ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-18382/2019

г. Саратов

10 ноября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена                     « 10 » ноября 2020 года

Полный текст постановления изготовлен                              « 10 » ноября 2020 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Котляровой А.Ф., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2020 года по делу № А57-18382/2019

по исковому заявлению комитета управлению имуществом города Саратова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» к комитету по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании договора аренды земельного участка недействительным,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» - ФИО4, по доверенности № 64АА2556590 от 13.11.2018,

в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением (далее – Комитет, истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Рубеж-С» (далее – ООО «Рубеж-С», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 05.07.2010 по 31.03.2019 в размере 987 363,52 руб., пени за период с 10.10.2010 по 24.04.2019 в размере 339 169,97 руб.

В соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ООО «Рубеж-С» обратилось со встречным исковым заявлением к Комитету, администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, ответчик по встречному иску) о признании договора аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 недействительным от 20.03.2014 (с момента государственной регистрации недействительного соглашения от 09.10.2013).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2020 года исковые требования Комитета удовлетворены в части; с ООО «Рубеж-С» в пользу Комитета взысканы задолженность по договору аренды №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 26.06.2016 по 31.03.2019 в размере 393 708 рублей 99 копеек, неустойка за период с 12.07.2016 по 24.04.2019 в размере 37 444 рублей 50 копеек; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано; в удовлетворении встречного искового заявления отказано; с ООО «Рубеж-С» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 2 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Рубеж-С» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что предмет договора в спорный период не является объектом, на котором расположены объекты недвижимости, а также что фактическое землепользование ООО «Рубеж-С» за спорный период изменилось.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие  в деле, не заявят возражений.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе в обжалуемой части, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.03.2010 № 1061 ООО «Рубеж-С» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 4827 кв. м. с кадастровым номером 64:48:020301:141 для размещения производственных и административных зданий по адресу: 

<

...>.

Во исполнение данного Постановления между администрацией муниципального образования «Город Саратов», именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ООО «Рубеж-С», именуемым в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010.

Соглашением от 01.02.2011 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части вступления в договор в качестве соарендатора ФИО2, определив ему долю в праве аренды в размере 10 474 кв. м.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 05.09.2013 № 1881 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 образованы земельные участки:

- площадью 4 827 кв. м с кадастровым номером 64:48:020301:2130;

- площадью 2 463 кв. м с кадастровым номером 64:48:020301:2131.

Соглашением от 09.10.2013 в договор аренды № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 земельного участка внесены изменения в части указания объекта аренды.

В соответствии с пунктами 3.1 - 3.2 договора размер арендной платы приведен в приложении № 1 к данному договору, которое является неотъемлемой частью Договора. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами Акта приема-передачи. Арендная плата вносится Арендатором поквартально до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

 В силу пункта 6.2 договора за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2 договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечении срока, указанного в пункте 3.2 Договора, Арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства, до момента фактического исполнения обязательства.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 по делу № 2-3415/2017 соглашение об изменении площади земельного участка признано недействительным.

По расчету истца, задолженность у ответчика в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы за пользование в период с 05.07.2010 по 31.03.2019 составила 987 363 руб. 52 коп., пени с 10.10.2010 по 24.04.2019 – 339 169 руб. 97 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая осталась без ответа, на основании чего истец обратился в суд с исковым заявлением.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 06.12.2018 № 44-324 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, и земельные участки, находящиеся в собственности городских округов.

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным Решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011г № 7-71, Комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования «Город Саратов», в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктами 25 - 26 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» определено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь. Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Совета Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку исковые требования предъявлены только 26.07.2019, суд первой инстанции пришел к  выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 05.07.2010 по 25.06.2016 (с учетом предъявления претензии), пени за просрочку платежа за данный период.

В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 05.07.2010 по 25.06.2016 и пени за просрочку платежа за данный период.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 26.06.2016 и пени за просрочку платежа, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения. 

