﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2130/2019

11 июня 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Камалиевой Г.А., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеева Анатолия Алексеевича

на решение от 29.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019

по делу № А59-3482/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Портнова О.А.,                      в апелляционном суде судьи Синицына С.М., Глебов Д.А., Култышев С.Б.

По иску индивидуального предпринимателя Алексеева Анатолия Алексеевича

к Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью «Лесное транспортно-торговое предприятие», индивидуальному предпринимателю Лиходиенко Дмитрию Павловичу, индивидуальному предпринимателю Караваеву Николаю Аркадьевичу, Волкову Андрею Алексеевичу, публичному акционерному обществу «ВТБ 24»

третьи лица: администрация города Южно-Сахалинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

о признании недействительными ничтожных сделок и применении последствий их недействительности

Индивидуальный предприниматель Алексеев Анатолий Алексеевич (ОГРНИП 304650123000080, ИНН 650100491470; далее – ИП Алексеев А.А.) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к          Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска                           (ОГРН 1176501003007, ИНН 6501290887, адрес (место нахождения):             693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32-202; далее –             Департамент архитектуры), Департаменту землепользования города                 Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес                     (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32;                       далее – Департамент землепользования), обществу с ограниченной  ответственностью «Лесное транспортно-торговое предприятие»                     (ОГРН 1026500521882, ИНН 6501094522, адрес (место нахождения):           693001, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 56/7; далее –                                 ООО «Лестрансторг»), индивидуальному предпринимателю Лиходиенко Дмитрию Павловичу (ОГРНИП 315650100004623, ИНН 650112193912; далее – ИП Лиходиенко Д.П.), индивидуальному предпринимателю Караваеву Николаю Аркадьевичу (ОГРНИП 306650132400084, ИНН 650107434369; далее – ИП Караваев Н.А.), Волкову Андрею Алексеевичу (далее –          Волков А.А.), публичному акционерному обществу «ВТБ 24»                         (ОГРН 1027739207462, ИНН 7710353606, адрес (место нахождения): 101000, г. Москва,  ул. Мясницкая, 35; далее – ПАО «ВТБ «24», банк) о признании недействительными договора аренды от 15.03.2010 № 11873 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:169, договоров ипотеки             от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02, № 721/0856-0000832-з02, применении последствий недействительности указанных сделок путем прекращения записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации обременений (ограничений) в виде залога на спорный участок (с учетом уточнения требований и выделения их в отдельное производство в порядке статей 49, 130 АПК РФ). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129,                     ИНН 6501026762, адрес (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск,   ул. Ленина 173; далее – администрация) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, адрес (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее – Управление Росреестра). 

Решением суда от 29.11.2018, оставленным постановлением                 Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 без изменения,                в удовлетворении уточненных требований отказано полностью.

 

В кассационной жалобе ИП Алексеев А.А., ссылаясь на неправильное толкование судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит отменить принятые по делу судебные акты как незаконные и необоснованные. 

По мнению заявителя жалобы, спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316004:169 является делимым, поэтому оспариваемый договор аренды от 15.03.2010 № 11873 со множественностью лиц на стороне арендатора противоречит положениям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения указанной сделки). При этом договоры ипотеки в отношении спорного участка также являются ничтожными, поскольку заключены без согласия Департамента землепользования как собственника участка и заявителя жалобы как соарендатора этого участка. Настаивает на том, что названные сделки грубо нарушают права истца и не позволяют ему полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, расположенным               на спорном участке.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако в суд округа не явились, своих представителей в заседание суда не направили, что не препятствует рассмотрению поданной жалобы в их отсутствие.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они отмене или изменению не подлежат. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Департаментом архитектуры с одной стороны (арендодатель)             и ИП Алексеевым А.А., ООО «Лестрансторг» с другой стороны (арендаторы) был заключен договор аренды от 15.03.2010 № 11873, предметом которого выступал земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316004:169, площадью 11 057 кв.м, расположенный в городе Южно-Сахалинске по улице Мира, 56, категория земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – под производственную базу, срок аренды – с 18.03.2009 по 31.12.2030. Также определено, что ООО «Лестрансторг» отведена площадь 5 643 кв.м, ИП Алексееву А.А. – 5 414 кв.м.

На момент заключения указанного договора на спорном участке имелись принадлежащие арендаторам объекты недвижимости, а именно: ООО «Лестрансторг» – нежилые помещениями площадью 481,8 кв.м,                    5 289,2 кв.м, 131,9 кв.м и 372,3 кв.м; ИП Алексеев А.А. – нежилые помещениями площадью 3 517,5 кв.м и 1 146,5 кв.м, соответственно.

Впоследствии в ЕГРП внесена запись от 05.08.2016 о регистрации               за ИП Алексеевым А.А. права собственности на единый объект недвижимости – здание нежилое «главный корпус» площадью 4 664 кв.м                   с кадастровым номером 65:01:0316004:935, расположенное на спорном земельном участке. 

