АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, 

<

...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5102/2024

г. Чебоксары

09 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2025 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары, 

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К.Маркса, 36,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество "Корпорация "Энергетик"; публичное акционерное общество "Россети-Волга"; публичное акционерное общество "Т Плюс",

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 15.01.2024,

от третьего лица ПАО "Россети-Волга" – ФИО3 по доверенности от 05.09.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в суд с иском к администрации города  Чебоксары Чувашской Республики иском об обязании изложить пункты договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70, площадью 8 214 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в следующей редакции:

- п.2.1. Продажная цена земельного участка составляет 278 703 (Двести семьдесят восемь тысяч семьсот три) рубля 05 копеек, что составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

 - п.6.3. Исключить.

- п.6.4. Исключить.

- абзац 3 акта приема-передачи земельного участка - Продажная цена земельного участка в размере 278 703 (двести семьдесят восемь тысяч семьсот три) рубля 05 копеек Покупателем произведена в полном объеме. Продавец к Покупателю претензий не имеет.

Иск основан на статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что 29.08.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70, площадью 8214 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>. 27.10.2023 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи указанного земельного участка. Рассмотрев проект договора, истец предложил к заключению договор с учетом протокола разногласий от 14.11.2023. Сопроводительным письмом от 12.12.2023 №Д-15210 ответчик уведомил истца об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка. Истец считает, что отказ ответчика в предоставлении земельного участка по льготной цене на основании п.1 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является незаконным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество "Корпорация "Энергетик"; публичное акционерное общество "Россети-Волга"; публичное акционерное общество "Т Плюс".

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по ранее изложенным доводам. Представил дополнительные письменные пояснения от 03.06.2025, согласно которым указал, что пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Предпринимателю на праве аренды принадлежит Участок, что подтверждается договором аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, заключенным между Администрацией и ЗАО «Корпорация «Энергетик», правопреемником прав которого является Предприниматель.

Участок образован 23.11.2006 из земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:18, который, в свою очередь, образован 08.07.2004 из земельных участков общей площадью 140,4 га сначала закрепленных за Чувашэнерго для строительства Чебоксарской ТЭЦ-2 решением Исполкома Чебоксарского городского Совета депутатов трудящихся от 08.06.1967 №220, а затем за АО «Чувашэнерго» в составе 478,1 га в долгосрочную аренду постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 17.01.1997 № 6 «О закреплении земельных участок за предприятиями, организациями и учреждениями Федеральной собственности».

Таким образом, во исполнение требований статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" АО «Чувашэнерго» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 14.04.1997, заключенного с Правительством Чувашской Республики.

Впоследствии АО «Чувашэнерго» были заключены с Администрацией договора аренды земельного участка №59/798-Л от 04.03.1999, №86/825-Л от 31.03.1999, №81/2094-Л от 14.05.2004, в том числе на земельный участок производственной базы Чебоксарской ТЭЦ-2 по адресу: 

<

...> (ныне Марпосадское ш., 4).

На испрашиваемом Участке расположены объекты недвижимости, строительство которых было начато 1989 году и которые вошли в перечень незавершенных строительством объектов Чебоксарской ТЭЦ-2 по состоянию на 01.07.1992 как Тепличное хозяйство (порядковый номер 2 на стр.4 приложения № 2 к распоряжению Министерства государственного имущества Чувашской Республики от 10.10.2000 №1336-р), включенных в План приватизации акционерного общества «Чувашэнерго» Российского акционерного общества энергетики и электрификации «ЕЭС России», утвержденный территориальным агентством Госкомимущества Российской Федерации (Госкомимуществом Чувашской Республики) от 04.03.1993 (пункт 14).