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к  выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Из указанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

Исходя из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее - Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено, что арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, № 69 от 04.12.2007.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11 и поддержанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 15534/13, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Истцом в материалы дела представлены уведомления по арендной плате за земельный участок на 2017 год, 2019 год.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48: 020301:141- 1 127,98 руб.

Учитывая положения Постановления Правительства Саратовской области от 27Л 1.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», размер годовой арендной платы с 01.01.2014. составляет 1 127,98 * 4 827 * 2 % = 108 895,19 рублей.

Согласно исковому заявлению и расчету исковых требований с 09.10.2013 по сентябрь 2017 года истец расчет размера арендной платы исчислял исходя из площади земельного участка, равной 4 005,5 кв. м., на основании соглашения от 09.10.2013. По расчету истца, с 09.10.2013 размер арендной платы составил 1 127,98 * 4 005,5 * 2 % = 90 362,48 рублей.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов»» установлен коэффициент для расчета арендной платы в размере 3 % за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий.

Таким образом, размер годовой арендной платы с 01.01.2017 истцом определен как 1 127,98 * 4 005,5 * 3 % = 135 543,72 рублей.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 по делу № 2-3415/2017 соглашение об изменении площади земельного участка признано недействительным.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.11.2018 № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48: 020301:141 – 1 645,43 руб.

Размер годовой арендной платы с 01.01.2019 истцом определен как: 1 645,43 * 4 827 * 3 % = 238 274,72 руб.

Однако ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, обратился со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010, указывая, что согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером  64:48:020301:141 не давал, в том числе на изменение конфигурации и площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141, который, сохранив свой кадастровый номер в измененных границах, перестал быть предметом договора аренды по причине нахождения на данном земельном участке объектов недвижимости другого собственника.

Следовательно, после того, как предметом договора помимо воли ООО «Рубеж-С» стал иной земельный участок, лишь формально сохранивший кадастровый номер, договор аренды приобрел все признаки оспоримой сделки.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 07 сентября 2017 года по делу № 2-3586/2017 суд прекратил право общей долевой собственности ООО «Рубеж-С» на 76 / 100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 113,7 кв. м. литер В, расположенное по адресу 

<

...>; выделил в натуре ООО «Рубеж-С» нежилое здание площадью 86,8 кв. м., литер В, расположенное по адресу г. Саратов, пл. им, ФИО5, д. 71, - состоящее из помещений площадью 19,3 кв. м., 10,5 кв. м., 34,0 кв. м., фундамента помещения площадью 11,9 кв. м., 5,5 кв. м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв. м. с сохранившейся частью 3,56 кв. м.; признал за ООО «Рубеж-С» право собственности на нежилое здание площадью 86,8 кв. м., литер В, расположенное по адресу 

<

...>, состоящее из помещений площадью 19,3 кв. м., 10,5 кв. м., 34,0 кв. м., фундамента помещения площадью 11,9 кв. м., 5,5 кв. м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв. м. с сохранившейся частью 3,56 кв. м.

Также в 2014 году проведена реализация одного из объектов недвижимости -нежилого помещения площадью 82 кв. м. другому собственнику - ФИО3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АД №400906 от 09.09.2014, т.е. с 2014 года изменилось фактическое землепользование.

Кроме того, на земельном участке 64:48:020301:141 находятся объекты, принадлежащие исключительно ФИО2

Ответчик согласен оплачивать арендные платежи за фактическое землепользование.

Комитет и Администрация с данными требованиями не согласны, указывая, что спорный земельный участок был передан ответчику, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 05.07.2010.

В настоящее время ответчик является арендатором спорного земельного участка, исходя из актуальных сведений ЕГРН.

В силу п. 7 договора аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме. Дополнительных соглашений в отношении изменения площади спорного земельного участка между Арендодателем и Арендатором не заключалось.

