﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-47650/2015

г. Краснодар

02 июля 2019 года

06 июля 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителя истца – общества с ограниченной ответственностью «Ритмик» (ИНН 2312163205, ОГРН 1092312005390), ответчика – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования Туапсинский район, Мирошника Ю.С., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-47650/2015, установил следующее.

ООО «Ритмик» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями: установить по состоянию на 09.06.2014 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, б/о «Бедросова Щель», в размере 10 533 282 рублей; установить по состоянию на 01.01.2015 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2 в размере 12 116 720 рублей; внести изменения в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов, от 14.01.2008 № 3300003537, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Рыночная стоимость земельного участка с 09.06.2014 составляет 10 533 282 рубля. Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 09.06.2014 составляет 10 533 282 * 1,5% = 157 999, 23 (сто пятьдесят семь тысяч девятьсот девяносто девять рублей 23 копейки)»; внести изменения в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.11.2003 № 0000000380, изложив пункт 2.1.2 в следующей редакции: «Рыночная стоимость земельного участка с 01.01.2015 составляет 12 116 720 рублей. Ставка арендной платы в процентах от рыночной стоимости земельного участка 1,5%. Сумма ежегодной арендной платы за участок с 01.01.2014 составляет 12 116 720,00 * 1,5% = 181 750,80 (сто восемьдесят одна тысяча семьсот пятьдесят рублей 80 копеек)» (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российская Федерация; далее – Кодекс; т. 4, л. д. 162).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация), Мирошник Ю.С.

Решением от 02.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.01.2019, исковые требования в уточненной редакции удовлетворены. По состоянию на 09.06.2014 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106 в размере 10 533 282 рублей, по состоянию на 01.01.2015 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2 в размере 12 116 720 рублей; внесены испрашиваемые изменения в договоры аренды названных земельных участков несельскохозяйственного назначения. Суды исходили из того, что договоры аренды заключены после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), арендная плата по ним является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; в редакции от 25.01.2013; далее – постановление от 17.11.2011 № 73). По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поскольку арендная плата за землю является регулируемой, вне зависимости от включенных сторонами в договоры условий, ее размер определяется императивными требованиями нормативных актов. В силу специфики спорных правоотношений изменение договора в таком случае происходит вне зависимости от воли сторон в силу прямого указания закона при возникновении обстоятельств, с которыми закон связывает изменение арендной платы. По этой причине заявленный обществом иск направлен не на трансформацию договора с момента вступления решения суда в законную силу, а на внесение определенности в правоотношения сторон, констатацию изменения договора в определенный период времени, поскольку истец ссылается на неактуальность (недостоверность) сведений о рыночной стоимости земельных участков, применяемых департаментом при расчете. В констатации действительного размера рыночной стоимости земельного участка, соответственно, и арендной платы, истец имеет законный интерес, в том числе для целей корректного разнесения платежей. Кроме того, по результатам исследований судебной экспертизы, отраженных в заключении от 28.03.2017 № 40-О-17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106 на 09.06.2014 составляет 10 533 282 рубля; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2 на 01.01.2015 составляет 12 116 720 рублей. С учетом разъяснения, данного в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73, к рассматриваемым договорам подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50), в том числе и правила изменения арендной платы как часть этого порядка. С момента определения рыночной стоимости в 2015 году с течением времени, изменением различных рыночных факторов, произошло изменение рыночной стоимости земельного участка, которое должно быть отражено в договоре аренды земельного участка в приложении «расчет годовой арендной платы», в котором следует отразить актуальную рыночную оценку земельного участка согласно экспертному заключению, и новый размер арендной платы. При расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Положения нормативного акта субъекта федерации по спорному вопросу, которые действовали в 2015 году, соответствуют принципам определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным Правительством Российской Федерации в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

