Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-566/2017

г. Хабаровск

26 июня 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 21 июня 2017 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  О.М. Левинталь 

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи  Скляровой В.В. ,  после перерыва секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>; 680021, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Туран» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>; 680031, 

<

...>)

третье лицо: Администрация г.Хабаровска (680000, 

<

...>)

о сносе самовольной постройки.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 года;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.02.2017г.;

от третьего лица – от Администрации г. Хабаровска ФИО4 по доверенности от 07.11.2016 года,

Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края (далее – истец, Комитет)  обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ООО «Компания «Туран» (далее – ответчик, общество) о признании объекта самовольной постройкой и сносе объекта строительства, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Выборгская, 45 на земельном участке с кадастровым №27:23:0040935:32. Иск мотивирован тем, что иском о сносе фактически является не реализацией государственных строительно-надзорных функций, а мерой гражданско-правовой ответственности за допущенные нарушения Российского законодательства, регулирующего обязанность получения разрешения на строительство, а также строительство объекта, с соблюдением правил и норм земельного, экологического, санитарно-эпидемиологического и иных видов законодательства, а также предупреждения наступления последствий связанных с причинением вреда жизни и здоровью граждан (защита публичных интересов).

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва. Указывает,  что первоначально земельный участок предоставлен был под строительство жилого дома. Право собственности на построенный объект зарегистрировано в установленном порядке. Затем с согласия органа местного самоуправления два этажа дома переведены в нежилые, права зарегистрированы. Затем объект был куплен ответчиком.  

Третье лицо предоставило пояснения.

 В судебном заседании объявлялся перерыв до 21.06.2017г. до 15ч.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Здание по ул. Выборгская, 45 в г. Хабаровске построено гр. ФИО5 в 2009 году как жилой дом общей площадью 1548,8 кв.м. 

Впоследствии, по заявлению прежнего собственника жилого дома ФИО5 первые два этажа были переведены в нежилой фонд для использования в качестве магазина Постановлением администрации г. Хабаровска № 2453 от 02.07.2013г. на основании проектной документации и предоставления необходимого комплекта документов в соответствии со ст. 23 ЖК РФ.

 Согласно п. 2.2. Постановления в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю были внесены соответствующие изменения и зарегистрировано право собственности на нежилое помещение 1-го и 2-го этажа, жилое помещение 3-го этажа. Нежилые помещения используются по назначению — под магазин.

На праве собственности обществу принадлежит нежилое помещение № 1(1-7) общей площадью 1057,5 кв.м., используемое под магазин сантехники и помещение № 3(1-21) общей площадью 491,3 кв.м., используемое под жилое назначение, по ул. Выборгская, 45 в г. Хабаровске. Общая площадь здания составляет 1548,8 кв.м.

Данные объекты недвижимости приобретены Обществом на основании договора купли-продажи от 14.10.2013г.

Земельный участок с кадастровым № 27:23:0040935:32 площадью 1000 кв.м., на котором расположено спорное здание и помещения в нем, также принадлежит обществу на праве частной собственности.

Границы земельного участка установлены на местности и определены в органе государственного кадастрового учета.

Комитетом государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края в результате проверки информации, содержащейся в обращении администрации г. Хабаровска установлен факт самовольного строительства трехэтажного объекта по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Выборгская, 45, кадастровый номер земельного участка 27:23:0040935:32, принадлежащего на праве собственности ООО «Компания «ТУРАН»   без полученного в установленном порядке разрешения на строительство; исходя из параметров объекта - административное здание (общая площадь не менее 1500 кв.м.), независимо от его назначения, в соответствии с частью 2 статьи 49 ГрК РФ при строительстве необходима экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации

По информации предоставленной управлением Росреестра на земельном участке зарегистрированы объекты недвижимости общей площадью 491,3 кв.м. и 1057,5 кв.м. 

Проведенным визуальным осмотром  Комитетом установлено, что расположенный на земельном участке объект представляет собой единое трехэтажное административное здание, в котором находится  на 2-х этажах магазин сантехники, третий этаж – жилое помещение. Здание эксплуатируется, является местом массового скопления людей. Указанные данные подтверждаются информацией из сети "Интернет".

Поскольку здание построено без  разрешения на строительство, без согласованного проекта, полагая, что объект представляет угрозу безопасности находящимся там гражданам, истец обратился   в суд с иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

 Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке  допускается в силу п.3 ст.  222 ГК РФ если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 Исходя из системного толкования указанных норм постройка может быть признан самовольной до регистрации права собственности, что не исключает признания права  собственности в судебном порядке при соблюдении указанных в п.3 ст. 222 ГК РФ  условий . 

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии с ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В рассматриваемом случае здание построено  в 2009г. ФИО5  как жилой дом  на отведенном для целей жилищного строительства земельном участке.

Право собственности на построенный объект было зарегистрировано.

Затем собственником жилого дома ФИО5 первые два этажа были переведены в нежилой фонд для использования в качестве магазина Постановлением администрации г. Хабаровска № 2453 от 02.07.2013г. на основании проектной документации и предоставления необходимого комплекта документов в соответствии со ст. 23 ЖК РФ. 