Сначала указанные объекты недвижимости АО "Чувашэнерго" были переданы для завершения строительства теплицы Чебоксарскому дочернему предприятию "Энергетик" по арендному договору и договору о долевом участии в строительстве теплицы площадью 0,5 га от 05.01.1993, а позднее перешли в собственность ЗАО «Корпорация «Энергетик» по актам №15 и № 16 от 09.09.1997, что подтверждается договором №31 аренды тепличного комплекса зданий и сооружений от 01.01.1999, заключенному между Чебоксарская ТЭЦ-2 и ЗАО «Корпорация «Энергетик», а также установлено в решениях Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018, от 01.02.2019 по делу № А79-13535/2018, от 17.06.2019 по делу№ А79-4151/2019, от 17.03.2021 по делу № А79-12175/2020.

Правопреемство истца на объекты недвижимости, право собственности на которые возникло в порядке приватизации АО «Чувашэнерго», подтверждают также участники настоящего дела ПАО «Т Плюс» в отзыве от 13.05.2025, ПАО «Россети Волга» - «Чувашэнерго» в отзыве от 16.04.2025, а также прокуратура Чувашской Республик в письме от 14.02.2025.

Таким образом, имеются все основания для приобретения Предпринимателем (истцом) в собственность Участка в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, по льготной цене, соответствующей 2,5% кадастровой стоимости.

Представитель третьего лица - ПАО "Россети-Волга" рассмотрение дела по существу оставил на усмотрение суда. Пояснил, что не может предоставить какие-либо мотивированные пояснения по существу спора, в связи с отсутствием соответствующих сведений. В ранее представленном в суд отзыве на исковое заявление данное лицо указало, что Правлением ОАО «РАО «ЕЭС России» 27.04.2004 было принято решение» о реорганизации ОАО «Чувашэнерго» путем выделения: - ОАО «Чувашская генерирующая компания»; - ОАО «Чувашская управляющая компания»; - ОАО «Чувашская энергосбытовая компания»; - ОАО «Чувашские магистральные сети»; - ОАО «Чебоксарская ГЭС». В состав ОАО «Чувашская генерирующая компания» было передано имущество, в том числе Чебоксарская ТЭЦ-2. Далее правопреемником ОАО «Чувашская генерирующая компания» стало ОАО «Территориальная генерирующая компания № 5» (ОАО «ТГК-5»). В настоящее время правопреемником ОАО «Территориальная генерирующая компания № 5» (ОАО «ТГК-5») является ПАО «Т Плюс» В настоящее время Чебоксарская ТЭЦ-2, расположенная по адресу: 

<

...>., принадлежит на праве собственности ПАО «Т Плюс».

Остальные участники процесса, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Ранее в ходе рассмотрения дела ответчик просил в иске отказать. Отзывом от 13.03.2025 ответчик указал, что при обращении в администрацию города Чебоксары с заявлением о предоставлении земельного участка по льготной цене на основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» истцом не представлены необходимые документы, подтверждающие правовые основания для установления продажной стоимости земельного участка по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 137-ФЗ (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка), в связи с чем установить факт наличия права выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70 по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка не представлялось возможным. Согласно дополнительному отзыву от 07.04.2025 ответчик указал, что материалы дела не содержат доказательств переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды истцом и иными лицами в отношении спорного земельного участка.

Ранее в ходе рассмотрения дела от третьего лица ПАО "Т Плюс" в суд поступили письменные пояснения от 13.05.2025. При этом представитель третьего лица ПАО "Т Плюс" в судебном заседании 14.05.2025 пояснил, что не может предоставить какие-либо мотивированные пояснения по существу спора, в связи с отсутствием соответствующих сведений.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 21:01:030302:70 поставлен на кадастровый учет 23.11.2006, был образован из земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:18, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и имеет следующие характеристики: площадь 8214 кв.м.; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – склады. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 11148122 руб. 94 коп. (л.д. 16-28 Том 1).

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке находятся принадлежащие ФИО1 на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами 21:01:030302:593, 21:01:030302:605, 21:01:030302:600, 21:01:030302:608.

Указанные объекты недвижимости были приобретены ФИО1 на основании договоров купли-продажи недвижимости от 19.11.2018, от 21.04.2020, от 03.03.2023, от 03.03.2023, заключенных с закрытым акционерном обществом "Корпорация "Энергетик" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (л.д. 50-56 Том 1).

