АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3988/2018

г. Чебоксары

16 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2018.

 

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Аванпром", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Россия, 429400, Урмарский район, пгт. Урмары, Чувашская Республика, ул. Кирова, д. 35, строение 1

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр детского тенниса", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Россия, 428010, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Коммунальная Слобода, д. 19, 

третьи лица – общество с ограниченной ответственностью "Промресурс", ФИО2,

о расторжении договора, о взыскании 13 943 582 руб. 96 коп.

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности от 11.05.2018,

от ответчика: ФИО4, директора, ФИО5 по доверенности от 15.03.2017,

третьего лица ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аванпром" (далее – ООО "Аванпром", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр детского тенниса" (далее – ООО "Центр детского тенниса", ответчик) о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилых помещений от 09.02.2015, о взыскании 13 943 582 руб. 96 коп., в том числе 11802987 руб. 01 коп. долга, 2140595 руб. 95 коп. процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 01.04.2015 по  момент написания иска и далее по день фактического погашения долга.

Исковые требования мотивированы следующим. 09.02.2015 истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, предметом которого является купля-продажа будущей недвижимой вещи – нежилого помещения общей площадью 500 кв.м, расположенного на третьем этаже в центральной части здания Спортивного комплекса для игры в большой теннис по адресу: 

<

...>. Согласно пунктам 3 и 6 договора нежилое помещение подлежало строительству и вводу в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2015 года с регистрацией права собственности за продавцом и последующей передачей (в течение 10 дней) этого помещения покупателю с оформлением соответствующих документов. Указанные обязанности ответчиком не исполнены до настоящего времени.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  общество с ограниченной ответственностью "Промресурс", ФИО2, временный управляющий ООО "Аванпром" ФИО6.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 02.10.2018 по 09.10.2018.

Представитель истца исковые требования поддержал по приведенным в иске основаниям.

Представители ответчика иск не признали, указали, что оплата по договору истцом не произведена, сделки, на основании которых произведен зачет взаимных требований, являются мнимыми, предмет договора не согласован, поскольку поэтажный план здания к договору не приложен, договор является предварительным, основания для квалификации договора в качестве купли-продажи будущей вещи отсутствуют, поскольку оплата помещения им не предусматривалась, включение условия о задатке не противоречит правовой природе предварительного договора.

Третье лицо ФИО2, являвшийся руководителем ответчика в период заключения договора, пояснил, что обязательства по договору истцом исполнены.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено  судом в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

 09.02.2015 ООО "Центр детского тенниса", именуемое продавцом,  и ООО "Аванпром", именуемое покупателем, заключили договор, обозначенный как предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения предварительной общей площадью 500 кв.м, расположенного на третьем этаже в центральной части здания объекта – Спортивного комплекса для игры в большой теннис по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.2 договора стороны обязались заключить его в месячный срок после ввода объекта в эксплуатацию при наступлении в совокупности двух обстоятельств: вводы в эксплуатацию и прекращения залога объекта на основании договора ипотеки № 12/8613/0436/41353/14301 от 14.01.2014. 

Ориентировочный срок завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию  установлен в  1 квартале 2015 года (пункт 3 договора).

В пункте 6 договора стороны предусмотрели, что обязательство по заключению основного договора  должно быть исполнено в течение 10 дней со дня уведомления покупателя о получении свидетельства о регистрации права  собственности и прекращении залога объекта недвижимости. Тем же пунктом установлен 5-дневный срок для обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности. При этом основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 15 апреля 2015 года.

Стоимость помещения определена в пункте 4 договора в сумме 11 802 987 руб. 01 коп. и подлежала уплате в день подписания предварительного договора в качестве задатка. При этом стороны договорились, что в качестве уплаты засчитывается имеющийся долг ООО "Центр детского тенниса" в сумме 1 050 976 руб. 04 коп. по договору займа  от 18.11.2013 и долг в сумме 10 752 010 руб., право требования которого приобретено покупателем по договору цессии  от 30.09.2014. 

