АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-10008/22

27 декабря 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен            27 декабря 2022 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности; 

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 по доверенности;

третье лицо: представитель ФИО5, по доверенности, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – заявитель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее также – заинтересованное лицо, Департамент), в котором просил признать незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, изложенное в письмах от 27 декабря 2021 года № 59.30-30073/14 и от 06 мая 2022 года № 59.30-9153/14 (с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований указано, что заявитель, являясь собственником объектов недвижимого имущества, обращался в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011513:27 в аренду без проведения торгов. В предоставлении земельного участка было отказано. С данным решением заявитель не согласен полагает его незаконным и нарушающим его права.

Протокольным определением от 29 ноября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Ростова-на-Дону.

Представитель заявителя  поддержал заявленные требования. 

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения, в возражениях на заявление Департамент сослался на те же доводы, которые были изложены в письмах, согласно которым заявителю отказано в предоставлении земельного участка, в частности на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка. 

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

ИП ФИО2 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, в том числе: жилой дом литер «А» площадью 99,5 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:137; свинарник литер «Б» площадью 346,5 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:136; склад литер «В» площадью 219,8 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:135; гараж литер «Г» площадью 494,7 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:134; свинарник литер «Д» площадью 1587,8 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:133; котельная литер «Е» площадью 52,8 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:132; электрощитовая, вентиляционная литер «Ж» площадью 37,2 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0011513:131.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0011513:27, по адресу: 

<

...>, площадью 57090 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, гаража, складских помещений, свинарников и производственных помещений, для объектов жилой застройки.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011513:27 по адресу: 

<

...> (ранее присвоенный адрес: 

<

...>) был предоставлен в 1983 году в постоянное (бессрочное) пользование Ростовскому химическому производственному объединению им. Октябрьской революции г. Ростова-на-Дону (впоследствии – АО «ЭМПИЛС») для строительства подсобного хозяйства мощностью 500 свиноголов в год на основании акта отвода земельного участка № 6717 от 14 сентября 1983 года и Государственного акта на право пользования землей серии А-I, № 290102 от 19 ноября 1985 года.

Впоследствии объекты недвижимости, входящие в состав подсобного хозяйства, были приобретены заявителем в собственность.

03 декабря 2021 года ИП ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011513:27 в аренду без проведения торгов.

27 декабря 2021 года заявителем было получено письмо Департамента от 27.12.2021 года № 59-30-30073/14, согласно которому ИП ФИО2 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В качестве основания для принятия оспариваемого решения Департамент указал, что площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:011513:27 (57 090 кв.м.) несоразмерна, а именно: в три и более раза превышает застроенную площадь.

Также письмом от 27 декабря 2021 года Департамент уведомил заявителя о проведении мероприятий по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости путем проведения экспертизы.

В последующем письмом от 06 мая 2022 года № 59.30-9153/14 Департамент указал, что, в соответствии с экспертным заключением от 15 марта 2022 года № 1000-406-22 площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011513:27 несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов. На основании изложенного, Департамент отказал ИП ФИО2 в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.

ИП ФИО2, считая отказ неправомерным, нарушающим законные права и интересы заявителя, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили оспариваемые действия (бездействие). Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный законом срок для обжалования отказа, совокупно изложенный в письмах от 27 декабря 2021 года и от 06 мая 2022 года не пропущен, поскольку заявление в суд подано 26 марта 2022 года, а письмо от 06 мая 2022 года было принято в период рассмотрения дела в суде. 

Оспариваемые заявителем решения по факту являются единым решением по вопросу предоставления земельного участка сформулированному заявителем в заявлении от 03 декабря 2021 года. 

Оценивая отказ Департамента, выраженный в письмах от 27 декабря 2021 года № 59.30-30073/14 и от 06 мая 2022 года № 59.30-9153/14, на предмет соответствия его действующему законодательству, суд исходит из следующего.

Суд исходит из того, что в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. 