Правоотношения, возникшие в силу Соглашения об изменении договора аренды от 09.10.2013, прекратились после вынесения решения Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 по делу № 2-3415/2017. Однако данное решение не порождает прекращения правоотношений, возникших в результате заключения договора аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141.

Постановление администрации МО «Город Саратов» от 05.09.2013 № 1881, которым были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020301:2130; 64:48:020301:2131, на день вынесения оспариваемого решения не отменено и не оспорено.

Комитет произвел расчет задолженности от 24.04.2019 с учетом решения Заводского районного суда г. Саратова от 24.08.2017 по делу № 2-3415/2017.

Согласно представленным в материалы дела документам судом первой инстанции было установлено, что Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 12.03.2010 № 1061 ООО «Рубеж-С» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:020301:141 площадью 15301 кв. м, занимаемый нежилыми двухэтажным зданием и одноэтажными зданиями по адресу: 

<

...>.

Во исполнение данного Постановления между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Рубеж-С» (Арендатор) заключен договор аренды № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141.

Соглашением от 01.02.2011 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части вступления в договор в качестве соарендатора ФИО2, определив ему долю в праве аренды в размере 10 474 кв. м.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 05.09.2013 № 1881 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 образованы земельные участки:

- площадью 4 827 кв. м с кадастровым номером 64:48:020301:2130;

- площадью 2 463 кв. м с кадастровым номером 64:48:020301:2131.

Соглашением от 09.10.2013 в договор аренды № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 земельного участка внесены изменения в части указания объекта аренды.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 24.08.2017 № 2-3415/17 соглашение от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 № А-10-189Ю-2 признано недействительным. 

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

Установив, что соглашение от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 № А-10-189Ю-2 решением Заводского районного суда города Саратова от 24.08.2017 № 2-3415/17 признано недействительным, учитывая, что по договору аренды земельного участка от 18.03.2010 № А-10-189Ю2 во владение и пользование ООО «Рубеж-С» был передан земельный участок с кадастровым номером 64:48:020301:141, суд первой инстанции правомерно счел, что в отсутствие относимых и допустимых доказательств фактической передачи во владение и пользование ООО «Рубеж-С» земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:2131 площадью 2 463 кв. м часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141 так и остается во владении и пользовании ответчика по договору аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2, в связи с чем последний должен оплачивать арендную плату.

Данная позиция также отражена в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции по делу № А57-13645/2017.

Кроме того, согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Рубеж-С», так и остаются во владении ответчика и фактически размещены в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020301:141, существовавших до соглашения от 09.10.2013 и вынесения постановления от 05.09.2013 № 1881.

Ввиду того, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции вопрос с возвратом в первоначальное состояние земельного участка не разрешен, сделка по разделу земельного участка 64:48:020301:141 не оспорена, договор аренды земельного участка от 18.03.2010 № А-10-189Ю2 не расторгнут, суд первой инстанции пришел к  выводу о том, что договор аренды земельного участка от 18.03.2010 № А-10-189Ю2 действующий и с ответчика подлежит взысканию арендная плата.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Судом первой инстанции расчет задолженности, представленный истцом, был проверен и признан неверным с учетом применения срока исковой давности.

Кроме того, произведя самостоятельный расчет задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из следующего.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 24.08.2017 № 2-3415/17 соглашение от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2 признано недействительным.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 07 сентября 2017 года по делу № 2-3586/2017 суд прекратил право общей долевой собственности ООО «Рубеж-С» на 76 / 100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 113,7 кв. м. литер В, расположенное по адресу: 

<

...>; выделил в натуре ООО «Рубеж-С» нежилое здание площадью 86,8 кв. м., литер В, расположенное по адресу г. Саратов, пл. им, ФИО5, д. 71, состоящее из помещений площадью 19,3 кв. м., 10,5 кв. м., 34,0 кв. м., фундамента помещения площадью 11,9 кв. м., 5,5 кв. м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв. м. с сохранившейся частью 3,56 кв. м; признал за ООО «Рубеж-С» право собственности на нежилое здание площадью 86,8 кв. м., литер В, расположенное по адресу: 

<

...>, состоящее из помещений площадью 19,3 кв. м., 10,5 кв. м., 34,0 кв. м., фундамента помещения площадью 11,9 кв. м., 5,5 кв. м., частично разрушенного помещения площадью 5,6 кв. м. с сохранившейся частью 3,56 кв. м.