Согласно сведениям из ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:030302:593 поставлен на кадастровый учет 14.09.2018 и имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 1039 кв.м.; количество этажей 3, в том числе подземных 1; год завершения строительства – 1994 (л.д. 57-60 Том 1).

Объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:030302:600 поставлен на кадастровый учет 18.06.2019 и имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 706,6 кв.м.; количество этажей 3, в том числе подземных 0; год завершения строительства – 2007 (л.д. 61-62 Том 1).

Объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:030302:608 поставлен на кадастровый учет 05.05.2021 и имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 417,1 кв.м.; количество этажей 1, в том числе подземных 0; год завершения строительства – 1994 (л.д. 63-66 Том 1).

Объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:030302:605 поставлен на кадастровый учет 29.05.2020 и имеет следующие характеристики: нежилое здание, площадью 604,1 кв.м.; количество этажей 1, в том числе подземных 0; год завершения строительства – 1997 (л.д. 67-68 Том 1).

Право собственности ЗАО "Корпорация "Энергетик" на данные нежилые здания было зарегистрировано на основании решений Арбитражного суда Чувашской Республики, признавших право собственности за данной организацией на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу приобретательной давности.

Так, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018 признано за ЗАО "Корпорация "Энергетик" право собственности на объект недвижимости – двухэтажное кирпичное здание (литера 60) с железобетонным подвалом (литера 60А), остекленным тамбуром (литера 60а) площадью 1039 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:70 (л.д. 118-120 Том 1).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.02.2019 по делу № А79-13535/2018 признано за ЗАО "Корпорация "Энергетик" право собственности на объект недвижимости – трехэтажное кирпичное здание (литера 56) площадью 667,50 кв.м., расположенное по адресу: Чувашская Республика,  г. Чебоксары, Марпосадское шоссе, д. 4, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:70 (л.д. 115-118 Том 1).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.06.2019 по делу № А79-4151/2019 признано за ЗАО "Корпорация "Энергетик" право собственности на объект недвижимости – одноэтажное кирпичное нежилое здание с антресолью (литера 57) площадью 604,10 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:70 (л.д. 112-114 Том 1).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.03.2021 по делу № А79-12175/2020 признано за ЗАО "Корпорация "Энергетик" право собственности на объект недвижимости - одноэтажное кирпичное здание (литера 59) площадью 417,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:70 (л.д. 109-111 Том 1).

29.08.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70.

27.10.2023 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

Рассмотрев проект договора, истец предложил заключить договор с учетом протокола разногласий от 14.11.2023.

Сопроводительным письмом от 12.12.2023 ответчик уведомил истца об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка.

Таким образом, в связи с имеющимися разногласиями договор купли-продажи земельного участка не был заключен, что послужило основанием для предъявления иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела. 

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец просит урегулировать разногласия, возникшие у сторон, предложив изложить в своей редакции следующие пункты проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70:

- п.2.1. Продажная цена земельного участка составляет 278 703 (Двести семьдесят восемь тысяч семьсот три) рубля 05 копеек, что составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

- абзац 3 акта приема-передачи земельного участка - Продажная цена земельного участка в размере 278 703 (двести семьдесят восемь тысяч семьсот три) рубля 05 копеек Покупателем произведена в полном объеме. Продавец к Покупателю претензий не имеет.

При этом в пункте 2.1 предложенного ответчиком проекта договора указано, что продажная цена земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 «О размерах платы за землю», от 22.11.2022 № 600 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, на территории Чувашской Республики» и составляет 11 148 122 (Одиннадцать миллионов сто сорок восемь тысяч сто двадцать два) рубля 94 копейки (в размере кадастровой стоимости земельного участка).

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено, что оплата суммы, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, должна быть произведена Покупателем до регистрации права собственности на земельный участок.

Пунктом 3.2.1 проекта договора предусмотрена обязанность Продавца подписать акт приема-передачи в течение 7 календарных дней после полной оплаты Покупателем стоимости земельного участка.

