номер №А14-4317/2013 признан недействующим абзац 2 пункта 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы …, как несоответствующий Земельному кодексу РФ, Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Постановлению Правительства РФ №582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» со дня вступления решения суда в законную силу. 

В силу части 4 статьи 195 АПК РФ, решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия. 

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2013 указанное решение оставлено без изменения, в связи с чем данный абзац пункта 2.2. исключен из Положения постановлением Правительства Воронежской области от 03.12.2013 №1056 (вступило в законную силу 16.12.2013).

Согласно части 5 статьи 195 АПК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия указанных судебных актов) нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу.

 Условия договора, противоречащие действующему законодательству, не подлежат применению, в связи с чем ссылка Общества на необходимость расчета арендной платы в виде 8% от рыночной стоимости судом не принимается, как основанная на неверном понимании законодательства, регулирующего спорные отношения.

Таким образом, с момента принятия решения Арбитражного суда Воронежской области по делу номер №А14-4317/2013 (13.06.2013) пункт 2.2. Положения о порядке определения размера арендной платы … уже не был применим к рассматриваемой ситуации, в силу чего расчет правомерно был произведен Департаментом на основании пункта 2.5. Положения по формуле:

Аг =КС хАст хК1 хК2,

где:

Аг - величина годовой арендной платы,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка,

Аст - арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, 

К1 - корректирующий (повышающий) коэффициент, 

К2 - корректирующий (понижающий) коэффициент.

При этом изначально Департамент использовал в расчете ставку арендной платы в размере 2% на основании пункта 2.7.1. Положения о порядке определения размера арендной платы …, условий договора аренды земельного участка №1942-12/гз от 15.03.2012 (ссылка на соответствующую ставку арендной платы имеется в уведомлениях УИЗО АГО г.Воронеж об уплате арендных платежей).

Пунктом 2.7.1. Положения о порядке определения размера арендной платы … (действует с 16.12.2013) действительно установлено, что при предоставлении в аренду земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта арендная ставка составляет 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Вместе с тем суд не может согласиться с данным расчетом в силу следующего.

Согласно пункту 1.3. Положения о порядке определения размера арендной платы … расчет арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в границах городского округа город Воронеж, производится Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Расчет арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов (за исключением городского округа город Воронеж), производится уполномоченным органом местного самоуправления.

В силу приведенного, Положение о порядке определения размера арендной платы … определяет два вида земельных участков в зависимости от места их расположения:

1) земельные участки, находящихся в собственности Воронежской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городского округа город Воронеж;

2) земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципальных районов и городских округов Воронежской области (за исключением городского округа город Воронеж).

Пунктом 2.7. Положения предусмотрено, что арендные ставки за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципальных районов и городских округов (за исключением городского округа город Воронеж), устанавливаются Департаментом имущественных  и  земельных отношений Воронежской области с учетом предложений органов местного самоуправления.

Предложения органов местного самоуправления представляются в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области и рассматриваются Комиссией в порядке, утверждаемом Департаментом.

В силу пункта 2.8. Положения арендные ставки за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена (рассматриваемая ситуация), а также находящимися в собственности Воронежской области, устанавливаются согласно приложению №1 к настоящему Положению.

При этом норма пункта 2.8 Положения о порядке определения размера арендной платы …  является императивной и не предусматривает применения иных арендных ставок, помимо ставок, указанных в Приложении №1 к Положению, в силу чего полностью исключает применение пункта 2.7.1 к спорным правоотношениям.

Более того, пункт 2.7.1 Положения о порядке определения размера арендной платы … не содержит прямого указания на его применение к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Воронеж, а его взаимодействие с пунктом 2.7. распространяет его действие на участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципальных районов и городских округов (за исключением городского округа город Воронеж).

Таким образом, применение пункта 2.7.1. к рассматриваемым отношениям  неправомерно.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 и постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 31.05.2016 по делу №А14-12748/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 30.08.2016 №310-ЭМ15-1189 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам),    постановлении    Девятнадцатого   арбитражного   апелляционного   суда   от 12.12.2017 по делу №А14-17144/2016 и др.