При этом второй арендатор – ООО «Лестрансторг» заключил с                    ПАО «ВТБ-24» договоры ипотеки от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02                  и  № 721/0856-0000832-з02, по условиям которых в залог банку переданы принадлежащее обществу нежилое помещение площадью 5 289,2 кв.м                   с кадастровым номером 65-65-01/019/2009-079 и право аренды по договору от 15.03.2010 № 11873 в части земельного участка, относящегося к нежилому помещению.

Согласно уведомлению от 18.12.2017 ИП Алексеев А.А. на основании статьи 450.1 ГК РФ и пункта 8.3 договора от 15.03.2010 № 11873 в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения этой  сделки.  

Полагая, что договоры аренды от 15.03.2010 № 11873 и ипотеки                 от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и  № 721/0856-0000832-з02 нарушают права и законные интересы ИП Алексеева А.А. на использование спорного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанных сделок недействительными.

Пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В данном случае ИП Алексеев А.А. не является стороной оспариваемых им договоров аренды и залога земельного участка.

Следовательно, указанные сделки могли быть признаны недействительными только при условии, если они нарушают права или охраняемые законом истца, в том числе повлекли для него неблагоприятные последствия (абзац второй пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,              по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует,                     что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения,                  не связанные с недействительностью сделки.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя в части признания недействительным договора аренды от 15.03.2010 № 11873 земельного участка, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с действовавшей на момент заключения указанного договора редакцией статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права           на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Оспаривая договор аренды от 15.03.2010 № 11873, ИП Алексеев А.А. полагал, что данная сделка противоречит указанным положениям статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Аналогичные доводы приведены заявителем в кассационной жалобе.

Однако, вопреки мнению истца, статья 36 Земельного кодекса РФ                (в применимой к спорным правоотношениям редакции) не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность или аренду.

 

Напротив, собственники объектов недвижимости, находящихся на одном делимом, но не разделенном земельном участке, также вправе приобрести его в общую долевую собственность или аренду независимо         от того, владеют они единым объектом недвижимости на праве общей долевой собственности или индивидуальными объектами недвижимости               (в том числе нежилыми помещениями), расположенными на таком участке.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 4275/11                  и Определении Верховного Суда РФ от 04.07.2017 № 71-КГ17-11.

Таким образом, указанные ИП Алексеевым А.А. обстоятельства, связанные с фактом возможности раздела спорного земельного участка, обоснованно не признаны судами в качестве основания, влекущего недействительность оспариваемого договора аренды от 15.03.2010 № 11873.

Кроме того, истец по своей воле прекратил арендные отношения                    в одностороннем порядке и не обосновал, каким образом оспариваемый договор в настоящее время нарушает его права и законные интересы,                   что также влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.  

До отказа от договора аренды от 15.03.2010 № 11873 ИП Алексеев А.А. надлежащим образом исполнял свои обязательства как арендатор, поэтому суды обоснованно сослались на разъяснения пункта 70 Постановления Пленума ВС РФ № 25, согласно которому сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки                          и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 ГК РФ).

Суд округа поддерживает указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам спора и сделаны с правильным применением норм материального права. Доводы кассационной жалобы в этой части отклоняются как несостоятельные и нормативно необоснованные. 

Рассмотрев требования ИП Алексеева А.А. о признании заключенных между ООО «Лестрансторг» и ПАО «ВТБ 24» договоров ипотеки                     от 16.03.2017 № 721/0856-0000831-з02 и № 721/0856-0000832-з02 недействительными, суды первой и апелляционной инстанций также не выявили оснований для их удовлетворения. 

Правильно применив положения статей 339, 607, 615 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, статей 62, 69 Федерального закона                     от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и учитывая разъяснения пунктов 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суды признали указанные сделки, предметом которых в том числе являлось право аренды на соответствующую часть спорного земельного участка под объектами              ООО «Лестрансторг», соответствующими требованиям действующего законодательства.   

При этом судами отклонены доводы истца об отсутствии согласия собственника земельного участка на передачу его в залог в банку, поскольку в дело представлено письмом Департамента архитектуры от 06.02.2012                   № 977-014/07, в котором выражено требуемое согласие. Необходимость получения аналогичного согласия от истца как соарендатора земельного участка последним нормативно не обоснована.  

Таким образом, утверждение ИП Алексеева А.А. о том, что оспариваемые договоры ипотеки, стороной которых он также не является, препятствуют истцу в реализации им правомочий собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения иска в этой части у судов также не имелось. 

Иные приведенные в жалобе доводы относительно периода возведения объектов недвижимости на спорном участке не имеют правового значения            и не влияют на итоговый результат разрешения спора.  

Поскольку судами полно и всесторонне исследованы все существенные обстоятельства спора, дана надлежащая оценка представленным в дело доказательствам, верно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актом (часть 4 статьи 288                   АПК РФ), то в такой ситуации кассационная жалоба ИП Алексеева А.А. удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.11.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 по делу № А59-3482/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                Г.А. Камалиева

									         В.А. Гребенщикова