В пункте 8.1 проекта договора указано, что к настоящему Договору прилагается и является его неотъемлемой частью акт приема-передачи земельного участка.

В абзаце 3 проекта акта приема-передачи земельного участка указано, что «Продажная цена земельного участка в размере 11 148 122 (Одиннадцать миллионов сто сорок восемь тысяч сто двадцать два) рубля 94 копейки Покупателем произведена в полном объеме. Продавец к Покупателю претензий не имеет».

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 2.3 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 «О размерах платы за землю» предусмотрено, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости (за исключением случаев приобретения земельных участков рядом категорий лиц, к которым Предприниматель не относится).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон N 137-ФЗ) до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 и пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственники приватизированных зданий и сооружений, расположенных на публичных земельных участках, были вправе приобрести в собственность земельные участки по льготной цене до 01.07.2012, а в дальнейшем и в том случае, если переоформление права (постоянного) бессрочного пользования на право аренды в отношении этих участков было осуществлено до 01.07.2012. Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в определении Верховного Суда РФ от 05.03.2024 N 306-ЭС23-24694 по делу N А55-9424/2022.

Как обоснованно указывает истец, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В ходе рассмотрения дела суд неоднократно предлагал истцу представить подробные дополнительные письменные пояснения со ссылкой на конкретные документы (конкретные пункты указанных документов) в обоснование доводов о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70 имело место переоформление права постоянного бессрочного пользования и доводов о том, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости были приобретены в процессе приватизации государственного имущества.

Вместе с тем, проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что истец указанные обстоятельства не доказал.

Как следует из письменного отзыва третьего лица - ПАО "Россети-Волга" от 16.04.2025 (л.д. 32-34 Том 2), Указом Президента РФ от 15.08.1992 № 923 «Об организации управления электроэнергетическим комплексом Российской Федерации в условиях приватизации» учреждено государственное Российское акционерное общество энергетики и электрификации с внесением в качестве вклада в его уставный фонд не менее 49 процентов акций, принадлежащих Российской Федерации в уставном капитале каждого из акционерных обществ, учреждаемых на базе предприятий, объединений, организаций, перечисленных в Приложении № 1, в пункте 20 которого указано Чувашское производственное объединение энергетики и электрификации «Чувашэнерго».

В соответствии с планом приватизации от 20.11.1992 производственное объединение энергетики и электрификации «Чувашэнерго» приватизировано. На его основе образовано АО «Чувашэнерго» РАО ЕЭС России. Распоряжением РАО ЕЭС России № 61р от 23.03.1993 утвержден устав АО «Чувашэнерго».

Администрацией Ленинского района г. Чебоксары Чувашской Республики 12.04.1993 зарегистрировано образованное АО «Чувашэнерго», которое впоследствии было включено в ЕГРЮЛ с ОГРН 

<

***>.

01.04.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ОАО «Чувашэнерго» в результате присоединения к ОАО «МРСК Волги», которое в соответствии с п. 1.7 Устава является правопреемником ОАО «Чувашэнерго» по всем его правам и обязанностям.

29.06.2015 в соответствии с требованиями главы 4 ГК РФ по решению годового Общего собрания акционеров наименование Открытого акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги» (ОАО «МРСК Волги») изменено на Публичное акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги» (ПАО «МРСК Волги»).

С 05.08.2020 наименование ПАО «МРСК Волги» изменено на Публичное акционерное общество «Россети Волга» (ПАО «Россети Волга»).

Таким образом, ОАО «Чувашэнерго» (Общество) было создано в процессе приватизации Чувашского производственного объединения энергетики и электрификации «Чувашэнерго». В соответствии с планом приватизации в состав приватизируемого имущества вошли движимое и недвижимое имущество (далее -Имущество), находившиеся на балансе предприятия по состоянию на 1 июля 1992 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 акционерное общество, в результате преобразования государственного предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Правлением ОАО «РАО «ЕЭС России» от 27.04.2004 было принято решение» о реорганизации ОАО «Чувашэнерго путем выделения:

- ОАО «Чувашская генерирующая компания»;

- ОАО «Чувашская управляющая компания»;

- ОАО «Чувашская энергосбытовая компания»;

- ОАО «Чувашские магистральные сети»;

- ОАО «Чебоксарская ГЭС».