В кассационной жалобе департамент просит решение от 02.10.2018 и апелляционное постановление от 31.01.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15.09.2015 – административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Исковое заявление подано в Арбитражный суд Краснодарского края 28.12.2015, в связи с чем подлежат применению положения пункта 8 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Таким образом, общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Судами при рассмотрении дела не принято во внимание, что требования общества направлены на установление в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:33:0103001:106, 23:33:0103003:2 их рыночной стоимости. Также, заявитель указывает, что обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора: отсутствуют доказательства обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Экспертное заключение от 28.03.2017 № 40-О-17 имеет пороки, его нельзя признать надлежащим доказательством. Также судом необоснованно отнесены на ответчика судебные расходы, поскольку департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Представитель общества в суде кассационной инстанции поддержал позицию судебных инстанций. Иные лица явку представителей не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Определением от 31.05.2019 судебное разбирательство по настоящему делу откладывалось до 25.06.2019 до 16 часов 00 минут, о чем информация размещена в сети Интернет. В назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество на основании договоров уступки от 27.09.2012 приобрело права и обязанности арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:33:0103003:2 и 23:33:0103001:106 (т. 1, л. д. 41 – 44; 63 – 66).

Согласно условиям договоров размер годовой арендной платы за земельные участки рассчитывается на основании рыночной стоимости, ставки арендной платы, а также уровня инфляции, устанавливаемого ежегодно федеральными законами.

Департамент определил размер арендной платы за земельный участок в расчете на год на основании рыночной стоимости, которая по состоянию на 09.06.2014 составила 42 090 тыс. рублей (для земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106); по состоянию на 24.05.2011 – 17 485 160 рублей (для земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2).

Общество обратилось в ООО «Академия оценки бизнеса» за предварительным расчетом рыночной стоимости земельного участка (23:33:0103001:106), аналогичного земельному участку (23:33:0103003:2), в результате чего получило справку о предварительном расчете рыночной стоимости объекта недвижимости на 18.12.2015, согласно которой средняя рыночная стоимость земельного участка (23:33:0103001:106) составляет 13 286 815 рублей 52 копейки. Так как площадь данного земельного участка составляет 9498 кв. м, – рыночная стоимость за 1 кв. м – 1398 рублей 91 копейка.Согласно анализу кадастровой стоимости указанных участков, установленной в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 28.04.2009 № 332 и приложением № 1 к постановлению, размер стоимости 1 кв. м составляет 4196 рублей 72 копейки. Согласно анализу рыночной стоимости земельных участков, предоставляемой департаментом, на земельный участок (23:33:0103001:106) она составляет 42 090 тыс. рублей, стоимость 1 кв. м – 4431 рубль 46 копеек, на земельный участок (23:33:0103003:2) – 17 485 160 рублей, стоимость 1 кв. м – 1622 рубля.

Общество полагает, что средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106 составляет 13 286 815 рублей 52 копейки (в три раза меньше стоимости, установленной департаментом); средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2 составляет 15 080 249 рублей 08 копеек, которая также меньше стоимости, установленной департаментом.

Указанные обстоятельства послужили основанием предъявления иска в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В новом приложении к договорам аренды департамент установил размер арендной платы с 01.01.2015 за земельный участок, исходя из его рыночной стоимости (42 090 тыс. рублей – для земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106 и 17 485 160 рублей – для земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2). Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением № 50.

По делу проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено сотруднику Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз и оценки» Мирошник Ю.С. 

Согласно экспертному заключению от 28.03.2017 № 40-О-17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103001:106 на 09.06.2014 составляет 10 533 282 рубля; земельного участка с кадастровым номером 23:33:0103003:2 на 01.01.2015 – 12 116 720 рублей.

Правилами, утвержденными постановлением № 50, предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (не чаще одного раза в год) по инициативе любой стороны договора аренды. Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантией соблюдения баланса интересов сторон.

С учетом разъяснений, указанных в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73, к договорам, заключенным сторонами, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением № 50, в том числе правила изменения арендной платы как часть этого порядка. С момента определенной в 2015 году рыночной стоимости земельных участков произошло ее изменение, что должно быть отражено в договорах аренды в приложении «расчет годовой арендной платы», с учетом экспертного заключения, а также новый размер арендной платы.

Из содержания пунктов 8, 9 и 10 постановления № 582, следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил). При этом подход, содержащийся в пунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.

Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015)», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Согласно пункту 5.2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных упомянутым постановлением, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.

Таким образом, положения нормативного акта субъекта федерации по спорному вопросу, которые действовали в 2015 году, соответствуют принципам определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, утвержденным постановлением № 582, о чем верно указали суды в обжалуемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам жалобы апелляционной, были предметом изучения суда апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу № А32-47650/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев