АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32364/2022

г. Новосибирск

20 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2023 года      

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску заявлению общества с ограниченной ответственностью "Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района" (ИНН 

<

***>), г.Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Басс-Маркет" (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "СЭПТ" (ОГРН 

<

***>), Мэрии города Новосибирска в лице Управления художественного облика города (ОГРН 1045402490100),

о взыскании 74 272 рублей 52 копеек,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Басс-Маркет" к обществу с ограниченной ответственностью "Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района" о признании договора № 21/774рс от 20.05.2021 недействительным (ничтожным),

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.01.2023, паспорт, диплом);

от третьих лиц: 1) ФИО2 (доверенность от 14.04.2023, паспорт, диплом); 2) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района" (далее  - истец, ООО «Служба заказчика ЖКХ  Ленинского района»)  обратилось в суд с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью "Басс-Маркет" (далее  - ответчик, ООО «Басс-Маркет») о взыскании задолженности размере 74 272 рублей 52 копеек.

Определением арбитражного суда от 03.02.2023 к производству принят встречный иск о признании договора № 21/774рс от 20.05.2021 недействительным (ничтожным).

К участию в деле в качестве третьих, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "СЭПТ", Мэрия города Новосибирска в лице Управления художественного облика города.

Ответчик первоначальные  исковые требования  не признал, указав, что заключенный сторонами  договор № 21/774рс от 20.05.2021 является недействительным ввиду его мнимости. При этом, ответчик указал, что действительно   ООО «Басс-Маркет» располагается в нежилом помещении по адресу пр. К. Маркса, 10, арендуемом  у  ООО «СЭПТ». Помещение используется под магазин розничной торговли «ПЛАНЕТА ОБОИ». Однако, используемое ответчиком помещение находится в пристроенном к дому здании, являющемся самостоятельным и независимым от здания МКД, и именно на крыше пристроя к дому № 10 по пр.К.Маркса располагается установленная ООО «Басс-Маркет» рекламная конструкция магазина «ПЛАНЕТА ОБОИ», общее имущество собственников МКД не используется. Только ввиду опасений отказа в выдаче разрешения на размещение рекламы, ООО «Басс-Маркет» предложило истцу  подписать согласие о возможности размещения ответчиком рекламной конструкции площадью 4,27 кв.м. на стене дома по пр. К. Маркса 10. Договор подписан лишь для того, чтобы ООО «Басс-Маркет» при необходимости могло представить этот договор в Мэрию г. Новосибирска и получить разрешение на установку рекламной конструкции. Кроме того, стороны, подписывая договор, не определили конкретный участок конкретной внешней стены здания, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, не стали указывать местоположение и границы объекта аренды т.е. истец не намеревался предоставлять ООО «Басс-Маркет» участок стены в аренду. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что условие об объекте, подлежащем передаче ответчику, не согласовано, а соответственно договор не считается заключенным. В соответствии с п.2.3.2 договора ответчик обязан до начала проведения монтажных работ согласовать с организацией план размещения рекламной конструкции. Сторонами план размещения рекламной конструкции не согласовывался, т.к. ООО «Басс-Маркет» не намеревалось монтировать ее на стене здания.

ООО "СЭПТ" представило отзыв, согласно которому поддержало  правовую позицию ответчика и указало, что 01.12.2018 между ООО «СЭПТ» и ООО «Басс-Маркет» заключен договор аренды № 33 нежилого помещения по адресу: пр.К. Маркса д. 10. 12.07.2021 между ООО «СЭПТ» и ООО «Басс- Маркет» заключен договор безвозмездного пользования части недвижимого имущества ООО «СЭПТ» для размещения крышной рекламной конструкции. 22.12.2022 ООО «Басс-Маркет» получило в мэрии г. Новосибирск разрешение № 1630 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции и установило на крыше пристроя рекламную конструкцию.

Исковые требования мотивированы тем, что многоквартирный дом по адресу: 

<

...> на основании договора № 5288 от 27.05.2009 находится в управлении ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района».

Между ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» и ООО «Басс-Маркет» был заключен договор №21\774рс от 20.05.2021 об использовании части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде участка внешней стены здания, для размещения рекламных и информационных конструкций, площадь рекламной конструкции составляет 4,27 кв.м.

На основании п.3.1 договора ежемесячная оплата составляет 5 162 рублей 44 копейки.

На основании п.3.2 договора  оплата должна производиться до 05 числа текущего месяца.  