В состав ОАО «Чувашская генерирующая компания» было передано имущество, в том числе Чебоксарская ТЭЦ-2.

Далее правопреемником ОАО «Чувашская генерирующая компания» стало ОАО «Территориальная генерирующая компания № 5» (ОАО «ТГК-5»).

В настоящее время правопреемником ОАО «Территориальная генерирующая компания № 5» (ОАО «ТГК-5») является ПАО «Т Плюс».

Указанные пояснения, содержащиеся в письменном отзыве третьего лица - ПАО "Россети-Волга" от 16.04.2025, не отрицаются другими участниками процесса и подтверждаются материалами дела.

Вместе с тем, вопреки доводам истца материалы дела не подтверждают, что принадлежащие истцу объекты недвижимости ранее находились в государственной собственности и впоследствии были приватизированы.

Так, в Плане приватизации АО «Чувашэнерго» РАО ЕЭС России, утвержденном территориальным агентством Госкомимущества Российской Федерации (Госкомимуществом Чувашской Республики) 04.03.1993 (л.д. 36-41 Том 1) в пункте 8 указано, что дочерних и малых предприятий, учрежденных приватизируемым государственным предприятием Производственное объединение энергетики и электрификации Чувашской Республики «Чувашэнерго» (ПОЭиЭ «Чувашэнерго») – нет.

В пункте 9 «Наименование и адрес подразделений» указано, например, на Чебоксарскую ТЭЦ-2, однако какие-либо ссылки на Чебоксарское дочернее предприятие «Энергетик» отсутствуют.

В Акте оценки стоимости имущества ПОЭиЭ «Чувашэнерго» по состоянию на 01.07.1992 указано, что ряд объектов социально-бытового и социально-культурного назначения остается государственной, муниципальной собственностью, в том числе, такой объект как «Теплица» (л.д. 42 Том 1, на обороте).

В Акте оценки стоимости зданий и сооружений Чувашэнерго по состоянию на 01.07.1992 в разделе «Чебоксарская ТЭЦ-2» отсутствуют ссылки на какие-либо объекты, которые можно как-то соотнести с принадлежащими истцу объектами недвижимости (л.д. 44-45 Том 1).

В Акте оценки стоимости незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования Чувашэнерго по состоянию на 01.07.1992 также отсутствуют ссылки на какие-либо объекты, которые можно как-то соотнести с принадлежащими истцу объектами недвижимости. В разделе «Чебоксарская ТЭЦ-2» имеется ссылка на «Тепличное хозяйство» (год начала строительства - 1989), однако без какой-либо расшифровки (л.д. 46-49 Том 1).

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ общество с ограниченной ответственностью «Малое строительно-монтажное предприятие «Энергетик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) было зарегистрировано в качестве юридического лица 14.10.1992, прекратило деятельность 17.08.2006 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Акционерное общество «Корпорация «Энергетик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) было зарегистрировано в качестве юридического лица 30.05.1997 (л.д. 76 Том 1).

Указанное опровергает доводы истца о том, что Чебоксарское дочернее предприятие «Энергетик» являлось государственным предприятием, принадлежало АО «Чувашэнерго». Фактически указанная организация являлась самостоятельным юридическим лицом, иное истцом не доказано.

Истец ссылается на то, что решения Арбитражного суда Чувашской Республики, которыми было признано право собственности ЗАО "Корпорация "Энергетик" на спорные объекты недвижимости подтверждают обоснованность его доводов, приводимых в обоснование иска по настоящему делу. 

Вместе с тем, суд находит данную ссылку истца необоснованной.

