АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-32408/2022

25 мая 2023 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания       ФИО2, помощником судьи – Колесниковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 11 мая 2023 года, 18 мая 2023 года дело по иску Первого заместителя прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Красноярский Самарской области в лице главы муниципального района Красноярский Самарской области

к  1. Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области;

2. ПЖСК "Сосновый бор"  Россия 446370, с. Красный Яр, Самарская область, ул. Комсомольская д. 92А; Россия 443020, г. Самара, Самарская область, ул. Самарская д. 33, поз. 26, эт. 1

о признании недействительным

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании

от истца – ФИО3, удостоверение,

от ответчиков – не явились, извещены,

от третьего лица - не явился, извещен, 

 

установил:

Первый заместитель прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Красноярский Самарской области в лице главы муниципального района Красноярский Самарской области обратился  в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Красноярский Самарской области; ПЖСК "Сосновый бор" о признании недействительным пункты 6.1.2., 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 92-220-ар, заключенного комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Красноярский Самарской области и ПЖСК «Сосновый бор».

Истец поддержал заявленные требования, представил возражения на отзыв.

Ответчики и третье лицо, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципально собственностьюкадминистрации муниципального района Красноярский Самарской области (далее т арендодатель) ПКСК «Сосновый бор» (далее - арендатор) 09.12.2020 заключен договор аренды земельного участка № 92-220-ар (далее - договор № 92-220-ар):

Договор № 92-220-ap зарегистрирован в  установленном порядке управлением Росреестра по Самарской области.

В соответствии с пунктом 1.1 договора № 92-220-ар. арендодатель предоставляет арендатору в пользование на условиях аренды, земельный участок с кадастровым номером: 63:26:1804014:771, площадью 5804 кв.м. отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», имеющий вид разрешенного использования - «для размещения инженерных сетей и коммуникаций, для размещения коммуникаций», расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район.

В силу пункта 2.1 договора № 92-220-ар срок договора аренды установлен до 08.12.2069.

Пунктом 6.1.2 договора № 92-220-ар установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора с согласия арендодателя, если иное не установлено федеральными законами.

Указанное положение договора противоречит действующему законодательству

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления

Из положений вышеназванных статей следует, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, а также сдавать земельный участок в субаренду только после получения на это согласия арендодателя

С учетом изложенного, включение в договоры аренды земельных участков условий о необходимости получения согласия собственника на передачу прав третьим лицам не соответствует нормам федерального законодательства и нарушает права неограниченного круга лиц

Кроме того, пунктом 8.3 договора № 92-220-ар предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при существенных нарушениях договора

- при неиспользовании земельного участка в течение 6-ти месяцев, либо его использования с нарушением условий, установленных в пункте 1 договора (пункт 8.3.1),

- в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качественных характеристик земельного участка экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории (пункт 8.3.2),

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от его последующего внесения (пункт 8.3.3),

- при нарушении иных существенных условий, признанных таковыми законодательством Российской Федерации (пункт 8.3.4).

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В то же время, на основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 03 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Договор № 92-220-ар заключен на срок свыше 5 лет, в связи с чем правоотношения сторон указанного договора подлежат регулированию положениями статьи 22 ЗК РФ.

Исходя из буквального толкования положений договора фактически пункты 8.3, 8.3.1,8.3.2 8.3.3, 8.3.4 договора предусматривают возможность расторжения договора по приведенным в них основаниям во внесудебном порядке, поскольку не содержат ссылку на его расторжение по данным основаниям исключительно судом.

Кроме того, вышеназванные положения не содержат указания на возможность предъявления требования о досрочном расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Имеется судебная практика по аналогичной ситуации постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.07.2022 по делу А43-30455/2019 (суды трех инстанций высказали позицию о незаконности включения в договор аренды земельного участка аналогичных положений в отсутствие ссылки на возможность расторжения договора непосредственно судом, а также в отсутствие положений о возможности предъявления требования о досрочном расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок).

При этом, признание вышеназванных положений договора недействительными не лишает права арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора, поскольку указанное право регламентировано гражданским законодательством.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными пунктов 61.2, 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора                   № 92-220-ар, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договоров.

Имеется сложившаяся судебная практика по аналогичным спорам (решение Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2022 № А55-28990/2021).

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

В силу пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Поскольку договор аренды земельного участка является типовой формой договора на распоряжение муниципальным имуществом, разработанной в муниципальном образовании, подобная правоприменительная практика ответчиком может способствовать формированию неправомерного поведения субъектов права в будущем, в связи с чем правовой целью оспаривания данной сделки также является превентивная функция права.

Условия договора не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участников гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов.

Указанные обстоятельства  послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик указал на то, что договор аренды земельного участка был заключен без нарушений требований законодательства.

Суд доводы ответчика считает необоснованными.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В то же время, на основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ

устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Договор № 92-220-ар заключен на срок свыше 5 лет, в связи с чем правоотношения сторон указанного договора подлежат регулированию положениями статьи 22 ЗК РФ.

Исходя из буквального толкования положений договора фактически пункты 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора предусматривают возможность расторжения договора по приведенным в них основаниям во внесудебном порядке, поскольку не содержат ссылку на его расторжение по данным основаниям исключительно судом.

Кроме того, вышеназванные положения не содержат указания на возможность предъявления требования о досрочном расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Также, имеется судебная практика по аналогичной ситуации: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.07.2022 по делу А43-30455/2019 (суды трех инстанций высказали позицию о незаконности включения в договор аренды земельного участка аналогичных положений в отсутствие ссылки на возможность расторжения договора непосредственно судом, а также в отсутствие положений о возможности предъявления требования о досрочном расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок)

При этом, признание вышеназванных положений договора недействительными не лишает права арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора, поскольку указанное право регламентировано гражданским законодательством.

Принимая во внимание изложенное требования о призннии недействительным пункты 6.1.2., 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 92-220-ар, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Красноярский Самарской области и Потребительским  жилищно строительным кооперативом «Сосновый бор», являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ  в сумме  3000 руб.  подлежат отнесению на  ответчика и  взысканию с него в доход Федерального бюджета РФ, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункты 6.1.2., 8.3, 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.3.4 договора аренды земельного участка от 09.12.2020 № 92-220-ар, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Красноярский Самарской области и Потребительским  жилищно строительным кооперативом «Сосновый бор».

Взыскать с Потребительского  жилищно строительного кооператива  «Сосновый бор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1