Приложением №1 к Положению о порядке определения размера арендной платы … определены 16 видов наименований разрешенного использования земельных участков, которые, в свою очередь, подразделяются на более мелкие составы.

Для каждого вида разрешенного использования земельных участков предусмотрены специальные ставки арендной платы.

Из   договора аренды земельного участка от 15.03.2012 №1942-12/гз (с учетом дополнительного соглашения от 06.03.2013 к нему) следует, что спорный участок отнесен к 1 группе видов разрешенного использования, в отношении которой предусмотрены следующие размеры арендных ставок:

- 3%   в   отношении   земельных   участков,  предназначенных для строительства 

домов многоэтажной застройки;

- 0,05% в отношении земельных участков, занятых жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки, сданными в установленном законом порядке в эксплуатацию, включая площадь элементов благоустройства дома в соответствии с установленными нормативами;

- 0,05% в отношении земельных участков, занятых общежитиями.

Исходя из установленного договором вида разрешенного использования спорного земельного участка  при расчете арендной платы в отношении него подлежала применению арендная ставка 3%.

Таким образом, при условии установления принципа государственного регулирования арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, применение размеров арендных ставок, не предусмотренных законодательством для земельных участков соответствующего вида использования, вступает в противоречие с началами и принципами законодательства, регулирующего рассматриваемые отношения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исходя из приведенных положений законодательства, арендатор обязан уплачивать арендные платежи до момента возврата земельного участка арендодателю по письменному акту приема – передачи.

Доказательства возврата арендуемого имущества после окончания действия договора отсутствует. При этом пунктом 2.3. договора установлено, что 

При этом судом учтена правовая позиция, изложенная в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.23014 №35 «О последствиях расторжения договора» и пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» согласно которой в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств

Исходя из расчета арендной платы в соответствии с действующим законодательством ООО «ГарантСтрой» за период с 01.04.2013 по 31.12.2017 должен был уплатить арендную плату в сумме 5 889 997 руб. 72 коп.

Вместе с тем за указанный период ООО «ГарантСтрой» внесло на счет Департамента арендные платежи в сумме 3 970 559 руб. 36 коп., что подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Таким образом, у ООО «ГарантСтрой» имеется задолженность  по арендной плате по договору аренды земельного участка №1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.04.2013 по 31.12.2017.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Уведомления об изменении размера арендной платы в рассматриваемой ситуации являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Ненаправление  либо  некорректное  заполнение  таких уведомлений не означает отсутствие у арендатора обязанности по внесению арендных платежей в полном размере.

Учитывая регулируемый характер размера арендной платы, заявителем не представлено доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих им обязательства по внесению арендных платежей либо исполнения данной обязанности и непринятие такого исполнения истцом, в связи с чем довод ответчика о том что, Департамент обязан был уведомлять об изменении размера арендной платы, судом не принимается (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.12.2017 по делу №А51-7277/2017, Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2017 по делу №А41-57447/2015, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.07.2016 по делу №А43-13942/2015, Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2015 по делу №А71-128/2015, Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 по делу №А41-72987/2017 и др.).

ООО «ГарантСтрой» ходатайствовало о применении срока исковой давности. 

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Гражданский кодекс РФ различает общий и специальные сроки исковой давности. Установление в статье 196 Гражданского кодекса РФ общего срока исковой давности в три года, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса, а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течения исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства. 

При этом, согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Рассмотрев материалы дела, с учетом даты обращения Департамента имущества области в суд с настоящими требованиями, суд приходит к выводу, что трехлетний срок исковой давности по требованию Департамента в части взыскания основного долга истек за период  по 1 квартал 2015 года.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ООО «ГарантСтрой» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №1942-12/гз от 15.03.2012 за период с 01.04.2015 по 31.12.2017   (по   срокам   платежа   с   26.04.2015  по 26.10.2017) в сумме 1 150 834 руб.       

53 коп. 