Также в 2014 году была проведена реализация части нежилого помещения (82 кв.м) другому собственнику - ФИО3 в нежилом здании принадлежащем на праве собственности ООО «Рубеж-С» по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АД № 400906 от 09.09.2014, т.е. с 2014 года изменилось фактическое землепользование.

С учетом вышеприведенных обстоятельств размер долей в праве аренды на часть земельного участка, занятую зданиями, расположенными по адресу: 

<

...>, - и необходимую для их использования, должен быть определен соглашением ответчика и третьих лиц, поскольку принадлежащий им участок является неделимым.

Однако до заключения такого соглашения доли должны соответствовать занимаемой ими в зданиях площади.

В соответствии с решением Заводского районного суда города Саратова от 07 сентября 2017 года по делу № 2-3586/2017, а также с учетом права собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью 82 кв. м., расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>, - принадлежащем на праве собственности ООО «Рубеж-С», ООО «Рубеж-С» на праве аренды стал принадлежать земельный участок меньшей площади – 4 448,65 кв. м.. Поскольку судом самостоятельно определен размер площади земельного участка, арендуемого ООО «Рубеж-С» на основании договора аренды № А-10-189Ю от 18.03.2010 исходя из фактического землепользования, в удовлетворении ходатайства ООО «Рубеж-С» о назначении по делу экспертизы судом отказано на основании статьи 82 АПК РФ, о чем вынесено устное определение.

Кроме того, истец на основании пункта 6.2 договора аренды просил взыскать с ответчика неустойку за период с 10.10.2010 по 24.04.2019 – 339 169,97 руб.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.

Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).

Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности, просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применении неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом. Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.

Согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец усмотрел основания для взыскания с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Кодекса, а также установление в договоре верхнего или нижнего предела размера неустойки не являются препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив расчет истца, суд первой инстанции признал его арифметически неверным с учетом применения срока исковой давности и применения 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки.

С учетом вышеизложенного, как указал суд первой инстанции, задолженность ответчика по арендной плате за период с 26.06.2016 по 31.03.2019 (исходя из арендуемой площади земельного участка 4 448,65 кв. м) составила 407 194,35 руб., неустойка с 12.07.2016 по 24.04.2019 45 562,56 руб., исходя из следующего расчета:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 374,75

12.07.2016

Новая задолженность на 1 374,75 руб.

1 374,75

12.07.2016

18.09.2016

69

10.5

1 374,75 × 69 × 1/300 × 10.5%

33,20 р.

1 374,75

19.09.2016

10.10.2016

22

10

1 374,75 × 22 × 1/300 × 10%

10,08 р.

26 670,15

11.10.2016

Новая задолженность на 25 295,40 руб.

26 670,15

11.10.2016

10.01.2017

92

10

26 670,15 × 92 × 1/300 × 10%

817,88 р.

51 965,55

11.01.2017

Новая задолженность на 25 295,40 руб.

51 965,55

11.01.2017

26.03.2017

75

10

51 965,55 × 75 × 1/300 × 10%

1 299,14 р.

51 965,55

27.03.2017

10.04.2017

15

9.75

51 965,55 × 15 × 1/300 × 9.75%

253,33 р.

89 085,15

11.04.2017

Новая задолженность на 37 119,60 руб.

89 085,15

11.04.2017

01.05.2017

21

9.75

89 085,15 × 21 × 1/300 × 9.75%

608,01 р.

89 085,15

02.05.2017

18.06.2017

48

9.25

89 085,15 × 48 × 1/300 × 9.25%

1 318,46 р.