Так, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018 установлено, что спорный объект недвижимости (двухэтажное кирпичное здание (литера 60) с железобетонным подвалом (литера 60А), остекленным тамбуром (литера 60а) площадью 1039 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:70) был построен в 1993-1995 годы Чебоксарским дочерним предприятием "Энергетик" - правопредшественником общества с ограниченной ответственностью "Малое строительное-монтажное предприятие "Энергетик" как сооружение вспомогательного использования в составе производственной базы ОАО "Чувашэнерго" для строительства и эксплуатации объектов ОАО "Чувашэнерго" – ТЭЦ-2, высоковольтной ЛЭП-35 и кабельных коммуникаций, располагавшихся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...> (старый кадастровый номер 21:01:030302:18, старый адрес: 

<

...>), владельцем (арендатором) которого являлось ОАО "Чувашэнерго".

По акту №15 от 09.09.1997 правопредшественником ООО "Малое строительное-монтажное предприятие "Энергетик" основные средства переданы ЗАО "Корпорация "Энергетик".

Из договора аренды № 1 от 01.01.1999 с Чебоксарской ТЭЦ указано, что  на территории арендодателя (Чебоксарской ТЭЦ-2) находятся принадлежащие арендатору (ЗАО "Корпорация "Энергетик") строения, в том числе двухэтажное административное здание с бытовыми и подвальными помещениями общей площадью 1224 кв.м.

Из письма ОАО "Чувашэнерго" №06-19/366 от 22.03.2015 следует, что с 2005 года ОАО "Чувашэнерго" отказалось от использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:18 (новый кадастровый номер 21:01:010302:70) по адресу: 

<

...>, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "Корпорация "Энергетик". 

Из распоряжения Администрации г. Чебоксары №379-р от 05.02.2009 следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...>, предоставляется ЗАО "Корпорация "Энергетик" в аренду для завершения строительства нежилых зданий, в том числе и спорного объекта.

В последующем 21.02.2013 администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (арендодатель) и ЗАО "Корпорация "Энергетик" заключен договор аренды земельного участка, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участки, относящиеся к землям населенных пунктов для завершения строительства нежилых зданий, в том числе с кадастровым номером 21:01:030302:70, площадью 8214 кв.м, расположенный в г. Чебоксарах по Марпосадскому шоссе, д. 4.

Таким образом, вопреки доводам истца, указанные решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018, от 01.02.2019 по делу № А79-13535/2018, от 17.06.2019 по делу № А79-4151/2019, от 17.03.2021 по делу № А79-12175/2020 не подтверждают обоснованность исковых требований.

Так, в решении Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018 указано, что спорный объект недвижимости был построен в 1993-1995 годы Чебоксарским дочерним предприятием "Энергетик" - правопредшественником общества с ограниченной ответственностью "Малое строительное-монтажное предприятие "Энергетик" как сооружение вспомогательного использования в составе производственной базы ОАО "Чувашэнерго" для строительства и эксплуатации объектов ОАО "Чувашэнерго" – ТЭЦ-2, высоковольтной ЛЭП-35 и кабельных коммуникаций, располагавшихся на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...> (старый кадастровый номер 21:01:030302:18, старый адрес: 

<

...>), владельцем (арендатором) которого являлось ОАО "Чувашэнерго".

Однако следует учитывать, что:

- Чебоксарское дочернее предприятие "Энергетик" является самостоятельным юридическим лицом, зарегистрированным в качестве юридического лица 14.10.1992;

- Чувашское производственное объединение энергетики и электрификации «Чувашэнерго» было приватизировано в соответствии с планом приватизации от 20.11.1992; на его основе образовано АО «Чувашэнерго» РАО ЕЭС России, устав которого утвержден Распоряжением РАО ЕЭС России № 61р от 23.03.1993 и  которое зарегистрировано администрацией Ленинского района г. Чебоксары Чувашской Республики 12.04.1993.

Таким образом, из указанного решения суда можно сделать вывод лишь о том, что спорные объекты недвижимости были построены самостоятельным юридическим лицом, не входящим в состав "Чувашэнерго", и уже после завершения приватизации ПОЭиЭ «Чувашэнерго» и создания ОАО "Чувашэнерго".