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В подтверждение наличия встречных требований на момент зачета истец представил заключенный сторонами договор займа от 18.11.2013, платежное поручение № 10 от 19.11.2013 на сумму 1 000 000 руб.,  а также договор № 02/09 от 30.09.2014, по которому им у ФИО2 приобретено право требования суммы займа и процентов, основанное на договоре займа с ФИО2 от 15.09.2014 и на договорах займа с ООО "Промресурс" от 27.05.2014, от 04.07.2014, от 09.12.2013, от 22.01.2014, от 27.02.2014, право требования по которым в свою очередь было приобретено ФИО2 у ООО "Промресурс" по договору уступки  № 01/09 от 30.09.2014.

По договору займа от 18.11.2013 истец перечислил ответчику 1 000 000 руб. платежным поручением № 10 от 19.11.2013. Пунктом 1.1 договора предусмотрено начисление на сумму займа процентов в размере 9% в год, что составит 90 000 руб. за каждый год пользования займом. Доказательств возврата займа суду не представлено.

На основании договора уступки права требования № 01/09 от 30.09.2014 ООО "Промресурс" передало ФИО2 право требования по договору займа от 27.05.2014 на сумму 105 000 руб., процентов по нему на сумму 2 874 руб. 80 коп., по договору займа от 04.07.2014 на сумму 7 000 000 руб. и процентов по нему на сумму 114 109 руб. 59 коп., по договору займа от 09.12.2013 на сумму 25 000 руб., проценты по договору займа от 22.01.2014  на сумму 3 241 руб. 10 коп., проценты по договору займа от 27.02.2014 на сумму 1 785 руб. 48 коп., итого на сумму 7 252 010 руб. 97 коп.

По договору займа от 27.05.2014 со сроком действия до 27.11.2014 ООО "Промресурс" перечислило ответчику 145 000 руб. займа платежным поручением № 293 от 27.05.2014.  Пунктом 1.1 договора предусмотрена уплата заемщиком пени в размере 7% годовых, что составляет 845 руб. 83 коп. за каждый месяц пользования кредитом.

По договору займа  от 04.07.2014 со сроком действия до 31.12.2014 ООО "Промресурс" перечислило ответчику 7 000 000 руб. платежным поручением № 350 от 08.07.2014.  Пунктом 1.1 договора предусмотрена уплата заемщиком пени в размере 7% годовых, что составляет 40 833 руб. 33 коп. за каждый месяц пользования кредитом.

По договору займа  от 09.12.2013 со сроком действия до 09.06.2014 ООО "Промресурс" перечислило ответчику 25 000 руб. платежным поручением № 365 от 09.12.2013. 

По договору займа  от 22.01.2014 со сроком действия до 22.04.2014 ООО "Промресурс" перечислило ответчику 100 000 руб. платежным поручением №  41 от 22.01.2014.  Пунктом 1.1 договора предусмотрена уплата заемщиком пени в размере 7% годовых, что составляет 583 руб. 33 коп. за каждый месяц пользования кредитом.

По договору займа  от 27.02.2014 со сроком действия до 27.07.2014  ООО "Промресурс" перечислило ответчику 70 000 руб. платежным поручением № 111 от 27.02.2014.  Пунктом 1.1 договора предусмотрена уплата заемщиком пени в размере 7% годовых, что составляет 408 руб. 33 коп. за каждый месяц пользования кредитом.

Доказательств исполнения обязательств по указанным договорам ответчик не представил, в  связи с чем суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие у истца встречного требования на момент заключения сторонами договора от 09.02.2015.

Расчет за уступленное ООО "Промресурс" право по условиям договора уступки № 01/09 от 30.09.2014 произведен ФИО2  путем зачета  встречного требования по договору процентного займа от 04.06.2014.

По данному договору ФИО2 уплатил ООО "Промресурс" 8 000 000 руб. 04.06.2014, о чем в материалы дела представлено извещение Сбербанка России (т. 1., л.д. 118).

В пункте 8 договора от 09.02.2015 стороны подтвердили осведомленность о том, что объект, в котором предполагается расположение приобретаемого помещения, является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 80%, обременен залогом.

