АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-27752/17

5 октября 2017 года.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   3 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен            5 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СВИССБЭЛ» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

о признании незаконным отказа от 25.08.2017 № 59-30-18563/14, об обязании подготовить проект договора аренды земельного участка

при участии:

от заявителя – представитель ФИО1 по доверенности от 05.07.2017;

от заинтересованного лица – представитель ФИО2 по доверенности от 23.11.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СВИССБЭЛ» обратилось в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  о признании незаконным отказа от 25.08.2017 № 59-30-18563/14, об обязании осуществить подготовку проектов договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо представило отзыв, против удовлетворения заявления возражало, ссылаясь на предъявление иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

В судебном заседании стороны правовые позиции по спору поддержали.

Истец отозвал ходатайство о привлечении к участию в деле АКБ «Пересвет» (АО), поскольку разрешением спора о земельном участке право на объект недвижимости, находящееся в залоге, не затрагивается.

Суд согласился с доводом об отсутствии необходимости участия названного лица в деле об оспаривании решения департамента, рассматриваемого по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемый отказ в новом предоставлении земельного участка его прав непосредственно не затрагивает, юридическая  судьба залогового имущества этим прямо не разрешается.

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В данном случае разрешение  спора не влияет на права и обязанности банка по отношению к сторонам, поскольку его правоотношение с заявителем основано на ранее заключенных сделках.

Исследовав материалы дела,  выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «СВИССБЭЛ» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0051006:53, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский р-н, ул. Красноармейская, 6,10,12,14, пер. Доломановский, 45 «в», 45 «г».

Право собственности на указанный ОНС зарегистрировано за ООО «СВИССБЭЛ» Управлением Росреестра по Ростовской области 08.05.2013 года.

По договору об ипотеке № 605-13/И от 11.09.2013 года ОНС передан в залог АКБ «Пересвет» (АО) (залог зарегистрирован 08.10.2013 года, номер государственной регистрации 61-61-01/451/2013-468).

На основании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 № 95 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель, ДИЗО) и ООО «СВИССБЭЛ» (арендатор) 12.05.2015 был заключен договор аренды № 35913 в отношении земельного участка по указанному адресу с кадастровым номером 61:44:00510006:21.

Договор аренды расторгнут решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-20491/2016 от 23.08.206, вступившим в силу 23.09.2016.

1.08.2017 года ООО «СВИССБЭЛ» обратилось в ДИЗО с заявлением опредоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершениястроительства здания на основании п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации", пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

25.08.2017 года ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказал в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на то, что в суде рассматривается иск ДИЗО об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Это решение является предметом оспаривания в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Обязанность доказывать законность своих действий сттаьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на департамент.

Спорные правоотношения по поводу предоставления земельного участка для завершения строительства урегулированы нормой пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.05.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Проанализировав представленные заявителем доказательства, суд установил, что

Участок предоставлен обществу на основании постановления от 27.02.2015, до 1.03.2015.

Строительство осуществлялось обществом на основании разрешения на строительство от 26.07.2012 № RU61310000-6683-2. Создан  объект незавершенного строительства по адресу г. Ростов-на-Дону, Ленинский р-н, ул. Красноармейская, 6,10,12,14, пер. Доломановский, 45 «в», 45 «г».

Упомянутое выше свидетельство о регистрации права собственности на него подтверждает, что основанием регистрации права явилось именно это разрешение.

Из этого следует вывод о легальном начале строительства.

Согласно составленному ДИЗО г. Ростова-на-Дону акту обследования участка на 27.06.2016 на участке завершено возведение каркаса 19-этажного здания с подземной автостоянкой. Обратившись с заявлением о предоставлении участка, общество заявляет о намерении строительство завершить. Прежде по указанному основанию участок ему не предоставлялся.

Учитывая значительный объем выполненных работ по строительству, отказ в предоставлении участка приведет к существенному нарушению баланса интересов сторон в спорном правоотношении, что недопустимо.