Истцом в материалы дела представлен ряд дополнительных документов, которые, вопреки доводам истца, также не подтверждают обоснованность исковых требований, напротив, свидетельствуют о том, что спорные объекты недвижимости никогда ранее не находились в государственной собственности, а изначально были созданы самостоятельным юридическим лицом и относились к его частной собственности.

Так, согласно арендному договору от 05.01.1993, заключенному между Чебоксарской ТЭЦ-2 (арендодатель) и Чебоксарским дочерним предприятием "Энергетик" (арендатор) арендодатель передает арендатору во временное пользование земельный участок площадью 0,8 га, находящийся в собственности АО "Чувашэнерго", для строительства временных зданий и сооружений согласно договора. В соответствии с пунктом 2 договора арендодатель обязался разрешить строительство зданий и сооружений на арендованном участке за счет средств арендатора; предоставить арендатору возможность для подключения зданий и сооружений к инженерным сетям и коммуникациям, согласно техническим условиям.

В материалы дела представлен договор аренды тепличного комплекса зданий и сооружений № 1 от 01.01.1999, заключенный между Чебоксарской ТЭЦ-2 (арендодатель) и ЗАО «Корпорация «Энергетик» (арендатор), в пункте 1.6 которого указано, что на территории арендуемого объекта находятся сопутствующие строения, принадлежащие самому арендатору (- гараж одноэтажный кирпичный площадью 475 кв.м.; - трехэтажное кирпичное административно-бытовое здание – пристрой к гаражу общей площадью 290 кв.м.; - ангар площадью 450 кв.м.; - двухэтажное административное здание с бытовыми и подвальными помещениями общей площадью 1224 кв.м.; - кирпичное одноэтажное здание ремонтно-механического цеха площадью 630 кв.м.; - кирпичное здание общей площадью 144 кв.м. (два гаражных бокса); - два козловых крана с подкрановыми путями длиной 45 и 60 м.; - контейнерная АЗС с подземными емкостями) (л.д. 139 Том 1).

В справке обособленного предприятия Чебоксарская ТЭЦ-2 АО «Чувашэнерго» от 29.09.2000 № 716/09 также указано, что по договору от 01.01.1999 ЗАО «Корпорация «Энергетик» арендует у Чебоксарской ТЭЦ-2 комплекс зданий и сооружений теплично-коммунального хозяйства и прилегающую к нему территорию общей площадью 1,694 га, в том числе: 0,770 га занято непосредственно тепличным хозяйством, 0,924 га занято зданиями и сооружениями – собственностью ЗАО «Корпорация «Энергетик» (л.д. 138 Том 1).

В ЕГРН и в решениях Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018, от 01.02.2019 по делу № А79-13535/2018, от 17.06.2019 по делу № А79-4151/2019, от 17.03.2021 по делу № А79-12175/2020 указаны годы завершения строительства спорных объектов (1994, 2007, 1994, 1997), то есть уже после регистрации в качестве юридического лица образованного в результате приватизации АО «Чувашэнерго» (12.04.1993).

Указанное опровергает доводы истца о том, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости были приобретены в процессе приватизации государственного имущества

Вопреки доводам истца, из материалов дела не следует, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости когда-либо находились в государственной собственности, в том числе, в виде объектов незавершенного строительства. Доводы истца об обратном основаны на предположениях.

Истец ссылается на то, что возникновение права собственности на объекты недвижимости в порядке приватизации АО «Чувашэнерго» подтверждают также другие участники настоящего дела ПАО «Т Плюс» в отзыве от 13.05.2025, ПАО «Россети Волга» в отзыве от 16.04.2025, а также прокуратура Чувашской Республик в письме от 14.02.2025.

Вместе с тем, как следует из содержания указанных документов, данные обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, указанные лица фактически не устанавливали. Фразы, на которые ссылается истец, фактически приведены указанными лицами лишь как описание фабулы спора, повторение доводов самого истца. Как подтвердили представители ПАО «Т Плюс» и ПАО «Россети Волга», участвовавшие в судебных заседаниях, фактически они не могут предоставить какие-либо мотивированные пояснения по спорному вопросу, в связи с отсутствием у данных лиц соответствующих сведений.

