Дело № А79-361/2019

31 октября 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.08.2019 по  делу № А79-361/2019,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП:307213836000024 ИНН:212503211532, г. Чебоксары Чувашской Республики, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, 428015, 

<

...> а, третьи лица: администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», ФИО3, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии представителей: от истца – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика (заявителя) – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от третьих лиц – полномочные представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 15.11.2018 №Н.

При этом истец просил пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции: 

- пункт 1.3 – «Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 451387 (Четыреста пятьдесят одна тысяча триста восемьдесят семь) рублей без учета НДС»;

- пункт 2.1 – «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 7523 (Семь тысяч пятьсот двадцать три) рубля ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 7530 (Семь тысяч пятьсот тридцать) рублей. Путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

По результатам проведенной судебной экспертизы истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №19.1 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, путем изложения спорных условий договора в следующей редакции:

пункт 1.3: - "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 825000 (Восемьсот двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС.»;

пункт 2.1: - "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 13750 (Тринадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» и оценщик ФИО3.

Решением от 20.08.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики  удовлетворил исковые требования. Изложил спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 1.3: «Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 825 000 (Восемьсот двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС»;

пункт 2.1: «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 13 750 (Тринадцать тысяч семьсот пятьдесят) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

Взыскал с Комитета в пользу ИП ФИО2 20 000 руб. расходов по судебной экспертизе, 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Не согласившись с принятым решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы не согласился с заключением судебной экспертизы. При этом указал,  что заключение общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки собственности» не может быть принято судом во внимание, поскольку не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Из заключения не усматривается отхождение от основных требований при составлении отчета ООО «Аналитик  Центр», представленного Комитетом в обоснование своей позиции.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся  материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов, Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства «Инженер» (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 03.10.2013 №2016, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (т.1 л.д.12-20).

Согласно приложению №1 к договору "Описание объекта аренды" объектом аренды по договору являются нежилые комнаты №№11,12,13 нежилого помещения №5, общей площадью 30,1 кв.м, расположенного на втором этаже дома, находящегося по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 5 приложения №1 к договору аренды срок аренды устанавливается с 07.10.2013 по 06.10.2018.

Нежилое помещение передано истцу по акту передачи помещения от 03.10.2013.

17.08.2018 истец обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения площадью 30,1 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.87).

11.10.2018 администрацией города Чебоксары принято 

постановление

 №1980 об условиях приватизации нежилого помещения со стоимостью (цена продажи) в размере 1193135 руб. 59 коп. (без учета НДС) (т.1 л.д.27).

Письмом от 16.10.2018 №039-668 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 11.10.2018 №1980, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.43).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 451 387 руб. без учета НДС, определенную ИП ФИО4 в рецензии к отчету (т.1 л.д.34-44).

Письмом от 16.10.2018 №039-6668 ответчик направил истцу протокол урегулирования разногласий, которым отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

В силу положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Ответчик является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание заявленное ИП ФИО2 ходатайство, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 17.08.2018, а также по вопросам: соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 04.10.2018 №5207/18, подготовленный ООО «Аналитик Центр», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки; повлияли ли выявленные несоответствия (при их наличии) и в какой степени на достоверность отчета. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки собственности».

Согласно экспертному заключению, отчет ООО «Аналитик центр» от 04.10.2018 №5207/18 содержит значительное количество нарушений требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступлений от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, а также ошибок в произведенных оценщиком расчетах, часть которых существенным образом повлияла на достоверность определенной в данном отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, на основании чего экспертами был сделан вывод о том, что исследуемый отчет не соответствует требованиям Закона, ФСО, а также существующим принципам и методикам оценки.

Выявленные в исследуемом отчете несоответствия в части формальных признаков требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, указанные в подразделе 2.1 настоящего заключения, не повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Выявленные в исследуемом отчете несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, нарушения принципов и методик оценки, а также допущенные ошибки в расчетах, указанные в подразделе 2.2 настоящего заключения, существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В результате проведенного исследования и расчетов, с учетом принятых допущений и ограничительных условий экспертами был сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения №19.1 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного на втором этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, по состоянию на 17 августа 2018 года составила с учетом округления (без учета НДС) 825 000 руб.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 27.05.2019 №17/2019 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Доводы заявителя жалобы о недостоверности сведений, содержащихся в экспертном заключении, не могут быть признаны состоятельными.  

Экспертиза проведена лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда не имелось. 

Приведенные Комитетом ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.

Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Комитет не воспользовался. 

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.08.2019 по  делу № А79-361/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

            О.Ю. Александрова

Судьи

            Д.Г. Малькова

            Н.В. Устинова