Т.о. на момент перевода жилых помещений в нежилые орган местного самоуправления, издав соответствующий  акт, согласовал изменение целевого назначения помещений двух первых этажей на нежилое на основании предоставленной документации.

На момент  изменения целевого назначения помещения право собственности заявителя оспорено не было, каких-либо нарушений строительных норм и правил не выявлено.

На основании договора купли-продажи от 14.10.2013г. ООО  «Компания «Туран»  приобрело помещения в здании и зарегистрировало право собственности в установленном порядке, что подтверждается предоставленными документами.

Согласно п.1 ст. 223 ГК РФ  право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.(п.2. ст. 302 ГК РФ ).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право собственности ответчика истцом  не оспорено.

При рассмотрении вопроса о переводе 2-х этажей жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления каких-либо возражений  по основанию отсутствия разрешения на строительство  не выразил.

В рассматриваемом случае строительство объекта осуществляло не  ООО «Компания «Туран», право собственности зарегистрировано и не оспорено в связи с чем, являясь добросовестным приобретателем не может нести бремя ответственности  за приобретенный  у  титульного собственника объекта  ввиде истребуемой  истцом меры по его сносу, а также за не предпринятые продавцом меры по получению разрешения на строительство.

Согласно ст. 53 Градостроительного кодекса РФ  строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

В соответствии с положением о комитете государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края от 22 октября 2015 г. № 342-пр, комитет государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края является органом исполнительной власти Хабаровского края, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.

Региональный государственный строительный надзор направлен на предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком (далее - подрядчик), нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.

Исходя из нормативных установок полномочия истца распространяются на строящиеся объекты.

Доказательств того, что истец наделен правом  контроля построенных объектов на предмет соответствия  строительным нормам и правилам, истцом суду в нарушение ст. 65 АПК РФ не предоставлено.

Истец указывает, что  обращается в суд  с иском о сносе,  что  фактически является не реализацией государственных строительно-надзорных функций, а мерой гражданско-правовой ответственности за допущенные нарушения Российского законодательства, регулирующего обязанность получения разрешения на строительство, а также строительство объекта, с соблюдением правил и норм земельного, экологического, санитарно-эпидемиологического и иных видов законодательства, а также предупреждения наступления последствий связанных с причинением вреда жизни и здоровью граждан (защита публичных интересов).

Согласно п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.  

Согласно п.23   Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Нормативного обоснования того, что истец наделен правом применения к юридическому лицу меры гражданско-правовой ответственности  ввиде сноса здания, а также представления  по этому вопросу публичных интересов    истцом суду в нарушение ст. 65 АПК РФ не предоставлено.

Каких-либо доказательств того, что спорное здание угрожает безопасности граждан истцом суду не предоставлено.

Использование помещений первого и второго этажа здания под магазин не нарушает целевое использование земельного участка по ул. Выборгская, 45 в г. Хабаровска. 

В соответствии с п. 3 ст. 37 Гр.К РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с п. 4 ст. 37 Гр.К РФ, основные и вспомогательные виды разрешенного использования    земельных    участков    и    объектов    капитального    строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Объект торгового назначения является основным видом разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ г. Хабаровска в данной территориальной зоне (ЦО). Следовательно, собственник земли и объекта недвижимости вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать основные виды использования объекта.

Согласно правовой позиции ВС РФ , изложенной в Обзоре судебной практики по делам,  связанным с самовольным строительством,  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Статья 222 ГК РФ, закрепляет правовой режим самовольной постройки и предоставляет возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот.

Т.о.  легализация прав на построенный  объект при  отсутствии разрешения на строительство не является определяющим критерием даже при рассмотрении заявления о признании права на самовольную постройку.

Как указано в том же Обзоре  (Вопросы применения материального права)   при принятии решения о сносе всей самовольной постройки   суду необходимо установить, насколько избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения. При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ  в рассмотренных делах отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.

В обоснование  произведенной перепланировки истцом предоставлена проектная документация 2013г.

Градостроительный план земельного участка утвержден распоряжением  от 17.01.2017г. № 42 Департамента архитектуры, строительства и землепользования  администрации г.Хабаровска.

В материалы дела предоставлено  заключение 2017г. ООО «Эконом-коттедж» по материалам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций спорного здания  с выводом о том, что здание является капитальным устойчивым строением, эксплуатация здания не предоставляет опасности для жизни и здоровья людей.

Представленное заключение истцом не оспорено.

Доводы истца об отсутствии второго выхода на втором этаже и размещением санузла с нарушением строительных норм ответчиком опровергнуты предоставленным техническим паспортом и пояснениями.

Поскольку право собственности зарегистрировано ответчиком в установленном порядке,  предоставлены документ, подтверждающие безопасность эксплуатации здания, здание расположено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности и его назначение не противоречит  основным видам разрешенного использования земельного участка, судом не установлено соответствия выбранного способа защиты ввиде сноса постройки соответствующим допущенному нарушению  у суда отсутствуют основания для признания постройки самовольной и ее сносе.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.   

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                        О.М.Левинталь