2293/2019-145326(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-53835/2018

город Ростов-на-Дону

27 декабря 2019 года

15АП-19701/2019  

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2019 года.  

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2019 года.  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Сулименко Н.В. судей Г.А. Сурмаляна, Н.В. Шимбаревой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью «ЭР-Системс»: представитель  Гребень М.Н. по доверенности от 12.01.2018,  

от конкурсного управляющего должника ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 29.05.2019,  

от ФИО4: представитель ФИО5 по доверенности  от 15.06.2019,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «ЭР-Системс»  

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2019 по делу 

 № А32-53835/2018 о включении требования ФИО4 в  реестр требований кредиторов должника,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Стройтех»,  

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Стройтех» (далее - должник) в Арбитражный суд  Краснодарского края обратился ФИО4 (далее - заявитель) с  заявлением о включении в состав четвертой очереди требования участника  долевого строительства в размере 821 500 руб. задолженности по договору участия  в долевом строительстве по инвестированию нежилых помещений; 595 000 руб.  неустойки за нарушение передачи объекта строительства - жилой квартиры.  

Требование в сумме 821 500 руб. долга, вытекающие из договора  приобретения нежилых помещений, заявитель просил установить в реестре как  

обеспеченное залогом имущества должника (с учетом уточнения первоначально  заявленного требования, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.10.2019 по  делу № А32-53835/2018 требования ФИО4 в размере  821 500 руб. задолженности, а также 595 000 руб. пени включены в четвертую  очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной  ответственностью «Стройтех». Требование ФИО4 в сумме  821 500 руб. признано обеспеченным залогом имущества должника - нежилых  помещений № 201, 231, 237, общей ориентировочной проектной площадью 31 кв.м,  расположенных на втором этаже в строящемся жилом доме по адресу:  

<

...>;  Требование в части 595 000 руб. пени учтено отдельно в четвертой очереди реестра  требований кредиторов.  

Не согласившись с определением суда от 03.10.2019 по делу   № А32-53835/2018, общество с ограниченной ответственностью «ЭР-Системс»  обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить в части признания  требования ФИО4 в сумме 821 500 руб. обеспеченным  залогом имущества должника - нежилых помещений № 201, 231, 237, общей  ориентировочной проектной площадью 31 кв.м, расположенных на втором этаже в  строящемся жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в районе  ул. Толстого-Энгельса-Шевченко. Апеллянт просит принять новый судебный акт о  признании требования ФИО4 в сумме 821 500 руб. долга  обеспеченным залогом имущества должника, без указания конкретных помещений.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции  неправильно применил нормы материального и процессуального права. Согласно  доводам апелляционной жалобы, по смыслу Закона № 214-ФЗ залоговые права  дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога  трансформируются по мере продвижения строительства. Апеллянт не согласен с  выводом суда об обеспечении требований заявителя конкретными нежилыми  помещениями, поскольку строительство объекта не завершено, дом не сдан в  эксплуатацию, право собственности должника на объект не завершенного  строительства не зарегистрировано, а потому не имелось оснований для признания  за кредитором права залога на конкретные помещения. Податель жалобы полагает,  что к спорным правоотношениям подлежит применению правовая позиция,  изложенная в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС18- 24434 от 06.05.2019 по делу № А58-476/2016.  

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного  производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной  инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой  части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.  

Возражений относительно проверки законности и обоснованности решения  суда первой инстанции только в обжалуемой части не заявлено.  

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда  Краснодарского края от 03.10.2019 по делу № А32-53835/2018 проверяется  Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном  

главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, только  в обжалуемой части.  

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника  просит апелляционную жалобу удовлетворить.  

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО4 просит  обжалованный судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения, считает выводы суда соответствующими установленным по делу  обстоятельствам и нормам Закона о банкротстве.  

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали  свои правовые позиции по рассматриваемому спору.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд  апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 23.12.2018 ООО «ЭР-Системс» обратилось в  Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО  «Стройтех» несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2018  заявление ООО «ЭР-Системс» принято к производству.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.05.2019 должник  признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное  производство с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве,  конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.  

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного  производства опубликовано в газете «КоммерсантЪ» 08.06.2019.  