В связи с неисполнением обязательств по настоящему договору у ООО «Басс-Маркет» перед ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» образовалась задолженность за период с 20.05.2021 по 31.07.2022 в размере 74 272 рублей 52 копеек,  которая до настоящего времени не погашена, что и послужило поводом обращения с настоящим иском в суд. 

В соответствии со статьей 290 ГК РФ общие помещения дома, несущие конструкции дома принадлежат собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности. Собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

На основании пункта 4 статьи 36 и подпункта 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. 

Таким образом, в силу указанного разъяснения, к договору пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Фасадная часть (наружная стена) спорного многоквартирного дома является общим имуществом многоквартирного дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений этого дома.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются (пункт 5 статьи 19 Закона № 38-ФЗ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) и то, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Так, судом установлено и материалами дела подтверждается факт заключения между сторонами договора аренды части жилого дома для размещения рекламной конструкции размером 4,27 кв.м. 

Вопреки утверждению ответчика об отсутствии указания на конкретный участок здания, истцом представлен направленный 20.05.2021  ответчиком макет вывески, указаны ее размеры и фотографии части здания, на которой данная конструкция размещена. 

При этом, ни у кого из сторон спора не вызывает сомнений факт и месторасположение спорной вывески магазина «Планета Обои».  

Сам по себе факт заключения ответчиком  с ООО «СЭПТ» договора безвозмездного пользования части внешней стены помещения не освобождает ответчика от исполнения обязанностей по договору с истцом. 

По смыслу правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613, от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100 и от 26.04.2018 № 304-ЭС17-10944, наличие договора аренды между ответчиком и конкретным собственником нежилого помещения в МКД не является достаточным основанием для безвозмездного использования ответчиком фасада здания МКД, являющегося общим имуществом всех собственников данного дома.

Предметом оценки суда были и доводы ответчика, что помещение магазина не является встроенно-пристроенным зданием к зданию МКД, а является автономным и независимым в эксплуатации и использовании.   

Разделом 10 Общероссийского классификатора предусмотрено, что помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Само по себе встроенно-пристроенное помещение уже означает единую систему инженерных коммуникаций. Состав общего имущества многоквартирного дома не ограничивается только подвалом, лестничными клетками, входными группами и придомовой территорией (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме).

При рассмотрении настоящего спора существенным обстоятельством, имеющим правовое значение, являются факты наличия конструктивной и инженерно-технологической зависимости между многоквартирным жилым домом и нежилым спорным зданием третьего лица, построенных одновременно, и потребления энергоресурсов по единой коммуникационной системе, отсутствия возможности самостоятельной эксплуатации и технического содержания инженерных сетей водоснабжения и отопления помещений третьего лица без использования общего имущества многоквартирного дома.

Многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации как единый комплекс недвижимого имущества. Спорные помещения и МКД имеют один адрес, находятся на одном земельном участке.

Истец представил схему разграничения схем тепловых сетей, горячего водоснабжения, энергопринимающих устройств, согласно которым, в помещения ООО «СЭПТ»  поступление ресурсов происходит посредством сетей, расположенных в МКД, что ответчиком не оспаривалось. 

Истцом представлен паспорт фасад МКД, в котором спорные помещения также указаны как встроенно-пристроенные помещения МКД.

Суд поставил на обсуждение сторон вопрос о проведении экспертизы на предмет определения: является ли нежилое помещение, принадлежащее ООО «СЭПТ» и используемое ООО «Басс-Маркет»  частью многоквартирного дома. 

Ответчик соответствующего  ходатайства не заявил, при этом ООО «СЭПТ» представил в материалы дела следующие документы, которые, по его мнению, доказывают доводы ответчика:

- заключение Управления строительства и архитектуры Администрации Новосибирской области  №290 от 03.08.2001 по рабочему проекту на размещение магазина «Планета Обои» на первом этаже здания жилого дома № 10 по пр.К.Маркса в Ленинском районе г.Новосибирска;

- заключение Центра госсанэпиднадзора в Ленинском районе Министерства здравоохранения РФ № 14к-10 от 17.08.2001 по рассмотрение проекта на размещение магазина «Планета Обои» на первом этаже здания жилого дома № 10 по пр.К.Маркса в Ленинском районе г.Новосибирска;

- заключение Управления строительства и архитектуры Администрации Новосибирской области  №342 от 30.08.2004 по рабочему проекту на реконструкцию  магазина «Планета Обои» по адресу: пр.К.Маркса, д.10 в Ленинском районе г.Новосибирска;

- выписка из ЕГРОГД от 28.07.2004 на кв.2,19,20 в доме № 10 по пр.К.Маркса в Ленинском районе г.Новосибирска;

- заключение Управления Росприроднадзора по Новосибирской области № 126 по рабочему проекту на реконструкцию  магазина «Планета Обои» по пр.К.Маркса,10 в Ленинском районе г.Новосибирска; 

- экспертное заключение о возможности ввода в эксплуатацию реконструированного объекта № 10-23/0509 от 01.02.2007;

-акт приемки законченного строительством объекта от 12.12.2006;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2009;

- санитарно-эпидемиологическое заключение от 09.02.2007;

- экспликация к поэтажному плану здания. 