89 085,15

19.06.2017

10.07.2017

22

9

89 085,15 × 22 × 1/300 × 9%

587,96 р.

126 617,19

11.07.2017

Новая задолженность на 37 532,04 руб.

126 617,19

11.07.2017

17.09.2017

69

9

126 617,19 × 69 × 1/300 × 9%

2 620,98 р.

126 617,19

18.09.2017

10.10.2017

23

8.5

126 617,19 × 23 × 1/300 × 8.5%

825,12 р.

164 561,67

11.10.2017

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

164 561,67

11.10.2017

29.10.2017

19

8.5

164 561,67 × 19 × 1/300 × 8.5%

885,89 р.

164 561,67

30.10.2017

17.12.2017

49

8.25

164 561,67 × 49 × 1/300 × 8.25%

2 217,47 р.

164 561,67

18.12.2017

10.01.2018

24

7.75

164 561,67 × 24 × 1/300 × 7.75%

1 020,28 р.

202 506,15

11.01.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

202 506,15

11.01.2018

11.02.2018

32

7.75

202 506,15 × 32 × 1/300 × 7.75%

1 674,05 р.

202 506,15

12.02.2018

25.03.2018

42

7.5

202 506,15 × 42 × 1/300 × 7.5%

2 126,31 р.

202 506,15

26.03.2018

10.04.2018

16

7.25

202 506,15 × 16 × 1/300 × 7.25%

783,02 р.

239 625,75

11.04.2018

Новая задолженность на 37 119,60 руб.

239 625,75

11.04.2018

10.07.2018

91

7.25

239 625,75 × 91 × 1/300 × 7.25%

5 269,77 р.

277 157,79

11.07.2018

Новая задолженность на 37 532,04 руб.

277 157,79

11.07.2018

16.09.2018

68

7.25

277 157,79 × 68 × 1/300 × 7.25%

4 554,63 р.

277 157,79

17.09.2018

10.10.2018

24

7.5

277 157,79 × 24 × 1/300 × 7.5%

1 662,95 р.

315 102,27

11.10.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

315 102,27

11.10.2018

16.12.2018

67

7.5

315 102,27 × 67 × 1/300 × 7.5%

5 277,96 р.

315 102,27

17.12.2018

10.01.2019

25

7.75

315 102,27 × 25 × 1/300 × 7.75%

2 035,04 р.

353 046,75

11.01.2019

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

353 046,75

11.01.2019

10.04.2019

90

7.75

353 046,75 × 90 × 1/300 × 7.75%

8 208,34 р.

407 194,35

11.04.2019

Новая задолженность на 54 147,60 руб.

407 194,35

11.04.2019

24.04.2019

14

7.75

407 194,35 × 14 × 1/300 × 7.75%

1 472,69 р.

Сумма основного долга: 407 194,35 руб.

Сумма неустойки: 45 562,56 руб.

Вместе с тем истцом в период с июня 2016 года по сентябрь 2017 года заявлен ко взысканию размер арендной платы в меньшем размере, исходя из арендуемой ответчиком площади земельного участка 4 005,5 кв. м., что является его правом, так что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания выходить за пределы заявленных исковых требований в указанный период.

Таким образом, в связи с произведенным расчетом арендных платежей и размера неустойки суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 26.06.2016 по 31.03.2020 в размере 393 708 руб. 99 коп, исходя из следующего расчета:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 374,75

12.07.2016

Новая задолженность на 1 374,75 руб.

1 374,75

12.07.2016

18.09.2016

69

10.5

1 374,75 × 69 × 1/300 × 10.5%

33,20 р.

1 374,75

19.09.2016

10.10.2016

22

10

1 374,75 × 22 × 1/300 × 10%

10,08 р.

24 088,82

11.10.2016

Новая задолженность на 22 714,07 руб.

24 088,82

11.10.2016

10.01.2017

92

10

24 088,82 × 92 × 1/300 × 10%

738,72 р.