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ  (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

По условиям пункта 2.9. договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

На основании указанного пункта договора истцом заявлено о взыскании с ответчика 1 580 065 руб. 87 коп.  пеней за период с 26.04.2013 по 26.11.2017.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей подтвержден материалами дела, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Проверив произведенный истцом расчета пени, суд находит его арифметически верным.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Поскольку обязательство по уплате пеней у арендатора и право арендодателя на их взыскание возникает за каждый день просрочки исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей, началом течения срока исковой давности по пеням является, соответственно, каждый день периода просрочки.

В силу статьи 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным  требованиям (неустойка, проценты, залог, поручительство и т.п.).

Предусмотренная статьей 330 Гражданского кодекса РФ ответственность за неисполнение денежного обязательства в виде неустойки является дополнительным обязательством к обязательству по уплате долга.

Поскольку суд пришел к выводу, что трехлетний срок исковой давности по требованию Департамента имущества области в части взыскания основного долга за период по 1 квартал 2015 года истек, требования о взыскании пеней, начисленных на сформированную по указанный период сумму задолженности также истек. В пределах срока исковой давности начислены пени за период с 27.04.2015 по 22.11.2017 в размере 551 752 руб. 05 коп.

Помимо заявления о применении срока исковой давности, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства по оплате товара со стороны ответчика.

В силу статьи 333, пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Статьей 404 Гражданского кодекса РФ установлено, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Ответчик, в частности, представил в материалы дела уведомление УИЗО АГО г.Воронеж на оплату арендной платы по договору  аренды земельного участка от  15.03.2012 №1942-12/гз за 1 квартал 2018 года (т.2, л.д.135), согласно которому исчисление арендной платы было произведено Управлением с применением арендной ставки 2% и по состоянию на 01.01.2017  у ответчика числилась переплата в размере      1 коп., что позволяло ответчику длительный период времени считать себя надлежаще исполняющим обязанность по внесению арендных платежей.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункт 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7).

На основании изложенного, принимая во внимание положения статьи 404 Гражданского кодекса РФ, разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, суд считает возможным снизить размер неустойки, исчисленной за период с 27.04.2015 по 22.11.2017 до 5 000 руб. 

При этом судом учтено, что истцом не представлено доказательств наступления каких-либо негативных последствий для него в связи с просрочкой исполнения обязательства ответчиком в большем размере.

При наличии у истца убытков, последний вправе заявить их в сумме, не покрытой неустойкой, в самостоятельном порядке.

При таких обстоятельствах требования Департамента имущества области подлежат удовлетворению в части взыскания с ООО «ГарантСтрой»  1 150 834 руб.      53 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 №1942-12/гз за период с 01.04.2015 по 31.12.2017 (по срокам платежа с 26.04.2015 по 26.10.2017), а также 5 000 руб. пеней за период с 27.04.2015 по 22.11.2017.

В остальной части в удовлетворении требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат  возмещению  ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы 

взысканию без учета ее снижения.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Данное положение поддержано в правоприменительной практике, в частности, в Определении Верховного Суда РФ от 18.07.2018 №305-ЭС18-9939.

На основании положений статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения дела и разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от ее уплаты, государственная пошлина в сумме 13 381 руб. относятся на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310, Гражданского     кодекса     РФ,    статьями    4,7-11,13,16,65,110,156,167-170    АПК РФ, 

арбитражный суд

 

                                                        Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой» (г.Воронеж, зарегистрировано Администрацией города Воронежа 24.01.200 за номером 116859, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 05.12.2002 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): 1 155 834 руб. 53 коп., в том числе 1 150 834 руб.       53 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.03.2012 №1942-12/гз за период с 01.04.2015 по 31.12.2017 (по срокам платежа с 26.04.2015 по 26.10.2017), а также 5 000 руб. пеней за период с 26.04.2015 по 22.11.2017.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой» (г.Воронеж, зарегистрировано Администрацией города Воронежа 24.01.200 за номером 116859, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 13 381 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                         М.С.Есакова