Указывая на неисполнение обязательств по строительству объекта в установленные договором сроки, истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора от 11.04.2016 и возврате денежных средств. Указанное предложение, полученное ответчиком 14.04.2016, оставлено без удовлетворения, что явилось мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем" (далее – постановление Пленума № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поскольку условиями заключенного сторонами договора, поименованного как предварительный, предусмотрена полная оплата объекта, который ответчик обязался передать в собственность истца, договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей вещи.

Несмотря на то, что подлежащая уплате покупателем сумма обозначена в договоре как задаток, суд приходит к выводу, что фактически она представляет собой предварительную оплату будущего помещения.

В силу пунктов 1-2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 

До 01.06.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовал пункт 4, предусматривающий возможность обеспечения задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

Применительно к ранее действовавшей редакции данной нормы в Постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 № 13331/09  указывалось, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, но предварительный договор не содержит подобных обязательств. Поэтому невозможно обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору.

Оценивая правовую природу  денежных средств, причитавшихся к уплате покупателем по договору от 09.02.2015, как аванса, суд принимает во внимание, что его сумма соответствует полной стоимости нежилого помещения; в качестве последствия неисполнения обязательства в пункте 7.1 указано, что при уклонении продавца (ответчика) от исполнения обязательств по договору покупатель имеет право требовать возврата уплаченных средств. Такое последствие не соответствует последствиям неисполнения обязательств стороной, получившей задаток, которые согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации заключаются в обязанности возвратить задаток в двойном размере.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика относительно несогласованности условия договора о предмете также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума № 54 в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. 

В договоре предмет описан как нежилое помещение предварительной общей площадью 500 кв.м, расположенное на третьем этаже в центральной части здания объекта – Спортивного комплекса для игры в большой теннис по адресу: 

<

...>, в связи с чем условие о предмете является согласованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что обязательство по строительству объекта и ввод его в эксплуатацию согласно пункту 3 договора от 09.02.2015 ответчиком не исполнено.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Принимая во внимание значительное нарушение ответчиком срока исполнения обязательств, суд признает требование истца о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 5 постановления Пленума № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, уплаченная по договору денежная сумма подлежит возврату покупателю.

Ссылку ответчика на мнимость сделок, на которых основаны требования истца, суд признает несостоятельной, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170  Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота. 

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у всех ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.  При этом сокрытие действительного смысла сделки должно находиться в интересах обеих сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. 

Однако доказательств отсутствия у истца и ООО "Промресурс" воли на совершение соответствующих сделок суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Исполнение сделок подтверждено документально, намерение указанных сторон совершить сделку, существо которой соответствует ее форме, представленными доказательствами не опровергнуто.

Довод ответчика о расходовании полученных ООО "Центр детского тенниса" денежных средств бывшим руководителем ФИО2 на личные нужды не имеет правового значения, поскольку не освобождает ответчика от исполнения обязательств по договору. Ответчик не лишен права обратиться к указанному лицу с требованием о взыскании убытков в установленном процессуальным законодательством порядке.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.  

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

На основании пункта 1  статьи 395 Кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В просительной части иска истец просит взыскать проценты за период с 01.04.2015, однако согласно приведенному в иске расчету им начислены проценты  в сумме 2 140 595 руб. 95 коп. за период с 01.04.2016 по 16.04.2018.

Проверив расчет процентов, суд признает его обоснованным, а требования истца подлежащими удовлетворению в заявленном размере. Проценты подлежат взысканию по день погашения долга.

Расходы по государственной пошлине в связи с удовлетворением иска относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 09.02.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Аванпром" и обществом с ограниченной ответственностью "Центр детского тенниса".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр детского тенниса" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аванпром" 11 802 987 руб. (Одиннадцать миллионов восемьсот две тысячи девятьсот восемьдесят семь рублей) 01 коп. долга, 2 140 595 руб. (Два миллиона сто сорок тысяч пятьсот девяносто пять рублей) 95 коп. неустойки за период с 01.04.2016 по 16.04.2018 и далее взыскать неустойку в размере ключевой ставки Банка России на сумму долга с 17.04.2018 по день погашения долга.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр детского тенниса" 92 718 руб. (Девяносто две тысячи семьсот восемнадцать рублей) государственной пошлины в федеральный бюджет.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

С.А. Цветкова