46 802,89

11.01.2017

Новая задолженность на 22 714,07 руб.

46 802,89

11.01.2017

26.03.2017

75

10

46 802,89 × 75 × 1/300 × 10%

1 170,07 р.

46 802,89

27.03.2017

10.04.2017

15

9.75

46 802,89 × 15 × 1/300 × 9.75%

228,16 р.

80 224,63

11.04.2017

Новая задолженность на 33 421,74 руб.

80 224,63

11.04.2017

01.05.2017

21

9.75

80 224,63 × 21 × 1/300 × 9.75%

547,53 р.

80 224,63

02.05.2017

18.06.2017

48

9.25

80 224,63 × 48 × 1/300 × 9.25%

1 187,32 р.

80 224,63

19.06.2017

10.07.2017

22

9

80 224,63 × 22 × 1/300 × 9%

529,48 р.

114 017,72

11.07.2017

Новая задолженность на 33 793,09 руб.

114 017,72

11.07.2017

17.09.2017

69

9

114 017,72 × 69 × 1/300 × 9%

2 360,17 р.

114 017,72

18.09.2017

10.10.2017

23

8.5

114 017,72 × 23 × 1/300 × 8.5%

743,02 р.

151 076,31

11.10.2017

Новая задолженность на 37 058,59 руб.

151 076,31

11.10.2017

29.10.2017

19

8.5

151 076,31 × 19 × 1/300 × 8.5%

813,29 р.

151 076,31

30.10.2017

17.12.2017

49

8.25

151 076,31 × 49 × 1/300 × 8.25%

2 035,75 р.

151 076,31

18.12.2017

10.01.2018

24

7.75

151 076,31 × 24 × 1/300 × 7.75%

936,67 р.

189 020,79

11.01.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

189 020,79

11.01.2018

11.02.2018

32

7.75

189 020,79 × 32 × 1/300 × 7.75%

1 562,57 р.

189 020,79

12.02.2018

25.03.2018

42

7.5

189 020,79 × 42 × 1/300 × 7.5%

1 984,72 р.

189 020,79

26.03.2018

10.04.2018

16

7.25

189 020,79 × 16 × 1/300 × 7.25%

730,88 р.

226 140,39

11.04.2018

Новая задолженность на 37 119,60 руб.

226 140,39

11.04.2018

10.07.2018

91

7.25

226 140,39 × 91 × 1/300 × 7.25%

4 973,20 р.

263 672,43

11.07.2018

Новая задолженность на 37 532,04 руб.

263 672,43

11.07.2018

16.09.2018

68

7.25

263 672,43 × 68 × 1/300 × 7.25%

4 333,02 р.

263 672,43

17.09.2018

10.10.2018

24

7.5

263 672,43 × 24 × 1/300 × 7.5%

1 582,03 р.

301 616,91

11.10.2018

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

301 616,91

11.10.2018

16.12.2018

67

7.5

301 616,91 × 67 × 1/300 × 7.5%

5 052,08 р.

301 616,91

17.12.2018

10.01.2019

25

7.75

301 616,91 × 25 × 1/300 × 7.75%

1 947,94 р.

339 561,39

11.01.2019

Новая задолженность на 37 944,48 руб.

339 561,39

11.01.2019

10.04.2019

90

7.75

339 561,39 × 90 × 1/300 × 7.75%

7 894,80 р.

393 708,99

11.04.2019

Новая задолженность на 54 147,60 руб.

393 708,99

11.04.2019

24.04.2019

14

7.75

393 708,99 × 14 × 1/300 × 7.75%

1 423,91 р.

Сумма основного долга: 393 708,99 руб.

Сумма неустойки: 42 818,61 руб.

Ответчиком по первоначальному иску было заявлено о снижении взыскиваемой неустойки.