Однако, оценив представленные ООО «СЭПТ» документы, суд приходит к выводу, что данные документы, вопреки утверждению ответчика и третьего лица, подтверждают тот факт, что помещение магазина является встроенно-пристроенным помещением к МКД. 

Так, из содержания заключение Управления строительства и архитектуры Администрации Новосибирской области  №290 от 03.08.2001 следует, что размещение помещения магазина  предполагается на первом этаже здания жилого дома, на площадях двухкомнатных квартир, дополнительный вход в помещение кладовой запроектирован с дворовой части здания жилого дома; инженерные системы магазина подключаются к соответствующим сетям жилого дома.

Представлена выписка из ЕГРОГД от 28.07.2004 на три 2-комнатные квартиры жилого дома, реконструированные под магазин.   

Из текста заключение Управления Росприроднадзора по Новосибирской области № 126 буквально следует констатация, что существующее здание магазина, подлежащее реконструкции с пристройкой дополнительного объема, находится на первом этаже МКД, на площадях, ранее выведенных из жилого фонда квартир.

 

Несмотря на принадлежность помещений в пристроенной части здания на праве собственности ОО «СЭПТ», имеющих самостоятельное назначение, стена, крыша как конструктивные элементы здания в целом (ограждающая конструкция здания) не могут рассматриваться как объекты, не относящийся к общему имуществу жилого дома, на который бы не распространялся бы правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

В этой связи не имеет определяющего правового значения тот факт, что встроенно-пристроенные нежилые помещения не используются  в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, поскольку касается самих помещений в здании.

С учетом названных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что внешняя стена и крыша встроенного помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «СЭПТ» и на котором размещена спорная вывеска ООО «Басс-Маркет», относится к общему конструктиву здания жилого дома, то есть к общему имуществу многоквартирного дома.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что ответчику предоставлена во временное пользование часть стены многоквартирного дома, факт размещения спорной конструкции на фасаде многоквартирного дома в рассматриваемый период подтвержден материалами дела, доказательств демонтажа ранее 31.07.2022 ответчиком не представлено, в связи с чем суд пришел к выводу о доказанности факта пользования общим имуществом собственников многоквартирного дома в период с 20.05.2021 по 31.07.2022  и наличии  у ответчика в рамках заключенного договора №21\774рс от 20.05.2021  обязанности по оплате  использования части общего имущества  по ставке, определенной договором.

В связи с чем, суд удовлетворяет первоначальные исковые требования  в полном объеме.

 

При этом оснований для удовлетворения встречного иска суд не находит.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной правовой нормы, мнимость сделки обусловлена тем, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно правовой позиции ВС РФ, изложенной им в Определении от 10.09.2019 № 46-КГ19-17, при проверке сделки на предмет мнимости юридически значимым является наличие или отсутствие по ней фактических отношений. 

Так, исходя из оценки представленных в материалы дела документов  суд установил, что рекламная конструкция магазина «Планета Обои» размещена на встроенно-пристроенной помещении МКД, спора в части месторасположения данной вывески у сторон не имеется. При этом, стороны согласовали стоимости использования места для размещения рекламы, сроки внесения таких платежей, ООО «Басс-Маркет» перед заключением договора направлял управляющей компании на согласование макет рекламной вывески. Сам же ответчик представил счет на оплату таких услуг, выставленный управляющей компанией.  

Суд приходит к выводу о том, что у сторон во исполнение указанного договора возникли соответствующие правовые последствия в виде предоставления ООО «Басс-Маркет» места для размещения средства наружной рекламы, обязанности по уплате денежных средств за пользование общим имуществом собственников МКД.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В нарушение указанной нормы, ООО «Басс-Маркет»  не представил доказательств того, что договор на размещение средств наружной рекламы заключен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. 

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к  выводу об отсутствии оснований для признания договора №21\774рс от 20.05.2021  мнимым.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Басс-Маркет" (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района" (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 74 272 рублей 52 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2971 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.В. Суворова