В обоснование правомерности принятого решения департамент указал, что в соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Названный пункт устанавливает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта  собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Аналогичное установление содержится в подпункте 13 пункта 1.3.1. Постановление Администрации г. Ростова н/Д от 27.01.2016 N 65 (ред. от 14.07.2017) "Об утверждении административного регламента N АР-301-20 муниципальной услуги "Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов".

 При этом департамент ссылается на то, что 15.06.2017 он обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «СВИССБЭЛ» на основании  239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

На основании указанного искового заявления возбуждено дело №А53-16740/17, которое на данный момент не рассмотрено по существу.

Однако договор аренды расторгнут решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-20491/2016 от 23 августа 2016 года, вступившим в силу 23 сентября 2016 года. 

Таким образом, иск подан спустя более чем восемь месяцев с даты расторжения договора аренды, в установленный законом срок право на обращение в суд не реализовано, что говорит о недопустимости признания факта подачи иска безусловным основанием к отказу в предоставлении участка.

Более того, подача такого иска не означает безусловное его удовлетворение.

Поэтому суд, разрешая разногласия сторон, основывается на правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016

Несостоятелен довод о том, что в результате прекращения договора аренды земельного участка общество лишится прав в отношении возведенного на участке объекта незавершенного строительства. Общество, получившее спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 по делу N А41-27734/2016 содержит следующее толкование закона. Установив, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и в нарушение пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации администрация в установленный законом срок не совершила действий по принятию решения по заявлению общества, следует постановить  выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о предоставлении участка.

Как указано выше, согласно составленному ДИЗО г. Ростова-на-Дону акту обследования участка на 27.06.2016 на участке завершено возведение каркаса 19-этажного здания с подземной автостоянкой.

Общество, действуя как добросовестный землепользователь, несмотря на расторжение договора по инициативе департамента, вносит плату за пользование участком. В материалы дела представлено платежное поручение № 1 от 10.08.2017 на сумму 8 090 980 рублей – оплата за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:00510006:21.

Представитель департамента в судебном заседании заявил, что не имеет сведений о наличии у общества задолженности по оплате используемого участка.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить обществу защиту права, основанную на норме пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.05.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае исправить допущенное нарушение следует обязав департамент направить обществу проект договора аренды земельного участка.

Такая обязанность возлагается на департамент нормами Постановление Администрации г. Ростова н/Д от 27.01.2016 N 65 (ред. от 14.07.2017) "Об утверждении административного регламента N АР-301-20 муниципальной услуги "Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов".

Пунктом 3.1. административного регламента установлен перечень административных процедур при предоставлении муниципальной услуги, к числу которых отнесена подготовка проекта договора аренды земельного участка, либо принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка

Пунктом 3.5 регламента урегулирована сама административная процедура - подготовка проекта договора аренды земельного участка либо решения об отказе в предоставлении земельного участка (за исключением в случае обращения заявителя, указанного в подпункте 17 пункта 1.3.1 раздела 1 административного регламента).

Ответственным за исполнение данной административной процедуры является уполномоченный отдел ДИЗО. Решение об отказе в предоставлении земельного участка принимается в форме письма ДИЗО. Проект договора подготавливает и направляет заявителю также ДИЗО.

Таким образом, департамент является надлежащим исполнителем этого действия. На него следует возложить исправление допущенных нарушений.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пользу общества с департамента надлежит взыскать понесенные им судебные расходы в виде государственной пошлины по иску.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как несоответствующее нормам Земельного кодекса Российской Федерации отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в предоставлении земельного участка в аренду, изложенный в увдеолмении от 25.08.2017 № 59-30-18563/14.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «СВИССБЭЛ» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> проет договора арнеды земельного участка с кадастровым номером 61:44:00510006:21 на срок 3 года с момента вступления решения в законную силу для завершения строительства.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «СВИССБЭЛ» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> судебных расходов 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.