Исходя из предмета и основания иска, а также подлежащих применению норм материального права, в предмет исследования по настоящему спору входят вопросы о заключенности и действительности договора, наличии доказательств пользования ответчиком земельным участком и своевременной оплаты арендной платы арендатором, а также правильности расчета неустойки и наличии (отсутствии) доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции установил, что договор заключен и действителен, факт нарушения сроков внесения арендной платы подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», который не утратил силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также указанных разъяснений, принимая во внимание продолжительность просрочки, соотношение величины неустойки с размером задолженности и размером ставки рефинансирования, суд первой инстанции исходя из фактических обстоятельств дела пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.

С учетом удовлетворения ходатайства ООО «Рубеж-С» о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в связи с произведенным расчетом арендных платежей и размера неустойки суд первой инстанции также пришел к  выводу о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 за период с 26.06.2016 по 31.03.2020 в размере 393 708 руб. 99 коп., неустойки за период с 12.07.2016 по 24.04.2019 в размере 37 444 руб. 50 копеек.

В остальной части, как  указал суд первой инстанции, исковые требования удовлетворению не подлежат по основаниям, изложенным выше.

Рассматривая встречные исковые требования ООО «Рубеж-С» о признании договора аренды земельного участка №А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 недействительным от 20.03.2014 (с момента государственной регистрации недействительного соглашения от 09.10.2013), суд первой инстанции правомерно  не нашел оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК).

Статьей 173 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Таким образом, указанная сделка является оспоримой.

ООО «Рубеж-С» указывает, что изменение предмета договора без согласия ООО «Рубеж-С» является последствием недействительной сделки, а также на признание судом недействительного соглашения о разделе земельного участка.

По мнению ООО «Рубеж-С», с момента постановки на кадастровый учет земельного участка 64:48:020301:141 в измененных границах договор стал оспоримой сделкой и недействительной сделкой.

Однако суд первой инстанции правомерно не согласился с данным выводом истца по встречному иску, поскольку, признавая соглашение от 09.10.2013 к договору № А-10-189Ю-2 от 18.03.2010 недействительным об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А-10-189Ю-2 путем обращения в Заводской районный суд города Саратова с исковым требованием к Комитету, ФИО2, ООО «Рубеж-С» не поставило вопрос о применении последствий недействительности сделки.

В абзаце 3 пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Применение последствий недействительности сделки - соглашения от 09.10.2013 об изменении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №А10189Ю-2, по своей сути, повлекло бы восстановление границ земельного участка 64:48:020301:141, существовавших до совершения указанной сделки. Исковые требования о применении последствий недействительности сделки подлежат предъявлению к сторонам сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, в связи с чем признание недействительным соглашения к договору не ведет к недействительности самого договора в целом.

Кроме того, признавая договор не действительным, истец не учитывает, что сторонами в договоре являются не две стороны, а три,  ввиду того, что соглашением от 2011 года соарендатором стал ФИО2

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в качестве соответчика должен выступать ФИО2, являющийся соарендатором земельного участка, так как затрагиваются его права, а при обращении с иском в суд и разрешении спора истец добровольно сделал выбор относительно названных в исковом заявлении соответчиков, исходя из чего определил предмет доказывания, объем и характер представляемых доказательств.

Также материалами дела установлено, что ФИО2 статусом индивидуального предпринимателя не обладает, договор аренды подписан уполномоченным лицом, о фальсификации подписи и печати арбитражному суду первой инстанции не заявлялось.

Между тем, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истцом иных доказательств признания договора недействительным представлено не было.

На основании вышеизложенного в удовлетворении встречного искового требования судом первой инстанции отказано.

Апелляционная коллегия полагает, что данный вывод основан арбитражным судом на представленных и исследованных в ходе судебного заседания доказательствах, которые отвечают требованиям относимости и допустимости, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем выражает согласие с позицией суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска и также находит исковые требования по встречному иску подлежащими отклонению.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда  первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой, представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 сентября 2020 года по делу № А57-18382/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

           Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийВ.Б. Шалкин 

СудьиА.Ф. Котлярова

                                                                                                             С.В. Никольский