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, и статье 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). 

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Данное правило продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

Материалами дела подтверждается нахождение объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке.

Таким образом, суд исходит из того, что право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, у заявителя имеется.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

Законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

С целью установления площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, определением суда от 06 июля 2022 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО6 и ФИО7.

В заключении от 03 октября 2022 года № 0301/Э эксперты пришли к выводу о том, для эксплуатации объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 61:44:0011513:137; 61:44:0011513:136; 61:44:0011513:135; 61:44:0011513:134; 61:44:0011513:133; 61:44 0011S13 132; 61:44:0011513:131, расположенных по адресу: 

<

...>, являющихся единым комплексом зданий и сооружений, функциональное назначение которых направлено на выращивание баранов, с учетом требований статьи 11.9 ЗК РФ, статьи 90 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», статей 7, 8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», необходим земельный участок площадью 57090 кв.м. Эксплуатировать обособленно каждый из вышеуказанных объектов - не представляется возможным, ввиду того что данные объекты являются частями единого имущественного комплекса и используются в едином производственном процессе.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы осуществлена в соответствии с законом, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, а неясностей, исключающих однозначное толкование выводов экспертов, судом не установлено, судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта от 03 октября 2022 года № 0301/Э, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

При проведении экспертного исследования было учтено функциональное назначение расположенных на земельном участке объектов в контексте необходимого для их нормальной эксплуатации площади земельного участка. По запросам экспертов были представлены документы по технологическому процессу, транспортным средствами и иные необходимые сведения, которые были учтены. 

Совокупный объем объектов недвижимости расположенных на земельном участке представляет собой фермерское хозяйство по разведению овец (баранов), а также крупного рогатого скота (стр 25 заключения). 

Учитывая специфику технологического процесса, противопожарных и иных норм, эксперты определили, что испрашиваемый земельный участок по площади является соразмерным. 

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Представленное Департаментом на стадии рассмотрения заявления заключение было проведено в отсутствии сведения полученных экспертами при проведении судебной экспертизы (о технологических процессах, об используемой спецтехники, и т.д.), что свидетельствует о более полноценном исследовании и даче мотивированных ответов на поставленные вопросы о соразмерности земельного участка.

На момент обращения ИП ФИО2 в Департамент испрашиваемый участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Исходя из представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, площадь испрашиваемого участка является необходимой для использования здания и объектов, принадлежащих предпринимателю в соответствии с их назначением.

Департаментом не доказана возможность раздела земельного участка и формирования земельного участка меньшей площади непосредственно, не доказано, что именно такой участок будет достаточным для размещения и эксплуатации принадлежащего предпринимателю объектов недвижимости.

Поскольку ограничения, препятствующие предоставлению спорного земельного участка по договору аренды без проведения торгов, отсутствуют, оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права заявителя, в связи с чем, его требования о признании незаконным отказа, выраженный в письмах от 27 декабря 2021 года № 59.30-30073/14 и от 06 мая 2022 года № 59.30-9153/14 подлежат удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2020 по делу № А32-10441/2019.

Более того суд отмечает, что в рамках дела А53-33333/2020 Департамент обращался за взыскание задолженности за фактическое использование земельного участка именно спорной площади. 

В соответствии с нормой статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны, в числе прочего, содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В данном случае способом исправления допущенного нарушения явится направление в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011513:27, площадью 57 090 кв.м. сроком на 49 лет.

По правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывая совершить определенные действия, суд устанавливает срок для исполнения. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий, предусмотренных подпунктами 1-3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, суд признает разумным и достаточным срок равный одному месяцу. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Департамент следует отнести судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины по заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011513:27, площадью 57 090 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложенное в письмах от 27 декабря 2021 года № 59.30-30073/14 и от 06 мая 2022 года № 59.30-9153/14.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011513:27, площадью 57 090 кв.м. сроком на 49 лет.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья          Волуйских И. И.