Более того, в материалы дела не представлено доказательств наличия ранее права постоянного бессрочного пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70 либо земельных участков, из которых был образован указанный земельный участок. Сведений о наличии, переоформлении или прекращении права постоянного бессрочного пользования, в том числе у Чувашэнерго либо иных лиц, имеющиеся в материалах дела документы не содержат (в том числе, представленные истцом Решение Исполкома Чебоксарского городского Совета депутатов трудящихся от 08.06.1967 № 220 о закреплении для строительства Чебоксарской ТЭЦ-2 земельных участков (л.д. 33 Том 1), договор аренды земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 14.04.1997, заключенный с АО «Чувашэнерго» (л.д. 147-149 Том 1); Распоряжение администрации г. Чебоксары от 01.06.2004 № 1732-р «О предоставлении ОАО «Чувашэнерго» земельных участков по Марпосадскому шоссе, 4 и Монтажному проезду, 14» (л.д. 34 Том 1), договор аренды земельного участка от 14.05.2004 между администрацией г. Чебоксары и ОАО «Чувашэнерго» (л.д. 35 Том 1), договор аренды земельного участка от 21.02.2013 между администрацией города Чебоксары и ЗАО "Корпорация "Энергетик"). Доводы истца об обратном основаны на предположениях.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для исчисления выкупной стоимости земельного участка в льготном размере в соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Содержание пункта 2.1. Договора и абзац 3 акта приема-передачи земельного участка (является приложением к договору и его неотъемлемой частью) подлежат изложению в редакции администрации г. Чебоксары с указанием, что продажная цена земельного участка составляет 11148122  руб. 94 коп.

Кроме того, истец просит урегулировать следующие разногласия, возникшие у сторон в отношении следующих пунктов проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70:

- п.6.3. Исключить.

- п.6.4. Исключить.

При этом в пункте 6.3 предложенного ответчиком проекта Договора указано, что до полной оплаты арендной платы за земельный участок по договору аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К, заключенному с Покупателем, земельный участок находится в залоге у Продавца.

В пункте 6.4 проекта Договора указано, что залог, установленный в соответствии с настоящим Договором, обеспечивает уплату Продавцу следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору: - уплату основной суммы долга полностью на сумму денежных средств по договору аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К; - уплату неустойки (пени) при ненадлежащем исполнении Покупателем своих обязательств по договору аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К; - в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; - возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В ходе рассмотрения дела представитель истца в обоснование иска в данной части пояснил, что условия указанных пунктов являются избыточными, прямо не предусмотрены законодательством, могут быть включены в договор только при согласии сторон.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд приходит к выводу о том, что включение спорных условий в договор является правом сторон. Кроме того, ответчик не обосновал необходимость включения в договор данных условий с учетом того, что пунктом 2.3 договора предусмотрено, что оплата должна быть произведена Покупателем до регистрации права собственности на земельный участок.

В связи с изложенным и с учетом заявленных истцом возражений, пункты 6.3 и 6.4 подлежат исключению.

Расходы истца на уплату государственной пошлины суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70, изложив спорные пункты в следующей редакции:

- п. 2.1. Договора – «Продажная цена земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 «О размерах платы за землю», от 22.11.2022 № 600 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, на территории Чувашской Республики» и составляет 11148122 (Одиннадцать миллионов сто сорок восемь тысяч сто двадцать два) рубля 94 копейки (в размере кадастровой стоимости земельного участка).»;

- п. 6.3. Договора – исключить;

- п. 6.4. Договора – исключить;

- абзац 3 акта приема-передачи земельного участка – «Продажная цена земельного участка в размере 11148122 (Одиннадцать миллионов сто сорок восемь тысяч сто двадцать два) рубля 94 копейки Покупателем произведена в полном объеме. Продавец к Покупателю претензий не имеет.»

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Е.В. Васильев