Обращаясь с заявлением о включении требований в реестр, кредитор указал,  что должник имеет перед ним неисполненные обязательства, общая сумма которых  составляет 1 416 500 руб., в том числе: 821 500 руб. - задолженность по договору  участия в долевом строительстве по инвестированию нежилых помещений, 595 000  руб. - неустойка за нарушение передачи объекта строительства - жилой квартиры.  

Спорная задолженность образовалась по договорам долевого участия в  строительстве.  

19.12.2013 между ФИО4 и закрытым паевым инвестиционным  фондом недвижимости «Империал-новый город» заключен договор № 4-НУ  уступки права требования по договору № НВ-1 участия в долевом строительстве  многоквартирного дома от 26.04.2013.  

Предметом данного договора является финансирование строительства 16- этажного жилого дома в квартале ул. Толстого-Энгельса-Шевченко в г.  Новороссийске Краснодарского края, в частности квартиры № 58 общей  ориентировочной площадью 72,15 кв.м., расположенной на 11 этаже в строящемся  жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улиц  Толстого-Энгельса-Шевченко.  

Во исполнение обязательств по договору уступки права требования  заявитель оплатил 2 525 250 руб., что подтверждается платежным поручением   № 585 от 20.01.2014.  

Должник не исполнил обязательства, в связи с этим начислена неустойка в  размере 595 000 руб.  

Данная задолженность подтверждается следующими судебными актами: 

решением Ленинского районного суда г. Новороссийска от 11.04.2019 по  делу № 2-359/2019 с должника взыскана неустойка в размере 210 000 руб.;  

решением Ленинского районного суда г. Новороссийска от 06.05.2019 по  делу № 2-368/2019 с должника взыскана неустойка в размере 260 000 руб.;  

решением Ленинского районного суда г. Новороссийска от 11.04.2019 по  делу № 2-356/2019 с должника взыскана неустойка в размере 125 000 руб..  

Таким образом, наличие неисполненных обязательств должника перед  кредитором в части неустойки подтверждается вступившими в законную силу  судебными актами.  

Кроме того, 12.11.2014 ФИО4 заключил с ООО «Стройтех» договор  участия в долевом строительстве № 23. Предметом данного договора является  финансирование строительства 16-этажного жилого дома в квартале ул. Толстого- Энгельса-Шевченко в г. Новороссийске Краснодарского края, расположенного на  земельном участке, сформированном из земель населенных пунктов с кадастровым  номером 23:47:0305017:20, площадью 2 000 кв.м в центральном районе г.  Новороссийска по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улиц  Толстого-Энгельса-Шевченко.  

При этом заявитель инвестировал в объект в части нежилых помещений   № 201, № 231, № 237 общей ориентировочной проектной площадью 31 кв.м.,  расположенных на 2 этаже в строящемся жилом доме по адресу: Краснодарский  край, г. Новороссийск, район улиц Толстого-Энгельса-Шевченко.  

В соответствии с пунктом 3.2 договора общий размер взноса участника  долевого строительства составляет 821 500 руб.  

Заявитель оплатил указанный взнос в полном объеме, что подтверждается  квитанцией и чеком от 19.11.2014.  

Должник свои обязательства не исполнил, в связи с чем на стороне  последнего образовалась задолженность в размере 821 500 руб.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО4 в арбитражный суд с заявлением о включении требования кредитора в реестр  и признании его обеспеченным залогом имущества должника.  

Признавая требование заявителя в сумме 821 500 руб. обеспеченным залогом  имущества должника - нежилых помещений № 201, № 231, № 237, общей  ориентировочной проектной площадью 31 кв.м, расположенных на втором этаже, в  строящемся жилом доме по адресу: 

<

...> суд исходил из того, что введение в отношении  должника процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление  должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по  договору участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, не  изменяет статус ФИО4 как участника долевого строительства в  соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, а значит и статус  залогового кредитора.  

Суд первой инстанции исходил из того, что не соответствие ФИО4  понятию «участник долевого строительства» в соответствии с пунктом 2 части 1  статьи 201.1 Закона о банкротстве в связи с тем, что предметом договора от  12.11.2014 № 23 является участие в долевом строительстве нежилых помещений,  влечёт невозможность включения его требования в реестр требований о передаче  жилых помещений либо денежного требования в третью очередь реестра  требований кредиторов должника. Однако не препятствует включению денежного  

требования Саакянц А.Ю. в четвёртую очередь реестра требований кредиторов с  обеспечением залогом имущества должника - нежилых помещений № 201, № 231,   № 237 до исполнения застройщиком своих обязательств.  

 Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам  лиц, участвующих в деле, и имеющимся в деле документам, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу, что судебный акт подлежит изменению в  обжалованной части, принимая во внимание нижеследующее.  

Нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не предусматривают  включение в реестр должника-застройщика требования о передаче нежилого  помещения. Вместе с тем, такое требование может быть трансформировано в  денежное с удовлетворением в порядке, предусмотренном правилами статей 134,  142 Закона о банкротстве.  

Материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с  застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются  специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом  N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.  

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона № 214-ФЗ положения статей  12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика  применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства  (жилое или нежилое помещение).  

Статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая  существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были  привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством  заключения договоров участия в долевом строительстве:  

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной  регистрации договора участия в долевом строительстве, находящимися в залоге у  дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве  собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на  данном участке многоквартирный дом;  

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким- либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права  собственности застройщика на не завершенный строительством объект, такой  объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у  дольщиков;  

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства  все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у  участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в  здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения,  уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона   № 214-ФЗ).  

Таким образом, по смыслу Закона № 214-ФЗ залоговые права дольщиков, их  сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере  продвижения строительства. Кроме того, из содержания приведенных норм следует  и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются  созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от  степени готовности дома. При этом, в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не  

делает различий между правовым положением дольщиков исходя из вида  приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое).  

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается  передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит  в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед  дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о  банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или  нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.  

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные  правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти  право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача  участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача  жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о  банкротстве).  

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не  установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных  помещений, законодательно лишены возможности потребовать от  несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного  характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о  включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование  подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи  201.9 Закона о банкротстве). Однако каких-либо законных оснований полагать, что  залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении  жилых помещений, не имеется.  

Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из  требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на  распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по  правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное  получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.  

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового  регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений  параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных  договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в  реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о  необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного  требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от  залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в  судебном акте (определение Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434  по делу N А58-476/2016).  

С момента регистрации договора долевого участия в строительстве  считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости  притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении  будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее  значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов  при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного  дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о  наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве.  

Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в  момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не  завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.  

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге  недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого  имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской  Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2  статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об  ипотеке (залоге недвижимости)").  

Из материалов дела следует, что требования были предъявлены ФИО4 на основании договора участия в долевом строительстве № 23 от 12.11.2014.  Таким образом, право залога возникло у участника строительства в силу закона.  

В рассматриваемом деле о банкротстве строительство объекта не завершено,  дом не сдан в эксплуатацию, право собственности на объект не завершенного  строительства за должником не зарегистрировано. С учетом фактических  обстоятельств дела, у ФИО4, имеющего материальные правопритязания к  должнику в связи с нарушением срока передачи ему объектов долевого  строительства, залоговое право в отношении нежилых помещений № 201, 231, 237  не возникло. Ввиду этого, у суда не имелось оснований для признания за  кредитором права залога на конкретные помещения.  

В связи с изложенным, следует признать требования ФИО4 в сумме 821 500 руб. долга обеспеченными залогом имущества  должника. Заявление о признании требования обеспеченным залогом нежилых  помещений № 201, № 213, № 237 удовлетворению не подлежит.  

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или  отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или  неправильное применение норм материального и процессуального права;  несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела.  

Поскольку суд первой инстанции неправильно применил нормы  материального права, определение Арбитражного суда Краснодарского края от  03.10.2019 по делу № А32-53835/2018 подлежит изменению на основании пункта 4  части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса.  

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Удовлетворить апелляционную жалобу. 

Изменить абзац второй резолютивной части определения Арбитражного суда  Краснодарского края от 03.10.2019 по делу № А32-53835/2018, изложить его в  следующей редакции:  

"Признать требования ФИО4 в сумме 821 500 руб.  долга обеспеченными залогом имущества должника. Отказать в удовлетворении  заявления о признании требования обеспеченным залогом нежилых помещений   № 201, № 213, № 237".  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  

арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке,  определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской  Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Сулименко  

Судьи Г.А. Сурмалян 

Н.В. Шимбарева